繼續(xù)戰(zhàn)略性的擴(kuò)展到全國(guó)其他高增長(zhǎng)城市，重點(diǎn)進(jìn)入其他有潛力發(fā)展大型商貿(mào)物流中心的三四線城市。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 楊曉敏 在A股IPO停擺、融資持續(xù)受阻的壓力下，內(nèi)房企唯有赴港上市借助境外資本市場(chǎng)尋求出路。

　　毅德控股也正在這條路上。

　　10月17日，毅德控股在香港舉行港交所主板上市計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)。毅徳控股主席兼首席執(zhí)行官王再興、副總裁兼首席財(cái)務(wù)官吳波、銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)副總裁黃文濱、總裁助理、戰(zhàn)略規(guī)劃及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)總監(jiān)馬祎出席了現(xiàn)場(chǎng)，并詳細(xì)地闡釋了公司銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)策略及商業(yè)模式。

　　三四線商貿(mào)模式

　　“毅德控股是中國(guó)商貿(mào)物流行業(yè)領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商。”馬祎介紹道，毅德控股正在開(kāi)發(fā)的十個(gè)項(xiàng)目，這十個(gè)項(xiàng)目分別遍布中國(guó)七個(gè)省和自治區(qū)，大部分在三四線城市。

　　對(duì)于為什么會(huì)選擇在三四線城市發(fā)展商貿(mào)中心，馬祎表示，毅德控股在戰(zhàn)略上側(cè)重三四線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)商貿(mào)物流項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐牡胤浇?jīng)濟(jì)，通過(guò)與地方政府的合作，毅德控股在土地資源和項(xiàng)目資金方面將獲得政府的大力支持。

　　另外，中國(guó)商貿(mào)物流整體市場(chǎng)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，三、四線城市表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁。

　　馬祎分析稱，2012年中國(guó)共有5000多個(gè)商貿(mào)中心，其中27%是綜合類的商貿(mào)中心，其他的則為專業(yè)型的，多呈現(xiàn)為小而散的情況，綜合性的商貿(mào)物流中心一般擁有多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，通常建筑面積體量非常大，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力要求非常高。

　　“從銷(xiāo)售收入的構(gòu)成來(lái)看，商貿(mào)中心銷(xiāo)售收入85%來(lái)自批發(fā)，而來(lái)自零售業(yè)的只有15%。目前國(guó)內(nèi)商貿(mào)物流中心行業(yè)集中度還呈現(xiàn)比較低的態(tài)勢(shì)，有實(shí)力，能夠在全國(guó)進(jìn)行戰(zhàn)略布局的開(kāi)發(fā)商還不多。”

　　他相信，未來(lái)綜合性商貿(mào)物流中心的建設(shè)將從中小城市新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展中得到很大的受益，并繼續(xù)得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС帧?/p>

　　產(chǎn)品線與高周轉(zhuǎn)平衡

　　正如我們所了解，三四線城市的毛利率往往比一二線要低很多。但吳波表示，毅徳控股的毛利率水平在40%左右，平均股本回報(bào)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都是領(lǐng)先的。

　　吳波透露，毅徳控股在早期股東投入得比較少，在項(xiàng)目推進(jìn)到6到9個(gè)月的時(shí)候就開(kāi)始預(yù)售，同時(shí)可以拿到不少預(yù)售款，而整個(gè)項(xiàng)目通常是15個(gè)月就可以交房，這樣周轉(zhuǎn)自然就快了。

　　值得一提的是，毅徳控股負(fù)債率很低，2012年負(fù)債率只有10%。吳波稱，公司凈負(fù)債率在2013年年中的時(shí)候差不多凈現(xiàn)金狀態(tài)，商業(yè)銀行貸款是8億，賬上余額20多億，這在地產(chǎn)公司里面比較少。

　　談及高周轉(zhuǎn)，主席王再興強(qiáng)調(diào)，出售和持有的比例。“在項(xiàng)目初期會(huì)以銷(xiāo)售為主，滿足經(jīng)營(yíng)戶擁有產(chǎn)權(quán)式商鋪的心理訴求，同時(shí)也有利于現(xiàn)金回籠，所以我們前期周轉(zhuǎn)快，現(xiàn)金回籠快。在項(xiàng)目的后期，我們以建造優(yōu)質(zhì)持有的物業(yè)為主，比如辦公樓，酒店，商務(wù)中心。計(jì)劃持有25%到35%的投資性物業(yè)，繼續(xù)受惠于物業(yè)的長(zhǎng)期升值，將來(lái)市場(chǎng)肯定有很大的升值空間。”

　　對(duì)于未來(lái)發(fā)展，王再興表示，會(huì)繼續(xù)戰(zhàn)略性的擴(kuò)展到全國(guó)其他高增長(zhǎng)城市，重點(diǎn)進(jìn)入其他有潛力發(fā)展大型商貿(mào)物流中心的三四線城市。同時(shí)，也會(huì)選擇性輻射二線城市，每年有計(jì)劃新增兩到三個(gè)項(xiàng)目。

