下半年更多的貨源會在北京、上海、天津推出，整個均價是比較高的，且這些項目都是剛需，所以并沒有看到降價的需求。

　　觀點網(wǎng) “上半年首創(chuàng)完成67億元的簽約金額，大概占全年23.9%左右。今年下半年將會完成220億元簽約，實現(xiàn)全年280億目標不變。”首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍頗有自信地表示，“我們對下半年任務(wù)完成已經(jīng)做了充分的貨源準備和銷售準備。”

　　據(jù)唐軍透露，今年上半年完成簽約比較低的原因主要是受供貨周期安排的影響，期內(nèi)可供貨源比較少。而下半年首創(chuàng)一共安排350億元的可銷售貨源。

　　“在這些貨源中，如果按照60%的去化率計算就會實現(xiàn)全年280億的銷售目標。”唐軍進一步強調(diào)。

　　同時，唐軍表示，今年下半年350億的貨源構(gòu)成中75%是剛需產(chǎn)品，60%集中在北京和天津，是首創(chuàng)最核心的市場。

　　另外，除來自貨源地段的信心以外，唐軍還指出，從外部環(huán)境來看，首創(chuàng)也在積極推進線上、線下的營銷和全民營銷，來擴大銷售率和銷售速度。

　　而針對首創(chuàng)項目所處城市尚未放松限購一事，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光認為，相信限購取消以后，這個面還會擴大，可能限貸政策也會放寬，中國政策將越來越市場化。

　　“這個階段的中國地產(chǎn)形勢應(yīng)該是進入一個周期性狀態(tài)，未來中國地產(chǎn)還是有很好的前景，仍然是一個基礎(chǔ)的大產(chǎn)業(yè)。”雖只字片語，卻不減劉曉光對于下半年房地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期。

　　值得一提的是，首創(chuàng)在海外澳大利亞布局的項目也于近期公開發(fā)售。據(jù)首創(chuàng)置業(yè)總經(jīng)理馮瑜堅介紹，目前該項目已實現(xiàn)九成的去化率，整體簽約金額大概在7億人民幣。

　　“事實上，首創(chuàng)在海外拓展并不是一下子撒開網(wǎng)做，公司會針對特定的區(qū)域，根據(jù)自己的資源優(yōu)勢來發(fā)展海外業(yè)務(wù)。也還在進一步繼續(xù)觀察美國和英國的發(fā)展機會。”馮瑜堅繼續(xù)透露。

　　最后，面對下行市場環(huán)境中各大房企降價的壓力，馮瑜堅認為，在他的預(yù)測來講，首創(chuàng)的整體均價會上升，因為下半年更多的貨源會在北京、上海、天津推出。

　　“而且這些項目都是剛需，我們并沒有看到有降價的需求，按照公司計劃的價格就能夠?qū)崿F(xiàn)銷售，所以沒有降價的壓力。而且市場已經(jīng)在回暖，首創(chuàng)只有五個投資區(qū)域，包括有一些城市限購的松動，還有銀行貸款的支持。”馮瑜堅在業(yè)績會現(xiàn)場強調(diào)。

　　以下為首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司2014年中業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：首創(chuàng)有沒有相應(yīng)的措施以及信心達到全年的目標？另外公司預(yù)計下半年中央對于調(diào)控政策的趨向是怎樣的？

　　唐軍：今年上半年首創(chuàng)完成67億元的簽約金額，大概占全年23.9%左右。今年下半年將會完成220億元簽約，實現(xiàn)全年280億目標不變。今年上半年完成簽約比較低的原因主要是受供貨周期安排的影響，今年上半年可供貨源比較少。

　　今年下半年首創(chuàng)一共安排350億元的可銷售貨源，在這些貨源中，如果按照60%的去化率計算就會實現(xiàn)全年280億的銷售目標。同時，今年下半年350億的貨源構(gòu)成中75%是剛需產(chǎn)品，60%集中在北京和天津，是我們最核心的市場。

　　另外，今年下半年有一些貨源在九月、十月、十一月，甚至十二月推出，相當大的一部分是去年年底，今年年初在北京、天津、成都、上海、重慶拿的剛需產(chǎn)品，這些產(chǎn)品在推向市場以后去化速度會比較快。所以，我們對今年下半年任務(wù)完成已經(jīng)做了充分貨源的準備和銷售準備。

　　市場在下滑，包括政府越來越提倡用市場的手段，市場的方法來調(diào)控這個市場。銀行的首次、首改按揭貸款方面也正在加大鼓勵力度，包括有一些城市在限購方面進行放松。所以，從外部環(huán)境來看，為首創(chuàng)完成下半年任務(wù)也提供了很好的保障。

　　最后，在首創(chuàng)置業(yè)的營銷體系、市場推廣方面也加大了渠道營銷，積極推進線上、線下的營銷和全民營銷，來擴大我們的銷售率和銷售速度。基于這幾個方面，我們有信心在今年完成280億元的金額。

　　劉曉光：關(guān)于現(xiàn)在有一些城市放開限購，事實上這個面還在擴大，中國政策也越來越市場化。

　　第二，部分城市放開限購后，可能限貸政策也會放寬。另外，將來中國的戶籍制度會逐步改革，人口進入城市以后，戶籍制度的落實也會加強，這幾個因素構(gòu)成了下一個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　不同城市的城市價值不一樣，城市的上升體制和下降體制比較快，所以發(fā)展也比較快。一般人們愿意從小城市到中等城市、大城市，從配套比較差的地方到比較好的地方。

