在市場情緒低迷、成交量疲弱、庫存高企且仍不斷上升、開發(fā)商財務困難加劇的背景下，房地產行業(yè)前景恐怕仍不樂觀。

　　最新看點

　　得益于出口復蘇、決策層加強“微刺激”力度，再加上寬松的貨幣信貸條件，二季度GDP同比增速從一季度的7.4%小幅升至7.5%。

　　二季度房地產市場活動下滑勢頭趨緩，但依然低迷。新開工面積和銷售面積連續(xù)第二個季度同比下跌、但前者跌幅收窄，房地產投資同比增速也降至2009年2季度以來的最低值，不過竣工面積反彈。

　　信貸條件進一步放松。6月整體信貸余額(社會融資規(guī)?？傤~剔除股票融資)同比增速升至17%，銀行間市場利率保持低位、全社會綜合借貸成本也小幅下降。

　　受“微刺激”政策和出口回暖提振，二季度GDP同比增速從一季度的7.4%小幅升至7.5%。環(huán)比增速改善更為明顯：我們估算經季調的GDP季環(huán)比增速(折年率)從一季度的6%左右升至7-8%。得益于決策層加快推進“微刺激”措施、財政撥款加快，再加上政策性銀行信貸支持，二季度基建投資同比增速加快至24%，并提振了原油、鋼材產量和整體工業(yè)生產。另外，在剔除去年出口高報的影響之后，二季度實際出口量增長近10%，支撐了相關制造業(yè)活動。

　　二季度房地產活動下滑勢頭趨緩，但依然低迷。雖然去年的低基數(shù)幫助二季度新開工面積同比跌幅由一季度的25%收窄至11%，但經季調之后其絕對水平依舊低迷。銷售面積進一步擴大了其同比跌幅，房地產投資同比增速也跌至20個季度低點。6月房地產市場也仍未出現(xiàn)明顯復蘇跡象。

　　信貸擴張勢頭加快。6月新增人民幣貸款和社會融資規(guī)模均高于市場預期、且均高于去年同期水平。受此推動，6月整體信貸余額(社會融資規(guī)?？傤~剔除股票融資)同比增速升至17%，我們估算的信貸擴張度(季調后3個月移動平均的新增信貸占GDP比重)也從一季度的29%大幅提高至33%、創(chuàng)一年多以來的新高。不僅企業(yè)中長期貸款投放和企業(yè)債券發(fā)行依然強勁，信托貸款、未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票等表外信貸也小幅反彈。6月社融規(guī)模、人民幣貸款和M2顯著增速提高，均表明信貸出現(xiàn)了實質性放松。

　　我們對未來的展望

　　房地產下滑拖累經濟的最嚴峻時期尚未結束。雖然二季度房地產新開工跌幅收窄，但這并不意味著房地產活動的低谷期已過。在市場情緒低迷、成交量疲弱、庫存高企且仍不斷上升、開發(fā)商財務困難加劇的背景下，房地產行業(yè)前景恐怕仍不樂觀。雖然我們預計開發(fā)商會在“金九銀十”到來之前加快建設步伐以提高銷售、加快周轉，但房價和新開工面積下行壓力恐怕會逐漸增加。我們預計“金九銀十”之后，建設活動將進一步放緩，重工業(yè)和整體經濟可能將會進一步受到房地產活動的拖累。我們維持全年房地產銷售小幅下跌0-5%、新房開工面積下跌10%-15%的預測。

　　三季度經濟活動有望繼續(xù)反彈，但四季度或將再次面臨下行壓力。信貸穩(wěn)健增長、流動性環(huán)境保持寬松、財政支出加快，再加上地方政府或將出臺更多的穩(wěn)增長措施，三季度GDP環(huán)比折年增長率有望進一步回升至8%左右，盡管去年較高的基數(shù)可能會拖累GDP同比增速降至7.2%。然而，隨著房地產活動結構性下滑的負面影響顯現(xiàn)出來、抑制諸多工業(yè)部門的生產活動，四季度GDP同比增速可能會放緩至7%。

　　二季度經濟增長勢頭出現(xiàn)改善跡象，短期內決策層出臺更多寬松措施的壓力有所減輕，但隨著四季度經濟增長勢頭放緩，決策層屆時可能將再度面臨加大政策“微調”力度的壓力。決策層未來可能進一步采取的措施包括：1)進一步加大政府相關支出，重點投資于基建和保障房建設領域。2)通過改革釋放新的增長動力，包括降低市場準入門檻、簡政放權、改革社會保障體系、加快落實三四線城市戶籍改革等。3)放松貨幣信貸，包括定向放松流動性、放松信貸投放限制，以及降低融資成本等。