“開(kāi)發(fā)商在面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)分集中，或者供大于求的情況下一定要?jiǎng)幽X子。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 據(jù)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告表示，2013年，亞太區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額已經(jīng)是全球金融危機(jī)以來(lái)的最高點(diǎn)，預(yù)計(jì)2014年該數(shù)字將達(dá)到1300億美元，使整個(gè)亞太區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額強(qiáng)勁回升至全球金融危機(jī)前的水平。

　　這其中，中國(guó)地區(qū)的貢獻(xiàn)值顯然不容小覷。事實(shí)上，從這次住宅的宏觀調(diào)控以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)近幾年的發(fā)展情況有目共睹。不管是京滬廣深還是更為廣闊的二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)儼然成為了一個(gè)香餑餑。然而，這也使得另一個(gè)現(xiàn)象在2013年特別明顯，即商業(yè)項(xiàng)目過(guò)剩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　在市場(chǎng)樂(lè)觀、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇的情況下，作為商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)協(xié)會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)也顯得日益重要。

　　2013年11月27日舉辦的首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)過(guò)程，無(wú)法避免。作為協(xié)會(huì)，只能引導(dǎo)呼吁企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行更符合市場(chǎng)定位的規(guī)劃，而已有的經(jīng)營(yíng)不善的項(xiàng)目則應(yīng)該想辦法調(diào)整。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云女士的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩導(dǎo)致租金或者售價(jià)出現(xiàn)變化，甚至有向下的情況，怎么看這樣的變化？

　　蔡云：商業(yè)地產(chǎn)自從誕生以來(lái)，一直都是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，隨著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的。這些年在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，首先是有了房地產(chǎn)的發(fā)展，有了經(jīng)濟(jì)整體向好的發(fā)展。

　　更重要的是，近年來(lái)隨著宏觀調(diào)控的影響導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資量增大，特別是近一兩年以來(lái)投資量?jī)r(jià)齊升。北上廣深就不說(shuō)了，更為關(guān)注的是二三線城市，甚至三四線城市都在做商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)的好處很多，首先是一個(gè)城市的名片，是城市集約發(fā)展的產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)給城市帶來(lái)了產(chǎn)業(yè)的集合、人流的聚集、城市形象的提升，包括消費(fèi)的升級(jí)。

　　但是不管好與壞，所有的供應(yīng)都要以市場(chǎng)接納為最根本的前提，當(dāng)供應(yīng)量上升以后，市場(chǎng)接納不夠就會(huì)出現(xiàn)供大于求，供大于求就會(huì)出現(xiàn)租金下跌，商鋪?zhàn)獠怀鋈ァ?/p>

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)也非常關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)，2013年一到六月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房比2012年同期增長(zhǎng)了8.3%，增長(zhǎng)比例是比較高的，辦公用房增長(zhǎng)了38%，所以供應(yīng)量是非常大的。

　　但對(duì)于整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)講，我覺(jué)得存在不平衡性。比如說(shuō)在一些二線城市急需商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)集群到一定程度之后，人們消費(fèi)水平上升了，所以需要一個(gè)公共空間來(lái)打造生活環(huán)境，肯定需要商業(yè)地產(chǎn)。如果三四線城市沒(méi)有這么足夠大的產(chǎn)業(yè)和人口聚集，商業(yè)項(xiàng)目肯定是過(guò)剩的。

　　北上廣深市中心非常集中的商業(yè)項(xiàng)目大量上市，像北京二環(huán)以?xún)?nèi)有很好地段的商業(yè)項(xiàng)目都出現(xiàn)了空置的情況，會(huì)看到很多商鋪掛了急待開(kāi)業(yè)的招牌，實(shí)際上就是沒(méi)有招商成功。

　　從整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程來(lái)看，有這么多公司已經(jīng)上市了，政策導(dǎo)向不應(yīng)該是堵，體量已經(jīng)出來(lái)了，怎么堵？不讓做商業(yè)地產(chǎn)做什么？

