“從這個置換的角度來說，我們一方面要考慮投入和產(chǎn)出的周期。另外一方面，要考慮整個地塊的建設周期和使用周期。”

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 趙思茵、武瑾瑩 8月29日，上海實業(yè)控股有限公司公布其截至2013年上半年中期業(yè)績。

　　報告顯示，上實控股實現(xiàn)凈利潤16.75億港元，同比下降34.1%；總收入為87.89億港元，同比上升40.9%。上實控股稱，上升原因是由于其去年上半年，完成出售上海青浦區(qū)G地塊的交易，錄得較大的盈利。

　　其中，上實控股旗下的兩家房地產(chǎn)公司，上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司和上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司，分別取得29.66億港元和21.84億港元的營業(yè)額。

　　同時，上實控股在8月29日的中期業(yè)績會上也再次對大家關注的上實上半年兩次引人注目的徐家匯中心土地項目置換和出售股權的動作做出解釋。

　　先棄地王再售股權

　　今年5月19日，上實城開公告宣布，已與徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局達成協(xié)議，將原指定用作發(fā)展徐家匯中心的現(xiàn)存地盤，調整為4宗位于上海濱江、臨近上海世博中心的土地。

　　據(jù)介紹，徐家匯中心項目占地約3.53萬平方米，換地之后，新地盤總面積合共約8.32萬平方米，被規(guī)劃為混合用途，可發(fā)展為多種商業(yè)物業(yè)。因為是置換土地，上實城開不需要就土地調整支付土地出讓金或任何其他款項。

　　對此，上實誠開的相關人士曾表示，此次恰逢良機可以換成濱江的地塊，公司頗感滿意。

　　但出乎意料，置換后的徐家匯中心項目，再次亮相后已成為即將以175億元起拍的上海準地王地塊。

　　截止早前8月上旬消息，上海市規(guī)土局已以總價175.26億元天價掛出的徐匯區(qū)“徐家匯中心項目”地塊，目前已進入掛牌競價階段。

　　同樣，就在退出上海徐家匯中心項目一個月之后的6月21日，上實城開亦宣布，以人民幣11.75億元的價格，向中庚國際集團有限公司出售上海城開龍城25%股權。

　　據(jù)了解，“城開中心”項目是上實城開于2010年底聯(lián)同當時仍未成為其附屬公司的上海城開（集團）有限公司以約人民幣24億元投得。在2011年開工儀式上，時任上海城開集團總裁的倪建達曾將“城開中心”視為城開集團在上海的第一個綜合體，并具重要意義。

　　資料顯示，上海城開龍城擁有一幅位于上海市閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)土地，并擬開發(fā)為“城開中心”，總建筑面積約為51萬平方米，包括辦公室、商用物業(yè)及酒店的綜合物業(yè)。

　　即便如此，“城開中心”仍逃不出被賣掉25%股權的命運。是次交易后，“城開中心”項目余下的75%權益仍然由上海城開持有。

　　整合背后資金窘境

　　在短短的一個月時間內，先是退出被視為城開集團核心發(fā)展項目的徐家匯中心，繼而出售“城開中心”的股權，上實城開的一系列動作令外界感到困惑并指出其背后核心原因依然是資金的壓力。

　　其中，上實誠開將徐家匯地王置換成濱江的4塊地，上海業(yè)內人士就普遍持不同的看法。

　　不過，有上海資深業(yè)內人士分析稱，徐家匯中心需要巨額的資金投入，而且建成之后也必然會是持有型物業(yè)，對于上實城開這類規(guī)模的公司來說，的確具有較大的開發(fā)壓力以及操作難度。

　　而據(jù)最新的消息，上海徐家匯地塊的起拍價高達175億元，加上之后的開發(fā)資金，總投入最起碼要250億元。

　　顯然，相比于徐家匯地塊的巨大投入，濱江地塊對于上實系而言其實開發(fā)難度較小，可供出售，能實現(xiàn)資金較快回籠。

　　因此，上實控股董事長王偉在8月29日的中期業(yè)績會上表示：“從這個置換的角度來說，我們一方面要考慮投入和產(chǎn)出的周期。另外一方面，要考慮整個地塊的建設周期和使用周期。”

　　無獨有偶，在出售“城開中心”股權時，上實系也表露了對資金的渴望。

　　在出售城開中心25%股權時，上實城開相關負責人曾回應指出：“如果從還貸方面來看，我們的現(xiàn)金流是非常充裕的。不過，資金也并非特別多，如果想加快項目的開發(fā)，的確需要爭取更多的資金。”

　　翻查資料，該次交易完成后，上實城開將錄得約7.37億港元的稅后出售利潤。同時，該公司亦可透過此交易獲得合共逾人民幣11.75億元的現(xiàn)金流入。