未來三、五年內(nèi)依靠自身能力探索新的領(lǐng)域同時(shí)，也會(huì)保持比較高的規(guī)模增長(zhǎng)比例，保守的目標(biāo)是要保持30%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 從武漢地鐵2號(hào)線光谷廣場(chǎng)站出來，人流量與深圳成熟的羅湖東門商圈有得一拼。

　　好奇由此產(chǎn)生，處于非武漢中心區(qū)的光谷廣場(chǎng)人流從何而來？而這一切問題在對(duì)發(fā)展商光谷聯(lián)合董事長(zhǎng)黃立平的訪問后得到了解答。

　　武漢光谷區(qū)即武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，面積518.06平方公里，早前基于武漢政府對(duì)該區(qū)的定位，使得光谷聯(lián)合董事長(zhǎng)黃立平看到了發(fā)展的契機(jī)。

　　“從城市發(fā)展的角度來講，目前還沒有一個(gè)系統(tǒng)的城市服務(wù)商來為這些產(chǎn)業(yè)提供空間服務(wù)，所以我們希望能順應(yīng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)律來進(jìn)行開發(fā)”。

　　目前情況來看，黃立平的探索已取得了一定成效。據(jù)悉，光谷聯(lián)合已在武漢開發(fā)運(yùn)營了包括軟件園、金融港、原創(chuàng)中心、創(chuàng)意天地、節(jié)能科技園、科技城等產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

　　其中，創(chuàng)意天地項(xiàng)目格局由美術(shù)館和藝術(shù)家工作室組成，因?yàn)榇朔N類型的文化項(xiàng)目在全國并不多，這也是文化人出身黃立平頗為滿意的一個(gè)項(xiàng)目之一。

　　今年3月，在上市條件達(dá)到后，光谷聯(lián)合也成功在港交所掛牌上市，并聘請(qǐng)了中海前高管、恒盛前CFO姜永進(jìn)任CFO。

　　相比早前更多的聚焦在創(chuàng)新方面的工作，黃立平認(rèn)為，上市后市場(chǎng)比較期待規(guī)模增長(zhǎng)，而光谷聯(lián)合今后也會(huì)更加注重這一點(diǎn)。

　　黃立平介紹，現(xiàn)在光谷聯(lián)合的策略是，未來三、五年內(nèi)依靠自身能力探索新的領(lǐng)域同時(shí)，也會(huì)保持比較高的規(guī)模增長(zhǎng)比例，保守的目標(biāo)是要保持30%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

　　雖然過去兩年光谷聯(lián)合的復(fù)合增長(zhǎng)率并不算太高，但黃立平認(rèn)為這主要和項(xiàng)目的結(jié)算有關(guān)系，隨著今后布局的項(xiàng)目越多，均衡性會(huì)變好，復(fù)合增長(zhǎng)率也會(huì)相應(yīng)提升。

　　黃立平指出，未來光谷聯(lián)合會(huì)在深耕原有城市基礎(chǔ)上，去到更多城市。

　　“但我們不是簡(jiǎn)單的找一塊地去做，而是會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我們很希望進(jìn)入任何一個(gè)地方的方式是一種合作的方式”。

　　據(jù)悉，目前光谷聯(lián)合至少有三、四個(gè)項(xiàng)目在加快接觸，今年至少有兩個(gè)項(xiàng)目能夠落地。項(xiàng)目體量在100萬平方米以上。

　　至于住宅和商業(yè)的開發(fā)，黃立平透露，未來光谷聯(lián)合還是按照產(chǎn)城一體的思路選住宅，進(jìn)入到某一個(gè)城市，這個(gè)城市條件允許將產(chǎn)業(yè)園和城市住宅商業(yè)結(jié)合起來做的時(shí)候，就用這樣的一種方式。

　　但在一二線較大城市，產(chǎn)城一體的打造機(jī)會(huì)較少，所以還是會(huì)以尋找適合的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的方式進(jìn)入。