　　所以，應(yīng)該出更多的疏導(dǎo)政策，比如說(shuō)多元化經(jīng)營(yíng)、體驗(yàn)式消費(fèi)、引進(jìn)外來(lái)的零售商，打造不同的業(yè)態(tài)形式供應(yīng)市場(chǎng)。而開(kāi)發(fā)商在面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)分集中，或者供大于求的情況下一定要?jiǎng)幽X子，調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)方向，這樣市場(chǎng)才能平衡。

　　觀點(diǎn)新媒體：北京、上海等一二線大城市相對(duì)比較容易，但在三四線城市怎么調(diào)整？

　　蔡云：市場(chǎng)是一個(gè)開(kāi)放的市場(chǎng)，不是固定模式的。比如說(shuō)一二線城市的市場(chǎng)是體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)形式，這適合一二線城市，甚至適合二三線城市的人到一二線城市消費(fèi)。

　　再低一級(jí)的市場(chǎng)，三四線城市面對(duì)的消費(fèi)群體，可以出現(xiàn)的業(yè)態(tài)形式需要反復(fù)考量。同時(shí)，在吸引這些業(yè)態(tài)時(shí)會(huì)不會(huì)想到一二線城市的逆城市化現(xiàn)象，要是有特色就會(huì)吸引其他人到這里來(lái)消費(fèi)，這是種互動(dòng)式的消費(fèi)。

　　比如做兒童娛樂(lè)中心，省城已經(jīng)有了若干個(gè)兒童中心，再做肯定不行，租金也上不去，商業(yè)地產(chǎn)也沒(méi)辦法增值、保值，這個(gè)項(xiàng)目就是失敗的。如果在100公里以外的地方做其它的業(yè)態(tài)形式，這個(gè)業(yè)態(tài)形式既適合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)消費(fèi)，同時(shí)又適合一線城市人逆城市化消費(fèi)，這樣就平衡了。

　　市場(chǎng)是開(kāi)放的，不能只想一個(gè)方面，開(kāi)發(fā)商會(huì)想到辦法的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)或者經(jīng)營(yíng)思路進(jìn)來(lái)，這些調(diào)整會(huì)有的。

　　比如田園經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在臺(tái)灣有很多市場(chǎng)在做無(wú)土栽培，也引進(jìn)購(gòu)物中心了。這些在一線城市也許是不合適的，但是到了三四線城市，既帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，同時(shí)也吸引了一二線城市的人去消費(fèi)，這是互動(dòng)的。

　　面對(duì)市場(chǎng)過(guò)剩的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不能束手就擒、坐以待斃，而應(yīng)該想出更多的辦法讓市場(chǎng)活躍起來(lái)、豐富起來(lái)，才能擺脫困境。因?yàn)轫?xiàng)目都蓋起來(lái)了，也不能把購(gòu)物中心改成住宅來(lái)賣(mài)。

　　觀點(diǎn)新媒體：從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，2013年商業(yè)地產(chǎn)不管是投資增速還是發(fā)展增速比住宅要高出很多，這種增速會(huì)保持一段時(shí)間嗎？

　　蔡云：商業(yè)地產(chǎn)為什么發(fā)展？這是兩個(gè)形態(tài)構(gòu)成的。一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，二是老百姓提高生活品質(zhì)的要求也催生了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　商業(yè)地產(chǎn)是伴隨著住宅地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生的，但是過(guò)去商業(yè)地產(chǎn)的配比一直低于住宅地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)有很多業(yè)態(tài)形式，包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、公寓，還有其它持有性物業(yè)。

　　隨著整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，在三中全會(huì)提出尊重市場(chǎng)規(guī)律以后，更多的商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)有蓬勃發(fā)展。

