雖未在公告中明確提及，2012年通過一級開發(fā)，新湖中寶大賺一筆的新聞仍然讓人記憶猶新。

　　觀點網(wǎng) 魯鵬 在眾多房企銷售大漲的背景下，新湖中寶于1月11日發(fā)布2013年度業(yè)績預減公告，指出2013年歸屬上市公司股東凈利潤或將減少50%到60%。

　　新湖中寶稱，利潤減少的主要原因是一級土地開發(fā)收入實現(xiàn)進度存在不均衡性，2012年度公司實現(xiàn)較大的一級土地開發(fā)收入，致2013年度利潤同比大幅減少。

　　地價大跌 丟失蛋糕

　　2012年，新湖中寶通過一級開發(fā)大賺一筆的新聞仍然讓人記憶猶新。

　　資料顯示，2012年12月25日，新湖中寶宣布，子公司平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司與浙江平陽縣國土資源管理局簽署收儲合同，同意由平陽國土收儲其位于平陽西灣海涂圍墾項目海域使用權項下已完成圍墾的土地約5231.35畝土地，收儲總價為44.3億元。

　　彼時有業(yè)內估算，平陽國土收儲的單價為84.7萬元/畝，綜合開發(fā)成本估計在55萬元/畝，對應凈利潤大約在16億元，按協(xié)議將全歸新湖中寶所有。

　　在新湖中寶2012年報數(shù)據(jù)中，營業(yè)收入為99.09億元，比上年同期的66.88億元增加48.15%；歸屬上市公司股東凈利潤為23.09億元，比上年同期的14.07億元上升64.11%。

　　也就是說，2012年末溫州平陽土地收儲所得利潤，占到新湖中寶全年利潤中的一大半。

　　不過“好運”并未延續(xù)到2013年，分析認為，新湖中寶全年未從土地一級開發(fā)中獲取大額利潤，成為業(yè)績大減的最大原因，也就是公告中提及的一級土地開發(fā)收入實現(xiàn)進度存在不均衡性。

　　值得注意的是，2013年溫州土地價格持續(xù)下跌。有分析指，新湖中寶可能是沒有主動促成一級開發(fā)土地收儲。

　　據(jù)溫州當?shù)厥煜な袌鲂星榈臉I(yè)內人士介紹，2013全年溫州土地價格一直處于下跌態(tài)勢。

　　國土資源部公布2013年第三季度全國地價水平，溫州以18.03%的降幅居該季度住宅地價同比下降的城市之首。而在2013年第一季度的全國地價監(jiān)測數(shù)據(jù)中，溫州是地價下跌幅度最大的城市。

　　地價下跌則由房價下跌帶動，上述業(yè)內人士介紹，溫州房價在2011年4月達到頂點后便開始下跌，至今依然處于跌勢。

　　該人士補充稱，從2013年3-4月份開始，溫州新盤價格都是越開越低；二手房方面，去年初成交較快，隨后成交狀況一直不理想。溫州甌海、鹿城及龍灣三區(qū)，單個區(qū)二手房每月成交量大概在1200套左右。

　　有意思的是，地價下跌造成土地一級開發(fā)方面受阻，但對拿地方而言又成為抄底機會。新湖中寶也于2013年12月31日競得溫州平陽5宗地塊，合計土地面積25.77萬平方米，競買價合計為11.6億元。

　　減持套現(xiàn) 提升利潤

　　在土地一級開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)之外，新湖中寶也涉足銀行、證券、保險和期貨等諸多金融領域。

　　2013年8月，新湖中寶公布非公開發(fā)行股票預案，隨后眾多房企隨之公布各自融資方案。

　　在同月，新湖中寶還以13.3億競得溫州銀行定向增發(fā)股份3.5億股，同年12月7日與溫州銀行簽訂《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

　　多種動作表明，新湖中寶戰(zhàn)略上對金融領域探索在加深。彼時中信證券研報稱，新湖中寶和溫州銀行的合作，有利于強化溫州銀行獨特的溫商市場定位，也有利于新湖中寶繼續(xù)深度整合金融資源。

　　不過，期間也伴隨著新湖中寶大量減持套現(xiàn)所持有的股票。2013年11月，新湖中寶減持金洲管道1896萬余股，實現(xiàn)投資收益約1.05億元；2013年12月，新湖中寶公告稱，擬向上海港航轉讓吉林銀行股份，實現(xiàn)投資收益約3000萬元。

　　新湖中寶還于2013年12月10日至11日減持大智慧4600萬股，占大智慧總股本2.55%，按7.13元/股的成交價格，新湖中寶減持大智慧套現(xiàn)3.28億元。

　　隨后新湖中寶即表示，擬在未來6個月內清空所持大智慧剩余全部股份12131.49萬股。據(jù)初步估算，完全減持大智慧新湖中寶大致能累計套現(xiàn)11.91億元。

　　彼時中信證券分析認為，出售一部分非核心的金融股權，有利于公司騰挪資金開展新的戰(zhàn)略性投資，又有利于提升股東的短期回報。

　　海通證券也有研報指，新湖中寶通過減持能及時實現(xiàn)投資收益，也可回籠資金用于看好項目的投資，以實現(xiàn)公司股權投資的良性滾動發(fā)展。