　　對(duì)于光谷聯(lián)合這種產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，相關(guān)分析認(rèn)為，目前國家政策對(duì)于文化產(chǎn)業(yè)較為支持，但該行業(yè)屬于新興行業(yè)，仍需慢慢摸索開發(fā)路徑及沉淀開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　以下為武漢光谷聯(lián)合股份有限公司董事長(zhǎng)黃立平先生現(xiàn)場(chǎng)采訪實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：光谷聯(lián)合一開始為什么選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為主要的開發(fā)方向？

　　黃立平：首先，因?yàn)槲冶救擞羞^多種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷，例如文化產(chǎn)業(yè)、生物科技、IT、制藥等，所以我對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)規(guī)律、供應(yīng)鏈組成有所了解。從城市發(fā)展的角度來講，目前還沒有一個(gè)系統(tǒng)的城市服務(wù)商來為這些產(chǎn)業(yè)提供空間服務(wù)，所以我們希望能順應(yīng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)律來進(jìn)行開發(fā)。

　　其次，近十多年因?yàn)樾畔⒓夹g(shù)、互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展涌現(xiàn)了很多新興產(chǎn)業(yè)，且在國內(nèi)發(fā)展很快，但城市與產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律在過去沒有得到足夠的重視或者實(shí)踐不充分，有一些城市進(jìn)入快速發(fā)展階段后，開始了重復(fù)建設(shè)或改造。比較突出的是深圳，在20多年前建了很多廠房，現(xiàn)在這些廠房基本上都需拆掉重建，這表明當(dāng)時(shí)深圳缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展關(guān)系的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)。而通過近十年的發(fā)展，光谷聯(lián)合自身對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展有了一定的認(rèn)識(shí)，并認(rèn)為這是一個(gè)商機(jī)，因此就有了這樣一個(gè)探索。

　　需要補(bǔ)充的是，我們?cè)谶x擇產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，會(huì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來考慮城市對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的需要程度。過去產(chǎn)業(yè)園區(qū)比較常見的業(yè)態(tài)是制造業(yè)加物流；現(xiàn)在技術(shù)性、生產(chǎn)性的服務(wù)業(yè)發(fā)展較快，例如集中的客戶服務(wù)、信息處理業(yè)務(wù)等。同時(shí)，傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)主要是提供寫字樓，并未結(jié)合業(yè)態(tài)自身特點(diǎn)去提供服務(wù)。因此我們?cè)诳紤]城市需要和產(chǎn)業(yè)需要的時(shí)候，既會(huì)滿足各種業(yè)態(tài)自身對(duì)單體建筑的需求，也會(huì)從空間形態(tài)上考慮如何符合城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需求。

　　當(dāng)然，某些建筑若干年以后還要再提升，但不論怎么改變，希望我們做的這種建筑能夠延續(xù)它的生命。在美國有很多七、八十年前建好的工廠，比如說紐約SOHO區(qū)的工廠，到目前為止這些建筑雖在不斷的更新，但沒有人拆掉。我認(rèn)為這種發(fā)展既有歷史感，也能夠比較環(huán)保。這也是未來中國城市應(yīng)該走的一條路。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：您之前當(dāng)過大學(xué)導(dǎo)師，辦過雜志社，一開始是怎么和政府接觸，在武漢建產(chǎn)業(yè)園的？

　　黃立平：我有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)和背景，就是在武漢東湖高新工作期間，參與過整體高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和土地開發(fā)工作，比較早的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展探索我也是參與者。

　　我記得我們當(dāng)時(shí)的學(xué)習(xí)目標(biāo)是新加坡，我在九十年代末期到2002年、2003年基本上走遍了世界上發(fā)展好的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，當(dāng)然包括硅谷、波士頓的128公路沿線發(fā)展生物科技聚集區(qū)，新加坡的園區(qū)等。

