林中的回應(yīng)充滿(mǎn)了喬布斯式的現(xiàn)實(shí)扭曲力場(chǎng)，雖堅(jiān)稱(chēng)杭州開(kāi)發(fā)商三四月都不會(huì)降價(jià)，但話里話外對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)仍屬揣揣。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬、李雯露 香港雖遠(yuǎn)在杭州千里之外，但在旭輝2月26日舉辦的2013業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，董事長(zhǎng)林中被問(wèn)及最多的，仍是杭州市場(chǎng)的降價(jià)問(wèn)題。

　　而針對(duì)杭州降價(jià)問(wèn)題，旭輝董事長(zhǎng)林中的回應(yīng)則充滿(mǎn)了喬布斯式的現(xiàn)實(shí)扭曲力場(chǎng)，雖然堅(jiān)稱(chēng)杭州開(kāi)發(fā)商大家在三四月份都不會(huì)降價(jià)，但話里話外對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)仍屬揣揣。

　　顯然，旭輝似的開(kāi)發(fā)商們正竭力向市場(chǎng)傳達(dá)“杭州降價(jià)其實(shí)影響不大”的信息：降價(jià)是小開(kāi)發(fā)商行為，因?yàn)橘Y金鏈緊張；降價(jià)是個(gè)別開(kāi)發(fā)商行為，不會(huì)大范圍蔓延；降價(jià)由城北板塊開(kāi)始，是供應(yīng)量過(guò)大所致，并未所有板塊都有相同問(wèn)題。所以，杭州市場(chǎng)降價(jià)屬于個(gè)別樓盤(pán)、個(gè)別開(kāi)發(fā)商的行為，不具備普遍性。

　　但對(duì)旭輝而言，去年已投入大量資金奪得高額地塊并投入開(kāi)發(fā)的杭州區(qū)域，市場(chǎng)是否受到降價(jià)影響其實(shí)是至關(guān)重要。

　　現(xiàn)實(shí)力場(chǎng)與地王項(xiàng)目

　　事實(shí)上，在2月26日的業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝已表達(dá)了短期內(nèi)將不會(huì)再在杭州拿地的訊息。

　　歷史資料顯示，2013年5月，旭輝曾分別以35.65億元和3.65億元摘得杭州濱江區(qū)33號(hào)地塊和余杭18號(hào)地塊。其中濱江區(qū)33號(hào)地塊為彼時(shí)旭輝有史以來(lái)拿地金額最高的一宗。

　　摘得上述兩幅地塊后，旭輝聯(lián)合綠地、恒基兆業(yè)開(kāi)發(fā)為綠地旭輝城、恒基旭輝府項(xiàng)目，也均于去年12月開(kāi)盤(pán)。

　　其中綠地旭輝城于去年12月28日首開(kāi)，推出1、3號(hào)樓，共計(jì)358套房源，當(dāng)日去化8成；恒基旭輝府于去年12月29日首開(kāi)，推出1號(hào)樓1單元和2號(hào)樓，共366套房源，當(dāng)天去化9成。

　　據(jù)林中介紹，兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)1月份的銷(xiāo)售情況比較好，2月份至今錄1.5億的銷(xiāo)售額。

　　對(duì)旭輝而言，上述兩個(gè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售上已取得不錯(cuò)的開(kāi)端。不過(guò)在整體銷(xiāo)售節(jié)奏上，已經(jīng)銷(xiāo)售的體量并不占多大比例。

　　另?yè)?jù)了解，該兩個(gè)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售的面積共約20多萬(wàn)平方米，旭輝方面稱(chēng)會(huì)分期開(kāi)發(fā)。林中表示，今年計(jì)劃賣(mài)10萬(wàn)多平方米，去化率60%。目前剩余的部分還有超過(guò)20萬(wàn)平方米，會(huì)在明后年推出。

　　項(xiàng)目銷(xiāo)售伊始，便遭遇降價(jià)影響，對(duì)走高周轉(zhuǎn)路線的旭輝，無(wú)疑是極大尷尬。據(jù)杭州業(yè)內(nèi)介紹，在降價(jià)消息擴(kuò)散開(kāi)后，市場(chǎng)觀望情緒更甚。“(在已經(jīng)降價(jià)的兩個(gè)項(xiàng)目之外)盡管現(xiàn)在尚未有項(xiàng)目跟進(jìn)降價(jià)，但整個(gè)市場(chǎng)都受到波及是必然的。”

　　不僅僅是旭輝，去年杭州土地市場(chǎng)成交額達(dá)1340億元，刷新歷史記錄，更是誕生了多個(gè)地王。于是便有多家房企正遭遇著同旭輝一般無(wú)二的尷尬。

