“土地只是新鷗鵬從事教育的一種載體，拿地真正目的是出于布局教育產(chǎn)業(yè)的考慮，并非為了打造傳統(tǒng)商住項目?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 11月13日，重慶公開出讓江北區(qū)溉瀾溪一宗商住用地，土地面積21.6萬平方米，起始總價24.55億元。由于地處江北嘴核心地段、毗鄰萬科與保利去年拿下的“地王”，地塊未出讓便已賺得足夠的眼球。

　　不過，該地塊并未有出現(xiàn)“搶地”，只有一家企業(yè)報價，最終被新鷗鵬以底價24.55億元競得。這也是繼6月12日獲得成都東村板塊土地后，新鷗鵬再次通過招拍掛方式拿地。

　　市場人士認(rèn)為，新鷗鵬獲得的溉瀾溪地塊樓面價較萬科與保利的“地王”高出516元?？紤]到周邊比較商業(yè)體比較多元，若項目入市運營得不好，或面臨不小的壓力。

　　事實上，在溉瀾溪項目的打造上，新鷗鵬已有了自己的計劃。新鷗鵬副總裁李戰(zhàn)洪對觀點新媒體透露，該項目將作為集團(tuán)研發(fā)的教育地產(chǎn)的一部分，擬建成一座“教育綜合體”。

　　24.55億“傍上”地王

　　資料顯示，此次出讓的溉瀾溪地塊土地面積21.6萬平方米，建筑面積50.53萬平方米，用途為二類居住用地、商業(yè)商務(wù)用地、中小學(xué)用地，起始價24.55億元，樓面價4858.47元/平方米。

　　地塊東臨長江，接近江北嘴CBD核心位置，擁有重慶大劇院、重慶科技館等商業(yè)設(shè)施配套，在地理位置上占據(jù)了不小的優(yōu)勢。

　　同時，該地塊因毗鄰萬科和保利共同拿下的溉瀾溪“地王”而備受關(guān)注。2013年6月27日，萬科和保利以底價53.72億元摘得溉瀾溪一宗商住地，樓面價4342元/平方米，并刷新了重慶總價地王紀(jì)錄。

　　不過，此次出讓的溉瀾溪地塊設(shè)置了嚴(yán)苛的條件。其中，建筑規(guī)模50.53萬平方米中，商業(yè)須達(dá)到19.4萬平方米，占比近40%。僅此一條，便將不少缺乏打造能力的中小企業(yè)排除在外。

　　除此之外，出讓條件還要求，地塊中的中小學(xué)用地面積達(dá)6.29萬平方米，應(yīng)興建投資規(guī)模不少于6億元的完全中學(xué)，辦班規(guī)模在72班之上，并且還有一定的人防工程補(bǔ)償費用以及一所幼兒園的代建等。

　　最終，溉瀾溪地塊被新鷗鵬以底價競得。對此，重慶業(yè)內(nèi)人士對觀點新媒體表示，由于溉瀾溪地塊出讓條件有學(xué)校指標(biāo)，而絕大部分房企沒有這方面的教育資源。“因此，除了新鷗鵬，沒有房企敢拿這塊地了。”

　　據(jù)了解，新鷗鵬旗下有教育集團(tuán)，并建立有涵蓋高等教育、基礎(chǔ)教育、學(xué)前教育的發(fā)展體系。在獲得溉瀾溪地塊后，新鷗鵬副總裁李戰(zhàn)洪也在微博中透露，集團(tuán)旗下連續(xù)14年獲得重慶中考冠軍的“巴川中學(xué)”，將入駐該項目。

　　在溉瀾溪項目打造方面，業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，新鷗鵬拿地樓面價較萬科和保利的“地王”還高516元，未來項目或面臨不小的競爭壓力。

　　據(jù)了解，目前周邊的“地王”保利觀瀾，套內(nèi)價格約在9000元/平方米左右。市場人士指，加上市場在下行，未來1-2年溢價空間有限，新鷗鵬項目的住宅部分基本沒什么利潤。

　　其續(xù)稱，商業(yè)部分方面，溉瀾溪區(qū)域目前尚難以形成集中式商業(yè)的氛圍，還面臨來自萬科、保利打造的商業(yè)配套的挑戰(zhàn)。

　　“新鷗鵬目前在商業(yè)方面還沒表現(xiàn)出突出的特色，未來如果運營狀態(tài)不好的話，壓力還是挺大?！?/p>

　　教育產(chǎn)業(yè)布局

　　實際上，新鷗鵬此次拿地，恰值其對教育產(chǎn)業(yè)逐漸加大布局的時期。

　　今年7月，新鷗鵬宣布獲得重慶巴南區(qū)一項目地塊，將作為集團(tuán)的“中國教育產(chǎn)業(yè)園”一期項目用地。據(jù)悉，該項目占地2.7平方公里，總投資達(dá)300億元。

　　此次獲得溉瀾溪地塊后，新鷗鵬副總裁李戰(zhàn)洪對觀點新媒體表示，房地產(chǎn)土地只是集團(tuán)從事教育的一種載體，拿地真正目的是出于布局教育產(chǎn)業(yè)的考慮，并非為了打造傳統(tǒng)商住項目。

　　“溉瀾溪項目將作為集團(tuán)研發(fā)的教育地產(chǎn)的一部分，擬建成一座‘教育綜合體’。這也是集團(tuán)首次在重慶主城區(qū)布局‘教育綜合體’，將能補(bǔ)充和完善城市核心區(qū)的功能?！?/p>

　　具體規(guī)劃方面，李戰(zhàn)洪介紹，除了有“巴川中學(xué)”品牌學(xué)校入駐，項目的商業(yè)部分也以教育為主題，將規(guī)劃興趣教育、親子教育、成人教育、線上線下教育等部分的設(shè)施，涵蓋全教育整個產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)容。

　　據(jù)了解，新鷗鵬擁有教育、地產(chǎn)、金融、農(nóng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等五大產(chǎn)業(yè)板塊，但推崇的主要是“教育+地產(chǎn)”模式。在該集團(tuán)的教育產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖里，幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、教育綜合體、教育產(chǎn)業(yè)園是五種主要實現(xiàn)方式。

　　李戰(zhàn)洪將新鷗鵬喻為“十年前的萬達(dá)”，表示萬達(dá)就是利用自身積攢的商家資源逐步發(fā)展至今，新鷗鵬也注重引進(jìn)國內(nèi)外的教育資源，目前已初步具備布局的條件。

　　其續(xù)稱，未來新鷗鵬將以新型教育地產(chǎn)為戰(zhàn)略目標(biāo)，對一些城市的區(qū)域中心進(jìn)行擴(kuò)張布局。

　　不過，對于新鷗鵬打造“教育綜合體”的舉動，市場人士表示，這只是新鷗鵬近期才拋出的概念，具體如何落地暫未有計劃，教育地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果也有待觀察。