富力地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)更多會(huì)以出售為主，不管是商業(yè)還是住宅，這主要還是資金問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 如果一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目位于國(guó)家級(jí)CBD的黃金地段，其所在的綜合體項(xiàng)目又被譽(yù)為該區(qū)域的“第八大地標(biāo)”，那么在持有和散售之間，開(kāi)發(fā)商會(huì)作何選擇？

　　富力地產(chǎn)位于廣州珠江新城的天盈廣場(chǎng)，以“6萬(wàn)/平方米”的售價(jià)給出了答案。

　　天盈廣場(chǎng)散售

　　近日，高力國(guó)際在最新發(fā)布的研究報(bào)告中指出，珠江新城新項(xiàng)目天盈廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)售價(jià)將可達(dá)6萬(wàn)元/平方米，有望刷新廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)新紀(jì)錄。

　　實(shí)際上，天盈廣場(chǎng)是被譽(yù)為珠江新城“第八大地標(biāo)”--天匯廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓部分，而天匯廣場(chǎng)則是由合景泰富地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)以及富力地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的頂級(jí)綜合體旗艦項(xiàng)目。

　　整個(gè)天匯廣場(chǎng)共分為5大部分，即CBD行宮“天鑾”、國(guó)際名品Shopping Mall、超五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫(xiě)字樓和大型城市公園。

　　其中，公寓部分（天鑾），主要由合景泰富地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售，新鴻基負(fù)責(zé)Shopping Mall的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。而寫(xiě)字樓、酒店則主要由富力地產(chǎn)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。

　　據(jù)天盈廣場(chǎng)的銷(xiāo)售人員介紹，寫(xiě)字樓一期已于不久之前開(kāi)售，但均價(jià)并未有外界預(yù)測(cè)的這么高。

　　“均價(jià)大概5.5萬(wàn)/平方米，一層大概2000平米，賣(mài)的單位從730平方米-2000平方米都有。目前并沒(méi)有其他的優(yōu)惠，但在付款方式上有一些折扣。”

　　值得注意的是，在今年8月初天盈廣場(chǎng)的全球發(fā)布會(huì)上，項(xiàng)目方曾透露，寫(xiě)字樓一期將對(duì)外銷(xiāo)售，二期將只租不售。

　　不過(guò)，天盈廣場(chǎng)銷(xiāo)售人員表示并未知曉上述安排：“該項(xiàng)目之前就沒(méi)有想過(guò)要租，同時(shí)也不會(huì)為業(yè)主提供統(tǒng)一的招商服務(wù)。”

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管6萬(wàn)/平方米的售價(jià)在廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)可達(dá)最高，但橫向?qū)Ρ葞讉€(gè)一線城市，這一價(jià)格已算低價(jià)。

　　“北、上、廣、深幾個(gè)城市，廣州的寫(xiě)字樓售價(jià)相對(duì)較低。”

　　與此同時(shí)，該業(yè)內(nèi)人士還指出，富力在選擇持有亦或散售之時(shí)，主要會(huì)從回報(bào)率方面去考慮。

　　“如果自持的話，租金回報(bào)率可能不是很高，而且在國(guó)內(nèi)這一部分也一直是偏低的。如果一次性出售的話，回報(bào)率反而會(huì)更高一點(diǎn)。”

　　而談及項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展，該人士表示，如果有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招租肯定會(huì)更好，其實(shí)問(wèn)題的關(guān)鍵并不在于是否散售，而是在于招商的時(shí)候會(huì)不會(huì)統(tǒng)一招商。

　　“比如有的項(xiàng)目就會(huì)對(duì)業(yè)主承諾一定的回報(bào)率，然后幫業(yè)主出租，這樣也可以保證整體項(xiàng)目的質(zhì)量。但如果散售之后，業(yè)主自己招租，這就很有問(wèn)題了。”該人士對(duì)于散售之后的寫(xiě)字樓前景表示擔(dān)憂(yōu)。

　　H股后遺癥

　　但其實(shí)，富力地產(chǎn)旗下寫(xiě)字樓項(xiàng)目的散售歷史由來(lái)已久。

　　在廣州，除了富力中心是該公司自持之外，盈凱廣場(chǎng)、盈盛廣場(chǎng)、盈通大廈、盈豐大廈等多個(gè)超甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目都以散售的形式發(fā)展，而位于江南西的超甲級(jí)展貿(mào)商務(wù)“富力天域中心”也已在10月26日正式銷(xiāo)售。

　　有熟悉富力的分析人士指出，富力地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)更多會(huì)以出售為主，不管是商業(yè)還是住宅，這主要還是資金問(wèn)題。

　　富力地產(chǎn)不同于其他內(nèi)房股，它本身的注冊(cè)地在國(guó)內(nèi)，因而是香港上市的“H股”公司，不是紅籌股。所以它在做境外融資的時(shí)候不能由H股來(lái)做，而是要在香港設(shè)立一個(gè)子公司，即富力香港。

　　穆迪投資者服務(wù)公司在10月21日針對(duì)富力香港發(fā)布的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，預(yù)計(jì)富力香港會(huì)獲得富力地產(chǎn)的全面運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)支持，同時(shí)會(huì)繼續(xù)作為富力地產(chǎn)的唯一境外融資和投資平臺(tái)。

　　因?yàn)橹埃?ldquo;H股公司”即使通過(guò)海外公司做了境外融資，也要受到中國(guó)證監(jiān)會(huì)、外管局等政府部門(mén)的監(jiān)管，融資自由度不及后來(lái)那些不在國(guó)內(nèi)注冊(cè)的紅籌房企，而且如何將融到的錢(qián)用在國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目上也是一個(gè)問(wèn)題。

　　所以，富力地產(chǎn)選擇將成熟的投資型房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)放在富力香港，其項(xiàng)目包括集團(tuán)總部--廣州富力中心、廣州富力麗思卡爾頓酒店以及廣州富力君悅大酒店。

　　“而富力地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目更多就會(huì)傾向于銷(xiāo)售，這樣才能把資金滾動(dòng)起來(lái)。”上述分析人士如是說(shuō)。

　　不過(guò)，縱觀富力前三季度的銷(xiāo)售表現(xiàn)，截止至今年9月底，該公司實(shí)現(xiàn)總合約銷(xiāo)售金額約294.6億元，達(dá)全年銷(xiāo)售目標(biāo)420億元的70.14%。

　　“現(xiàn)在看來(lái)，全年目標(biāo)對(duì)于富力來(lái)說(shuō)還是存在一定壓力。”行業(yè)人士認(rèn)為，從某種程度上來(lái)說(shuō)，天盈廣場(chǎng)5萬(wàn)5的均價(jià)相對(duì)保守?？赡芸紤]到資金以及銷(xiāo)售的問(wèn)題，富力還是會(huì)犧牲一定的利潤(rùn)空間，以確保項(xiàng)目順利銷(xiāo)售。