在北京特殊的市場環(huán)境和行業(yè)整體下行的大背景下，如何提高利潤率確實(shí)成為擺在遠(yuǎn)洋面前的一個(gè)難題。

　　編者按：過去的一年，新改革時(shí)代開局，在新城鎮(zhèn)化號角聲中，在調(diào)控與市場化交織的聲浪中，中國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。但這只是起點(diǎn)，中國房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強(qiáng)的智慧，去適應(yīng)全新形勢，并取得更大的發(fā)展。

　　新的一年，角逐市場的版圖與新增長邊界，誰將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。

　　2014年3月11-13日，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)盤點(diǎn)年度中國房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機(jī)會與變化，推出“模式與革新”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 “天上浮云如白衣，斯須改變?nèi)缟n狗”。眼下的資本市場很好的詮釋了這句詩。

　　去年房地產(chǎn)市場一片飄紅，2014年甫一開年，唱衰內(nèi)地樓市及房企的聲音就不絕于耳。對于央企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來說，新年開年即在北京市場豪取三宗地，本是表達(dá)了公司對于北京市場的信心和決心，不想?yún)s因此被投行下調(diào)了企業(yè)評級。

　　2月4日，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告，稱遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)相當(dāng)預(yù)測今年市盈率7.7倍，已充份反映未來較同業(yè)為低的合約銷售增長、毛利率表現(xiàn)，并指出該集團(tuán)較低毛利將困擾其股價(jià)。

　　瑞銀下調(diào)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的投資評級，由“中性”降至“沽售”，該行指，留意到遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近數(shù)周斥62億元人民幣收購三個(gè)項(xiàng)目，兼且并非市中心地段，其中8%將興建保障房，料會拖低該集團(tuán)總體項(xiàng)目毛利率。

　　從1月9日到16日，8天的時(shí)間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京土地市場搶下三宗地塊，土地出讓金合計(jì)超過73億元。所拿的三宗地塊，分別位于房山、昌平和門頭溝。

　　對于評級下調(diào)一事，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示目前處于緘默期，暫不予以回應(yīng)。而北京業(yè)內(nèi)則表示，在郊區(qū)拿地以及配建保障房，跟北京市場土地出讓特點(diǎn)和政策息息相關(guān)，無法規(guī)避。

　　“在大的政策環(huán)境，開發(fā)商選擇在北京市場深耕就必須接受游戲規(guī)則。對于開發(fā)商來說只能選擇在此基礎(chǔ)上，通過考慮如何進(jìn)行產(chǎn)品打造、如何分割保障和商品房，前期規(guī)劃和定位來實(shí)現(xiàn)利潤率的提升。”

　　土地之困

　　因?yàn)榍皫啄瓴⑽丛诒本┩恋厥袌鲇刑鄶孬@，而遠(yuǎn)洋方面又計(jì)劃北京區(qū)域2014年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷售100億，補(bǔ)充土地即成為眼前較為迫切的事情。

　　遠(yuǎn)洋內(nèi)部相關(guān)人士曾對觀點(diǎn)新媒體表示，目前地標(biāo)企業(yè)拿地資金是占其年度銷售額的30%-50%，遠(yuǎn)洋大概會保持這個(gè)水平，保守一點(diǎn)30%，激進(jìn)一點(diǎn)50%。而在北京拿地，跟政府的供地節(jié)奏和資源有關(guān)，不完全取決于企業(yè)。

　　北京業(yè)內(nèi)也指出，目前北京市中心土地資源較少，拿地競爭激烈，成本頗高。在大的政策環(huán)境下，開發(fā)商選擇在北京市場深耕就必須接受游戲規(guī)則。而遠(yuǎn)洋目前到手的三塊地，無論是區(qū)域位置還是未來前景，都較為理想。

　　對于1月9日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以11.44億元、配建1.6萬平限價(jià)商品住房，拿下的房山區(qū)拱辰街道及長陽鎮(zhèn)(良鄉(xiāng)高教園區(qū)4號地)，偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)指出，“外界認(rèn)為比較偏，其實(shí)在良鄉(xiāng)開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成居住氛圍，在過去三年時(shí)間，商品房開發(fā)發(fā)展非常快，萬科、首創(chuàng)等很多企業(yè)都在那里有項(xiàng)目，比如中糧萬科的長陽半島，現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)從三年前的一萬多漲到兩萬多，未來可能還要高。”

