8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕。超千人的陣容組成中國房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕，作為論壇官方網(wǎng)站，觀點(diǎn)網(wǎng)將全程報(bào)道。

　　作為頂級(jí)的行業(yè)思想盛會(huì)，博鰲房地產(chǎn)論壇嘉賓陣容之強(qiáng)在業(yè)內(nèi)首屈一指。有朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、賈康、秦虹等國內(nèi)知名專家學(xué)者；有劉曉光、任志強(qiáng)、單偉豹等行業(yè)知名企業(yè)家；也有何劍波、許華芳、王天也等新生代企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人；還有甘世雄、蓬鋼、蘇鑫等新老金融界人士。

　　除此之外，還有更多在房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域取得出色成績的參會(huì)嘉賓，超千人的陣容組成中國房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（一）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（二）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（三）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（四）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（五）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（六）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（七）

　　專題：2013博鰲房地產(chǎn)論壇-改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量

　　主持人：親愛的各位來賓，大家早上好。歡迎繼續(xù)回到2013博鰲房地產(chǎn)論壇的會(huì)議現(xiàn)場，昨天的大會(huì)精彩紛呈，在座的各位嘉賓在暢敘友情，共話發(fā)展的同時(shí)，相信已經(jīng)在海南度過了一段非常愉快的時(shí)光，相信今天論壇內(nèi)容將同樣精彩。在會(huì)議開始之前，很抱歉地通知大家，我們有幾位演講嘉賓因?yàn)榕_(tái)風(fēng)原因航班取消，未能出席大會(huì)，所以今天會(huì)議的流程進(jìn)行了部分調(diào)整，希望大家諒解。

　　首先介紹一下今天上午將為我們奉獻(xiàn)演講的嘉賓，他們是：

　　住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康先生

　　歌斐資產(chǎn)管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生

　　文登市土地儲(chǔ)備交易中心主任賽永忠先生

　　卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生

　　萊蒙國際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事王天也先生

　　在演講環(huán)節(jié)之后，還安排有本屆博鰲房地產(chǎn)論壇最后一場“地產(chǎn)精英博鰲論劍”。

　　接下來，我們開始今天上午的議程。

　　今天上午論壇主題是：“資本金融篇影子銀行危機(jī)與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。

　　上午的議程分為兩個(gè)環(huán)節(jié)，首先進(jìn)入主題論壇一：房地產(chǎn)稅試點(diǎn)與行業(yè)金融政策，有請(qǐng)本環(huán)節(jié)第一位奉獻(xiàn)演講的嘉賓：住建部政策研究中心主任秦虹女士，秦虹女士的演講題目是：頂層設(shè)計(jì)政策如何鼓勵(lì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

　　秦虹：大家上午好！今天上午的主題和金融稅收等有關(guān)系，我發(fā)言的題目是“房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的趨勢與探索”。我們從2010年開始和高和基金合作，一直在跟蹤研究中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一些新的苗頭，當(dāng)時(shí)為什么要從2010年開始做這樣一項(xiàng)研究工作呢？主要原因是我們大致判斷從國十條以后，對(duì)住宅市場的抑制投資和投機(jī)性需求，去杠桿的政策，比如說第三套房不貸款這樣一些政策恐怕會(huì)長期堅(jiān)持。在這樣一個(gè)長期堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)投資、投機(jī)進(jìn)行抑制，以及去杠桿化的政策趨勢下，民間資本投資房地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生什么樣的一些新的變化，以及房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展中它會(huì)在金融市場上面臨一些什么樣的需求，所以根據(jù)連續(xù)這幾年的研究，我們陸續(xù)也發(fā)布了一些研究的成果，今年我們持續(xù)的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融創(chuàng)新也做了一些研究和分析，大致有以下幾個(gè)方面的研究的心得體會(huì)，在這里和大家做交流。

　　首先，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新是企業(yè)的內(nèi)在需求，是一種必然的趨勢。為什么呢？從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，第一，成熟的房地產(chǎn)市場它的融資一定是多元化的，而不是單一化的，我們大致研究了在國外比較成熟的房地產(chǎn)市場，我們看到的他們的企業(yè)的房地產(chǎn)融資，在公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資的多元化。在開發(fā)和銷售階段都依賴銀行貸款的這種單一格局，我們覺得在中國也是很難持續(xù)的，因?yàn)樵谥袊F(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)7萬多億，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模在10年內(nèi)增長了10倍，我們房地產(chǎn)正在從市場起步階段走向成熟，它必然要求我們房地產(chǎn)市場的融資也呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場的多元化格局，這是第一個(gè)原因，它是一個(gè)必然的趨勢。第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率和前幾年相比是趨于下降的格局，我們現(xiàn)在土地的成本已經(jīng)很高了，但是隨著供應(yīng)的增加，競爭的加劇，包括人工費(fèi)、原材料費(fèi)的上升，企業(yè)的利潤在攤薄，在這種情況下，開發(fā)企業(yè)也必須探討新型的金融創(chuàng)新工具，解決它的長期持續(xù)發(fā)展的情況下資金的保證問題。第三，中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前的貸款名單式管理、銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高度的管制的情況下，他的貸款越來越困難。第四，商業(yè)地產(chǎn)的占比開始大幅度提高，如果說和2008年相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資總規(guī)模從3萬億增長到了7萬億，在房地產(chǎn)總投資規(guī)模增長一倍的時(shí)候，房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)投資增長了2倍。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資在加快，甚至商業(yè)用房的開發(fā)投資增速高出住宅投資的一倍，在建施工面積也非常大，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)多元化的格局也實(shí)現(xiàn)了由住宅投資為主，轉(zhuǎn)向多元化投資，隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的增加，應(yīng)該說商業(yè)地產(chǎn)面臨著極大的挑戰(zhàn)，也面臨著很多問題。主要是退出渠道的匱乏，導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展，由于我們?nèi)鄙匍L期資金支持，所以整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營水平的提升難度很大，供應(yīng)量上升也導(dǎo)致了過去以散賣為主的商業(yè)地產(chǎn)的銷售現(xiàn)在也面臨著銷售的困難，因?yàn)檫^去商業(yè)地產(chǎn)少，少數(shù)的一些商業(yè)地產(chǎn)可以靠散售來實(shí)現(xiàn)他的資金的周轉(zhuǎn)。

　　當(dāng)大量的商業(yè)地產(chǎn)都開始集中供應(yīng)的時(shí)候，銷售也開始出現(xiàn)困難。所以很多企業(yè)為了解決商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的困難，也做了積極的嘗試和探索，比如說高和基金目前實(shí)行的帶租約的銷售，這種銷售可能會(huì)受到市場歡迎一些，還有一些開發(fā)企業(yè)加大了持有的比例，持有和散售相結(jié)合，也來應(yīng)對(duì)單純的銷售困難帶來的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的不利和銷售難度上升的情況。但是我們覺得這都是一種簡單的應(yīng)對(duì)，關(guān)鍵的還是需要長期資金的注入，所以金融創(chuàng)新也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)內(nèi)在要求。這是從行業(yè)的角度來看。

　　從社會(huì)融資的趨勢上來看，利率的市場化已經(jīng)是大勢所趨，最近央行已經(jīng)取消了貸款利率下限的限制，下一步我們可以沒有懸念地說，我們金融改革的一個(gè)大的方向就是要實(shí)行利率的市場化。利率市場化導(dǎo)致一個(gè)什么結(jié)果呢，導(dǎo)致的結(jié)果就是資金的成本，間接融資和直接融資的成本趨于靠近，而不是更加拉大這個(gè)距離。第二，我們的貨幣政策總基調(diào)是用好增量、盤活存量。用好增量對(duì)房地產(chǎn)來講，如果是信貸的增量，主要支持的是什么呢？恐怕主要支持的是保障性住房等民生工程的貸款需求。在用好增量政策的情況下，低成本的、更寬松的、大規(guī)模的銀行貸款來支持房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金需求，我覺得這種環(huán)境基本不太具備，下一步盤活存量，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在探索多元化的直接融資方面有極大的空間，是可以探索的。另外，從房地產(chǎn)企業(yè)融資來講，一方面從理論上來講，應(yīng)該是一些機(jī)構(gòu)投資者作為它的投資人，還有一部分散客，就是高凈值人群作為它的投資人。那么我們現(xiàn)在看到的情況是什么呢？就是不斷成熟的中國的投資人的機(jī)會(huì)，因?yàn)楝F(xiàn)在有錢的、有能力投資的投資人隊(duì)伍越來越壯大，他們在資產(chǎn)配置的要求下，他對(duì)房地產(chǎn)投資的形勢也出現(xiàn)了多元化的格局，買住宅、買商業(yè)，甚至買基金，買證券化的一些產(chǎn)品，都成為他們資金配置的要求，所以越來越多的成熟的投資人的出現(xiàn)，也為我們下一步房地產(chǎn)企業(yè)投資創(chuàng)造了一些環(huán)境和條件。包括機(jī)構(gòu)投資者范圍擴(kuò)大的遠(yuǎn)景，也為我們下一步房地產(chǎn)的多元化融資創(chuàng)造了一些基礎(chǔ)性的條件。所以無論從行業(yè)本身來講，還是從社會(huì)融資的大的方向上來講，我認(rèn)為下一步我們特別值得關(guān)注的就是房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的問題。