　　當(dāng)時(shí)我們還是覺得新加坡是很成熟的，新加坡當(dāng)時(shí)的騰飛已經(jīng)開始到中國來，并且在蘇州合作工業(yè)園區(qū)，他們的很多理念都給了我們很多啟發(fā)。在這些城市的發(fā)展過程中我們找到了一些適合武漢，整體上適合中國的方法，我們現(xiàn)在在多個(gè)城市用的方法也是在這個(gè)基礎(chǔ)上探索出來的。

　　和這些地方相比有一個(gè)很重要的區(qū)別，我們看到新竹的發(fā)展是從八十年代開始的，已經(jīng)走了30多年；新加坡也是走了30多年，硅谷發(fā)展半導(dǎo)體工業(yè)時(shí)間更長(zhǎng)，50年代就開始了，斯坦福大學(xué)周邊，筑波也是60年代就開始了。但是在中國因?yàn)樾畔⒒瘯r(shí)期的到來，這種傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)來得非常迅猛，新興產(chǎn)業(yè)，除了高新技術(shù)外，新的服務(wù)業(yè)有一個(gè)迅猛增長(zhǎng)的過程，這個(gè)過程正好和城鎮(zhèn)化相伴而行，給了我們很多機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：據(jù)您的經(jīng)驗(yàn)來看，哪些企業(yè)會(huì)考慮發(fā)展產(chǎn)業(yè)園？

　　黃立平：有一些企業(yè)自己有老廠想做產(chǎn)業(yè)園，他們有土地，但缺乏經(jīng)驗(yàn)，而我們有很系統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)，這和他的某些想法和定位較接近，就可以用合作的方式來做。坦率地說，這都是我們很寶貴的商業(yè)機(jī)會(huì)。

　　我們很看好一個(gè)趨勢(shì)，就是工業(yè)化和信息化的結(jié)合同時(shí)發(fā)生。這種背景下，未來不會(huì)是勞動(dòng)力去找工廠，而是工廠要建在勞動(dòng)力充沛的地方。這些工廠建在更多有利于出口的地方、交通運(yùn)輸方便的地方，這樣就構(gòu)成了資源配合。

　　隨著內(nèi)需的擴(kuò)大，出口結(jié)構(gòu)依賴程度的降低，工廠更多會(huì)搬到中西部地區(qū)，這是中國未來城鎮(zhèn)化的方向。因此未來能否聚集產(chǎn)業(yè)，去推動(dòng)整個(gè)城鎮(zhèn)化的發(fā)展是光谷聯(lián)合非常關(guān)注的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：做這種產(chǎn)業(yè)園前期的投入還是比較大的，在資金回籠方面，光谷聯(lián)合如何保證的？

　　黃立平：其實(shí)從資金的周轉(zhuǎn)上來講，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)比住宅慢一點(diǎn)，但比寫字樓要快，比整體商業(yè)地產(chǎn)要快。原因是我們?cè)诙ㄎ灰粋€(gè)產(chǎn)業(yè)園的時(shí)候，對(duì)這類的需求做了比較準(zhǔn)確的判斷。

　　判斷的標(biāo)準(zhǔn)是，轉(zhuǎn)型升級(jí)中有明確需求的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求要比寫字樓的需求規(guī)模更大。會(huì)做寫字樓的企業(yè)多，會(huì)做產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)少，要求的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)更多。

　　例如具有產(chǎn)業(yè)屬性的樓宇，里面人的工作密度與一般寫字樓不一樣，這個(gè)時(shí)候可能人均面積只有6.5平方米，他的衛(wèi)生間配比大。有的產(chǎn)業(yè)辦公用房的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)還得考慮男女關(guān)系，有的業(yè)務(wù)是女孩子特別多，占了70%，這就需要按照不同的衛(wèi)生間配比。

