即將出讓的地塊成交樓面價(jià)可能達(dá)每平方米2.2萬元-2.8萬元，總價(jià)41.03億元-52.30億元，最高溢價(jià)107.41%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在斷供9個(gè)多月后，2014年首宗住宅地塊的出讓，被深圳市土地房產(chǎn)交易中心提上日程。

　　根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心9月16日公告，龍華新區(qū)民治辦事處轄區(qū)內(nèi)的居住用地A802-0305宗地?cái)M定于10月22日拍賣出讓，起始出讓價(jià)25.25億元，樓面價(jià)1.35萬元/平方米。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)預(yù)測，在宅地資源稀缺的深圳，即將出讓的該地塊由于地段、區(qū)域發(fā)展因素，成交樓面價(jià)可能達(dá)每平方米2.2萬元-2.8萬元，總價(jià)41.03億元-52.30億元，最高溢價(jià)107.41%。

　　盡管如此，目前市場有傳言包括萬科、中海、保利、佳兆業(yè)、中航等多家品牌房企已向龍華國土局土地利用科咨詢，其它一些非品牌房企、非房地產(chǎn)企業(yè)也表示出興趣。

　　年內(nèi)首宗宅地入市

　　資料顯示，A802-0305宗地位于龍華新區(qū)民治街道，土地用途為居住用地，土地面積4.66萬平方米，建筑面積18.65萬平方米，掛牌起始價(jià)25.25億元，履約保證金5.05億元。

　　地塊位于深圳地鐵4號線與6號線建設(shè)規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)，與4號線白石龍地鐵站接駁，緊鄰深圳北站商務(wù)區(qū)，并靠近連通福田、龍華的梅林關(guān)口。

　　據(jù)了解，深圳上一宗居住用地出讓需追溯至2013年12月，彼時(shí)江西政力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)9.8億元拿下坪山地塊。

　　此次2014年首宗居住用地的出讓前景，業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)新媒體表示，該地塊的參照模板，應(yīng)是去年10月中海地產(chǎn)拿下的同處龍華區(qū)新區(qū)民治街道商住地塊。

　　2013年10月，中海經(jīng)過66輪競價(jià)，最終以總價(jià)38.2億元競得A816-0050宗地，土地用途為商住，土地面積5.24萬平方米，總建筑面積26.23萬平方米，其中安居型商品房9.8萬平方米，樓面地價(jià)1.45萬元/平方米，溢價(jià)率91%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，與中海的地塊相比，此次出讓的地塊首先規(guī)劃性質(zhì)更純粹，僅用于住宅建設(shè)。

　　同時(shí)，中海的地塊由于安居型商品房的限制，導(dǎo)致樓面地價(jià)最終定格在1.45萬元/平方米。若扣除安居型商品房部分，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，僅算普通商品房樓面價(jià)應(yīng)在每平方米2.3萬元-2.4萬元之間。以此類推，此次出讓的地塊也應(yīng)達(dá)到此價(jià)格區(qū)間。

　　除此以外，此次出讓的地塊較中海的地塊更接近福田中心區(qū)，在地理位置上略勝一籌。

　　“有了這些優(yōu)勢，地塊的成交樓面價(jià)最高有可能達(dá)到2.8萬元/平方米，售價(jià)則達(dá)到4萬元/平方米；如果樓面價(jià)為2.2萬元/平方米，利潤空間就更大了?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士續(xù)稱，地塊目前所處的龍華區(qū)尚屬新區(qū)，近期也由城市副中心提升為城市中心，在城市發(fā)展上有利好。未來，開發(fā)商很有可能將地塊打造成區(qū)域性標(biāo)桿豪宅。

　　土地市場供應(yīng)稀缺

　　據(jù)了解，此次出讓的龍華區(qū)宅地已引起了眾多企業(yè)注意。其中，包括萬科、中海、保利、佳兆業(yè)、中航等多家品牌房企已向龍華國土局土地利用科咨詢，其它一些非品牌房企、非房地產(chǎn)企業(yè)也表示出興趣。

　　對此，市場人士對觀點(diǎn)新媒體表示，深圳政府手里的純住宅土地儲備已變得很少，每年向市場供應(yīng)的數(shù)量屈指可數(shù)，龍華區(qū)地塊被開發(fā)商們看好也是必然。

　　觀察深圳土地供應(yīng)不難發(fā)現(xiàn)，近年供應(yīng)的居住用地?cái)?shù)量都處于較低水平。數(shù)據(jù)顯示，2008年-2012年，深圳共出讓居住用地11宗，土地面積49萬平方米；而2013年，深圳也僅供應(yīng)3宗土地。

　　一方面土地稀缺，一方面開發(fā)商對補(bǔ)充土地儲備的意愿強(qiáng)烈。這種矛盾的結(jié)果是開發(fā)商對出讓的土地不吝成本追逐，其中去年中海以溢價(jià)率91%拿下龍華區(qū)地塊便是鮮活一例。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在土地稀缺的深圳，以城市更新的存量挖掘已經(jīng)逐漸取代新增土地供應(yīng)。在這種情況下，通過招掛拍獲取土地的方式顯得尤為珍貴，或許也是開發(fā)商對龍華區(qū)宅地感興趣的原因之一。

　　據(jù)悉，2012年，深圳全市的存量用地供應(yīng)便首次超過新增用地。深圳市規(guī)劃國土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年通過城市更新供應(yīng)用地多達(dá)100.3公頃，在建的城市更新項(xiàng)目73個(gè)、涉及用地約527公頃。

　　“招掛拍方式能讓開發(fā)商短時(shí)間內(nèi)獲得土地，可以快速回流資金，降低時(shí)間成本、財(cái)務(wù)成本。對外來開發(fā)商而言，也可以實(shí)現(xiàn)快速進(jìn)入深圳這個(gè)城市?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士指出，通過城市更新方式獲得土地，則付出的成本將相對較高。比如說，這類項(xiàng)目會耗時(shí)5-7年，從時(shí)間成本、財(cái)務(wù)成本算起來都不劃算。而且拆遷過程中，諸如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等事宜也存在難度。

　　“還要注意的是，在未來通過城市更新很難獲得大規(guī)模的土地，而符合要求的土地也將離中心區(qū)越來越遠(yuǎn)，這都不利于開發(fā)商發(fā)展。”