隨著公司現(xiàn)金余額的不斷增加，最終進入北京等一線城市是公司未來的戰(zhàn)略目標?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 在8月26日舉行的恒大2013年中期業(yè)績會上，主席許家印全程未發(fā)一言，不管是前面的公司上半年情況介紹還是后來的問答環(huán)節(jié)，副主席、首席執(zhí)行官夏海鈞包攬了所有的發(fā)言。

　　據(jù)夏海鈞介紹，2013年上半年恒大的營業(yè)收入419.6億元，凈利潤65.1億，核心利潤46.6億，股東回報率為29%，凈負債率降至58.4%，現(xiàn)金余額419.7億元，土地儲備1.45億平方米。上半年集團合約銷售收入446.1億元，合約銷售面積664.7萬平方米。

　　夏海鈞稱，在未來，恒大在堅持穩(wěn)健運營、穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上，會進一步貫徹一個優(yōu)化、一個降低、兩個提高的“122計劃”。

　　其解釋，一個優(yōu)化就是優(yōu)化土地項目的布局，主要指新增項目適度向一二線城市傾斜，同時在三線城市的核心地段發(fā)展具有潛力的項目。也就是說在一二線城市適度增加比例，三線城市的項目一定圍繞著這個城市的核心地段來取得。

　　一個降低是指堅定不移地降低恒大的凈負債率，據(jù)中報顯示，恒大的凈負債率已經(jīng)由去年同期的96.1%下降37.7個百分點至58.4%，夏海鈞稱，這主要有三個原因，一是加大了合約銷售和回籠資金；二是通過股份配售在今年上半年所得為35.2億；同時展開項目合作，目前公司有23個項目是與其它發(fā)展商合作，共減少地價款支付89億元。

　　兩個提高則是第一努力提高現(xiàn)金余額，夏海鈞表示，為了保持公司穩(wěn)健增長的目標，將公司現(xiàn)金余額最低標準調(diào)從此前的150億元調(diào)至230億元；第二，努力提高主營業(yè)務(wù)利潤率。

　　事實上，在昨天恒大未來在一二線城市的布局增長成為了關(guān)注的焦點。截至目前，恒大先后在北京、廣州取得項目，尤其35億在北京昌平或獲取的項目，也打開了恒大進行北京的大門。

　　對此，夏海鈞直言，此前在北京、廣州以及其他二線城市獲取土地，主要是因為恒大現(xiàn)在已經(jīng)有足夠的資金實力去一線城市拿地。但同時上述人士也表示，鑒于中國城鎮(zhèn)化的定位，三線城市絕對是中國房地產(chǎn)未來的主戰(zhàn)場。

　　以下為恒大2013年中報業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：之前看到中央在溫州放松了限購令，但是也同時在某些城市試點房產(chǎn)稅，您覺得中央對未來調(diào)控樓市調(diào)控的態(tài)度是怎么樣的？另外你們預計下半年樓價是不是也會繼續(xù)上升？升幅可能是多少？

　　另外，之前看到恒大沒有參與在前海地皮的競投，主要原因是什么？你們怎么看前海的發(fā)展？如果之后再有地皮推出的話，會不會考慮前海？

　　夏海鈞：先講一下宏觀形勢。今年上半年可以看到中國幾個大的發(fā)展商的銷售價格、銷售量都有穩(wěn)定的上升，特別是恒大的經(jīng)營業(yè)績相對于去年有明顯的增幅，這主要得益于我們的民生地產(chǎn)。應該說恒大的住房一直是中國老百姓都買得起的，加上我們在二三線城市的產(chǎn)業(yè)布局，基本上無論在宏觀調(diào)控的嚴峻形勢下，還是目前相對環(huán)境比較寬松的情況下，銷售都有穩(wěn)定的增長。

　　目前從中國的國家經(jīng)濟形勢來看，我們認為房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，應該是中央和地方政府都需要看到的，這對刺激中國經(jīng)濟的增長起到非常重要的作用。所以我們認為以前的一些行政性的措施、非市場化的手段會逐漸取消，伴之而來的是現(xiàn)在一直提到的中央政府欲建立長效化的房地產(chǎn)調(diào)控機制，這種長效機制包括房地產(chǎn)稅和其它的一些舉措。但是無論這些措施是用什么樣的形態(tài)出現(xiàn)，我相信中國房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展是中國政府和老百姓都希望看到的。所以房地產(chǎn)在下半年我們還比較樂觀，相信能夠按照上半年的形勢發(fā)展，包括銷售均價、銷售量。這也是今年恒大完成千億目標，我們充滿信心的政策基礎(chǔ)。