　　又比如同樣的租金，我的100平方米可以安排15人，他的100平方米只能安排10人，甚至8人，我的單位效率就提高了，這種樓宇的競(jìng)爭(zhēng)性就強(qiáng)。另外，選在城市中心地方，商務(wù)成本就高了，而如果選在城鄉(xiāng)結(jié)合的地方，把環(huán)境做好，周邊住宅價(jià)格也低，綜合算性價(jià)比更高。

　　總的來說，這些應(yīng)該是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)里面，或?qū)懽謽鞘袌?chǎng)里面，由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，新興業(yè)務(wù)大量涌現(xiàn)所派生出來的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，在原有規(guī)律基礎(chǔ)上形成了若干新的規(guī)律，所以資金回籠也有自身的階段性。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：光谷聯(lián)合有不同的主題，金融、IT等，請(qǐng)問在拿地時(shí)已經(jīng)決定了要做什么樣的產(chǎn)業(yè)園，還是拿到以后再?zèng)Q定？

　　黃立平：在武漢只要掌握住幾個(gè)特點(diǎn)，你的想法就會(huì)有若干條。第一，地理位置很特別，是中國經(jīng)濟(jì)地理中心；第二，武漢是中國大學(xué)生最多的城市，武漢現(xiàn)在在校的大學(xué)生有118萬，有勞動(dòng)力的優(yōu)勢(shì)；第三，武漢的地質(zhì)條件，自然災(zāi)害發(fā)生頻率比較低。

　　基于武漢現(xiàn)有的條件，我們現(xiàn)在準(zhǔn)備了起碼有七、八件事，都在這里存著，等時(shí)機(jī)成熟便會(huì)推動(dòng)。例如也許這一任上來某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，他特別想在原來的戰(zhàn)略基礎(chǔ)上引進(jìn)新事，這個(gè)時(shí)候要有準(zhǔn)備。現(xiàn)在也許找不到共鳴，但這個(gè)對(duì)我們做別的事情也有很重要的啟發(fā)。

　　比如說我們?cè)谖錆h做了集成電路的產(chǎn)業(yè)集群。武漢有五個(gè)大學(xué)都有這個(gè)專業(yè)，現(xiàn)在也有七、八家跨國的做集成電路設(shè)計(jì)的公司在武漢設(shè)立了研究所。這個(gè)條件基本具備，我們準(zhǔn)備好了；我們還有一個(gè)工程科技，原來叫設(shè)計(jì)之都，電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園的方案放了三年，現(xiàn)在還沒有找到共鳴。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：光谷聯(lián)合今年的目標(biāo)是多少，未來有沒有一個(gè)目標(biāo)，希望做到什么程度的銷售額？

　　黃立平：我們?cè)谧约簝?nèi)部做經(jīng)營安排的時(shí)候會(huì)有清晰的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的前提會(huì)有市場(chǎng)的因素，也會(huì)有執(zhí)行力的因素，因此允許有一些完成的折扣。比如說現(xiàn)在我們持有的規(guī)模比例不高，如果我突然擴(kuò)大持有比例，銷售增長(zhǎng)就受到了影響。既受短期增長(zhǎng)影響，又受長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的影響，銷售目標(biāo)會(huì)根據(jù)每年的情況進(jìn)行平衡。

　　總體上，特別是上市以后我們感覺規(guī)模增長(zhǎng)是市場(chǎng)比較期待的，我們會(huì)更加注重這一點(diǎn)。

　　現(xiàn)在的策略是，未來三、五年內(nèi)依靠自身能力探索新的領(lǐng)域同時(shí)，保持比較高的規(guī)模增長(zhǎng)比例，保守的目標(biāo)是要保持30%的復(fù)合增長(zhǎng)率。我們現(xiàn)在園區(qū)建筑兌現(xiàn)程度比較高的時(shí)候，成交才比較快。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：光谷聯(lián)合今年的拓展計(jì)劃是怎么樣的？一二線城市是公司比較關(guān)注的區(qū)域嗎？