　　但市場(chǎng)是教育投資者的最好老師，現(xiàn)在我們看到一些地方過(guò)剩了，若干年之后在沒(méi)有消化的情況下誰(shuí)再去投資呢？我想應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：三中全會(huì)雖然沒(méi)有具體提到房地產(chǎn)方面的內(nèi)容，但是從已有的解讀來(lái)看，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好還是利空？

　　蔡云：三中全會(huì)包括我們國(guó)家若干宏觀調(diào)控的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講應(yīng)該是規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展、培育市場(chǎng)成熟的調(diào)子。隨著國(guó)家政策更加合理科學(xué)，以后市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越成熟和繁榮發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：越來(lái)越多人在討論商業(yè)地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題，擔(dān)憂(yōu)下一步會(huì)不會(huì)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，在這方面您有什么樣的看法？

　　蔡云：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在引起了房地產(chǎn)行業(yè)的高度重視，從研究來(lái)看，包括中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)也一再提醒開(kāi)發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)要慎重。另一方面，在投資量不斷增加的情況下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)水平也亟待提高。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)大量的商業(yè)項(xiàng)目一窩蜂出現(xiàn)的時(shí)候，可能只有很少量的項(xiàng)目是真正高質(zhì)量的，對(duì)于這樣的情況，您認(rèn)為應(yīng)該如何避免？

　　蔡云：從整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程來(lái)講，從最早的老百貨到小區(qū)底商，再到現(xiàn)在現(xiàn)代化的購(gòu)物中心，我們經(jīng)歷了不斷發(fā)展的過(guò)程。

　　在這個(gè)過(guò)程中，我們的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃落后，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)形態(tài)落后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)和人們生活水平不相適應(yīng)。特別是隨著改革開(kāi)放以來(lái)，大家和國(guó)外接觸越來(lái)越多，大家在國(guó)外享受到的商業(yè)和國(guó)內(nèi)是完全不一樣的。

　　但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是漸進(jìn)式的，不可能一天之內(nèi)發(fā)展得像新東百貨，而且商業(yè)地產(chǎn)最大的好處是，我們可以注意到店鋪是不斷調(diào)整的，換鋪率很高。

　　現(xiàn)在的廣州天河城和十年前未必一樣，經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)思路也不同，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的軟環(huán)境是可以得到改善的，但商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、建筑、設(shè)計(jì)這些方面是不太容易改變的。

　　隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，一大批國(guó)外設(shè)計(jì)師和具有國(guó)外商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)師都進(jìn)入中國(guó)了，相信未來(lái)的發(fā)展會(huì)越來(lái)越好。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的需求非常大，對(duì)于融資的需求也非常大，對(duì)于需要錢(qián)的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，會(huì)變得更好嗎？

　　蔡云：房地產(chǎn)從誕生開(kāi)始資金來(lái)源就分為兩塊，一是自有資金，二是銀行貸款。隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)企業(yè)還是沿用這兩個(gè)方式去進(jìn)行融資。

　　實(shí)踐證明，商業(yè)地產(chǎn)投資量大，投資回收周期長(zhǎng)，而且需要運(yùn)營(yíng)維護(hù)才能達(dá)到物業(yè)保值增值。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)的自有資金和銀行貸款不足以支撐商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，不足以支撐收益返回的時(shí)間，這就更需要在商業(yè)地產(chǎn)前期投資建立一個(gè)完善的退出機(jī)制。

　　開(kāi)發(fā)資金要退出，退出以后誰(shuí)進(jìn)？首先要資產(chǎn)證券化，比如說(shuō)前幾年大家呼聲最高的REITs?，F(xiàn)在更需要的是基金、信托，包括新的金融體制的進(jìn)入。

　　隨著金融改革的推進(jìn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好的消息。對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)商要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程的產(chǎn)業(yè)鏈，全過(guò)程周期進(jìn)行把握。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更多是持有型經(jīng)營(yíng)，在這個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，唯一的目的是達(dá)到資產(chǎn)保值增值，這更需要金融手段的不斷創(chuàng)新和豐富，才能促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。