隨著公司合約銷售均價的穩(wěn)步提升，我們認為毛利率水平已觸底，未來將有所提升。

　　觀點網 見習編輯 何緣 華潤置地日前宣布，其10月其共實現簽約額約58.5億元，簽約面積48.3萬平方米，較去年同期分別增長40.2%和15.9%。

　　截至10月底，華潤置地2013年度累計簽約額565.6億元，累計簽約面積485.0萬平米，較去年同期分別增長35.2%和25.3%。

　　如按照華潤置地年初制定的570億元全年目標計算，截至10月底其已基本達標。

　　預計今年銷售額達650億

　　據了解，今年3月15日，華潤置地于香港召開2012年度業(yè)績發(fā)布會，其財務總監(jiān)王國華表示，華潤置地2013年的全年銷售目標是570億元。

　　查閱資料發(fā)現，2012年公司全年銷售額522億元，同比增長45%。2013年集團對業(yè)績的預期僅為同比增長的10%左右。

　　然而，不同于集團的保守估計，中銀國際在一份報告中則指出，華潤置地有望在11月提前完成年度銷售目標，全年銷售有望達到620億至650億元。

　　事實上，僅2013年上半年，華潤置地已經期內累計簽約額337.87億元，約實現全年目標六成。而前三季度累計簽約額約507億元，完成目標的88.96%。

　　對于華潤置地第四季度的銷售表現，國信證券認為，公司第四季度銷售可達153億，全年可達至660億，同比增長26.4%。

　　對此，招銀國際的分析師也跟觀點新媒體表示，一方面，今年華潤置地開盤的項目比較多；另一方面，縱觀今年公司單月銷售額，基本都在50億以上，所以按此保守估計，今年華潤置地全年銷售額能夠達到650億元左右。

　　另外，申銀萬國在預測華潤置地的銷售前景時也認為，保守預測其今年合約銷售將增兩成至620億，明后兩年仍將保持20%以上的增速，推動2015年突破1000億元大關。

　　一二線城市開發(fā)戰(zhàn)略調整

　　從毛利率看，華潤置地的毛利率由2011年的39.5%下降為2012年底的36.9%，2013年中期業(yè)績報告顯示，今年上半年毛利率繼續(xù)下降到31.4%。

　　從合約銷售均價來看，華潤置地今年8月的銷售均價為1.08萬/平米；9月的銷售均價為1.17萬/平米；10月的銷售均價為1.21/平米。

　　“隨著公司合約銷售均價的穩(wěn)步提升，我們認為毛利率水平已觸底，未來將有所提升?！眹抛C券在研報中表示。

　　據了解，于今年上半年的低毛利率，華潤置地品牌總監(jiān)、華潤置地北京公司總經理蔣智生曾對媒體表示，主要是由于2010年和2011年，在三四線城市拿下的項目現在進入結算期，而價格和利潤率都沒有一二線城市的項目高。

　　“從去年下半年開始，我們將資源重新向一二線城市傾斜?！比A潤置地品牌總監(jiān)、華潤置地北京公司總經理蔣智生解釋。

　　對此，也有分析師認為，今年下半年華潤置地的銷售均價有一定程度提升，確實是因為從去年開始，公司的戰(zhàn)略重心逐步向一二線城市調整。

　　事實上，在今年補充的土地儲備中，一二線城市占比已經不小。進入下半年來，華潤拿地大部分也集中在一二線城市。

　　8月9日，華潤置地(成都)有限公司以總價20.13億元，拍下山西省太原市三塊商業(yè)用地，土地編號為CP-1338、1339、1340號，共計16.76萬平方米。

　　8月16日，前海首批出讓地塊的最后一宗土地，為商業(yè)性辦公地塊，建筑面積50.3萬平方米，出讓起始價達67.2億元。由華潤置地出價109億元成功競得，溢價達62.2%。

　　9月6日，華潤置地(成都)有限公司以總價17.9億元競得山西太原一幅商業(yè)住宅用地，面積約5.89萬平方米，約88.28畝，折合2028萬元/畝。

　　9月22日，華潤以13.6億元拿下重慶大渡口區(qū)大渡口組團E分區(qū)E3-4、E4、E8號宗地，折合樓面價4126元/平，溢價率22.8%。

　　9月26日，合肥市新站區(qū)XZQTD130號地塊，經過24輪爭奪，由合肥廬陽華潤房地產開發(fā)有限公司以總價5.17億元競得，成交樓面價2442.74元/平方米，溢價率75.38%。

　　9月30日，，華潤置地(大連)有限公司以4.2億元獲得大連甘井子區(qū)華北路東側4.35萬平方米宅地，建筑面積11.61萬平方米，樓面價3626元/平方米。

　　10月30日，華潤旗下至隆投資有限公司以總價8.42億元底價摘得杭州蕭山區(qū)商業(yè)用地，折合樓面價4101元/平方米。

　　據不完全統(tǒng)計，今年下半年華潤置地已在一二線城市拿地9宗，而其他區(qū)域拿地不多。現公司持有的權益土地儲備達2749萬平米，其中位于一二線城市的土地儲備占比達68%。

　　而這或許與華潤置地在一二線城市的銷售業(yè)績有直接的關系，因為盡管之前在三四線城市加快布局，但是一二線城市仍然貢獻了更多的銷售額跟利潤。

　　據2012年年報顯示，在住宅開發(fā)業(yè)務共實現385億港元的營業(yè)額，而常州、綿陽、揚州、南通等三四線城市僅貢獻不到40億港元的營業(yè)額，占比僅約1/10，其余均為一二線城市所得，其中僅北、上、深三大一線城市，就貢獻了超過100億港元的營業(yè)額，占比超26%。