　　黃立平：今年募集的大部分資金要用于新的土地儲(chǔ)備，但是儲(chǔ)備的項(xiàng)目我們希望更優(yōu)質(zhì)，在結(jié)構(gòu)上能夠發(fā)揮戰(zhàn)略性作用，因此會(huì)去選一些新城市的重要項(xiàng)目。短期內(nèi)已經(jīng)進(jìn)入的地方，步伐會(huì)放慢。比如說在青島，我們現(xiàn)在大概拿到了80萬平方米的地，因此不太會(huì)繼續(xù)推動(dòng)拿地，而是會(huì)先把這80萬平方米開發(fā)到一大半以上再考慮擴(kuò)展，新的地方還是偏向已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)。

　　目前至少有三、四個(gè)項(xiàng)目在加快接觸，今年至少有兩個(gè)項(xiàng)目能夠落地。這些項(xiàng)目都是100萬平方米以上。

　　從發(fā)展角度考慮，我們肯定會(huì)去更多的城市。光谷聯(lián)合希望保持很強(qiáng)的彈性，不把某個(gè)城市取得的經(jīng)驗(yàn)快速固化和復(fù)制。把一種產(chǎn)品，一種模式復(fù)制是容易形成規(guī)模，但是過度依賴復(fù)制的時(shí)候，這個(gè)公司的創(chuàng)新就會(huì)受到影響。

　　過去幾年，我們?cè)趧?chuàng)新方面下了更多的功夫，希望我們的業(yè)務(wù)能力是適應(yīng)變化的。我們把解決問題，提供解決方案作為發(fā)展角度，而不是說在這里做了一個(gè)軟件園、金融港，我就要到哪個(gè)地方要去復(fù)制。我們很強(qiáng)調(diào)去每一個(gè)地方要尊重那個(gè)地方的特點(diǎn)。

　　我們不是簡(jiǎn)單的找一塊地去做，而是會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)去做。我們很希望進(jìn)入任何一個(gè)地方的方式是一種合作的方式。例如，某個(gè)地方已經(jīng)有一個(gè)很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)匾沧鳛楹苤匾囊粋€(gè)戰(zhàn)略，只是由于原來的投資者或者原來的政府規(guī)劃者經(jīng)驗(yàn)不足，究竟用什么好的方式去干還沒有找到，這個(gè)時(shí)候我們可以進(jìn)入幫他進(jìn)行提升。當(dāng)然，我們也會(huì)在產(chǎn)業(yè)園的周邊形成居住商業(yè)配套，不脫離產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來建城市，也不在產(chǎn)業(yè)形成以后放棄住宅開發(fā)或者商業(yè)機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：光谷聯(lián)合未來不排除介入更多的住宅和商業(yè)，未來這部分有沒有什么計(jì)劃？

　　黃立平：過去幾年做一點(diǎn)住宅是因?yàn)榕涮椎男枰?；同時(shí)，我們也想保持他們?cè)谑袌?chǎng)上存在的條件。但是，我們始終不希望單一的去做住宅，因?yàn)槲覀儧]有優(yōu)勢(shì)。

　　未來我們還是按照產(chǎn)城一體的思路選住宅，進(jìn)入到某一個(gè)城市，這個(gè)城市條件允許將產(chǎn)業(yè)園和城市住宅商業(yè)結(jié)合起來做的時(shí)候，就用這樣的一種方式來做。

　　可能在比較大的二線城市，或者一線城市這種機(jī)會(huì)就比較少，產(chǎn)城一體做沒有那么大的地給你選，所以我們還是會(huì)尋找適合的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：光谷聯(lián)合計(jì)劃在未來三、五年內(nèi)，投資物業(yè)方面的比例會(huì)增加10%，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)候增加到20%，這方面目標(biāo)如何落實(shí)？

　　黃立平：在謀劃這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們就會(huì)把投資性物業(yè)的計(jì)劃提前安排，有的項(xiàng)目多一些，有的項(xiàng)目少一些。這個(gè)計(jì)劃里面包括項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、開發(fā)周期，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控，投資性物業(yè)和銷售型物業(yè)的劃分。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：光谷聯(lián)合的融資渠道有哪些？目前有沒有融資的需要？