　　那么在哪個(gè)方向創(chuàng)新呢？我們覺得大致可以看到的格局是，一是擴(kuò)大直接融資的比例，二是增加權(quán)益性的融資。我們在過去5年的時(shí)間里面，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)開始擴(kuò)大了。比如說2008年在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源里面，直接融資占比只有30%，而到2012年底，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)提高了10個(gè)點(diǎn)，達(dá)到了40%。直接融資現(xiàn)在來看出現(xiàn)了多種的形式，比如說行業(yè)的并購，通過引入戰(zhàn)略投資人的形式，房企之間的資源整合趨勢不斷地加強(qiáng)。還有就是信托融資，對(duì)那些獲得銀行貸款非常困難的中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，信托融資已經(jīng)成為他一個(gè)核心的對(duì)資金需求的一個(gè)主體的方式。還有這些年來從無到有、從小到大的人民幣房地產(chǎn)私募股權(quán)的融資形式也逐步在這幾年得到穩(wěn)步的發(fā)展。私募基金募集資金的規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，投資的期限從過去的較短，到現(xiàn)在出現(xiàn)更長的期限，投資組合也從偏債型走向偏股型，投資方向也從投資住宅為主，到現(xiàn)在多元化的投資，包括商業(yè)、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)，多元化格局也已經(jīng)開始出現(xiàn)。還有在直接融資里面，我們看到的就是境外融資。從去年下半年到今年上半年，境外融資是特別活躍的一種直接融資的形式，在境外融資的成本優(yōu)勢下，房地產(chǎn)境外融資的探索，我們看到的格局是非常的積極，也取得了明顯的效果。一些大的品牌企業(yè)利用境外資金成本比較低的優(yōu)勢，成為資金來源的一個(gè)重要補(bǔ)充，比如說萬達(dá)、萬科、金地、綠地等等都在境外資本市場融資獲得了一些成效，還有各類的房地產(chǎn)企業(yè)購買美國、歐洲、香港、新加坡、韓國的不動(dòng)產(chǎn)，并在銀行融資上取得了一些明顯的成效。中小房地產(chǎn)企業(yè)的境外IPO也再次啟動(dòng)，我們觀察到今年內(nèi)有一些廣東、無錫、深圳、重慶、北京、山東等地的企業(yè)在境外的IPO也為他們境外融資開辟了一些渠道。除了大的行業(yè)并購、企業(yè)的信托、房地產(chǎn)私募融資、境外融資之外，還有公募基金、子公司的資產(chǎn)管理，在房地產(chǎn)行業(yè)里關(guān)于金融的創(chuàng)新，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入大資管的時(shí)代。券商的類信托業(yè)務(wù)也大部分投向了房地產(chǎn)，近期券商另類投資的自營、自管發(fā)展給房地產(chǎn)行業(yè)提供了全新的營業(yè)機(jī)會(huì)。像光大、國泰君安都有這類產(chǎn)品。此外還有基金和信托的聯(lián)合，還有銀行和信托的聯(lián)合，都是提供了一些直接融資的具體方式。

　　還有一種就是資產(chǎn)證券化的積極嘗試。嚴(yán)格來講，資產(chǎn)證券化應(yīng)該是以未來有可預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)成證券產(chǎn)品，在金融市場出售的一種融資方式，它是這樣叫資產(chǎn)證券化。當(dāng)前在我國的資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)主要包括三個(gè)方面，第一個(gè)是銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的信貸資產(chǎn)證券化，叫MBS，第二個(gè)是證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的企業(yè)資產(chǎn)證券化，ABS，第三個(gè)是銀行間市場交易商協(xié)會(huì)主導(dǎo)的資產(chǎn)支持票據(jù)，ABN。我們從目前房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面，ABS已經(jīng)開始有案例了，就是證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的這種，比如說華僑城、廣州海印，他們都利用證監(jiān)會(huì)這種渠道，通過資產(chǎn)的未來收益打成資產(chǎn)包來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品已經(jīng)開始出現(xiàn)。我們長期在國外比較關(guān)注和國內(nèi)比較熟悉的真正面向機(jī)構(gòu)和個(gè)人銷售的房地產(chǎn)信托基金現(xiàn)在還面臨一些突破性的問題，還沒有在中國完整意義上的這種REITs出臺(tái)，主要是它的征稅和法律的問題沒有完全的得到解決。除了券商的ABS之外，銀行間的資產(chǎn)支持票據(jù)的ABN也應(yīng)該說受到關(guān)注，比如說天津保障房發(fā)行了一筆REITs，它主要就是銀行間的ABN的模式，保障房的收益不足，通過開發(fā)企業(yè)的其它收益來彌補(bǔ)，成功發(fā)行了證券，也是資產(chǎn)證券化的探索。當(dāng)然我們現(xiàn)在主要還是面向機(jī)構(gòu)的證券化的探索。此外，境外發(fā)行REITs也時(shí)有發(fā)生，現(xiàn)在由于國內(nèi)的REITs管理規(guī)定還沒有出臺(tái)，所以一些需要發(fā)行，具備資產(chǎn)收益標(biāo)準(zhǔn)條件的商業(yè)地產(chǎn)如果發(fā)行REITs，有一些是在境外發(fā)行，來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的退出。

　　除了我們前面說的這幾種形式，還有一種就是類資產(chǎn)證券化的積極的探索，它和嚴(yán)格意義的我們前面所說的REITs資產(chǎn)證券化是有區(qū)別的，類資產(chǎn)證券化主要是借道于信托、私募基金等載體，增加資產(chǎn)管理內(nèi)涵，將商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營收益進(jìn)行打包并份額化銷售，從而實(shí)現(xiàn)融資的一種探索，它實(shí)際上也是想做資產(chǎn)證券化，但是它不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)證券化，但是它在本質(zhì)上也可以看做是資產(chǎn)證券化的探索。

　　我們看到中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在商業(yè)地產(chǎn)上探索的意義更大，因?yàn)樗鼘?duì)長期資金的需求更為迫切。我國商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的趨勢，大致可以歸納這個(gè)探索趨勢為以下幾個(gè)方面，第一個(gè)方面就是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，它一定是符合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求，以及國際的慣例，商業(yè)地產(chǎn)具有持續(xù)經(jīng)營、收益穩(wěn)定的特點(diǎn)，它與資產(chǎn)證券化的要求是一致的，這種大的發(fā)展趨勢和方向，我認(rèn)為早晚我們會(huì)走到那一步，這是第一點(diǎn)，我們要看到這個(gè)方向，第二，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的探索現(xiàn)在非常積極，企業(yè)探索的熱情正在逐步上升，包括和券商結(jié)合、信托等等方式來做的，包括自身的一些創(chuàng)新模式都在積極的探索，這樣一些積極的探索雖然不是嚴(yán)格的、正規(guī)的REITs的模式，但是它為下一步我們真正的REITs的出臺(tái)，我覺得也在積累經(jīng)驗(yàn)，也是非常有價(jià)值和意義的。海外發(fā)行是短期內(nèi)國內(nèi)部分說也地產(chǎn)REITs的可選途徑，另外資產(chǎn)證券化探索創(chuàng)新中實(shí)現(xiàn)多機(jī)構(gòu)合作，我們今年寫了一個(gè)報(bào)告，大家可能能看到，是和高和基金做的那個(gè)報(bào)告，已經(jīng)發(fā)給大家了，我們里面有詳細(xì)的說明，也請(qǐng)大家關(guān)注一下。盡管我們說商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化符合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需求和國際的慣例，一定是它今后的一個(gè)方向，值得我們關(guān)注，但是我想無論是我們現(xiàn)在的各種類型的探索，還是將來的規(guī)范式的發(fā)展，基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，也就是租金現(xiàn)金流優(yōu)良程度是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵，我們看準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)未來直接融資和證券化的發(fā)展趨勢，從今天我們就要做準(zhǔn)備，這個(gè)準(zhǔn)備就是必須要提高基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，也就是說它的現(xiàn)金流的優(yōu)良程度，沒有這些作為保證，我們下一步的資產(chǎn)證券化發(fā)展可能會(huì)步履艱難，開發(fā)企業(yè)大規(guī)模做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，從現(xiàn)在開始就比較高度重視這個(gè)內(nèi)容，對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，這是更為嚴(yán)峻的一個(gè)考驗(yàn)，也需要從現(xiàn)在開始做準(zhǔn)備，為下一步的資產(chǎn)證券化或者是規(guī)?；陌l(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