　　對于前海的問題，因為我們是全國布局的發(fā)展商，我們已經(jīng)在中國布局了140個城市，相對于絕大多數(shù)的發(fā)展商來說，我們在全國房地產(chǎn)的信息獲取量要比一般的發(fā)展商多。包括前海的項目進入我們的視野以后，我們會在全國所有的綜合類商業(yè)項目里做平衡，之后再選取我們認為利潤最大點的地方去投資。所以說前海是一個好的地方，但是相對于我們目前的投資機遇來說，我們認為在其它的城市有更好的投資機遇，所以公司這一次就沒有在前海去參與投資。但是，我們在合肥、濟南參加了兩個商業(yè)性地標的建設(shè)，這是對商業(yè)機遇不同的看法。未來前海有項目，我們還會以目前在全國視野的商業(yè)機會進行總體的判斷，再決定我們是否進入前海投資。

　　現(xiàn)場提問：剛剛提到恒大接下來可能會更多轉(zhuǎn)向一線城市的問題，這是基于現(xiàn)在的政策調(diào)控下的短期策略？還是接下來恒大可能會考慮更多地去進軍一線城市？我們看到7月份也投到了北京的一塊地皮，而且6月份在廣州核心地帶也投了一塊地。因為集團現(xiàn)在手頭上有比較充裕的現(xiàn)金，接下來買地方面會不會以一線城市為主？

　　夏海鈞：恒大早期以二三線城市作為公司發(fā)展的立足點，但是我們以前也一直強調(diào)，隨著公司現(xiàn)金余額的不斷增加，最終進入北京等一線城市是公司未來的戰(zhàn)略目標。目前為止公司的現(xiàn)金余額有將近420億，我們認為進入中國核心經(jīng)濟發(fā)達城市的條件已經(jīng)成熟，所以在今年上半年，公司在一線城市和主要發(fā)達的二線城市獲取了一些項目。這有兩個目的，第一個，完成我們在全國城市的項目布局，應該說到7月份以后，恒大覆蓋了中國除臺灣以外的所有省份，這是我們戰(zhàn)略布局的完善過程。第二，前兩年恒大在一二線城市的項目消耗數(shù)量也比較大，所以這兩年我們補充一二線城市的項目，也是作為公司項目平衡的主要手段，這是我們使未來一二線城市的項目布局和三線城市的項目布局基本保持平衡，通過這種平衡來使公司無論在房地產(chǎn)的高潮和低谷上，都能夠觸及到中國不同的城市和市場，保持公司穩(wěn)定的銷售收入和穩(wěn)定的利潤增長。

　　現(xiàn)場提問：恒大現(xiàn)在有400多億的現(xiàn)金，集團怎么來用這一筆錢？另外一個問題就是毛利率方面在同行中也是比較低的水平，如果未來在三線城市依然是維持在50%的銷售，那毛利率水平能不能維持現(xiàn)在的水平？

　　夏海鈞：現(xiàn)金余額多了以后，公司會適當增加一二線城市核心項目的土地儲備來保持項目的平衡。平衡有兩個目的，第一個使我們在全國的布局更加完善，第二是努力提高公司凈利潤率的方式和方法。

　　至于毛利率比較低跟三線城市的項目布局沒什么關(guān)系，主要還是因為恒大堅持了民生地產(chǎn)的發(fā)展方向。將來恒大要作為一種制造業(yè)企業(yè)的房地產(chǎn)公司，我們始終認為房地產(chǎn)維持高利潤率不是長久的發(fā)展方向，合理的利潤率才能夠變成像制造業(yè)的生產(chǎn)，這樣才是房地產(chǎn)永久發(fā)展的方向。

　　其實我們保持三線城市一定的比例是跟國家整個城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向非常吻合的，雖然我們現(xiàn)在短期內(nèi)看到一二線城市有一些增長，但是中國政府在城鎮(zhèn)化方向的政策會在十八屆三中全會后出臺，出臺以后未來中國房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場還是在三線城市。因為一二線城市競爭非常激烈，除了像恒大、中海、萬科這樣具有強大經(jīng)濟實力的發(fā)展商可以在這些地區(qū)競爭以外，小發(fā)展商基本沒有生存的空間。這么多年積累了強大的現(xiàn)金余額和資產(chǎn)以后，我們在一線、二線城市取得一些優(yōu)質(zhì)的項目，保持利潤率的增長，同時也在三線城市選擇核心地段去儲備優(yōu)質(zhì)項目。

　　核心地段是什么概念呢？就是在每個經(jīng)濟發(fā)達的三線城市離市政府大概2公里左右的位置去儲備項目。四線城市是不去的。所以在三線城市的土地儲備，未來一年就會在整個房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出強大的生命力，這也是我們對恒大未來保持健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，也保持毛利率不斷上升的信心來源。

　　現(xiàn)場提問：凈利率會不會有什么變化？

　　夏海鈞：凈利率我們當然希望越高越好，但是我們認為15%是比較理想的目標。如果再高很多，我們覺得就脫離了把房地產(chǎn)作為制造業(yè)生產(chǎn)的戰(zhàn)略方向。

　　現(xiàn)場提問：恒大上半年完成全年銷售目標的44.6%，下半年將如何完成全年1000億的目標，重點在哪個方面發(fā)力？恒大在下半年城鎮(zhèn)化有什么新的舉動？