　　毅德控股之辯

　　也許關(guān)于毅德控股，外界可能知之甚少，但該公司的成立背景卻并不簡(jiǎn)單。

　　據(jù)了解，毅德控股是由聯(lián)想控股旗下的弘毅投資在戰(zhàn)略入股香港豪德集團(tuán)后成立，此后豪德集團(tuán)正式更名為毅德控股。

　　資料顯示，弘毅投資成立于2003年，是聯(lián)想控股旗下從事股權(quán)投資及管理業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，其董事長(zhǎng)為柳傳志。目前弘毅投資管理著美元和人民幣兩類基金，其總資金規(guī)模已超過(guò)450億元人民幣。

　　而香港豪德集團(tuán)此前曾在三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年，并已完成了七大城市布局。

　　2010年，毅德控股在開(kāi)普曼島成立了，2011年弘毅投資看好毅德控股的商業(yè)模式，投資8000萬(wàn)美元成為戰(zhàn)略投資者。

　　目前，毅德已經(jīng)在全國(guó)九個(gè)城市布局，主要分布在山東濟(jì)寧、煙臺(tái)、菏澤、廣東興寧、廣西玉林、梧州、江西贛州等城市，業(yè)態(tài)主要包括建材家居、百貨服裝、寫(xiě)字樓、主題公園、商業(yè)街、住宅等，且每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模都在2000至3000畝之間。

　　當(dāng)毅徳控股出現(xiàn)在公眾媒體面前的時(shí)候，大家第一時(shí)間會(huì)拿華南城進(jìn)行比較。

　　對(duì)此，總裁助理馬祎回應(yīng)稱，我們之間有很多不同的地方，包括開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，管理團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目選址，業(yè)務(wù)模式和營(yíng)銷(xiāo)模式等。

　　以下為毅徳控股國(guó)際有限公司發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)答問(wèn)環(huán)節(jié)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們2013年的派息不超過(guò)凈利潤(rùn)的50%，那么派息政策是什么？如果在上市之前籌集的那部分股權(quán)是否一樣會(huì)受到6個(gè)月的禁售要求？

　　吳波：首先，作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的公司對(duì)股東都要有回報(bào)的，2013年、2014年的派息政策，通過(guò)董事會(huì)和股東會(huì)的同意之后我們統(tǒng)一向大家披露。但是，我們有一個(gè)大的原則是，一個(gè)企業(yè)為股東創(chuàng)造回報(bào)的方式有很多，其中派息是毅德控股非常注重的方式。我們這次上市所有的老股東都有六個(gè)月的鎖定期。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才吳先生說(shuō)過(guò)因?yàn)樯婕暗绞杖氪_認(rèn)的問(wèn)題，上半年利潤(rùn)是虧損，現(xiàn)在十月過(guò)了一半，你們預(yù)計(jì)整年的利潤(rùn)比去年有什么變化？毅德控股負(fù)債比去年底多了一倍，尤其是貿(mào)易應(yīng)付款多了好幾倍，最高50多億，能不能解釋一下這個(gè)數(shù)據(jù)。

　　吳波：首先，我們的數(shù)字有多少明年二、三月份審計(jì)完了之后數(shù)據(jù)一出來(lái)我一定第一時(shí)間給你報(bào)告，現(xiàn)在具體數(shù)據(jù)我也不知道。不過(guò)，我們6月30號(hào)的時(shí)候，我們的合同金額今年簽了50多億，賬上的現(xiàn)金有40億的收款，反應(yīng)在賬上現(xiàn)金有20多億的現(xiàn)金。

　　回到最后確認(rèn)收入這件事情我們還是要以審計(jì)為準(zhǔn)，負(fù)債反應(yīng)的也是這樣一個(gè)過(guò)程，我們會(huì)有很多預(yù)售款，因?yàn)闆](méi)交房，沒(méi)交房就放在這個(gè)地方。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們2010年的毛利率很高，因?yàn)槭撬缎绿爝@個(gè)住宅項(xiàng)目毛利率占了40%多。那么以今年上半年為例，商鋪和住宅貢獻(xiàn)的利潤(rùn)是多少？現(xiàn)在你們商鋪?zhàn)夂唾u(mài)是不是都有，比例是多少？

　　吳波：2010年的時(shí)候我們旗下的水岸新天項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)是重組過(guò)來(lái)的，并不是我們典型的業(yè)務(wù)，毛利率的確很高。

　　后來(lái)2011年主要反映的是湖南臨湘項(xiàng)目，2012年反映的主要是山東濟(jì)寧項(xiàng)目。當(dāng)確認(rèn)收入的時(shí)候，售價(jià)是前面一兩年的。

　　在座的很多人都熟悉2010年到2012年，甚至2013年中國(guó)三四線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)很快。

　　我們今年預(yù)售的綿陽(yáng)和贛州項(xiàng)目也將會(huì)反映出中國(guó)三四線城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，當(dāng)然就會(huì)反映在我們未來(lái)確認(rèn)收入中。

