習(xí)慣了“高速增長(zhǎng)，快速發(fā)展”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2014年發(fā)生了重大逆轉(zhuǎn)。

　　1、“縮量市場(chǎng)”出現(xiàn)，蛋糕越做越小

　　2014年1-7月，全國(guó)商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，屬近10年來罕見。相比于2013年同期銷售面積25.8%的增長(zhǎng)，2014年的縮量市場(chǎng)，確實(shí)來得令人始料未及。

　　2014年全國(guó)銷售面積同比下降，已成定局。

　　不只是銷售面積下降，2014年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)也下降至13.5%。如果政府沒有進(jìn)一步的刺激政策，估計(jì)2015-2016年，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)有回落至負(fù)增長(zhǎng)的可能。

　　房地產(chǎn)投資增速下降和房地產(chǎn)銷售面積的下滑，直接帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩。

　　然而，管理層既然已經(jīng)接受了經(jīng)濟(jì)增速放緩的事實(shí)，7%-8%都在容忍范圍內(nèi)，在未來2-3年內(nèi)通過貨幣寬松政策來“強(qiáng)刺激”的可能性很小。

　　這樣看來，2013年極有可能是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)階段性的頂部，也可能將是一個(gè)歷史性的頂部。

　　2、地價(jià)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩，行業(yè)盈利水平下降

　　在過去10年，地價(jià)以年均20%-30%的速度上升，房?jī)r(jià)以年均10%-15%的速度增長(zhǎng)。大型房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)10年增長(zhǎng)100倍的，比比皆是。

　　然而，這樣的增長(zhǎng)速度，難有持續(xù)性。

　　2013年124家A股上市房企平均凈利率為13%，其中萬科為12.8%，保利為12.9%，招商地產(chǎn)為12.9%；

　　2014年第一季度，124家A股上市房企整體凈利率為12%，過半房企業(yè)績(jī)下滑。其中萬科為13.4%，保利為9.5%，招商地產(chǎn)為15.2%。

　　預(yù)期未來幾年，國(guó)內(nèi)除了北、上、廣、深等中心城市外，大部分城市的地價(jià)水平將維持平穩(wěn)低增長(zhǎng)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”，將是主基調(diào)。

　　大型房企的增長(zhǎng)狂瀾，也將消退。

　　這種“新常態(tài)”下，普通個(gè)體投資者通過購(gòu)房來進(jìn)行資產(chǎn)保值增值，難度將越來越大。不少地方，政府即使放開限購(gòu)，也難以重新激活市場(chǎng)。

　　3、“供不應(yīng)求”讓位“供過于求”，促銷成為新常態(tài)

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品個(gè)性特征明顯，買家廣泛，決定了房地產(chǎn)廣告的鋪天蓋地。未來幾年，“賣尊貴”將讓位于“賣實(shí)惠”，促銷信息泛濫，將是新常態(tài)。

　　令人擔(dān)憂的是，未來可能不止是開發(fā)商促銷房子，一些持有多套物業(yè)的投資者也將拋售物業(yè)。

　　每一輪經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或政策調(diào)整，都可能引發(fā)拋售潮。房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，甚至交易稅費(fèi)、土地增值稅的出臺(tái)或調(diào)整，都可能引發(fā)物業(yè)拋售。

　　未來幾年的樓市，將一改“單邊上升”的態(tài)勢(shì)，代以波動(dòng)的形態(tài)為主。

　　4、任何類型物業(yè)都可能“飽和過量”，任何城市都可能“產(chǎn)能過剩”

　　“風(fēng)險(xiǎn)”成為新常態(tài)。

　　無論是二、三、四線城市，還是一線城市，未來都有可能面臨“飽和過量”。“回歸一線”規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。只是開發(fā)商一個(gè)美好愿望。

　　做住宅難，做商業(yè)更難，做寫字樓難上加難。

　　瘋狂和激進(jìn)的房地產(chǎn)投資，逐漸將被穩(wěn)健和理性所取代。

　　房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)，十大關(guān)鍵詞：縮量、負(fù)增長(zhǎng)、見頂、供大于求、微利、促銷、賣實(shí)惠、產(chǎn)能過剩、穩(wěn)健、理性。