　　如總耗資達(dá)84.2億斬獲綠地旭輝城、華家池地塊、大關(guān)地塊的綠地集團(tuán)；同樣斬獲華家池地塊的世茂，旗下世茂東壹號(hào)、世茂之西湖項(xiàng)目也分別于去年年末及今年年初開(kāi)盤(pán)；以及摘得牛田地塊、藍(lán)孔雀地塊的招商等。

　　降價(jià)預(yù)期下的市場(chǎng)

　　據(jù)了解到的最新情況，傳聞中跟進(jìn)降價(jià)的杭州多個(gè)項(xiàng)目并非真降。此前盛傳降價(jià)的協(xié)安·藍(lán)郡、協(xié)安·紫郡項(xiàng)目，僅是推出了部分特價(jià)房；保利·梧桐語(yǔ)項(xiàng)目則是推出10套特價(jià)房；天陽(yáng)·半島國(guó)際則并未推出優(yōu)惠活動(dòng)。

　　市場(chǎng)上雖未看到進(jìn)一步的降價(jià)動(dòng)作，但降價(jià)事件對(duì)市場(chǎng)影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。

　　首先是土地成交出現(xiàn)降溫。2月25日，杭州白馬湖單元地塊經(jīng)過(guò)17輪競(jìng)價(jià)，由中南建設(shè)13.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅為20%，且樓面價(jià)7258元/平方米，較去年成交的鄰近宅地嘉凱城項(xiàng)目9944元/平方米低了2686元/平方米。

　　同時(shí)，據(jù)杭州主城區(qū)、余杭區(qū)和蕭山區(qū)土地最新出讓公告，3月杭州市區(qū)僅有2宗地塊計(jì)劃出讓?zhuān)鞒菂^(qū)和蕭山區(qū)更是零出讓。

　　在杭州業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政府有意放緩?fù)恋爻鲎屨鞘芙祪r(jià)事件影響。“觀望情緒已經(jīng)出現(xiàn)，此次放緩?fù)恋爻鲎專(zhuān)瑢?duì)政府對(duì)開(kāi)發(fā)商都有好處。”

　　上述業(yè)內(nèi)稱(chēng)，在這樣的情況下，政府推出的土地可能拍出低于平時(shí)應(yīng)該達(dá)到的價(jià)格。而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)在階段更應(yīng)該放緩拿地節(jié)奏，而不是去冒險(xiǎn)。

　　然而杭州12萬(wàn)套的存量，于市場(chǎng)始終是一顆即將爆發(fā)的炸彈。哪怕與四年來(lái)成交套數(shù)最高的2013年相比，目前的存量房都已經(jīng)是去年一整年成交量的1.4倍。換句話說(shuō)，哪怕沒(méi)有任何新房源推出，目前杭州市場(chǎng)的存量房也夠賣(mài)一年多了。

　　若是真的出現(xiàn)大范圍降價(jià)，以旭輝的兩個(gè)項(xiàng)目為例，其中綠地旭輝城位于奧體板塊，此前拿地價(jià)為1.35萬(wàn)/平米，現(xiàn)在的銷(xiāo)售均價(jià)為2.4萬(wàn)元/平米；恒基旭輝府位于余杭板塊，拿地價(jià)4135元/平，現(xiàn)在銷(xiāo)售均價(jià)為1萬(wàn)元/平米。

　　分析認(rèn)為，綠地旭輝城尚有降價(jià)的空間，而恒基旭輝府降價(jià)空間則幾乎沒(méi)有。對(duì)房企而言，特別是獲取了地王項(xiàng)目的房企，大范圍降價(jià)產(chǎn)生的后果實(shí)在不容樂(lè)觀。

　　而此次杭州市場(chǎng)遭遇的降價(jià)波折，何時(shí)大范圍爆發(fā)，又會(huì)在何時(shí)終結(jié)，沒(méi)有人能講得清楚。不過(guò)旭輝林中對(duì)杭州市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)給出了一個(gè)略模糊的預(yù)判——

　　“我們認(rèn)為在杭州買(mǎi)地要等兩個(gè)信號(hào)，一是政府開(kāi)始放松調(diào)控。相信只要市場(chǎng)不好，持續(xù)一段時(shí)間后政府一定會(huì)開(kāi)始放松。另一個(gè)就是，等待土地市場(chǎng)出現(xiàn)低點(diǎn)。”

　　林中稱(chēng)，如果沒(méi)有這兩個(gè)信號(hào)，短期之內(nèi)不會(huì)在杭州增加新的土地儲(chǔ)備。