　　而且這個(gè)區(qū)域在三年前，也試點(diǎn)過自住型商品房類型的產(chǎn)品，項(xiàng)目是中鐵建的國際城，當(dāng)時(shí)比周邊房價(jià)低2000元。因?yàn)闆]有營銷成本等原因，最終利潤也有保障。

　　“不管是從區(qū)域認(rèn)知度來看，還是從未來建自主性商品房來看，這塊地是沒有問題的，利潤率還是相當(dāng)高的。比正常利潤略高或持平”，程浩業(yè)補(bǔ)充道。

　　第二宗是1月13日拿下的昌平區(qū)七家鎮(zhèn)未來科技城南區(qū)地塊，其概念和房山良鄉(xiāng)差不多。雖沒有后者那么熱，但位于北京的北邊，相當(dāng)于上風(fēng)上水。而且北七家是傳統(tǒng)的奧北別墅區(qū)，很多高端項(xiàng)目集中在此，目前也有開發(fā)區(qū)的概念。只是除人才公共租賃住房外，全部配建自住型商品房的條件，讓其在三宗地中，可預(yù)期的利潤率水平最低。

　　至于門頭溝新城石龍街區(qū)的地塊，程浩業(yè)對觀點(diǎn)新媒體表示，這個(gè)區(qū)域目前在售房價(jià)接近3萬，3萬多都有。區(qū)域位置與市中心的直線距離比良鄉(xiāng)、北七家都近。未來前景更好。而且門頭溝過去，受地形限制，沒太有商品房用地。這塊地的稀缺水平在三塊地中最高。

　　利潤率博弈

　　對于瑞銀提出的“較低毛利將困擾其股價(jià)”，輝立證券分析師陳耕對觀點(diǎn)新媒體表示，這可能更多取決于市場對內(nèi)房股的整體看法趨于謹(jǐn)慎。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也指出，未來開發(fā)商的利潤空間都會逐步下降。這是企業(yè)都會面臨的問題。高端市場利潤率相對較高，但是市場需求有限。隨著開發(fā)商的銷售周期拉長，成本會增加，財(cái)務(wù)成本、人員成本會增加到開發(fā)成本中，利潤率也會有個(gè)相對的下降。

　　饒是如此，在北京特殊的市場環(huán)境和行業(yè)整體下行的大背景下，如何提高利潤率確實(shí)成為擺在遠(yuǎn)洋面前的一個(gè)難題。

　　“今年我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)價(jià)值洼地，即公建類用地。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士對觀點(diǎn)新媒體如是表示。泰禾一號街區(qū)，即是公建類用地，目前來看，利潤水平超出預(yù)期。因此遠(yuǎn)洋今年會重點(diǎn)關(guān)注這類用地，而在已經(jīng)獲取的三塊地中，房山和昌平的地塊即為該類型土地。

　　程浩業(yè)指出，所謂的價(jià)值洼地是規(guī)劃層面的問題。這類用地一般在所謂的開發(fā)區(qū)，而開發(fā)區(qū)主要是工業(yè)用地，配套的住宅。在開發(fā)區(qū)里面公建用地在后續(xù)改規(guī)劃的時(shí)候比較靈活，有可能從F1直接變成住宅用地，只要改規(guī)劃的理由充分，是可以操作的。“規(guī)劃口是規(guī)劃委管的，在國土局出讓土地的時(shí)候可能不能立即改規(guī)劃，在后期建設(shè)的過程中是有可能突破這個(gè)規(guī)劃限制的。”

　　“遠(yuǎn)洋過去幾年在北京沒怎么拿地。今年尋找這個(gè)突破口，不跟大企業(yè)爭純住宅用地，關(guān)注這些關(guān)注度不高的地塊，也是一個(gè)發(fā)展的策略。”程浩業(yè)續(xù)稱。

　　而對于遠(yuǎn)洋一改以往注重利潤率水平較高的高端產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而聚焦剛需，陳耕指出，加快周轉(zhuǎn)對于遠(yuǎn)洋整體的盤活有積極效應(yīng)。“目前還是以去化為主的整體效用模式，在利潤率和周轉(zhuǎn)率方面，偏重于周轉(zhuǎn)率總歸是市場比較容易接受的。”