　　黃立平：目前我們大概25億的總借款中，四分之一是公司債券，其余的是銀行貸款，沒有信托貸款。我們對(duì)融資沒有迫切的需要，主要是調(diào)結(jié)構(gòu)，盡量把貸款定為長(zhǎng)期的，境外貸款目前還不需要。

　　現(xiàn)在我們正在做一個(gè)私募債，這個(gè)成本目前比香港低，雖然我們?cè)趦?nèi)地發(fā)債的成本低于香港，但也不排除在適當(dāng)時(shí)候去香港發(fā)債的可能。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：光谷聯(lián)合下面也有細(xì)分的產(chǎn)業(yè)，例如綠色節(jié)能產(chǎn)業(yè)，未來會(huì)不會(huì)尋求更多的業(yè)績(jī)細(xì)分點(diǎn)？

　　黃立平：我個(gè)人希望我們公司有很強(qiáng)的應(yīng)變能力，且不斷對(duì)新事物保持敏感，有機(jī)會(huì)就去延伸?？傮w上我比較欣賞萬達(dá)的戰(zhàn)略思想，遇山開山，遇水架橋，要想成為一個(gè)綜合性多種能力的公司，這是一個(gè)戰(zhàn)略。

　　比如說文創(chuàng)領(lǐng)域，中國的文化藝術(shù)領(lǐng)域未來前景很大，當(dāng)我們整合了這批藝術(shù)家，又整合了一批評(píng)論家以后，光谷聯(lián)合和企業(yè)家資源對(duì)接能夠碰撞出什么火花，未來可能會(huì)在這方面做出一些東西來。

　　現(xiàn)在我們可能會(huì)用不動(dòng)產(chǎn)作為一個(gè)資源來整合一些移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用公司，通過空間服務(wù)來整合，等發(fā)展起來以后分享成果，這是不是一種新的商業(yè)模式，我們也在探討。目前我們和這類互聯(lián)網(wǎng)公司也有接觸，希望找到一些合作的事情。

　　另外，產(chǎn)業(yè)和商業(yè)之間如何互動(dòng)，這也是我們以后要考慮的，比如說現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)讓倉儲(chǔ)、庫房變得非常重要，看上去是庫房，但是和百貨公司的屬性是一樣。倉庫、物流、服務(wù)這幾個(gè)在空間上怎么進(jìn)行整合，這里面還有很多可做的事情。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在有不少人擔(dān)心內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)放慢，地方政府債務(wù)有問題，如此一來，產(chǎn)業(yè)園的需求會(huì)不會(huì)受影響？

　　黃立平：肯定會(huì)有影響，整個(gè)產(chǎn)業(yè)園作為一種地產(chǎn)模式，也會(huì)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，也會(huì)受房地產(chǎn)的整個(gè)發(fā)展影響，這個(gè)毫無疑問。問題在于影響程度有多大，影響的方式是什么，這是我們現(xiàn)在需要研究的。

　　我的看法是，有一些項(xiàng)目需要順勢(shì)而為，有一些需要逆市而為。這個(gè)究竟怎么掌握要一事一議，比如說預(yù)期不樂觀的時(shí)候要減少開工面積，保證足夠多的現(xiàn)金流。我們今年的策略也是首先要保證足夠的現(xiàn)金流，但是否一定要減少開工面積，我們中期會(huì)做一個(gè)分析，也不一定在下半年就采取減少開工面積的策略，我們還要不斷滾動(dòng)開發(fā)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你們的模式是結(jié)合住宅和商業(yè)，如果在影響方面，你們做產(chǎn)業(yè)園方面的影響會(huì)怎么樣？

