“北京房價(jià)已接近于倫敦、紐約，下跌的風(fēng)險(xiǎn)巨大”，近日訪華的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主席勒如是表示。而北京樓市近日再一次發(fā)出的降價(jià)信號(hào)，似乎也在印證席勒預(yù)測的正確性。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 日前，北京亦莊海梓府項(xiàng)目以“團(tuán)購房”為名，推出了100套特價(jià)房源，單價(jià)接近85折，單套直降40萬，被稱作是京城迄今降價(jià)力度最大的樓盤。該項(xiàng)目的降價(jià)被市場解讀為開發(fā)商應(yīng)對樓市下行的直接表達(dá)。

　　最新的數(shù)據(jù)顯示，北京住宅新房市場的庫存量突破7萬套，達(dá)到70838套。這是2013年3月20日庫存69561套、跌下7萬套后，時(shí)隔一年多時(shí)間后，北京庫存再次回歸到7萬套以上，庫存達(dá)近13個(gè)月新高。

　　炎夏開始的5月，京城樓市卻在經(jīng)歷著反季節(jié)的寒冷。各大開發(fā)商也紛紛祭出新的營銷策略，以度過陡生變局的困難時(shí)期。

　　降價(jià)信號(hào)

　　根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息，北京城建·海梓府在2013年12月14日獲得預(yù)售許可證，13號(hào)樓到16號(hào)樓的預(yù)售均價(jià)分別為41651元/平方米、39310元/平方米、35469元/平方米、37282元/平方米，迄今共簽約65套，簽約均價(jià)35621元/平方米。

　　而該項(xiàng)目此次推出的特價(jià)房源均價(jià)僅為28800元/平米，推盤數(shù)亦不算少量。不同于此前住總?cè)f科橙精裝改毛坯的虛晃一槍，“這是實(shí)打?qū)嵉慕祪r(jià)”。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對觀點(diǎn)新媒體坦言。

　　值得注意的是，該盤所在區(qū)域周邊，還有萬科旗下的金域東郡、方興旗下的亦莊金茂悅以及保利融創(chuàng)合作開發(fā)的楓丹一號(hào)。后者在5月10日二期開盤時(shí)，單價(jià)上漲5000元/平米，當(dāng)日認(rèn)購量達(dá)8億。對比之下，可謂冰火兩重天。

　　“海梓府產(chǎn)品定位有問題”，談及海梓府降價(jià)原因，郭毅分析稱。亦莊的分成兩種產(chǎn)品，一種如楓丹一號(hào)、金茂悅，是150-160平的中大戶型產(chǎn)品。該類型面向改善客群。而在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，改善型的客群的購房需求依然旺盛，且不會(huì)被自住型商品房分流。

　　另一種以萬科的產(chǎn)品為代表，為80平兩居、90平三居的緊湊型產(chǎn)品，戶型分割較為合理，面對首改人群。

　　“相比之下，海梓府的戶型，面積比萬科的大，但是又沒達(dá)到150-160平的尺度感，高不成低不就，在亦莊的市場上沒有找到精準(zhǔn)的定位。”

　　據(jù)了解，上述幾個(gè)亦莊項(xiàng)目在去年底同一時(shí)間獲得預(yù)售審批，彼時(shí)市場行情依然火熱。然而在市場尚未出現(xiàn)下滑趨勢的時(shí)候，海梓府已經(jīng)滯銷了。據(jù)海梓府銷售人員介紹，項(xiàng)目這次做促銷就是為了把去年12月開盤的4棟樓尾房賣完。

　　雖然降價(jià)的直接原因是產(chǎn)品本身定位出現(xiàn)問題。不可否認(rèn)的是，樓市下行、庫存高企也讓問題變得更加嚴(yán)峻，項(xiàng)目開發(fā)商北京城建的再融資，此前亦傳或因股價(jià)倒掛而擱淺。重重壓力下，降價(jià)走量顯得較為迫切。