　　在2011年、2012年我們的住宅量只有2010年一個(gè)很小的項(xiàng)目剩下的尾盤(pán)，所以會(huì)有一點(diǎn)住宅部分的確認(rèn)。不過(guò)，2011年、2012年我們數(shù)據(jù)主要是來(lái)源于商鋪的銷(xiāo)售。

　　因?yàn)槲覀兊哪Ｊ绞且咽灼谏啼佡u(mài)給經(jīng)營(yíng)戶，讓他們搬遷到我們新的市場(chǎng)來(lái)，所以帶來(lái)的前期數(shù)據(jù)都是以銷(xiāo)售為主。

　　我們有一個(gè)很堅(jiān)強(qiáng)的理念，一個(gè)商業(yè)做火做旺之后，從股東的角度、從公司經(jīng)營(yíng)健康的角度再去持有物業(yè)，因此，在項(xiàng)目的早期我們持有物業(yè)數(shù)據(jù)的比例比較低。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們?cè)趺纯匆呀?jīng)上市的華南城，兩間公司在定位上有什么分別？其實(shí)華南城在哈爾濱簽特意跟你們簽了一個(gè)不競(jìng)爭(zhēng)的承諾。你們是不是可以談一談上市公司在哈爾濱物色到的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，未來(lái)在哈爾濱和華南城的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)怎么樣，或者你們?cè)趺纯慈A南城？

　　馬祎：關(guān)于我們和華南城的區(qū)別是在我們的報(bào)告中也體現(xiàn)出來(lái)，目前在中國(guó)做大型商貿(mào)物流的開(kāi)發(fā)商是屈指可數(shù)的。所以，當(dāng)我們這個(gè)公司出現(xiàn)在公眾媒體面前的時(shí)候，大家第一時(shí)間會(huì)拿華南城跟我們進(jìn)行對(duì)比。我們對(duì)華南城所有的經(jīng)營(yíng)管理和模式在這里不便評(píng)價(jià)。

　　作為我們來(lái)說(shuō)，和華南城還是有一些不同的地方。這個(gè)不同的地方可能有五個(gè)方面的不同。

　　首先，我們是進(jìn)入這個(gè)行業(yè)最早的企業(yè)，同時(shí)也是成功開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最多的企業(yè)，由于這么多年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，讓我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

　　第二，我們打造了一個(gè)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，尤其是核心管理團(tuán)隊(duì)，這對(duì)未來(lái)制定整個(gè)公司的發(fā)展，以及整個(gè)業(yè)務(wù)模式都奠定了一個(gè)非常好的基礎(chǔ)，我覺(jué)得這是一個(gè)很大的不同，我們的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷和管理團(tuán)隊(duì)不同。

　　第三，在項(xiàng)目選址上，華南城是側(cè)重于省會(huì)城市進(jìn)行選址，我們是側(cè)重于國(guó)內(nèi)的三四線城市。三四線城市作為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，是一個(gè)非常大的增長(zhǎng)極。從城市的數(shù)量來(lái)講，三四線城市的數(shù)量遠(yuǎn)大于二線城市，所以我們從未來(lái)的發(fā)展角度，對(duì)股東的收益角度來(lái)講，我們是堅(jiān)定這個(gè)方向不變的。

　　第四，我們的業(yè)務(wù)模式和營(yíng)銷(xiāo)模式不同。我們采取的是定向銷(xiāo)售的模式，這種模式是我們幾十年積累下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，而且是非常行之有效的。

　　第五，最主要是我們業(yè)績(jī)上的不同，兩個(gè)指標(biāo)最能夠體現(xiàn)我們的差異化。一方面，我們的稅后凈利潤(rùn)超過(guò)了30%。另外，我們的ROE接近了40%，這是同行中沒(méi)有人可以跟我們比擬的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛剛提到你們每年要新增兩三個(gè)新項(xiàng)目，以這個(gè)速度你們大概會(huì)投入多少錢(qián)，每年的投資收入大概回報(bào)率是多少，你們對(duì)未來(lái)的目標(biāo)有沒(méi)有明確的數(shù)字？

　　吳波：首先，我們未來(lái)中國(guó)有商業(yè)機(jī)會(huì)，城市在升級(jí)，老的商業(yè)區(qū)在改造，我們要積極捕捉這些機(jī)會(huì)，我們也和大家溝通過(guò)，我們?cè)诳紤]每年差不多增加三個(gè)新項(xiàng)目。

　　我們這種模式基本上在未來(lái)的五年、十年內(nèi)是不會(huì)變的，我們會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持這種模式，相信我們的企業(yè)能力或者系統(tǒng)化的能力能夠讓我們比較有效的，比較好的抓住未來(lái)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：王總，你怎么看其他股東的競(jìng)爭(zhēng)？

　　王再興：個(gè)人的模式不一樣，個(gè)人的特點(diǎn)不一樣，定位不一樣。我們有二十多年成功模式，我覺(jué)得每個(gè)人的特點(diǎn)不一樣，我覺(jué)得我們有不同的經(jīng)營(yíng)模式，從項(xiàng)目到規(guī)劃設(shè)計(jì)，到營(yíng)銷(xiāo)，到最后的管理。