在快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，若不能實現(xiàn)項目的滾動發(fā)展，將會導(dǎo)致資金、擴張等方面出現(xiàn)問題。

　　觀點網(wǎng) 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，土地和資金無疑是支撐其發(fā)展和壯大的根本。光有土地沒有資金，就好比是無本之木，難言長久發(fā)展。而在“淘金”路上，上實發(fā)展只是其中的一個。

　　5月15日晚間，上實發(fā)展發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過30億元債券。據(jù)悉，此次發(fā)行的公司債券為固定利率債券，期限不超過7年(含7年)，可以為單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種。而債券的具體品種及期限構(gòu)成將提請股東大會授權(quán)董事會根據(jù)相關(guān)規(guī)定及市場情況確定。

　　實際上，上實發(fā)展的資金鏈一直以來都飽受“非議”。僅在一天之前，其還公告稱，擬引進綠地集團及上海銘邦投資作為新股東對上海嘉瑞房地產(chǎn)有限公司增資，共同運作開發(fā)上海嘉定區(qū)嘉定新城G05-6地塊項目。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士直言，上實發(fā)展資金鏈并不是特別好，手頭資金還不足以支撐現(xiàn)有項目開發(fā)，而在市場調(diào)整的壓力之下，引入合作方尚為明智選擇。

　　引入綠地、銘邦

　　根據(jù)公告，綠地集團和銘邦投資分別出資750萬元和500萬元對上海嘉瑞進行增資。就此，項目公司的注冊資本由750萬元增至2000萬元。

　　而增資后，綠地集團持有項目公司37.5%股權(quán)，而銘邦投資則持有25%股權(quán)，另外，上實發(fā)展全資子公司上海上實城市發(fā)展投資有限公司已出資750萬元，持有項目公司37.5%股權(quán)。經(jīng)三方約定，各方股東將按照股權(quán)比例承擔(dān)原有股東借款。

　　資料顯示，嘉定新城G05-6地塊是上海上實城市發(fā)展投資有限公司在今年1月28日競得，價格為2.64億元，土地出讓面積3.3萬平方米，容積率1.6，性質(zhì)為商住辦混合用地，其中商辦、住宅比例為2:3。

　　關(guān)于是次引入合作方，上實發(fā)展稱，嘉定新城項目集住宅辦公商業(yè)為一體，根據(jù)項目現(xiàn)有條件，通過引入投資方來共同運作開發(fā)該項目，有利于推進項目的后續(xù)開發(fā)；同時將進一步優(yōu)化公司的現(xiàn)金流情況，為公司未來發(fā)展運營提供良好的保障。

　　事實上，上實發(fā)展嘉定新城項目或在出讓之時便已埋下“隱患”。根據(jù)出讓條件要求，該項目商業(yè)建筑面積100%須自行持有十年；商務(wù)辦公應(yīng)按照不少于整層進行分割銷售，其核定建筑面積的80%須自行持有(其中40%永久持有，40%十年持有)，不得出售。

　　對于資金鏈本就不算太好的上實發(fā)展來說，如此大的商業(yè)持有比例對后續(xù)資金也提出了更高的要求。而在上海業(yè)內(nèi)人士看來，此次引入合作方無疑能夠紓解上實發(fā)展的資金壓力。

　　并且，該業(yè)內(nèi)人士還指出，引入綠地或許更看重的是其商辦運營的成熟經(jīng)驗。

　　“就上海本土企業(yè)來講，綠地在商辦運營方面還是很不錯的。如果僅是做住宅的話，就沒有必要引入綠地，因為相比較而言，住宅本身的技術(shù)難度有限，頂多是套用點資金。所以，這其中還是有綜合的因素在里頭，一方面是把錢套進來，另一方面希望能夠借助綠地這個更高的品牌支撐力。”該人士如是分析道。

　　邊緣化風(fēng)險

　　如果說嘉定新城項目引入綠地更多的是看重其商辦運營經(jīng)驗和品牌支撐力，那么銘邦投資的入主就或許是更純粹的資金訴求。

　　公開資料顯示，上海銘邦投資是一家專業(yè)化的房地產(chǎn)投資企業(yè)，其經(jīng)營范圍包括實業(yè)投資、投資管理(除股權(quán)投資和股權(quán)投資管理)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理等。查閱其官網(wǎng)可知，目前銘邦投資僅在上海、浙江、海南和黑龍江擁有少數(shù)物業(yè)。

　　對此，上述業(yè)內(nèi)人士稱，“銘邦投資沒有太強的行業(yè)品牌資源，也未必有豐富的商業(yè)運營經(jīng)驗，所以他更多的是作為資金配合方，屬于從屬地位。”

　　而另一位業(yè)內(nèi)人士亦直言，引入銘邦投資最主要的目的是給開發(fā)企業(yè)帶來資金。

　　“因為現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式都跟資金掛上鉤，比如銀行、信托、保險或者投資企業(yè)。其實這些企業(yè)在意的不是開發(fā)，關(guān)鍵是帶資金過來。”該業(yè)內(nèi)如是說。

　　而此次發(fā)債，無疑也從側(cè)面佐證了上實發(fā)展資金緊繃的現(xiàn)狀。據(jù)該公告顯示，截至今年一季度，上實發(fā)展的負(fù)債合計113.76億元，其中流動負(fù)債79.63億元，非流動負(fù)債34.13億元。流動負(fù)債中，一年內(nèi)到期的占16.85%，達18.86億元，短期借款為11.5億元。

　　在現(xiàn)金流方面，截至3月底，上實發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)的現(xiàn)金流量凈額為-9.71億，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-12億。

　　據(jù)上實發(fā)展方面表示，發(fā)行公司債券的募集資金擬用于償還公司債務(wù)并補充公司營運資金。從而降低公司的流動負(fù)債和改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，緩解短期償債壓力。

　　實際上，上實發(fā)展資金承壓的端倪早已顯現(xiàn)，尤其是近年來其凈利一直下滑，多次出讓股權(quán)，甚至被指靠“賣地”為生。并且，其項目的開發(fā)節(jié)奏亦比較慢。

　　因此，在快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，若不能實現(xiàn)項目的滾動發(fā)展，將會導(dǎo)致資金、擴張等方面出現(xiàn)問題。早前便有分析師指出，從目前A股市場的形勢和上實發(fā)展高層的表態(tài)來看，上實發(fā)展很有可能被進一步邊緣化。