　　黃立平：住宅對(duì)企業(yè)來講利潤(rùn)越來越高，這個(gè)趨勢(shì)沒有辦法改變。但是政府現(xiàn)在的能力增強(qiáng)了，不會(huì)讓它波動(dòng)太大。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園和住宅的玩法不一樣，住宅的玩法是建立在地價(jià)上定房?jī)r(jià)，產(chǎn)業(yè)園是根據(jù)需求定地價(jià)，所以得看企業(yè)需要什么樣的房子，他能夠接受什么樣的成本，我和政府來溝通。所以這個(gè)流線還是政府在主導(dǎo)，他無論用什么手段，主導(dǎo)的方式是不會(huì)變的，地是政府的資產(chǎn)，他要保證這兩個(gè)關(guān)系的平衡。

　　但是他會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)很不好的時(shí)候，銀行的融資杠桿一定是受影響的，你要做抵押貸款的時(shí)候銀行不可能那么快，我的客戶也需要找銀行融資，這種配合的影響是有的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：內(nèi)地住宅很多都在進(jìn)行降價(jià)促銷，你們有沒有這樣的問題？

　　黃立平：現(xiàn)在沒有這樣的問題，因?yàn)槲覀兊亩ㄎ灰婚_始就是按需求來的，產(chǎn)品也是按這個(gè)來的，至少今年沒有任何這樣的想法。不過，我們今年有一個(gè)住宅在賣，這個(gè)住宅是按照市場(chǎng)定價(jià)，比原來預(yù)期要調(diào)整一些，但是產(chǎn)業(yè)園我們沒有這樣想過。比如說我們?cè)谇鄭u的產(chǎn)業(yè)園，建筑產(chǎn)品做的質(zhì)量比周邊的寫字樓都好，我們現(xiàn)在只賣到6500元每平米以上，不到7000元，他周邊的寫字樓都是1萬元左右，所以我們兩者本來就不是一個(gè)市場(chǎng)。

　　我也不謀求賣那么貴，為什么？我賣得太貴了，政府說我給你那么便宜的土地，你賣這樣貴的價(jià)格，我要重新評(píng)估未來的地給不給你。第二，我們的客戶進(jìn)來，他在這里發(fā)展業(yè)務(wù)，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)他來說是一個(gè)合理的成本，這個(gè)時(shí)候把房子賣得很貴就背離了客戶的初衷。我們不受寫字樓市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的影響，他賣到1.2萬元我們還是這個(gè)價(jià)格。但維持這種狀態(tài)我們?nèi)杂?5%以上的毛利率。

　　住宅之所以出現(xiàn)毛利下降，原因就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)受到抑制，地價(jià)還能漲，這樣就壓縮了毛利率。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：光谷剛剛上市，規(guī)模不是特別大，在人才培養(yǎng)方面是怎么考慮的？

　　黃立平：我最近經(jīng)常思考的一個(gè)問題是，怎么使我在這個(gè)企業(yè)里面的重要性下降，不要太依賴于我個(gè)人的能力和經(jīng)驗(yàn)。我休息的時(shí)候，這個(gè)企業(yè)不休息，我想不到事情的時(shí)候有人能夠想到。我的能力有局限性的時(shí)候，若干人能夠補(bǔ)上，這是若干年我想實(shí)現(xiàn)的一件事。

　　從我們現(xiàn)在的條件來看沒有體制障礙，也沒有文化障礙，但是取決于我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)的思維水平。我覺得智商是夠的，情商不一定夠，所以我在想怎么能夠提升我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)的情商。

　　這里面包括哪些方面呢，第一，志向。大家如果能夠去做一些更大的事，我覺得這個(gè)企業(yè)的未來就有可期待的地方。

　　第二，怎么更有胸懷，這個(gè)就比較難了。所有為這個(gè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)做過貢獻(xiàn)的人，他們?cè)趺茨軌騽?chuàng)造一種環(huán)境，讓更多新的人才在這里脫穎而出。

（發(fā)稿：陳業(yè)    審校：楊曉敏）