位置絕不能比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差，不然品牌雖然有增值、溢價(jià)，但是肯定打不過好的。

　　編者按：11月底，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)已圓滿閉幕，這次大會(huì)圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個(gè)演講、對(duì)話、討論、交流、宴會(huì)、沙龍等活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目打造者、運(yùn)營(yíng)者，知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。

　　為饋行業(yè)與觀點(diǎn)讀者，觀點(diǎn)新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)系列訪談報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 “其實(shí)干這個(gè)干久了，就靠自己的眼睛。”

　　萬豪國(guó)際集團(tuán)中國(guó)地區(qū)酒店業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)張斌稱，在酒店進(jìn)駐選擇上，萬豪沒有百分百具體的標(biāo)準(zhǔn)。

　　他指出，萬豪第一考慮的是城市經(jīng)濟(jì)體量，第二考慮位置，選城市最好的位置，然后再看業(yè)主實(shí)力。

　　事實(shí)上，位置的選擇在萬豪的標(biāo)準(zhǔn)中處于相當(dāng)重要的地位。“位置是幾乎沒有變數(shù)的，所以才得選好位置。我們一簽合約就是20年以上，對(duì)位置更得重視。”

　　在同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)上，張斌認(rèn)為，位置也是絕對(duì)重要，雖然品牌有增至、溢價(jià)能力，但在位置上輸于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那就肯定打不過。

　　談及同業(yè)主之間的關(guān)系，張斌強(qiáng)調(diào)開始合作之后，首先就是談條款。

　　“開發(fā)商得接受我們的條款。”必須按照品牌標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，同時(shí)把管理模式清晰告訴業(yè)主，萬豪是全權(quán)管理人、財(cái)、物；而業(yè)主的監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)都體現(xiàn)在合同條款里。

　　此外，據(jù)張斌介紹，萬豪現(xiàn)在也涉足旅游地產(chǎn)酒店。現(xiàn)在城市中心已經(jīng)基本飽和，選擇旅游地產(chǎn)是因其稀缺性。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)萬豪國(guó)際集團(tuán)中國(guó)地區(qū)酒店業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)張斌先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：萬豪選擇酒店有什么標(biāo)準(zhǔn)？

　　張斌：其實(shí)干這個(gè)久了，就靠自己的眼睛。

　　一定要讓說標(biāo)準(zhǔn)也有，GDP1000億以上，人口100萬以上的這種地級(jí)市，但是沒有具體的。不會(huì)說百分之百按照一個(gè)規(guī)矩走，任何品牌都是這樣，有不同的戰(zhàn)略。

　　酒店蛋糕就這么大，每切一刀其實(shí)并不是萬豪切的，是開發(fā)商自己。開發(fā)商蓋酒店有很多目的，政府要求也好，地價(jià)優(yōu)惠也好，資產(chǎn)重組或者是資金運(yùn)作方面，開發(fā)商有自己的想法。

　　我們考慮的就是城市經(jīng)濟(jì)體量，這是第一位的。第二是位置，選城市最好的位置，然后再看業(yè)主的實(shí)力。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬豪對(duì)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)是怎么看的？

　　張斌：萬豪集團(tuán)歡迎競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)槲覀兪亲畈慌赂?jìng)爭(zhēng)的，寧可選址的時(shí)候挨著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但是位置絕不能比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差，不然品牌雖然有增值、溢價(jià)，但是肯定打不過好的。

　　什么好位置也好，次好位置也好，比如一個(gè)城市有不同的CBD，不可能說在一個(gè)城市的中央就一定好。通過多年的實(shí)踐，我們覺得后到一個(gè)城市，反而好地方出來了。不是說先去把好的先占，去得晚點(diǎn)，反而好地方就有了。

　　觀點(diǎn)新媒體：覺得您這個(gè)理論和長(zhǎng)跑的理論有點(diǎn)像。

　　張斌：后發(fā)制人。

　　觀點(diǎn)新媒體：五星級(jí)酒店重要的不僅僅是位置，服務(wù)也是重要的。

　　張斌：沒有，李嘉誠(chéng)說過“地段、地段還是地段”。

　　觀點(diǎn)新媒體：酒店應(yīng)該不屬于這個(gè)范疇吧？

　　張斌：酒店的位置太重要了。

　　位置是幾乎沒有變數(shù)的，所以才得選好位置。我們一簽合約就是20年以上，對(duì)位置更得重視。

　　服務(wù)是可以改變的，我們對(duì)總經(jīng)理有業(yè)績(jī)的考核，同時(shí)還有員工滿意度、客人滿意度，這幾項(xiàng)是對(duì)總經(jīng)理的考核，員工滿意和客人滿意度就能體現(xiàn)管理水平。

