“商業(yè)規(guī)劃在哪里建，建多大的規(guī)模，不是市長(zhǎng)說(shuō)了算，是市場(chǎng)說(shuō)了算。”

　　文/立豐集團(tuán)董事長(zhǎng)顏明

　　從城市說(shuō)起，城市的起源是先有市后有城，市就是商品交換的地方，這種文化延續(xù)到今天。像農(nóng)村有集市，那么在遠(yuǎn)古時(shí)期，為了保護(hù)市的有效發(fā)展，防止外來(lái)侵犯，所以圍了城，這是城市的概念。

　　因此，討論城市的商業(yè)規(guī)劃是非常重要的，城市的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該依據(jù)什么來(lái)做？顯然是依據(jù)市來(lái)做，依據(jù)交易來(lái)做。城市的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該是非?？茖W(xué)的一件事情，絕不是只憑感受，感覺(jué)很熱鬧、人流很多就可以的。不是這樣的。城市商業(yè)規(guī)劃，除了人流有關(guān)系，還有道路和交通的問(wèn)題。

　　今天的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)非常尷尬的局面，就是有很多開發(fā)商建商場(chǎng)，也有很多商家開店找不到地方，原因就是開發(fā)商的選址定位錯(cuò)了，這與一個(gè)城市的商業(yè)規(guī)劃密不可分。

　　比如西安這幾年城市商業(yè)中心發(fā)展不是那么迅速，沒(méi)有建立很多大型商業(yè)中心，為什么非要建立一條街全是商業(yè)？在鐘樓建500萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，顯然不合適，500萬(wàn)平方米需要的交易量是多大？要有投資回報(bào)，沒(méi)有投資回報(bào)的投資是無(wú)效的。

　　按5年前的土地價(jià)格，一平方米營(yíng)業(yè)額一年不低于1.2萬(wàn)，十萬(wàn)平方米商業(yè)一年?duì)I業(yè)額應(yīng)該達(dá)到12億，如果低于這個(gè)交易額，投資收益就有問(wèn)題，就是虧損的。想一想，如果在一個(gè)城市中心，建立一個(gè)500萬(wàn)平方米的商業(yè)，那是多少交易額？而10萬(wàn)平方米的商業(yè)，每天的人流大概4-5萬(wàn)人，如果500萬(wàn)平方米呢？道路交通允許不允許這樣去做？這是城市商業(yè)布局、規(guī)劃布局上存在的問(wèn)題。

　　舉一個(gè)例子，去年一個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)把規(guī)劃給我們看，城市占地1.3萬(wàn)平方公里，人口108萬(wàn)人，人們手中的錢只有150、160億，但是建了500萬(wàn)平方米的商業(yè)，也就是說(shuō)，這些老百姓的錢全部用于當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，也不夠支撐500平方米的商業(yè)。

　　城市商業(yè)規(guī)劃要根據(jù)交易的大小來(lái)做，而不是說(shuō)想做多大的就做多大。城市商業(yè)規(guī)劃和城市交易量、居住密度、交通量相關(guān)，最基本的要素是有能力消費(fèi)；第二是有信心消費(fèi)，有能力消費(fèi)就是口袋中有錢，有信心消費(fèi)就是社保，大家不會(huì)為養(yǎng)老去存錢；第三是有場(chǎng)所消費(fèi)，場(chǎng)所是非常重要的。

　　選址與定位的關(guān)鍵在“址”，一旦選定了，就存在定位的問(wèn)題。商業(yè)的周邊，第一客戶群是3公里半徑范圍內(nèi)，第二是5公里半徑范圍內(nèi)，第三是5公里以外。

　　一旦把地址選定以后，3公里半徑范圍內(nèi)人均可支配收入決定了它的定位，而不是想建什么就建什么。商業(yè)地產(chǎn)分了很多類別，商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面有社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、集中商業(yè)和城市購(gòu)物中心的概念。

　　城市購(gòu)物中心的選址是非常嚴(yán)格的，要求周邊三公里半徑范圍內(nèi)的人口密度有一定的限制，不僅僅是人數(shù)的問(wèn)題，更重要是人均可支配收入能夠達(dá)標(biāo)，如果這兩點(diǎn)都達(dá)標(biāo)了，還要看道路交通是否能解決人流的問(wèn)題。商業(yè)規(guī)劃在哪里建，建多大的規(guī)模，不是市長(zhǎng)說(shuō)了算，是市場(chǎng)說(shuō)了算。

　　今天城市商業(yè)的發(fā)展面臨一個(gè)尷尬的境地，就是建了很多商業(yè)，招不到商，原因就是選址和定位都出問(wèn)題，或者說(shuō)城市規(guī)劃、城市的商業(yè)規(guī)劃出了問(wèn)題。開發(fā)商在這么一種錯(cuò)誤的規(guī)劃形勢(shì)下如何做？尋找商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)機(jī)會(huì)是非常重要的，我們往往是被動(dòng)地找。

　　商業(yè)地產(chǎn)是招商先行、量體裁衣，像搞住宅地產(chǎn)一樣，我們也有客戶群、建筑規(guī)劃、建筑密度等。我們的客戶是商家，每個(gè)商家對(duì)商場(chǎng)的要求是不一樣的。西安的發(fā)展是不是到了飽和期？應(yīng)該說(shuō)是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)泡沫了，實(shí)際上一線城市仍然有泡沫，原因是布局不合理。

　　另一個(gè)方面，按人均經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量到今天，人均擁有商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到，很多地方是空白點(diǎn)，沒(méi)人去。選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置很重要，不要憑表面上看，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)仍然是發(fā)展非常好的，至少有10-20年機(jī)遇。

　　本文為立豐集團(tuán)董事長(zhǎng)顏明先生在2014城市觀點(diǎn)論壇西安行上發(fā)表的演講，有刪節(jié)。