　　以上是把我們近期關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的一些探索做了一個(gè)歸納和總結(jié)，我們非常看好房地產(chǎn)企業(yè)今后金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為直接融資和權(quán)益性融資的比例的增加、規(guī)模的擴(kuò)大，都是今后發(fā)展的必然趨勢，是非常值得我們行業(yè)各個(gè)方面，包括研究者、企業(yè)、政策制定者的高度關(guān)注。以上我們的研究僅供大家參考，謝謝大家。

　　主持人：謝謝秦虹女士的演講，接下來我們有請(qǐng)著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康先生演講。賈康先生的演講題目是：房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍與住房信息聯(lián)網(wǎng)。

　　賈康：謝謝主持人，大家好！論壇組織者希望我就房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍和住房信息聯(lián)網(wǎng)跟大家做一個(gè)交流。

　　第一個(gè)是關(guān)于房地產(chǎn)試點(diǎn)的問題。我們關(guān)注的房地產(chǎn)稅改革是上海、重慶兩地按房產(chǎn)稅啟動(dòng)試點(diǎn)試圖往前推進(jìn)，我一向認(rèn)為這樣一個(gè)改革是決策層對(duì)大方向有一個(gè)判斷之后，意識(shí)到必須采取漸進(jìn)改革中間先行先試的方式，才可能把這個(gè)改革往后繼續(xù)展開，這符合中國改革進(jìn)入深水區(qū)的一個(gè)常規(guī)情況，在某些特別有爭議、有難度的改革事項(xiàng)上，按照習(xí)總書記的說法，要以更大的決心鼓勵(lì)先行先試，在努力做頂層規(guī)劃的同時(shí)繼續(xù)鼓勵(lì)摸著石頭過河。上海、重慶兩地的改革試點(diǎn)，我個(gè)人對(duì)它的評(píng)價(jià)是，他們是追求柔性切入，先建立制度框架，所以社會(huì)上對(duì)他們的評(píng)價(jià)，我個(gè)人感覺，包括很多媒體，更多的是挑剔的眼光，有人說好像沒多大動(dòng)靜，有人說怎么沒有看到房價(jià)應(yīng)聲而落，有人說怎么沒有收多少稅，但是我們的媒體不從中國勢必要完成的配套改革和幾十年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的這樣一個(gè)視角上看到這種敢為天下先改革的創(chuàng)舉，第一個(gè)吃螃蟹的創(chuàng)新動(dòng)作呢？我個(gè)人是首先愿意先從敢為天下先這樣一個(gè)開創(chuàng)意義充分肯定這兩個(gè)試點(diǎn)的作用，我也不認(rèn)為他們這個(gè)改革的成效如何的低。其實(shí)你稍微做一點(diǎn)調(diào)查就可以知道，有一系列的成效在顯現(xiàn)。

　　在兩地試點(diǎn)啟動(dòng)之后，基本的情況可以概括為一句話，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍勢在必行。因?yàn)橹袊鴻?quán)威的信息是，從決策層到管理部門所形成的文件，這幾年從最高層面的文件到具體的綜合管理部門的文件，都非常明確地表述了關(guān)于適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，或者推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的要求。在今年春節(jié)之前專門發(fā)出的深化收入分配制度改革的指導(dǎo)文件里邊也非常明確地把房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)進(jìn)一步往前推進(jìn)作為改革中間的重要組成部分。我們的官方信息其實(shí)在這方面是很清晰的，上一個(gè)年度的，這個(gè)年度的發(fā)改委關(guān)于改革的重點(diǎn)的文件里都清晰地表述了要推進(jìn)這個(gè)改革。當(dāng)然在現(xiàn)實(shí)生活中間大家也看到了，這個(gè)改革可以稱得上舉步維艱、爭議激烈，因?yàn)樗鼱縿?dòng)著現(xiàn)在已經(jīng)形成的既得利益格局，牽動(dòng)著方方面面的感情，在我們很多活躍的輿論場合，特別是網(wǎng)上，微博上，客觀地講，理性討論的氛圍是不足的，更多的是發(fā)泄情緒。看到了這么多牽動(dòng)意義和感情的不同觀點(diǎn)的對(duì)撞，特別是反對(duì)的聲音，有的時(shí)候一浪高過一浪，在這個(gè)改革繼續(xù)往前推進(jìn)的過程中間，可能有不少人士就產(chǎn)生了疑惑，這個(gè)事情到底是怎么樣理解它，前景如何。其實(shí)我作為一個(gè)研究者，我始終認(rèn)為大的方向應(yīng)該是清楚的，文件里對(duì)這個(gè)改革的要求已經(jīng)鎖定，上一年度對(duì)這個(gè)改革，文件有所表述之后沒有看到動(dòng)作，可以簡要?dú)w結(jié)為是十八大人事安排沒有到位之前，官場潛規(guī)則起的作用，多一事不如少一事，所以有要求沒動(dòng)作，今年十八大之后人事安排到位，我們也聽到不斷有傳聞，中央層面和各個(gè)地方層面反復(fù)的磋商，看有沒有可能在某些地方擴(kuò)大試點(diǎn)。這些傳聞都不作數(shù)，一定要等有關(guān)管理部門正式宣布。上半年沒有消息，也并不意味著下半年就一定沒有消息，今年沒有消息，也不意味著明后年沒有消息，我作為研究者，我認(rèn)為這個(gè)改革的邏輯，是后面反映著中國社會(huì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)軌的客觀要求，大方向下它只是遲或早推進(jìn)改革的問題。

　　所以，既然有這樣一個(gè)我們必須討論的大方向下的制度建設(shè)，那么我們是不是更應(yīng)該推動(dòng)理性的討論？推動(dòng)在今年重要的時(shí)點(diǎn)（十八屆三中全會(huì)）全面改革的設(shè)計(jì)中間更好地把房地產(chǎn)的調(diào)控，相關(guān)的制度建設(shè)和改革創(chuàng)新結(jié)合進(jìn)去。順便說一下，我作為力主要推進(jìn)這一改革的一個(gè)研究者，我還有另外一個(gè)我認(rèn)為非常值得強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)，我始終是說，房產(chǎn)稅或者房地產(chǎn)稅這個(gè)改革在中國可以預(yù)見的歷史時(shí)期之內(nèi)，它的前景是絕對(duì)不能簡單照搬美國的普遍征收模式，而要更多地借鑒其它的國際經(jīng)驗(yàn)，比如日本它實(shí)際上是首套房可以不征，或者它隱含的一個(gè)模式就是要承認(rèn)有一個(gè)第一單位的保障住宅條件不被這個(gè)稅覆蓋。結(jié)合中國的實(shí)際情況，我強(qiáng)調(diào)這個(gè)稅在中國現(xiàn)在可以預(yù)見的歷史時(shí)期之內(nèi)，設(shè)計(jì)上面一個(gè)非常重要的要領(lǐng)就是調(diào)節(jié)要端，而不是普遍征收。官方如果不把這個(gè)說清楚，很容易造成社會(huì)上一波又一波的人心惶惶的情況。我個(gè)人力主在改革大方向的時(shí)候，要及早讓社會(huì)把這個(gè)定心丸吃下來，讓大家知道這樣的一個(gè)稅制建設(shè)它是和我們現(xiàn)在普遍訴求的無論是先富起來的人，還是以后有可能富起來的社會(huì)成員，在以后的這個(gè)稅制框架里面，基本住房保障概念下的第一套房或者第一個(gè)單位的住房是不被這個(gè)稅覆蓋的，這是我覺得我有必要再次強(qiáng)調(diào)一下我的基本觀念。

