“今天房地產市場已經不是簡單的上還是下，而是冷熱不均、供需錯位。”

　　市場面臨的問題不是簡單的買賣問題，實際上綜合了很多東西。我們可以看到，今年開局以來經濟面臨著威脅，增速放緩，社會融資活動也繼續(xù)放緩，所以投資跟消費的減慢不是偶然的。問題就是當中國經濟在下滑時，中央政府如何看待當前的放緩？

　　本屆政府在很大程度上是容忍。李克強總理也表示，不會因為經濟一時波動采取強勢政策。這是下了決心的，GDP在一季度放緩到7.2%，房地產開發(fā)回落也影響GDP，但政府也看到了不能夠單純靠房地產刺激GDP。

　　當然，政府并不是沒有作為，在新的政策上進行了大的改動，在微調貨幣政策，在高鐵、三農、房地產分類調控等方面進行微刺激，這個微刺激是開發(fā)商需要關注的新發(fā)展空間。

　　我們也看到“穩(wěn)增長、保就業(yè)”，當前就業(yè)沒有太大問題，但是大學生的就業(yè)結構面臨難題。2014年就業(yè)目標是1000萬，也就是說，今年如果開發(fā)商要對行業(yè)進行調整，相信在增加就業(yè)方面應該是開發(fā)商可以做的事情。

　　房地產市場的調整是經濟增長、就業(yè)目標的主要風險之一。新型城鎮(zhèn)化、結構調整、行業(yè)洗牌加劇，都會帶來風險和機遇。我們還看到國家在調控思路上、在金融上放開了，金融已經在調整。

　　今天房地產市場已經不是簡單的上還是下，而是冷熱不均、供需錯位。一季度全國商品房成交面積出現了負增長，前兩次負增長在2008年和2012年，也就是說，這次負增長應該跟上一次有同樣的規(guī)律，可能會更長。我們也看到一季度回落，尤其是一線城市跌幅明確，不光是二線城市，一線城市的價格也在下調，因為2013年價格上漲比較快，所以2014年調整是必然的。

　　房地產開發(fā)投資增速在緩慢下降，投資拿地在減少，當資金成本增加，疊加效應開始呈現，逐步傳遞到市場銷售終端。今天房地產銷售的困難是由經濟以及房地產本身綜合因素所造成的，而購房者意愿指數也在下降，回落到2012年的低點。

　　我們也看到，不同城市之間的成交分化，對于不同城市采取的措施、采取的策略也是不一樣的。庫存是房地產比較大的問題，部分城市超過15個月，三四線城市的整體庫存比較高。

　　一線城市供求走勢比較強，二線城市也有相對短期、中短期供求走勢比較強的城市，西安是較強的二線城市，其他城市都有不同的分類。要根據市場不同的表現，采取不同的策略和對策，千萬不要一擁而上。

　　我們認為，“優(yōu)勝劣汰、勝者為王”是非常重要的?；仡?008年以來的市場運行，本次是2012年成交開始回升，已經過了23個月的順周期，所以市場開始出現下行，這是規(guī)律。

　　從2005年一直到2013年，市場的下行都是有周期的，所以這個下行也是可以預測的。不同于前兩次的降價風潮，2008年是金融危機，2011年是國家主動調整，這次是因為二三線城市庫存量大，所以開發(fā)商應該在結構上有所思考。

　　在這個時候，不同企業(yè)的做法是不一樣的，對于有些企業(yè)需要加快出貨。在房地產調整中，企業(yè)要提高自身的應對能力以及操盤能力。

　　另外就是建議加快轉型，應對市場波動能力，要實現業(yè)務多元化和延長服務鏈。我們也認為2014年房地產正面臨著分化，中國房地產正式進入下半場。我們的房地產不能夠永遠只靠開發(fā)。

　　本文為黎振偉先生在2014城市觀點論壇西安行上發(fā)表的演講，有刪節(jié)。