　　夏海鈞：上半年我們銷售完成了44.6%，剛才我還報了另外一個數(shù)據(jù)，到7月份我們銷售完成了52.7%。實際上1-3月份應該是中國房地產(chǎn)不太好的時間，因為是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年和冬天，大部分的地方都不能賣了。從每年9月份開始進入黃金期，7月份、8月份還略微淡一點點，到9月、10月、11月份都是中國房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季。恒大現(xiàn)在已經(jīng)有197個項目在售，覆蓋了110個城市，這個面非常廣，我們現(xiàn)在可售的貨源還有1300多萬平米，下半年計劃新推出40個左右的項目，大概1600到1700萬的新增可售貨量，而且很多的項目位于二線城市。所以，我相信1000億的目標對公司來講不是一個大問題，而是我們要趕超的數(shù)字。

　　恒大正在跟中央政府和各地方政府認真探討怎么在人性化的城鎮(zhèn)化方面做出貢獻。剛才我提到我們今年第一次提出了綠色住宅，綠色住宅實際上是把環(huán)保、能源以及高科技的技術(shù)應用到恒大的住宅建設(shè)中，我們現(xiàn)在跟清華、建設(shè)部組建了一個專業(yè)的小組來做這個事情。最近我們也跟美國的哈佛大學建立聯(lián)系，就中國的綠色住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化進行合作，使恒大的標準化產(chǎn)品覆蓋上綠色的標簽，這不但是加速中國住宅的科技含量，同時也使老百姓住上節(jié)能、環(huán)保的優(yōu)質(zhì)住宅。這里面有很多科技環(huán)保的課題，包括太陽能、新鮮空氣、飲水等等。比如我們收購長白山水源，把它引入到現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化住宅小區(qū)中，所以將來恒大的城鎮(zhèn)化小區(qū)，在當?shù)匾欢ㄊ强萍己孔罡?、裝修標準最好、性價比最好的產(chǎn)品，通過這個高科技、綠色產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展來配合中國城鎮(zhèn)化的建設(shè)，同時也抓住中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標，使我們在未來的發(fā)展更上一個臺階。

　　現(xiàn)場提問：未來進軍一線城市的選址戰(zhàn)略是怎樣的？在一線城市主推的產(chǎn)品類型是什么？現(xiàn)在恒大的現(xiàn)金也比較充裕，目前房企也出現(xiàn)了海外投資的趨勢，恒大是否有這方面的想法？

　　夏海鈞：實際上我們認為一線、二線城市的比重跟三線城市的比重是相輔相成的平衡關(guān)系，也就是說在下半年或者明年上半年會利用現(xiàn)有的充足現(xiàn)金流補充一些一二線城市的優(yōu)質(zhì)項目，當然三線城市的核心地段項目也一定會拿的。在一二線城市的項目里面，特別是一線城市的項目，公司還是以建設(shè)綠色住宅為產(chǎn)業(yè)導向。就是說在核心地段有的我們會取得，如果是城鄉(xiāng)接合部的項目當然也要是在離核心地區(qū)非常近距離的地段，比如我們最近在昌平拿的項目就是在北京的五環(huán)，也位于地鐵出口處。公司35億拿下的這個項目是安置、限價相結(jié)合的住宅項目，既讓我們進入北京又保證了項目的銷售。里面我們會選中一部分的住宅來進行綠色住宅的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。將來恒大的產(chǎn)品在進入到一線城市以后，我們要做到：第一科技含量在這個城市是最高的，第二裝修質(zhì)量、檔次是最好的，第三恒大建設(shè)的安置房或者限價房是中國老百姓最受認可的。通過我們的建設(shè)，能夠完善核心城市的一些綠色住宅的產(chǎn)業(yè)布局，也讓中國的老百姓，特別是中低端的老百姓都能夠買得起我們的房子。

　　至于投資海外的這個問題，我們也在進行研究，當然董事局會非常慎重地對海外市場進行研究再做決策。

　　現(xiàn)場提問：公司下半年可能也會在一二線城市再買一些土地，預算資金大概有多少？另外去年公司打算降低負債所以就沒有派息，現(xiàn)在債務(wù)的情況好轉(zhuǎn)了，而且手頭的現(xiàn)金也多了，你們預計今年會恢復派息政策嗎？

　　夏海鈞：目前恒大土地儲備的規(guī)模我們認為已經(jīng)達到了我們的設(shè)想，大概是1.45億平方米左右，未來公司土地是消化多少補充多少。上半年即使我們買了一些土地，但總的增量只在3.2%左右，下半年應該還是維持在10%上下。由于公司資金量增加了，我們的一線、二線城市土地較少，所以公司在一二線城市好的地段還會適當增加一些項目。

　　分紅、派息的問題，因為這是涉及到公司的政策，我們也聽到投資者有這方面的意見，董事會會認真研究這個問題，但現(xiàn)在還沒有明確的意見。

（審校：勞蓉蓉）