這種價(jià)格的攀升是因?yàn)槭袌龀山坏闹黧w是中高端項(xiàng)目為主，是結(jié)構(gòu)性的上漲，而不是具體項(xiàng)目的漲價(jià)。并且這個(gè)上漲不是常態(tài)，只是短期現(xiàn)象。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 繼泰禾北京院子和閱園兩個(gè)高價(jià)住宅項(xiàng)目獲批后，位于大望京村的綠地中心也悄然于春節(jié)期間獲得預(yù)售許可，其住宅將以每平方米9.5萬元的均價(jià)銷售。這也是北京市1月份獲批的第三個(gè)高價(jià)房項(xiàng)目。

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息，綠地中心此次獲批的為4號商務(wù)辦公樓，批準(zhǔn)銷售套數(shù)146套，批準(zhǔn)銷售面積10.42萬平方米。其中服務(wù)式公寓擬售價(jià)94996元/平米，商務(wù)辦公擬售60000元/平米。

　　北京綠地中心項(xiàng)目位于“十二五”規(guī)劃中“大望京科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)”和“國門時(shí)尚軸”核心地段，毗鄰334000㎡大望京公園。集5A級辦公、高級行政公寓、購物中心為一體，重點(diǎn)打造國際級商務(wù)中心。目前在建和建成的超高層地標(biāo)達(dá)15幢，其中2幢位列世界前四。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，大望京綠地中心項(xiàng)目地塊為2010年所拿的商業(yè)金融項(xiàng)目用地，即該項(xiàng)目雖然產(chǎn)品類型為住宅類，但實(shí)際是以商辦性質(zhì)用地立項(xiàng)，因此不會(huì)受到太嚴(yán)苛的限價(jià)管制。

　　雖然不是嚴(yán)格意義上的住宅類項(xiàng)目，但在平均房價(jià)6萬左右的大望京區(qū)域，單價(jià)9.5萬元且承擔(dān)住宅功能的項(xiàng)目入市，對于北京的高端市場也有著一定的示范意義。

　　郭毅認(rèn)為，在一季度剛需項(xiàng)目冷淡，而高端項(xiàng)目相繼獲批、待批，北京一季度乃至上半年房價(jià)會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。直至剛需項(xiàng)目以及自住型商品房的大量入市，才會(huì)趨于穩(wěn)定。

　　單價(jià)9.5萬元

　　據(jù)了解，大望京區(qū)域目前平均房價(jià)在6-7萬元/平方米。該區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)高端住宅項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋萬和公館售價(jià)在8-8.5萬元左右，中海紫御華府售價(jià)也在8萬元左右。尤其是在2010年拿地時(shí)7696元/平方米樓面價(jià)的映襯下，9.5萬元已經(jīng)算是相對較高的價(jià)格了。

　　除了商辦性質(zhì)用地立項(xiàng)，可能使得9.5萬元定價(jià)在限高令的管制下低空掠過外，該區(qū)域的高端屬性也讓綠地中心的高售價(jià)顯得理直氣壯。

　　“大望京商務(wù)區(qū)”自2009年12月獲批以來，這片近1平方米公里的土地上就產(chǎn)生了4個(gè)“地王”，得主分別為SOHO中國、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)。而經(jīng)過近3年的建設(shè)，大望京商務(wù)區(qū)配套已基本比較完善。

　　資料顯示，望京因交通便利，向來都是國際人士、企業(yè)進(jìn)駐中國的首選之地，目前16家全球500強(qiáng)企業(yè)總部匯集這里，占比超過北京總數(shù)的40%。

　　在綠地中心6幢商務(wù)大廈中，有兩幢是為韓國鋼鐵巨頭浦項(xiàng)集團(tuán)定向開發(fā)。其他三幢也被國內(nèi)外行業(yè)巨頭提前圈定。即將面世的摩天主峰--中國錦，定位為企業(yè)總部級的商務(wù)辦公門第。

