與近期以股權(quán)融資相同，此次為孫河項目融資，中糧地產(chǎn)也有將孫河項目全部股權(quán)做質(zhì)押動作。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 中糧地產(chǎn)旗下北京孫河項目，曾因單價刷新萬柳地王，而備受關(guān)注。

　　近日，中糧地產(chǎn)發(fā)公告，其將與中信信誠資產(chǎn)管理有限公司合作開發(fā)孫河地王項目。不過讓人疑慮的是，曾經(jīng)遭各路開發(fā)商瘋搶、且地理資源非常稀缺的地王項目，如今為何要選擇合作開發(fā)的方式，與合伙人分享利潤？

　　對此，中糧地產(chǎn)證券事務(wù)代表范步登回應(yīng)觀點新媒體時表示，中糧地產(chǎn)日前多宗股權(quán)融資案例，主要與中糧地產(chǎn)目前的融資戰(zhàn)略有關(guān)系。

　　地王股權(quán)質(zhì)押

　　中糧地產(chǎn)表示，為推動孫河項目開發(fā)，中糧地產(chǎn)選擇與中信信誠合作開發(fā)北京孫河地王項目。

　　根據(jù)協(xié)議約定，中信信誠對中糧地產(chǎn)全資子公司北京公司100%持有的北京正德興合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，提供9.08億元的委托貸款，期限為24個月，年利率為10%。

　　同時，北京公司將以其持有的正德公司全部股權(quán)，為中信信誠對正德公司的委托貸款提供質(zhì)押擔(dān)保；中糧為該筆委托貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保期限至債務(wù)履行期限屆滿之日起2年，而正德公司向中糧提供反擔(dān)保。

　　據(jù)了解，因項目位于北京“中央別墅區(qū)”，孫河HIJ低密度地塊于開拍前曾頗受市場關(guān)注。

　　今年7月23日，中糧地產(chǎn)力克泰禾、萬科、融創(chuàng)、招商、首城、華發(fā)股份、住總、中鐵建等多家企業(yè)后，以總價23.6億元、樓面價4.4萬/平、配建3.3萬平公租房的代價獲得，一舉超過北京單價地王萬柳地塊，成為北京單價新地王。

　　當(dāng)時，市場估計以最終成交價格計算，孫河HIJ地塊的純商品住宅部分樓面價其實已經(jīng)到每平米5萬元，未來項目入市，至少要高于8萬元/平米才不至于虧本。

　　不過，即便拿地成本較高，對項目入市銷售造成一定影響，但北京相關(guān)業(yè)內(nèi)仍表示，孫河項目適合打造高端產(chǎn)品，而在北京高檔項目稀缺背景下，該項目未來還是有較大盈利前景。

　　另據(jù)了解，作為北京傳統(tǒng)的別墅區(qū)，孫河是眾房企爭搶的重要區(qū)域。早在去年9月26日，龍湖就以14.7億元拿下了該區(qū)域的一宗居住用地，樓面價2.02萬元/平方米，溢價率為8.7%。

　　后于今年1月24日，在朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊二類居住用地的競標(biāo)中，泰禾也從11家企業(yè)中勝出，折合平均成交樓面價為2.86萬元/平方米，溢價率約為49.79%。

　　然而，就是這樣一宗如此受追捧區(qū)域的地王項目，中糧最終卻選擇以合作模式來開發(fā)，難免讓人有些疑問。對此，中糧地產(chǎn)證劵事務(wù)代表范步登表示，“目前中糧地產(chǎn)在調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，中糧會根據(jù)自己的資金結(jié)構(gòu)做一些有選擇性的合作”。

　　降負(fù)債謀擴(kuò)張

　　與近期以股權(quán)融資相同，此次為孫河項目融資，中糧地產(chǎn)也有將孫河項目全部股權(quán)做質(zhì)押動作。

　　而值得注意的是，這種適于處于成長性初期企業(yè)的融資方式，對已經(jīng)上市的企業(yè)來說并非最佳融資方式。

　　對此，范步登回應(yīng)表示，目前中糧地產(chǎn)的負(fù)債率接近80%，所以合作上會更加傾向于一些股權(quán)性質(zhì)的合作。

　　而這一傾向，在中糧地產(chǎn)近幾次的融資動作上均有所體現(xiàn)。早前9月26日，中糧地產(chǎn)攜私募基金上海中城永躍投資中心，為南京項目融資7.01億元，其中，上海中城永躍投資中心為南京項目增資3.68億元，同時提供股東貸款為3.33億元，期限為1年，年利率7.5%。

　　隨后10月29日，中糧地產(chǎn)又以股權(quán)加債權(quán)方式，引入基金上海中城永璽投資中心共同開發(fā)成都崔家店項目，總?cè)谫Y額為7.05億元。其中，基金委股權(quán)增資部分為2.45億元；股東貸款為4.6億元，期限為1年，基金在該貸款部分的年回報為8%。

　　對于該種股權(quán)性質(zhì)的合作，相關(guān)分析師曾表示，將股權(quán)讓渡出去，雖能與中糧地產(chǎn)分擔(dān)項目未來發(fā)展存在的風(fēng)險，但也會稀釋項目未來的收益，因此，不建議企業(yè)用股權(quán)的方式去做融資。

　　雖非最佳融資途徑，但中糧地產(chǎn)之所以選擇為之，或主要與其想降負(fù)債有關(guān)。

　　中糧地產(chǎn)在早前幾次股加債融資時有提及，彼時，中糧地產(chǎn)表示，主要是在拓寬公司融資渠道的同時，還能在控制資產(chǎn)負(fù)債率的前提下進(jìn)一步促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　就負(fù)債問題，中糧地產(chǎn)第三季度報告中有提及，報告顯示，報告期末，其一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債26.39億元，較年初增加36.22%，主要是一年內(nèi)到期的長期借款增加。

　　另關(guān)于中糧地產(chǎn)此次的調(diào)整融資戰(zhàn)略，相關(guān)分析師也指出，近年來，中糧地產(chǎn)發(fā)展速度較慢，因此其自身也想通過股權(quán)融資方式，以更少的資金支出，翹起更大的發(fā)展平臺。

　　“中糧地產(chǎn)目前項目主要集中在北京、上海、深圳、重慶等地，但發(fā)展未形成規(guī)模效應(yīng)，品牌影響力也不夠”。

　　同時，該分析師也補(bǔ)充指出，未來中糧地產(chǎn)旗下?lián)碛械拇罅颗f改項目，或是其未來謀發(fā)展的好機(jī)會；同時，待資本市場放開后，中糧地產(chǎn)或也會考慮做增發(fā)或選擇去資本市場融資。