　　第二個(gè)基本情況就是住房信息聯(lián)網(wǎng)，管理部門也已經(jīng)有了明確的要求，我認(rèn)為這是與管理相關(guān)的必要的技術(shù)支撐和條件。我們在網(wǎng)上搜一下就知道，有關(guān)管理部門在2012年就給出了清晰的要求。這樣一個(gè)縣級(jí)以上城市聯(lián)網(wǎng)到位的要求，那就基本上把中國的區(qū)域全部覆蓋了，它解決的問題有一個(gè)很明顯的對(duì)應(yīng)性，就是中國的社會(huì)成員在異地，或者有多套購房的這樣的記錄，在網(wǎng)上是可以很便捷的查索，而通盤掌握的，你在若干個(gè)城市都有自己的產(chǎn)權(quán)房，或者是說我累積的購入了多套產(chǎn)權(quán)房，這樣的一個(gè)住房信息聯(lián)網(wǎng)把所有的信息收在里面之后，給一個(gè)指令就按照這個(gè)檢索的需要呈現(xiàn)出實(shí)際的相關(guān)情況。這樣的情況它的信息的意義當(dāng)然是和我們以后房地產(chǎn)業(yè)界的政策優(yōu)化和我們談了多年的房地產(chǎn)方面的政府調(diào)控，和推動(dòng)它健康發(fā)展這樣的訴求結(jié)合在一起的，因?yàn)樗o予了科學(xué)的決策和政策優(yōu)化設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持。中國到底現(xiàn)在社會(huì)成員在住房的擁有方面是一個(gè)什么基本情況，全面的信息放在一個(gè)全景圖里以后，我們現(xiàn)在的計(jì)算機(jī)根據(jù)它的軟件設(shè)計(jì)可以非常快的按照你的結(jié)構(gòu)要求生產(chǎn)結(jié)構(gòu)圖。全景圖和結(jié)構(gòu)圖合在一起，就是科學(xué)決策、優(yōu)化政策的一個(gè)基本條件。我們?nèi)绻麢z索一下在2012年2月19號(hào)的人民日?qǐng)?bào)上就已經(jīng)說到，中國40個(gè)城市已經(jīng)把網(wǎng)聯(lián)上了，這是大的城市，但是信息還不夠完整，網(wǎng)先聯(lián)上，信息逐漸充實(shí)完整，這個(gè)工作作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府顯然是要做的。

　　再往下我們有必要談一談基本認(rèn)識(shí)，我也是把作為研究者的思考做一個(gè)簡單的匯報(bào)。我想談這么幾點(diǎn)：

　　第一，中國在整個(gè)的稅收優(yōu)化方面要放在一個(gè)更大的框架下加以理解。我們在經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌過程中間，公民的納稅人意識(shí)逐漸的提升，大家越來越關(guān)注稅收問題，有必要了解一個(gè)從理論上可以很清晰勾畫的財(cái)政分配里面不可能三角，或者三元悖論，就是大家都愿意稅負(fù)減輕，可以說越輕越好，這是符合民心、民意的。第二，大家都關(guān)心政府的債務(wù)問題，比如這一陣子說得非常熱鬧的地方政府的實(shí)際債務(wù)情況到底如何，債務(wù)太高顯然有公共風(fēng)險(xiǎn)，這也是很容易取得一致的。第三，幾乎所有的人都認(rèn)同，我們應(yīng)該過更美好的生活，所以政府應(yīng)該提供更多的公共服務(wù)，應(yīng)該把我們的公共福利水平明顯地提升?？峙逻@也沒有人提出反對(duì)意見。三個(gè)公理意義的，大家都認(rèn)為正確的命題放在一起怎么樣？

      現(xiàn)實(shí)是把這三個(gè)命題放在一起，從中長期、可持續(xù)的角度來看，至多只能同時(shí)滿足其中的兩個(gè)。你要想又減稅，又減輕公共債務(wù)負(fù)擔(dān)，那么從中長期來看，你不可能指望福利水平有多少明顯提高。你要想既減稅又提高公共福利水平，你就不得已需要舉借更多的公共債務(wù)，不可能這三角放在一起是一個(gè)客觀規(guī)律體現(xiàn)出來的基本現(xiàn)實(shí)。但是要讓社會(huì)認(rèn)同它，并不容易，因?yàn)槲覀兛吹侥承┑木植扛嗟谋憩F(xiàn)出來的民意、民心和情緒，都是要求這三個(gè)命題上把它最大化，稅是恨不得整個(gè)把它廢掉，不收稅最好，債務(wù)應(yīng)該很低很低，最好不要再發(fā)展債務(wù)，這樣大家都心里踏實(shí)。但公共福利不客氣，誰也不可能說我這個(gè)公共福利可以讓掉。合在一起，一個(gè)社會(huì)在走向現(xiàn)代化的過程中間的理性選擇是什么？就是必須在這里面做一個(gè)通盤的、合理的制度設(shè)計(jì)和政策優(yōu)化，這里面不可避免的就是現(xiàn)代國家必須合理的構(gòu)建它的稅制，這是我們一直在推進(jìn)的稅制改革，每一個(gè)人都生活在地方政府的轄區(qū)范圍內(nèi)，地方政府自己使自己的職能合理化，他怎么拿到大宗的資源，提供出大家希望他提供的東西，這樣的一個(gè)稅制建設(shè)和地方稅的建設(shè)，就一定要涉及到我們今天討論的房地產(chǎn)稅。

　　第二，地區(qū)稅體系中間要構(gòu)建的房地產(chǎn)稅，應(yīng)該講它是可以稱之為民主稅的特定的地方組織收入，履行職能，滿足公共需要的組織形式。從國際上來看，在有一定的民主化、法制化發(fā)展的情況下，地方政府根據(jù)自己的實(shí)際情況要通過民意程序，公眾積極參與地方的立法，或者地方市政廳這樣類似地方議會(huì)的公共意愿表達(dá)和在一起做出決策這樣的主體，它要走一個(gè)完整的程序，把各個(gè)年度內(nèi)地方轄區(qū)的房地產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)則明文化，讓地方所有的人都參與、都知情，在這種情況下，錢從哪里來，用到哪里去，是公共深度參與下的公共資源配置，是老百姓意識(shí)到這個(gè)錢集中起來以后，通過政府之手怎么樣回過頭來滿足大家的訴求，它是把民主化、法制化的機(jī)制跟分配很緊密地融合在一起了，中國如果在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中意識(shí)到這樣一種實(shí)際的民主稅的性質(zhì)，顯然我們要借助這個(gè)制度創(chuàng)新和建設(shè)。在中國形成一個(gè)在地方層面的民主法制建設(shè)的催化劑，催化我們的試點(diǎn)區(qū)域，以及擴(kuò)大范圍以后的區(qū)域。怎么樣處理好公眾眼前利益、長遠(yuǎn)利益、整體利益之間的關(guān)系，在優(yōu)化稅制，減輕公眾的稅收痛苦，使省以下的分稅制逐漸配套落實(shí)到位，以及優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，優(yōu)化收入分配等等訴求之外，房產(chǎn)稅改革如果說還有它的第五項(xiàng)正面效應(yīng)，我認(rèn)為就應(yīng)該非常明確地說，它是把地方必須融入現(xiàn)代化過程的這樣一個(gè)稅制建設(shè)和我們從社區(qū)到地方，到整個(gè)國家必須構(gòu)建的民主化、法制化的通盤的制度結(jié)合在一起了，這樣一個(gè)民主稅率，實(shí)現(xiàn)中國夢的意義，可能在某種意義上講，怎么估計(jì)都不過分。

