“從今年開始萬科會(huì)更主動(dòng)的介入非住宅業(yè)務(wù)，這主要是指會(huì)從城市配套服務(wù)來理解非住宅地產(chǎn)。”

　　編者按：過去的一年，新改革時(shí)代開局，在新城鎮(zhèn)化號(hào)角聲中，在調(diào)控與市場(chǎng)化交織的聲浪中，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。但這只是起點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強(qiáng)的智慧，去適應(yīng)全新形勢(shì)，并取得更大的發(fā)展。

　　新的一年，角逐市場(chǎng)的版圖與新增長(zhǎng)邊界，誰將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。

　　2014年3月11-13日，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)盤點(diǎn)年度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機(jī)會(huì)與變化，推出“模式與革新”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 新一年又來到，萬科如期公布其2013年12月銷售數(shù)據(jù)，12月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積97.6萬平方米，銷售金額109.5億元。

　　由此，萬科2013年1-12月份，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長(zhǎng)15.0%和21.0%，銷售金額再度刷新行業(yè)記錄，而這一業(yè)績(jī)表現(xiàn)也與早前市場(chǎng)預(yù)測(cè)的1700億相當(dāng)。

　　2013拿地、開工增速

　　縱觀萬科2013年的表現(xiàn)，由于開發(fā)的實(shí)際需要，其在拿地及新開工面積上均有一定幅度提速。

　　據(jù)招商證劵12月底的研報(bào)顯示，今年1-11月，萬科新增項(xiàng)目權(quán)益口徑建筑面積2077萬平方米；新增土地權(quán)益地價(jià)款771億元，已為2012年全年權(quán)益地價(jià)款430億元的1.8倍；且三季度獲取項(xiàng)目中一線城市占比較高。

　　另據(jù)萬科最新披露的公告顯示，2013年12月，萬科新增包括北京順義高麗營(yíng)鎮(zhèn)于莊03-38地塊項(xiàng)目、南京江寧南站龍西項(xiàng)目等在內(nèi)的12個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)萬科權(quán)益的規(guī)劃建筑面積合計(jì)約266萬平方米，拿地需支付金額為90億元。

　　隨著拿地的增速，萬科2013年新開工量也有大幅度的提升。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年前三季度，萬科累計(jì)已實(shí)現(xiàn)開工面積1362.3萬平方米，同比增長(zhǎng)56.4%，預(yù)計(jì)全年實(shí)際開工量將超過年初計(jì)劃的1653萬平方米。而考慮到開發(fā)規(guī)模的增長(zhǎng)，萬科目前項(xiàng)目資源繼續(xù)保持在滿足未來兩到三年的開發(fā)經(jīng)營(yíng)水平上。

　　之所新開工面積有大幅增速，萬科董秘譚華杰對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，主要是萬科2013年新拿地有所增加，其中，有一部分地塊是2013年所獲得，于2013便開始動(dòng)工。

　　就2014年萬科的推貨值數(shù)據(jù)，譚華杰表示，萬科不會(huì)設(shè)定具體的銷售目標(biāo)，推貨量會(huì)依市場(chǎng)情況而定，但萬科仍會(huì)堅(jiān)持快速銷售的原則，產(chǎn)品達(dá)到入市條件即會(huì)推出。

　　不過，對(duì)于萬科2014年的銷售，中銀國(guó)際相關(guān)分析師預(yù)測(cè)，就萬科2013年拿地同比有80%-90%的增幅及新開工量來看，萬科2014年銷售增幅應(yīng)會(huì)保持在20%左右。

　　“但還要看2014年市場(chǎng)形勢(shì)，如果信貸過于緊的話，有可能出現(xiàn)認(rèn)購銷售額很高，但簽約銷售額的增速并不高的情況”。

　　此外，另一位分析師則表示，萬科2014年的推盤量比2013年的推盤量要多，且2014年剛好是萬科成立三十周年之際，萬科2014年的銷售額或突破2000億元。

　　2014主動(dòng)介入非住宅業(yè)務(wù)

　　在住宅開發(fā)進(jìn)入下半場(chǎng)，行業(yè)利潤(rùn)在顯著收窄的當(dāng)下，萬科2013年以來也在尋覓更多新的盈利點(diǎn)。其中，包括進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場(chǎng)、試水商業(yè)地產(chǎn)、入股徽商聯(lián)姻金融、牽手領(lǐng)匯研究社區(qū)商業(yè)等。

　　不過，對(duì)于上述動(dòng)作，相關(guān)分析師表示，這僅是未來萬科在尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)上的一些布局，但現(xiàn)在還不是萬科在轉(zhuǎn)移重心的時(shí)候，萬科最近的一步是要做規(guī)模化。

　　萬科董秘譚華杰也向觀點(diǎn)新媒體表示，未來幾年內(nèi)住宅市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間，因此萬科的主要業(yè)務(wù)還是以國(guó)內(nèi)的住宅業(yè)務(wù)為主。

　　但譚華杰透露，以前萬科進(jìn)入非住宅業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)槟承┑貕K配有其他類型用地，所以被動(dòng)進(jìn)入，而從今年開始萬科會(huì)更主動(dòng)地介入非住宅業(yè)務(wù)，這主要是指會(huì)從城市配套服務(wù)來理解非住宅地產(chǎn)。

　　其補(bǔ)充表示，萬科在拿地策略上會(huì)遵守PIE模型，即考慮人口、產(chǎn)業(yè)、配套三者，具體是指拿地區(qū)域人口是否支持該區(qū)域未來有較好的發(fā)展空間；其次，拿地區(qū)域的產(chǎn)業(yè)能否創(chuàng)造就業(yè)的機(jī)會(huì)；再者，地塊所處城市的配套能不能支持有更多的人住在該城市。

　　另外，在萬科2013年銷售創(chuàng)記錄的同時(shí)，國(guó)內(nèi)不少開發(fā)商的銷售金額也有了大幅度提高，可以預(yù)見競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。其中碧桂園、中海、保利、綠地等全年銷售均已突破千億元大關(guān)，另外恒大全年也有望擠進(jìn)千億關(guān)卡。

　　而這些競(jìng)爭(zhēng)還在一些區(qū)域銷售的表現(xiàn)上得以體現(xiàn)。據(jù)網(wǎng)上公布的一份2013深圳區(qū)域成交金額榜單顯示，2013年，銷售排名深圳區(qū)域住宅成交金額第一位的企業(yè)為佳兆業(yè)，成交金額為62.35億元，排名第二的為萬科，成交金額為52.39億元。

　　但后據(jù)觀點(diǎn)新媒體核實(shí)，萬科今年在深圳市場(chǎng)共有9個(gè)項(xiàng)目，其中，僅有麓城一個(gè)項(xiàng)目新盤入市，其他8個(gè)項(xiàng)目均為持銷項(xiàng)目，9盤合計(jì)簽約金額約為62億，也就是說與佳兆業(yè)深圳市場(chǎng)銷售金額相當(dāng)。

　　對(duì)于其他房企的追逐會(huì)否讓萬科感到壓力，萬科董秘譚華杰笑言稱，房地產(chǎn)行業(yè)并非公眾推崇的行業(yè)，因此，處在行業(yè)老大這個(gè)位置上，就必須替行業(yè)面對(duì)各方面質(zhì)疑，因此這個(gè)老大多少有些不易，但萬科是開放的心態(tài)。