“現(xiàn)在主要的工作不是繼續(xù)拿地，而是要把現(xiàn)有項目做好。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產在2014年迎來新的調整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產行業(yè)？健康、成熟的房地產行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產”，觀點新媒體遍訪海內外知名經濟學家、企業(yè)領袖、行業(yè)精英、金融學者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網 從中環(huán)廣場、國金中心到環(huán)貿廣場，上海一直是新鴻基地產內地布局的重點區(qū)域，未來伴隨著徐家匯中心項目、閔行項目的開發(fā)，新鴻基地產在上海還將迎來更大的發(fā)展空間。

　　近期，新鴻基地產上海莘莊綜合交通樞紐項目正式開建，重量級項目徐家匯中心一期也進入開工階段。新鴻基發(fā)展(中國)有限公司董事鄧維聰先生接受觀點新媒體專訪時表示，徐家匯中心項目預計有四期，“從第一期到第四期完成大概需要9到10年的時間。”

　　對于華東區(qū)域的布局，新鴻基地產現(xiàn)階段的主要工作定位為專注現(xiàn)有項目的開發(fā)和運營。“未來五年中，按計劃出售銷售物業(yè)的同時，還要盡快建好持有的商業(yè)項目，如ICC的寫字樓、閔行項目等。”

　　鄧維聰表示，上海商業(yè)地產市場有經濟基礎和商業(yè)氛圍支撐，長遠看布局會有增加，但現(xiàn)階段拿地并非新鴻基地產的主要方向。

　　相較于對上海市場的看好，鄧維聰對二三線城市商業(yè)地產抱有的則是擔憂，“商業(yè)地產主要是供需問題，現(xiàn)在已經有一些城市面臨很難消化的局面。我相信二三線城市未來幾年的市場不會太樂觀。”

　　在過去幾年商業(yè)地產的開發(fā)熱潮中，新鴻基地產的發(fā)展步伐仍選擇以穩(wěn)定為主。“房地產市場好的時候大家可能覺得新鴻基地產這種模式太保守了，錯過了很多好機會。但是新鴻基在過去四十多年來積累了很多經驗、人才和方法，善于保存現(xiàn)金、平衡投資。”

　　在鄧維聰看來，港資企業(yè)與許多快速發(fā)展的內地房企在發(fā)展經歷和模式都有所不同，但新鴻基地產未來的全國布局還是租售并舉的方向，“這個模式走下去會比較安全。”

　　以下為觀點新媒體對新鴻基發(fā)展(中國)有限公司董事鄧維聰先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：上海徐家匯中心項目是新鴻基最大的項目，目前進展如何？銷售和持有部分預計會怎么劃分？

　　鄧維聰：集團非常重視這個項目。項目有四期，第一期已經開工，從第一期到第四期完成大概需要9到10年的時間。

　　出售一部分回籠現(xiàn)金對整個項目有好處，但還沒有完全確定銷售和持有部分的劃分，商場和寫字樓可能都會持有。

　　觀點新媒體：莘莊交通樞紐項目已經開工，新鴻基和合作伙伴在項目分工中如何配合？

　　鄧維聰：莘莊項目由新鴻基和上海城開合作開發(fā)，另外還有一部分股份屬于莘莊政府，新鴻基擁有的項目權益是35%。

　　這個項目在技術層面上有很多高難度的東西需要解決，比如要在火車站上面建一個平臺，上面是寫字樓、商場、酒店，同時還要把地鐵、火車站連接起來，難度非常高，在國內暫時應該也沒有先例，我們花了很多時間去研究。

　　項目分工方面，前期設計和前期工程由新鴻基主導，營運方面主要是城開負責。

　　觀點新媒體：國金中心是您來上海推動的第一個項目，營運狀況如何？

　　鄧維聰：十年前我來新鴻基的時候，上海國金中心還在規(guī)劃，沒有動工，2005年底接收土地，2006年初開工，3-4年后第一棟樓入市。一期除了出售給匯豐銀行的22層，持有的辦公物業(yè)和商場都租出去了?，F(xiàn)在二期招租率達到90%多，每平方米日租金超過二十元。

　　觀點新媒體：您怎么看上海寫字樓市場的發(fā)展？

　　鄧維聰：上海浦西和浦東寫字樓市場分別很大。浦西涵蓋的地方很多，從西面虹橋樞紐一直到黃浦江都有很多寫字樓，但沒有一個很集中的區(qū)域。而且金融、保險公司都喜歡在浦東，浦西的用戶一般都是消費品、貿易公司等，對于辦公樓的需求相對而言沒有金融業(yè)、保險業(yè)要求那么高。

　　浦西的租金水平也上不去，像黃浦江、南外灘、虹口這些區(qū)域都是寫字樓，過往日租金是十幾元，現(xiàn)在有個別已經跌到幾元。整體來看，浦西的寫字樓比較難，我們在浦西也有三棟寫字樓，租金與國金中心還是有一點差距的。

　　浦東比較另類，陸家嘴是集中地，是上海的金融中心，而且陸家嘴因為土地資源不夠，已經非常飽和，所以租金一直都是上漲的態(tài)勢。

　　上海國金中心是新鴻基在陸家嘴的重點項目，2003年新鴻基拿地時還沒有招拍掛，但當時郭先生和浦東政府談地時已經看到了這塊地的前景。

　　當時業(yè)內對于在中國做商業(yè)地產都有一個質疑，買下地之后資金怎么回籠？但新鴻基在香港已經經歷過艱苦的階段，在房地產市場中保持穩(wěn)健資金流、固定資產和負債比例的能力都非常成熟，所以對這個項目就有比較長遠發(fā)展的想法。