        這種在不動(dòng)產(chǎn)稅概念上的地方稅，天然就適合地方政府掌握，因?yàn)榈胤秸羞@方面減少信息不對(duì)稱的優(yōu)勢，有稅基不流動(dòng)的特點(diǎn)，有因地制宜差異化的空間，它更適合于老百姓從社區(qū)層面就參與，把這個(gè)稅的來龍去脈弄得透明，做規(guī)范的公共選擇，納稅人當(dāng)家作主，一個(gè)民主法治的社會(huì)，最終是納稅人決定資源配置，就要通過這個(gè)稅典型地體現(xiàn)出來，這種制度安排的特點(diǎn)是真正讓公眾對(duì)于公共資源的配置當(dāng)家作主。錢從哪里來，用到哪里去，大家一起參與，把它說清楚，把它規(guī)范化，把它真正用到老百姓最關(guān)心的公共福利的事情上面去，這個(gè)意義可能不言而喻大家都會(huì)認(rèn)同。所以我想強(qiáng)調(diào)的是，在這個(gè)方向我們是不是應(yīng)該有更清晰的認(rèn)識(shí)，而且它同時(shí)也就表明了，上海重慶兩地試點(diǎn)之后，有人說應(yīng)該把這個(gè)試點(diǎn)弄成一律化的辦法，全國按一個(gè)方案做。這是不對(duì)的，這應(yīng)該首先從社區(qū)開始的，針對(duì)各地公共服務(wù)需求運(yùn)行的一個(gè)稅種，它天然就要允許各個(gè)地方在試點(diǎn)方案的時(shí)候形成不同的特點(diǎn)，以后可持續(xù)的長期運(yùn)行，仍然要有地方的差異的彈性表現(xiàn)，否則它不能夠很好地承認(rèn)兩地差異的這種表現(xiàn)，在國際上這種大方向是看得很清楚的，各個(gè)地方從地方到基層，公眾參與之下，允許各地不同的一種稅收分配。

　　最后一點(diǎn)，這樣的一個(gè)稅要運(yùn)行起來，有這么多的正面效應(yīng)值得追求，當(dāng)然還得循序漸進(jìn)。相關(guān)的信息聯(lián)網(wǎng)是任何政府天經(jīng)地義要做的基礎(chǔ)工作，我們假設(shè)說沒有這樣一個(gè)稅收，中國的地方政府可以對(duì)自己下去內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)說起來模模糊糊的狀態(tài)繼續(xù)延續(xù)嗎？不可想象。中國要走向現(xiàn)代社會(huì)，要有現(xiàn)代的社會(huì)治理，任何一個(gè)轄區(qū)對(duì)國土開發(fā)的通盤規(guī)劃必須要越來越清楚，而且要做優(yōu)化，它的通盤國土開發(fā)之下覆蓋之下的住房，從確權(quán)的第一步開始，到后來的一套制度都必須具備。這一套制度包括，在通盤的，覆蓋所有要素的國土開發(fā)規(guī)劃之下，不動(dòng)產(chǎn)從它形成之后的財(cái)產(chǎn)的實(shí)名制的登記，到對(duì)于財(cái)產(chǎn)的法律保護(hù)，到這種財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)交易制度，到這種流轉(zhuǎn)交易制度全程中間的稅收制度，從開發(fā)到交易到保有，都不可能是空白，都要有相應(yīng)的稅收。再到這種稅收，解決了錢從哪里來了之后，用到哪里去，這種公共供給讓它優(yōu)化，所有的鏈條環(huán)節(jié)合在一起，是地方政府應(yīng)盡的責(zé)任，既然如此，還有任何的懷疑嗎？地方政府在了解各個(gè)轄區(qū)之內(nèi)通盤的不動(dòng)產(chǎn)的具體情況，一家一戶，每一塊不動(dòng)產(chǎn)都要有清晰的信息記錄，確權(quán)之后，財(cái)產(chǎn)的保護(hù)、財(cái)產(chǎn)的交易、財(cái)產(chǎn)的稅收和相關(guān)利益人的公共服務(wù)是一個(gè)鏈條，通在一起以后，全國的聯(lián)網(wǎng)就是實(shí)在不行，我們是在信息化時(shí)代，過去沒有這種互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)候，國際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)有種種的信息的連接方式，有了互聯(lián)網(wǎng)以后，一下子它的成本極低，一下子使這個(gè)管理的效率極高，中國人后來居上的現(xiàn)代化趕超當(dāng)然要利用這個(gè)后發(fā)優(yōu)勢，所以這是無異議的，我們必須要做這個(gè)事情。

　　回到房地產(chǎn)改革試點(diǎn)來說，這樣一個(gè)信息時(shí)代必然要用到互聯(lián)網(wǎng)，又可以使我們的管理和決策優(yōu)化做得更扎實(shí)，更有科學(xué)決策的依據(jù)。這樣的一些認(rèn)識(shí)借此機(jī)會(huì)匯報(bào)出來，請(qǐng)?jiān)谧母魑慌u(píng)指正，謝謝大家。

　　主持人：謝謝賈康先生，接下來請(qǐng)出本環(huán)節(jié)第三位演講嘉賓，有請(qǐng)：歌斐資產(chǎn)管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生演講。甘世雄先生演講題目是：多元化資本金融業(yè)的改革開放與財(cái)富管理創(chuàng)新。

　　甘世雄：感謝主持人，感謝各位，我第一次參加博鰲房地產(chǎn)論壇，應(yīng)該說是本著一個(gè)學(xué)習(xí)的精神來的。主辦方給了我一個(gè)題目，叫“多元化資本，金融業(yè)的改革開放與財(cái)富創(chuàng)新”，可能是基于歌斐資產(chǎn)對(duì)財(cái)富管理有一些思考。再加上我本人是在證券公司和基金公司擔(dān)任過15年的高管，我來到歌斐的時(shí)間是一年半，對(duì)金融業(yè)的改革開放我是有很深的感觸。大家都知道，尤其是2011年，銀、證、保三證主席更換以后，先是證監(jiān)會(huì)的郭主席倡導(dǎo)了這個(gè)改革創(chuàng)新的一股旋風(fēng)，尤其是他提出的放松管制、加強(qiáng)監(jiān)管，在證券業(yè)，包括基金行業(yè)、證券公司鼓勵(lì)創(chuàng)新，放松對(duì)牌照、產(chǎn)品方面的監(jiān)管。最近我們也注意到，保監(jiān)會(huì)的向主席也開了保險(xiǎn)行業(yè)的創(chuàng)新和改革的會(huì)議，尤其是對(duì)保險(xiǎn)資產(chǎn)的投資管理也在放開，包括銀監(jiān)會(huì)也有很多的創(chuàng)新措施，銀、證、保這三個(gè)主要的金融行業(yè)都在進(jìn)行改革、創(chuàng)新，就形成了一股自上而下、放松管制和自下而上、探索突破的局面，因此就出現(xiàn)了所謂大資管時(shí)代。現(xiàn)在基金、信托、保險(xiǎn)都在辦資管，所有的都在進(jìn)入大資管時(shí)代。大資管時(shí)代最主要的標(biāo)志，應(yīng)該就是對(duì)原來的分業(yè)經(jīng)營的界限給予了打破，因此就出現(xiàn)了跨業(yè)經(jīng)營，這也就是我想講的第一個(gè)題目，就是金融改革創(chuàng)新帶來跨界加混搭，也就是跨界和混搭加速形成了多元化資本。