　　因此，出售的住宅項(xiàng)目依靠了匯集世界級企業(yè)的寫字樓及商務(wù)場所，或許也是綠地能價(jià)格訂的如此之高的因素之一。

　　但郭毅也表示，該銷售價(jià)格雖然較高，但是價(jià)格是否合理主要還是看產(chǎn)品最終的形態(tài)和質(zhì)量。現(xiàn)在只出了預(yù)售證，產(chǎn)品怎么樣，配置了什么資源和管理平臺都不清晰，因此還無法判斷性價(jià)比。

　　而對于地價(jià)和銷售價(jià)格十幾倍的反差，郭毅認(rèn)為地價(jià)和房價(jià)本身并不能直接畫上等號。地價(jià)高可能推高房價(jià)，但是地價(jià)低未必房價(jià)也低。

　　“每個(gè)開發(fā)商賦予產(chǎn)品的價(jià)值不一樣，像綠地的項(xiàng)目在前期的產(chǎn)品打造上可能會(huì)付出巨大的成本，比如請國外的設(shè)計(jì)師來設(shè)計(jì)，單樓40-50層的高層建筑成本也較高，而整個(gè)綠地中心將會(huì)成為大望京板塊的地標(biāo)性建筑，開發(fā)商在產(chǎn)品的打造上付出的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通的項(xiàng)目。”

　　房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲

　　在綠地中心之前，北京已經(jīng)有兩個(gè)高端住宅項(xiàng)目獲批，限高的緊箍咒初露松動(dòng)跡象。

　　1月19日，泰禾北京院子領(lǐng)取了2014年第1號預(yù)售許可，其最高均價(jià)為每平方米7.8萬元。緊接著領(lǐng)取了2號預(yù)售許可的閱園也獲批，可以按照每平方米6.7萬元的均價(jià)銷售299套住宅。

　　而這次開閘之后，年內(nèi)或?qū)⒂兄泻杖f柳書院、保利海德公園等一系列高端樓盤計(jì)劃入市。

　　2014年2月份北京商品住宅市場預(yù)計(jì)共有10個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，剛需項(xiàng)目的推盤仍顯乏力，近期樓市放量與成交仍將以中高端項(xiàng)目為主。

　　郭毅分析認(rèn)為，1、2月份剛需項(xiàng)目推盤少是季節(jié)因素造成的。這段時(shí)間是春節(jié)階段，北京的剛需人群很多都要回家過年，關(guān)注重點(diǎn)不在購房置業(yè)。而且北京冬天氣候條件不是特別好，燥寒冷，不利于開發(fā)商展示項(xiàng)目各方面賣點(diǎn)，比如園林景觀方面的。

　　加之今年大量自住型商品房要上市。這些剛需項(xiàng)目要看時(shí)機(jī)，踩對點(diǎn)，以避免遭受自住型商品房過大的沖擊。“去年出讓的剛需地塊，很多土地價(jià)格都很高，剛需項(xiàng)目隨著地價(jià)走高，相對自住型商品房價(jià)格較高，位置較差，很多開發(fā)商要考慮怎樣增加附加值，設(shè)定推盤節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)熱銷結(jié)果。”

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，2013年11月底至12月中旬集中上市的一批價(jià)格接近4萬元的中高端項(xiàng)目目前簽約率為28%，另有近三成處于預(yù)定和資格審驗(yàn)狀態(tài)，隨著春節(jié)假期結(jié)束，這部分高端住宅集中完成網(wǎng)簽，預(yù)計(jì)將在一定程度上結(jié)構(gòu)性拉高年后成交價(jià)格。

　　郭毅也指出，一季度乃至上半年，北京樓市均價(jià)仍會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。然而這種價(jià)格的攀升是因?yàn)槭袌龀山坏闹黧w是中高端項(xiàng)目為主，是結(jié)構(gòu)性的上漲，而不是具體項(xiàng)目的漲價(jià)。并且這個(gè)上漲不是常態(tài)，只是短期現(xiàn)象。隨著下半年自住型商品房入市以及大量剛需項(xiàng)目的推出，整個(gè)均價(jià)水平會(huì)被拉低，全年價(jià)格會(huì)保持在一個(gè)相對穩(wěn)定的狀態(tài)。