　　從政策來講，今年是比較寬松的市場環(huán)境，我們相信限購取消以后，這個量還會擴大，將來在貸款方面也會有新的動作。這個階段的中國地產(chǎn)形勢應(yīng)該是進入一個周期性狀態(tài)，未來中國地產(chǎn)還是有很好的前景，仍然是一個基礎(chǔ)的大產(chǎn)業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：管理層好，請問你們預(yù)計今年下半年房企還會有哪些大的轉(zhuǎn)型動作？

　　劉曉光：實際上首創(chuàng)置業(yè)轉(zhuǎn)型做得比較早，像奧特萊斯。大家看到北京房山的奧特萊斯住宅從1.6萬元/平方米賣到了2.7萬元/平方米，而且?guī)恿酥苓叺淖≌?/p>

　　第二個是地鐵上蓋的發(fā)展也很快。當然，還有一些其他的業(yè)務(wù)與地產(chǎn)的結(jié)合。整個首創(chuàng)置業(yè)的轉(zhuǎn)型應(yīng)該分不同產(chǎn)業(yè)的價值點和地產(chǎn)住宅價值的結(jié)合，從這一點來看我們已經(jīng)在轉(zhuǎn)型了。而且轉(zhuǎn)型過程中與新經(jīng)濟結(jié)合，還有在海外市場開拓，這都是轉(zhuǎn)型的表現(xiàn)。

　　在競爭比較激烈的情況下，誰的商業(yè)模式新，誰能夠把結(jié)構(gòu)調(diào)整得快，誰能夠把模式轉(zhuǎn)變得快，建立一種新型的發(fā)展模型，誰就能夠發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：公司上半年的凈利比去年上升了18%，如果扣除商業(yè)物業(yè)的估值，核心住宅物業(yè)的這部分凈利是多少？另外，一線城市的限購依然沒有放松。而公司的項目主要是在北京、上海、天津、成都、重慶等地，將來在以上地域的業(yè)務(wù)比例會不會進行調(diào)整？

　　羅俊(財務(wù)總監(jiān))：2014年上半年公司實現(xiàn)的凈利是6.6億元，當中基本沒有物業(yè)重估的增值，這一塊屬于公司正常的利潤。

　　唐軍：關(guān)于公司業(yè)務(wù)重點的城市，首創(chuàng)仍然是按照公司的戰(zhàn)略，聚焦在京津滬、重慶、成都這五大城市，當然也會關(guān)注一些很活躍的市場，或者說銷售量非常大的城市。

　　盡管一線城市的限購不會馬上取消，但是反過來說這些城市的市場是最好的，也是最多人向往的地方，也是最穩(wěn)定，最龐大的地方。我們在這些城市仍然是集中聚焦在剛需產(chǎn)品上，聚焦在地鐵沿線上蓋物業(yè)。按照這樣的發(fā)展，長期來看也是可持續(xù)發(fā)展的。

　　對一個公司來說，聚焦這些大的城市可以形成首創(chuàng)置業(yè)基本發(fā)展業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。依托這些核心城市的發(fā)展，兼顧一些比較好的二線城市，也會越來越多輔助地鐵上蓋的綜合體，包括奧萊加住宅小鎮(zhèn)的商業(yè)模式。

　　同時，我們還會有土地開發(fā)一、二級聯(lián)動的模式，這就構(gòu)成了首創(chuàng)置業(yè)獨特的，具有優(yōu)勢的地產(chǎn)綜合運營優(yōu)勢。

　　現(xiàn)場提問：未來集團會不會再加大海外市場的比重？之前首創(chuàng)在香港買殼的原因是什么？

　　馮瑜堅：關(guān)于海外投資的問題，首創(chuàng)置業(yè)去海外有兩個方面。第一，從全球資產(chǎn)配置角度來講，目前海外的資產(chǎn)，包括海外的項目投資還是不錯的機遇。

　　第二，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)展20多年，有超過10萬個在中國大陸的中高端客戶，這些客戶有越來越強的海外置業(yè)需求。比如說自己的移民，孩子教育，還是客戶自己的投資需求，對海外資產(chǎn)的需求都是越來越多樣化。也就是說，在這些基礎(chǔ)上，首創(chuàng)應(yīng)該加大去海外拓展的步伐。

　　但是，首創(chuàng)在海外拓展并不是一下子撒開網(wǎng)做，公司會在重點區(qū)域，包括針對公司自己業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢去做。

　　比如說首創(chuàng)法國項目是基于公司在國內(nèi)可以引進很多企業(yè)去那里做物流，做教育，做產(chǎn)業(yè)園。在澳大利亞是基于很多人在澳大利亞置業(yè)的需求，做的是住宅項目。首創(chuàng)會針對特定的區(qū)域，根據(jù)自己的資源優(yōu)勢來發(fā)展海外業(yè)務(wù)。

　　首創(chuàng)買的殼“鉅大國際”，其要依托首創(chuàng)集團的房地產(chǎn)資源和業(yè)務(wù)去發(fā)展，將來的發(fā)展方向也是房地產(chǎn)。至于分工，因為現(xiàn)在很多工作都在進展中，公司會按照正常的計劃進行，如果有重大的進展會進行披露。

　　現(xiàn)場提問：公司中期利潤率上升了6.8個百分點的原因是什么？下半年主要的貨源是毛利率較低的剛需產(chǎn)品，會不會使今年毛利率的水平下降？另外，除了澳大利亞之外，公司有沒有考慮其他區(qū)域的海外項目？

　　羅?。?/strong>2014年上半年的凈利率比去年同期增長了7個百分點，主要的原因是公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進行了資產(chǎn)的銷售，所以造成在凈利率的上升，沒有體現(xiàn)在毛利率方面，但是最終體現(xiàn)在銷售凈利率中。