　　盡管管理的標(biāo)準(zhǔn)都是一樣，大酒店集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)都是一樣，但是因?yàn)槭遣煌娜俗龅模Y(jié)果也不盡相同。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬豪跟業(yè)主在合作的結(jié)合點(diǎn)在哪里？如何互相的提升品牌？

　　張斌：互相提升，這是肯定的，我的品牌好，每平米寫字樓多賣幾百都有可能，也能給商業(yè)帶來好的商家，都是互相的。

　　這也就是看先有雞還是先有蛋。開發(fā)商想用我們的麗思卡爾頓和萬豪來吸引那些奢侈品品牌，但是我們?nèi)ブ坝忠瓤从袥]有那些品牌，所以有時(shí)候挺麻煩的。

　　觀點(diǎn)新媒體：在開業(yè)前期，萬豪內(nèi)部執(zhí)行一般會(huì)遇到什么難題？

　　張斌：開業(yè)前的3到4年時(shí)間里，第一步進(jìn)去跟開發(fā)商談的就是發(fā)展部，可能那時(shí)候剛剛拿地，可能還沒拆遷。

　　我們進(jìn)去以后，首先跟開發(fā)商談條款，開發(fā)商得接受我們的條款，必須得按照品牌的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，各個(gè)品牌的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。

　　觀點(diǎn)新媒體：同開發(fā)商的合作上，如果出現(xiàn)矛盾怎么解決？

　　張斌：我們幾乎不會(huì)出現(xiàn)矛盾，因?yàn)樵诤瀭渫浿?，就跟業(yè)主把我們的管理模式清晰地告訴業(yè)主。

　　我們就是全權(quán)管理，人、財(cái)、物全權(quán)管理，業(yè)主的監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)都體現(xiàn)在合同的條款里。我們說在前面，不是說簽了就行，到時(shí)候有問題再協(xié)調(diào)。

　　觀點(diǎn)新媒體：但是旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目選址不會(huì)像城市那么明確，很多是荒郊野外，或者是一些新的園區(qū)，很難評(píng)估好的地段。

　　張斌：有一定的評(píng)估方法。我們?cè)诔鞘兄行囊呀?jīng)基本飽和，這時(shí)候就選擇旅游地產(chǎn)，因?yàn)橛邢∪毙?，比如沿海的沙灘，你不插旗子，這沙灘就被別人插了，你就沒有了。

　　我們?cè)诨葜萦许?xiàng)目，從深圳往惠東那邊做了一個(gè)萬麗酒店，還有一個(gè)艾美，沙灘現(xiàn)在是我們搶占的一個(gè)資源。第二個(gè)就是景區(qū)景點(diǎn)，我們?cè)诰耪瘻辖巳f豪，還有峨嵋山萬豪、青城山萬豪。

　　觀點(diǎn)新媒體：從酒店從業(yè)者的角度來看，對(duì)商業(yè)的發(fā)展您看到的是什么？

　　張斌：地產(chǎn)分為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，住宅現(xiàn)在已經(jīng)有很多限制了，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在大家都在轉(zhuǎn)型，做商業(yè)地產(chǎn)又以綜合體居多。

　　綜合體其實(shí)現(xiàn)在有點(diǎn)過剩，在這種情況下，王健林又帶動(dòng)了旅游地產(chǎn)，在西雙版納拿巨大的地，在合肥也是搞旅游地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)跟旅游地產(chǎn)，如果拿酒店作為里面的一個(gè)元素，我認(rèn)為是畫龍點(diǎn)睛的部分，或者叫皇冠上的明珠，起到這個(gè)作用，這不是自吹自擂，確實(shí)起到這個(gè)作用。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為未來發(fā)展的趨勢(shì)是怎樣的？

　　張斌：優(yōu)勝劣汰。