　　現(xiàn)在的影子銀行和大資管時(shí)代，我們認(rèn)為要倒逼利率的市場化，同時(shí)金融改革的趨勢，還包括匯率的市場化、人民幣的國際化，以及金融混業(yè)化、脫媒化和去牌照化，未來的金融牌照就不值錢了，以前我們的基金公司都知道的，要搞一個(gè)基金公司牌照不得了，現(xiàn)在不是這樣了，你有能力就去搞。現(xiàn)在最核心的是你具不具備資產(chǎn)管理的能力，具不具備為投資者創(chuàng)造財(cái)富，而不是毀滅財(cái)富的能力，這是核心。當(dāng)然，金融改革也為財(cái)富創(chuàng)新帶來了極好的政策環(huán)境和廣闊的市場空間，在這方面，諾亞財(cái)富就是嘗到了甜頭的。有些人可能知道，有些人不知道的，我簡單做一個(gè)介紹，諾亞財(cái)富創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，我作為從業(yè)人員，我認(rèn)為它也是處于灰色的地帶，我感覺它缺少牌照，是不是符合監(jiān)管的要求，當(dāng)然它充分的合規(guī)，完全的自律，結(jié)果后來被紅杉的沈南鵬發(fā)現(xiàn)了，在2007年他投資以后，他經(jīng)過分析，在中國的國內(nèi)市場是不可以上市的，但是到美國去是可以的，因?yàn)槊绹覀兊谋O(jiān)管環(huán)境是不一樣的，人家是放松管制的，人家是去牌照化的，只要是市場認(rèn)可你的，你就有生存的空間，2010年諾亞財(cái)富就在紐交所上市。諾亞財(cái)富在財(cái)富管理創(chuàng)新當(dāng)中，很重要的就是跨界和混搭的能力。因?yàn)橹Z亞具備對(duì)跨界金融產(chǎn)品的獨(dú)立篩選能力，因?yàn)槲覀冎饕菍?duì)高凈值客戶進(jìn)行各類資產(chǎn)配置，還要對(duì)多類型基礎(chǔ)資產(chǎn)的交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，這也是需要一種夸大和跨界。歌斐資產(chǎn)正是基于這樣的情況下，我們是以母基金（FOF）和MOM的形式進(jìn)行基金管理，而FOF和MOM又是一種創(chuàng)新，這是在美國近20幾年證明的一種非常好的模式，我們經(jīng)過3年的實(shí)踐，我們現(xiàn)在已經(jīng)管理了260億的資產(chǎn)，我們專門做PE的母基金有201億，我們作地產(chǎn)的母基金一開始有20億，后來我們研究海外，發(fā)現(xiàn)也沒有做地產(chǎn)母基金做得成熟的，后來我們就切入到地產(chǎn)基金里面，現(xiàn)在有180億，從這方面我們理解到財(cái)富管理的創(chuàng)新，它的生命力在哪里呢？一是要滿足對(duì)市場、對(duì)投資者的需求，第二是要真正創(chuàng)造價(jià)值。

　　當(dāng)然，我們現(xiàn)在在這一年半的時(shí)間，地產(chǎn)基金搞到180億的規(guī)模，我們也面臨一些困惑，這當(dāng)中也是機(jī)遇歌斐資產(chǎn)資本的來源逐漸的多元化，除了我們原來的高凈值的客戶，中國的富有的家族，還包括一些企業(yè)，上市公司，現(xiàn)在還有政府的母基金，以及我們最近正在跟保險(xiǎn)公司接觸，他們也是看中了我們母基金另類投資的能力，對(duì)房地產(chǎn)我們也在探討。但是我們跟投資者的交流當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，尤其是機(jī)構(gòu)投資者動(dòng)中國的房地產(chǎn)市場他們是心存疑慮的，如果沒有深入進(jìn)來了解的話，認(rèn)為這里邊的泡沫很重，風(fēng)險(xiǎn)很大，所以他們就很謹(jǐn)慎。我們現(xiàn)在到了180多億以后，再往后走，往哪里去，我們也很疑惑。當(dāng)然我們也在看海外的成熟市場，尤其我們歌斐一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)，那就是黑石資本，它有1000億的房地產(chǎn)基金，有800多億PE基金，包括還有別的，我們在中國長遠(yuǎn)來看，地產(chǎn)基金是剛剛拉開一個(gè)帷幕，但是的確風(fēng)險(xiǎn)很大，這也是我這次來本著一個(gè)學(xué)習(xí)、交流的態(tài)度?，F(xiàn)在6萬多家開發(fā)商，還有多少人留下來了？我們現(xiàn)在從單一的業(yè)態(tài)，從住宅往商業(yè)、養(yǎng)老、旅游，往多種業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，我們是否能夠成功？這也是我要想講的第二個(gè)問題，我們從資本的角度，尤其多元化資本的角度來看地產(chǎn)，我們希望它做的就是轉(zhuǎn)型加升級(jí)。

　　我們之前也做過一些融資的項(xiàng)目，歌斐做地產(chǎn)基金一年半的時(shí)間，我們考察了上百家企業(yè)，最后選擇了近20家企業(yè)作為合作伙伴，我們管了180億，有些不是我們管的，是債券類的，大概還有一兩百億。我們看了這些企業(yè)，我們也看了一些好的，值得總結(jié)的，我們也有一些擔(dān)憂。整體來看，我們覺得房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式要從簡單的開發(fā)加銷售向開發(fā)、運(yùn)營加金融的模式轉(zhuǎn)變，尤其原來比較粗放型的以住宅為主的，就是開發(fā)加銷售，未來要做轉(zhuǎn)型，一定要做運(yùn)營，還要跟金融結(jié)合。具體來講，首先在房地產(chǎn)的開發(fā)上，我們認(rèn)為開發(fā)要工業(yè)化，因?yàn)榭傮w來看，房地產(chǎn)是一個(gè)暴利的行業(yè)，我們還注意到一個(gè)現(xiàn)象，比如在上海這樣的地方，它是利潤率非常高的，這邊有好多開發(fā)商應(yīng)該是很粗放型的，但是我們注意到一個(gè)重慶現(xiàn)象，重慶這個(gè)地方利潤是很低的，但是重慶的開發(fā)商，我們考察過好幾家企業(yè)，他們從產(chǎn)品的研發(fā)化，從管理的精細(xì)化，從市場的品牌化，乃至售后的服務(wù)化都做得比那些利潤率高的區(qū)域的企業(yè)要好。因?yàn)槲易约涸谏虾?，我是有體會(huì)的，我住的某個(gè)小區(qū)，那也是所謂比較大的小區(qū)，整個(gè)產(chǎn)品就很糟糕。我們現(xiàn)在都講體驗(yàn)式感受，而且市場的品牌是靠口碑來的，我在公開場合不好點(diǎn)它的名，但是我在私下經(jīng)常講，我覺得這個(gè)小區(qū)是非常差的，這跟它的管理人的素質(zhì)比較低有關(guān)。售后服務(wù)也沒有，產(chǎn)品的研發(fā)也沒有，它自己也不重視品牌。

       我們現(xiàn)在有很多開發(fā)商就是機(jī)會(huì)主義型的，就像我們做PE的一樣，賺一把就走的，我認(rèn)為這樣的企業(yè)未來肯定是要被淘汰出局的。當(dāng)然有企業(yè)想要做管理的精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化，我們考察了很多企業(yè)，你想到了，但是你要做到也是不容易的，還要有付出的意識(shí)，你要善于把你的利益讓出去，好多人也做不到。還有產(chǎn)品的研發(fā)化，我們看到很多企業(yè)在設(shè)計(jì)研究上花的精力、投入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以對(duì)新技術(shù)、新材料，乃至于新工藝方面，我們還是有短視行為的。這是第一，開發(fā)要工業(yè)化。第二，運(yùn)營要專業(yè)化?，F(xiàn)在不少開發(fā)商都提要從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其中很重要的就是你運(yùn)營的模式以及運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化。你僅僅招幾個(gè)人馬上搭起來一個(gè)班子可能不一定行，它還需要時(shí)間，還需要磨合。專業(yè)化一定是從專注到專一。當(dāng)然，我們還認(rèn)為地產(chǎn)必須要金融化，剛才秦主任已經(jīng)講了很多了。包括上市，以及各種金融的創(chuàng)新，地產(chǎn)只有跟金融結(jié)合，你才能有更大的發(fā)展空間。

　　我們吸引了這么多資本來對(duì)房地產(chǎn)感興趣以后，我們?nèi)绾闻c它對(duì)接呢？我想講最后一個(gè)關(guān)鍵詞，就是分享和共贏。為什么我不講合作和共贏呢？我認(rèn)為合作的前提是要有共同的理念和共識(shí)。我從5個(gè)方面來講，第一，我們跟開發(fā)商，我認(rèn)為我們不僅給他們提供資金，我們還要提供增值的服務(wù)，包括風(fēng)險(xiǎn)的控制、資源的整合，包括內(nèi)部的治理，某種情況下我們扮演外部董事的角色，這是與開發(fā)商的關(guān)系。第二是跟投資者的關(guān)系，我們要有信托責(zé)任，要透明公開，包括我們跟很多保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，還有很多家族機(jī)構(gòu)，我們跟他們一起去看我們的資產(chǎn)，一起去進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，我們要做投資者的開門人。第三，我們與地產(chǎn)基金的同行，我們認(rèn)為要成為一種戰(zhàn)略伙伴，我們將來要分享信息，交流風(fēng)控的經(jīng)驗(yàn)，另外我們也可以聯(lián)合投資。第四，我們與其他的中介機(jī)構(gòu)，我們共同尋找好的項(xiàng)目，尋找好的團(tuán)隊(duì)，然后把我們的資源進(jìn)行優(yōu)化配置。第五，我們與媒體以及其它的社會(huì)資源，我理解為廣義的資本經(jīng)營，我們要有分享和共贏的心態(tài)，我們要多一些相互包容、理解，多一些感恩，少一些埋怨。我理解地產(chǎn)與金融總體來看是我們國家行業(yè)利潤比較高的，尤其是我們做過實(shí)業(yè)的人都是有深刻體會(huì)的，因此更需要我們行業(yè)中的人對(duì)社會(huì)多一份感恩之心，我們已經(jīng)得到了很多，應(yīng)該盡我們的社會(huì)責(zé)任，以求得更好的輿論環(huán)境，營造更有利與房地產(chǎn)健康發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，真正迎來房地產(chǎn)發(fā)展的又一個(gè)黃金十年，謝謝各位。