　　上海國金中心從2004年開工到前年全部建成，寫字樓部分創(chuàng)下了比較好的租金收益，也拉升了陸家嘴的租金水平。

　　觀點新媒體：新鴻基蘇州和杭州項目的銷售情況如何？

　　鄧維聰：新鴻基在蘇州有三個項目，一個是金雞湖邊上的別墅項目湖濱四季，一期已經發(fā)售，去化率達到80%多，準備開售第二期。湖濱四季旁邊的四季酒店正在加快建設，另外一個寫字樓項目還在規(guī)劃中。

　　杭州、無錫項目是和華潤合資的，這些項目完全不用擔心現(xiàn)金流，因為最開始的時候就把住宅部分賣掉了，項目周轉很快。

　　觀點新媒體：未來五年，新鴻基在華東的規(guī)劃是什么樣？

　　鄧維聰：首先計劃中的銷售物業(yè)基本上要在這幾年賣掉，同時持有收租的商業(yè)物業(yè)盡快建好，例如徐家匯中心項目、閔行項目、ICC的寫字樓部分等。拿地方面，我們一直也在看土地，只是暫時還沒有找到比現(xiàn)有項目更好的地塊。

　　觀點新媒體：您怎么看今年上半年杭州的降價潮？商業(yè)地產市場又是怎樣的？

　　鄧維聰：雖然杭州是率先降價，但是降得多的不只是杭州，無錫、蘇州等城市也降得很厲害。有些開發(fā)商為避免現(xiàn)金流出問題，必須要通過加快周轉和銷售回籠資金。發(fā)展商要保證資金平衡，有銷售物業(yè)也要有出租物業(yè)，國內一些發(fā)展商可以做到，但很多是做不到的。

　　商業(yè)地產現(xiàn)在也受到很大影響，主要是供給和需求的問題。杭州錢江新城、蕭山區(qū)域寫字樓都出現(xiàn)了供過于求的情況。中國大部分城市城市都有同樣的問題，全世界超過400、500米的高樓已經有一半集中在中國。

　　坦白說，有一些城市已經面臨很難消化的局面，二三線城市未來幾年市場不會太樂觀，例如沈陽、天津這些城市，開發(fā)的寫字樓、商場、酒店都必須要有當?shù)亟洕鷣碇?，沒有足夠的經濟基礎和商業(yè)氛圍會很有壓力的。

　　觀點新媒體：有觀點認為，今年中國房地產市場增速下降，但從周期來看會有一個反彈，您是怎么看市場走向的？

　　鄧維聰：我個人不太同意這種論調。房地產是有周期，但是因地方而定，香港的樓市十幾年沒跌過，中國幾百、幾千個城市，每個地方都不一樣，所以周期要因城市而定。而且影響周期的因素太多了，包括去化、國家和銀行的態(tài)度，例如如果調控放松，房地產可能馬上就會上來，這并不能叫周期。

　　觀點新媒體：新鴻基內地業(yè)務已經占集團業(yè)務的23%，以后是否會繼續(xù)擴張？

　　鄧維聰：肯定會有布局增加，但現(xiàn)在主要的工作不是繼續(xù)拿地，而是要把現(xiàn)有項目做好。

　　觀點新媒體：2013年底，新鴻基內地發(fā)展物業(yè)中住宅占比64%，未來住宅物業(yè)和持有物業(yè)的比例是怎樣？是否會考慮降價？

　　鄧維聰：整體還是均衡的，上海住宅不多，只有濱江凱旋門和閔行項目。住宅項目主要是在廣東和成都；持有商業(yè)部分，未來徐家匯中心項目會是主要增量。

　　我們暫時不會考慮降價。

　　觀點新媒體：內地開發(fā)商發(fā)展商業(yè)地產多以銷售支撐資金回流，您怎么看？

　　鄧維聰：國內做生意的方式和西方、香港的差別很大，國內經濟從九十年代開始起飛，開發(fā)商沒錢就先借錢發(fā)展，依靠銷售來回籠資金。

　　新鴻基地產則有些不同，我們首先要從上市公司的角度出發(fā)，必須對股價、對股東、對員工負責，所以香港較大的發(fā)展商借貸利率都很低，新鴻基的借貸利率也不到百分之二十。

　　房地產市場好的時候，大家可能覺得新鴻基這種模式太保守了，錯過了很多好機會。但是新鴻基在過去四十多年來積累了很多經驗、人才和方法，善于保存現(xiàn)金、平衡投資，出售物業(yè)和持有物業(yè)均衡發(fā)展。

　　在國內，新鴻基住宅部分銷售回籠資金會多一點，因為有些項目的商場和寫字樓還沒建好，但現(xiàn)在也開始接近平衡。例如上海國金中心一年租金收入大概十幾億，和其它物業(yè)加起來也有二三十億，全國布局也是一半收租一半銷售的方向，用這個模式走下去會比較安全。

（發(fā)稿：見習編輯 羅舒晗、郭凈凈    審校：劉滿桃）