　　開發(fā)商承壓

　　另一個(gè)較為悲觀的數(shù)據(jù)是，14年前4月，北京全市商品房銷售面積為357.2萬平方米，同比下降36.2%，降幅較前三月擴(kuò)大了1.9個(gè)百分點(diǎn)。至此，北京商品房銷售面積同比累計(jì)增速已經(jīng)連續(xù)13個(gè)月回落。

　　一方面是7萬套庫存壓頂，另一方面是連續(xù)13個(gè)月回落的銷售面積增速。北京開發(fā)商所面臨的局面并不樂觀。

　　據(jù)了解，金第萬科金域東郡，一期7-9層洋房類產(chǎn)品均價(jià)35000，和海梓府差不多時(shí)候推出了二期，二期產(chǎn)品為10多層的高層，價(jià)格降到30000/平米左右。而根據(jù)北京世聯(lián)行上周數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目的銷售均價(jià)僅為28000元/平米。不過因?yàn)槭钱a(chǎn)品類型所有變化，所以價(jià)格調(diào)整不是特別顯眼。

　　在早前引起業(yè)界強(qiáng)烈關(guān)注的萬科毛大慶內(nèi)部研討會(huì)的發(fā)言中，該項(xiàng)目亦被提及，“我們有一個(gè)建委批了的3.6萬每平的項(xiàng)目，在北京的亦莊，開盤后賣了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬的項(xiàng)目(住總?cè)f科橙)，很快銷售賣光，3.6萬的項(xiàng)目很慢。”

　　而風(fēng)頭正勁的楓丹一號(hào)，是近期為數(shù)不多漲價(jià)的項(xiàng)目，5月10日開盤價(jià)格從上一期的34000多元/平方米漲到39000元/平方米。不過相對于去年10月一次推出499套房源，這次楓丹壹號(hào)只推了200多套房。開盤日期也從4月延期了5月。

　　“蓄客不足是現(xiàn)在北京開發(fā)商普遍面臨的問題，客戶積累速度都在變慢。”據(jù)郭毅介紹，現(xiàn)今北京市場的排號(hào)量與認(rèn)購量之比，連1:2都沒有了，已經(jīng)下滑到1:1左右。

　　郭毅續(xù)稱，“客戶量跟開發(fā)商單次推出的房源量之比，能到0.8：1，也就是話說客戶量低于開發(fā)商推出的房源量的。”

　　“藏盤”成為如今京城開發(fā)商普遍采用的營銷手段。此前持續(xù)熱銷的方興金茂悅，3月29日新一期取得了248套房源的預(yù)售許可證，但開盤當(dāng)天僅推出了60套。金第萬科金域東郡新一期一共四棟樓獲批預(yù)售，共計(jì)704套房源，但僅開4號(hào)樓一棟。

　　“開發(fā)商保留一部分房源是客戶量明顯不足的表現(xiàn)。開發(fā)商與其放開全部房源面對沒有足夠參與搖號(hào)人數(shù)的窘境，還不如封閉房源，讓客戶在買房時(shí)感覺到仍然在熱賣，這是開發(fā)商的銷售策略。”郭毅解釋稱。

　　除了營銷手段發(fā)生變化，北京開發(fā)商近期的營銷重點(diǎn)也向高端項(xiàng)目傾斜。郭毅稱，高端項(xiàng)目受到市場影響沒有那么大，表現(xiàn)較為穩(wěn)定。“4月份公寓、豪宅市場，相比三月份，成交量還漲了4%。所以開發(fā)商，會(huì)把營銷費(fèi)用和營銷動(dòng)作重點(diǎn)用在中高端項(xiàng)目上面。通過這個(gè)來拉動(dòng)業(yè)績和利潤。”

　　一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，京城開發(fā)商當(dāng)前正在經(jīng)歷一個(gè)較為困難的局面。但是郭毅認(rèn)為，該局面不會(huì)超過6個(gè)月的時(shí)間。“很多開發(fā)商在去年和今年都拿到了自住型商品房用地，等到下半年，自住型商品房達(dá)到銷售周期后，有助于開發(fā)商回籠資金。困難是暫時(shí)的。”