　　主持人：謝謝甘世雄先生的精彩演講，接下來有請(qǐng)：文登市土地儲(chǔ)備交易中心主任賽永忠先生演講，他演講的題目是：養(yǎng)生文登值得信賴關(guān)注的文登房地產(chǎn)。

　　賽永忠：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，女士們、先生們，大家好！

　　今天十分高興與各位相會(huì)在美麗的海南，首先對(duì)此次論壇的舉辦表示熱烈的祝賀，最近幾年我們跟觀點(diǎn)新媒體合作非常不錯(cuò)，對(duì)我們地方政府來說是收獲特別大，特別是很多的專家對(duì)政策的解讀，以及市場的分析，應(yīng)該說對(duì)我們地方收獲是非常大的，另外對(duì)我們文登市的知名度也起到很大的推廣作用。在此，感謝觀點(diǎn)新媒體，也感謝關(guān)心和支持文登發(fā)展的各界人士。希望通過今天這個(gè)平臺(tái)，加深我們的感情和友誼，開啟我們更深層次上的交流與合作。

　　大家都知道，今年年初國家出臺(tái)了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的新國五條，隨著全國兩會(huì)的召開，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)成為本屆政府未來5年工作的重中之重。可以預(yù)見，政策的傾斜和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，必定將為中小城鎮(zhèn)的發(fā)展帶來引擎般的助推作用。站在這個(gè)講臺(tái)，我依然鐘情于我的家鄉(xiāng)——文登。我們文登市地處膠東半島東部，位于青島、煙臺(tái)、威海三市中心的區(qū)域，東與韓國隔海相望，總面積1645平方公里，海岸線長達(dá)156公里，陸?？战煌ㄔO(shè)施完備，高速公路、濟(jì)濰鐵路、國際機(jī)場一應(yīng)俱全，周邊2個(gè)小時(shí)車程內(nèi)有5個(gè)國家的一類開放港口，3個(gè)國際機(jī)場，交通是非常便捷的，是一座最適合人類居住的海濱城市、生態(tài)城市、旅游城市，是中國著名的長壽之鄉(xiāng)，溫泉之都和道教圣地，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國百強(qiáng)縣市第14位。

　　文登歷史悠久，人文薈粹，公元前219年，秦始皇東巡到了文登，召集文人登山，吟詩作賦，文登這個(gè)名稱由此得名，公元568年開始制縣，已經(jīng)有1400多年的歷史。是膠東半島的幾個(gè)千年古鎮(zhèn)之一。擁有千年歷史，積淀了深厚的文化底蘊(yùn)，孕育出了獨(dú)具特色的詩學(xué)文化、道教文化、李龍文化、紅色文化，是山東歷史文化名城。詩學(xué)文化燦爛輝煌，春秋時(shí)期就被稱為文詩之鄉(xiāng)，隋唐以來有一百多位進(jìn)士榮登榜首，僅明清兩朝就有66人，是同期全國各個(gè)縣市平均數(shù)的2.3倍。另外道教文化源遠(yuǎn)流長，全真教在文登開宗立派，發(fā)展成為中國道教文化影響最大的兩大派之一。李龍文化被列為國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。紅色文化影響深遠(yuǎn)。1937年發(fā)動(dòng)了全國著名的天福山起義，打響了膠東抗日戰(zhàn)爭第一槍，為共和國締造了4個(gè)軍，哺育了120多名文登籍將軍。

　　文登山清水秀、環(huán)境優(yōu)美宜人，山水相依、海河相接、風(fēng)光秀美、四季分明，是中國優(yōu)秀的旅游城市，省級(jí)森林公園天福山，鳥語花香，是天然的氧吧，李龍故里回龍山，有270多年的廟會(huì)史。境內(nèi)有156公里的海岸線，島礁齊布，還有12公里金色沙灘，是天然的海水浴場。文登的地?zé)豳Y源豐富，一個(gè)縣級(jí)市共有5處高品質(zhì)溫泉，礦化度高，是中國溫泉之都，有些嘉賓也到過文登的天幕溫泉，也是隨著觀點(diǎn)參加論壇活動(dòng)而去的。植被茂盛，生態(tài)良好，飲用水的水質(zhì)、城市地表水的水質(zhì)以及近海岸的水質(zhì)都達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)要求，是國家園林城市，生態(tài)示范市。

　　文登產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體完善，啟動(dòng)了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)拓展區(qū)建設(shè)，建成配套區(qū)面積擴(kuò)大到40平方公里，進(jìn)駐企業(yè)達(dá)到500多家，發(fā)展水平居山東省開發(fā)區(qū)的前四強(qiáng)，成為全省首批科學(xué)發(fā)展示范園區(qū)，被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織確定為國際項(xiàng)目示范區(qū)。另外，啟動(dòng)了城市文化商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，拉開的34平方公里的發(fā)展框架。一個(gè)服務(wù)功能完善、高層建筑密集、生態(tài)水系環(huán)繞、生活創(chuàng)業(yè)兩宜的現(xiàn)代化的新城初具規(guī)模。被確定為全省發(fā)展服務(wù)業(yè)重點(diǎn)城區(qū)。另外啟動(dòng)了南海新區(qū)的建設(shè)，累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施投入達(dá)到80多億元，路、水、電、暖、燃?xì)?、通信等七通一平基本到位。南海新區(qū)還有新港即將竣工，有90多個(gè)投資過億元的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地開工，被批準(zhǔn)設(shè)為省級(jí)工業(yè)園和省級(jí)高新區(qū)，被國務(wù)院確定為山東省重點(diǎn)建設(shè)的三大海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū)之一，成為國家戰(zhàn)略的重要組成部分。

　　優(yōu)越的區(qū)位、獨(dú)特的資源、完備的功能和世界養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，給文登提供了難得的發(fā)展機(jī)遇，我們城市占規(guī)劃確定為中國長壽之鄉(xiāng)，東方養(yǎng)生之都。2009年以來，全國共有639個(gè)城市居民在我市購買住房，今后我們將把供地計(jì)劃重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城市文化商務(wù)區(qū)和南海新區(qū)，依托四山五泉一線的資源優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老、旅游文化地產(chǎn)，建設(shè)精品的旅游項(xiàng)目，積極培育溫泉養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)生和休閑養(yǎng)生等旅游產(chǎn)品，使文登成為北方的旅游度假的重要目的地。

　　今年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，三四線的城市承擔(dān)著主要的城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)，我認(rèn)為方向比努力更重要，投資區(qū)域的正確選擇是成功的關(guān)鍵，隨著一二線城市政策調(diào)控的深入，三四線城市的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，房企不僅要關(guān)注一二線城市，更應(yīng)該關(guān)注三四線的成長城市，我相信大家心中已經(jīng)有答案了，我們愿意與大家共同分享投資商機(jī)，以最真摯的感情，最優(yōu)良的環(huán)境，最完善的服務(wù)讓廣大投資者得到最豐厚的回報(bào)，歡迎大家在方便的時(shí)候帶著親朋好友到文登考察指導(dǎo)，休閑度假，投資興業(yè)，與我們一道攜手并肩，共享藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的歷史機(jī)遇，最后祝各位來賓身體健康、工作順利、合家幸福，謝謝大家。

　　主持人：謝賽永忠先生的演講，也謝謝主題論壇一的四位演講嘉賓。接下來正式進(jìn)入主題論壇二：資本解碼：去香港上市與商業(yè)、土地?zé)帷Ｓ姓?qǐng)第二環(huán)節(jié)首位演講嘉賓卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生。張遠(yuǎn)先生的演講題目是：問道商業(yè)地產(chǎn)把脈發(fā)展趨勢。

　　張遠(yuǎn)：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，今天非常高興在這個(gè)講臺(tái)上講這么大一個(gè)題，作為一個(gè)企業(yè)來講“問道商業(yè)地產(chǎn)，把脈發(fā)展趨勢”，顯得有點(diǎn)自不量力，但是卓越在這方面做了一些工作，我想結(jié)合卓越的一些經(jīng)驗(yàn)談一談。 

　　我報(bào)告三個(gè)方面的內(nèi)容：第一，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題。第二，未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，第三，新形勢下地產(chǎn)商的應(yīng)對(duì)策略。

　　第一，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問題。

　　截止2012年底全國約有3100多家購物中心，累計(jì)商業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到2億平方米，預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房完成投資5000億，增長26.1%，增長速度比住宅投資增速要高5.3個(gè)百分點(diǎn)。投資方面，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的年均投資額快速增長，其投資額增速已經(jīng)開始超過住宅。我們認(rèn)為在未來房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)因此而持續(xù)受益。從需求方面講，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積增速快于整體地產(chǎn)面積增速。但是在電商的沖擊下，我們看到商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)受到一定的影響。

　　另外，從整個(gè)區(qū)域分布來看，我們簡單搜集了一下2012年重點(diǎn)企業(yè)拿地的情況和業(yè)務(wù)的分布，從幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)拿地的區(qū)域分布來講，還是二三線城市更多一點(diǎn)，我們?nèi)绻屑?xì)分析，只要是在這些二三線城市中心區(qū)、城區(qū)，或者城郊區(qū)拿的地里面，商業(yè)的比例一定是很高的，要比原來高得多，我們沒有具體研究它的比例數(shù)，但是我們各個(gè)大企業(yè)應(yīng)該很清楚，只要是在舊城改造、城中心區(qū)、郊區(qū)拿的地，政府一定要求有商業(yè)配套。

　　在這些企業(yè)開發(fā)的模式里面，我們歸納起來有三大類，一類是萬達(dá)的模式，我們叫做訂單式的開發(fā)模式。再就是租售并舉的新鴻基的模式，它經(jīng)過這個(gè)轉(zhuǎn)型整整花了11年。再一個(gè)就是凱德的資本加商業(yè)的模式，凱德現(xiàn)在在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營當(dāng)中應(yīng)該說是獨(dú)樹一幟，也取得了非常好的效果。但是作為國內(nèi)企業(yè)來講，它的模式的可復(fù)制性，可能國內(nèi)企業(yè)沒有這個(gè)優(yōu)勢，也很難做得到。它具體怎么運(yùn)作的，我也不在這里多講了，但是我覺得在行業(yè)內(nèi)，大家都有這樣一個(gè)基本的看法。從典型企業(yè)就看到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有這么三大類模式。

　　簡單介紹一下卓越，卓越是從2004年樹立了首個(gè)卓越商業(yè)地產(chǎn)的品牌——卓越時(shí)代廣場，我們就開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場。卓越集團(tuán)一直堅(jiān)持是商業(yè)并舉、貨如輪轉(zhuǎn)。公司不斷推出商業(yè)住宅產(chǎn)品，我們不僅做商業(yè)，我們也有蔚藍(lán)系列，我們卓越的蔚藍(lán)海岸還是比較有名的，在各地的蔚藍(lán)系列的住宅銷售很旺。目前，卓越已經(jīng)成為深圳CBD商務(wù)開發(fā)規(guī)模最大的企業(yè)。

　　講了總的投資需求，也講了幾個(gè)典型的開發(fā)模式，下面我簡單歸納一下，我們認(rèn)為在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在幾個(gè)大的問題。第一，投資盲目性較強(qiáng)，部分區(qū)域的同質(zhì)化嚴(yán)重。特別是綜合體的泛濫，在某些人口并不太多，或者未來人口導(dǎo)入的期望不大的情況下，我們大量地建了商業(yè)綜合體。第二，電子商務(wù)發(fā)展的沖擊，購物消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營難度加大。從商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)角度來看，電商應(yīng)該是一個(gè)最大的敵人。但是電商的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)阻擋不住，我們必須要承認(rèn)它帶來的后果，我們必須要做相應(yīng)的調(diào)整。第三，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，投資回收期長，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。這三大類問題，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中要共同面對(duì)。

　　第二，未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

　　1、隨著人口導(dǎo)入的進(jìn)一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊區(qū)新城發(fā)展的需要，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化將成為常態(tài)，在商業(yè)地塊的選擇上，卓越集團(tuán)的戰(zhàn)略定位是一二線城市的中心區(qū)域和次中心區(qū)域，也是城市最具價(jià)值的潛力區(qū)域。我們認(rèn)為業(yè)務(wù)布局會(huì)有一個(gè)郊區(qū)化，但是我們卓越還是要堅(jiān)持在中心區(qū)和次中心，這是一個(gè)大的趨勢和卓越選擇的錯(cuò)位。

　　2、產(chǎn)權(quán)持有比例的合理化。從卓越來講，卓越集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)面積持有的比例大約是15%左右，其余多以銷售為主，但也會(huì)根據(jù)不同地段的商業(yè)項(xiàng)目適當(dāng)增加到20%，我們卓越最終就是控制在八二比。

　　3、融資方式多元化。未來商業(yè)地產(chǎn)融資渠道將呈現(xiàn)前所未有的創(chuàng)新態(tài)勢，多元化格局明顯，融資方式主要由原來的主要依賴銀行貸款轉(zhuǎn)向更多的依靠權(quán)益性的融資與債務(wù)性的融資相結(jié)合，間接的融資與直接融資相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變。近年來REITs作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好，但由于海外上市條件和門檻過高，REITs在中國還屬于個(gè)案，預(yù)計(jì)未來有關(guān)政策環(huán)境將明顯改善，REITs以及各種創(chuàng)新的融資渠道和工具將迅速發(fā)展。這是我們更多的看到REITs對(duì)中國的商業(yè)地產(chǎn)來講可能會(huì)是嶄新的融資的大門。

　　4、抓機(jī)遇、謀發(fā)展。高端城市商業(yè)綜合體、體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)以及區(qū)域性購物中心等類型的商業(yè)將有更好的發(fā)展前景。高端城市商業(yè)綜合體是最全的一種商業(yè)地產(chǎn)類型。第二種體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)，它能做的就是電商替代不了的一些體驗(yàn)消費(fèi)，所以說體驗(yàn)式購物中心是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種主要形態(tài)，再就是社區(qū)商業(yè)，一個(gè)樓盤也好，一個(gè)社區(qū)也好，它需要有一定的商業(yè)的支持。第四個(gè)是區(qū)域性的購物中心，因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)容，需要城市中心和新城的建立，另外消費(fèi)者更加追求建立，要解決消費(fèi)、輿論等問題，也和前面講的郊區(qū)化趨勢有關(guān)。一個(gè)大的片區(qū)，區(qū)域性的購物中心，這種商業(yè)形態(tài)也應(yīng)該是有很大的生命力。

　　在市場競爭的浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一定要主動(dòng)適應(yīng)社會(huì)的進(jìn)步和變革，抓住機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)，才能取得更快、更好的發(fā)展。謝謝大家。

　　主持人：謝謝張遠(yuǎn)先生的精彩演講，接下來有請(qǐng)本環(huán)節(jié)第二位演講嘉賓：萊蒙國際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事王天也先生。王天也先生的演講題目是：萊蒙國際——香港上市內(nèi)房企業(yè)的經(jīng)歷分享。

　　王天也：各位來賓、大家好，非常榮幸受主辦方的邀請(qǐng)代表萊蒙國際集團(tuán)在這個(gè)論壇上做一個(gè)主題發(fā)言，今天涉及到我們這個(gè)板塊是關(guān)于香港上市的情況，自然涉及到融資、資本市場的問題。但是由于臺(tái)風(fēng)的原因，香港的投行代表都被擋在香港，來不了。但是還是很榮幸地聽到我們的投行代表，和賈所長、秦主任等專家向我們介紹了一些市場的最新情況。萊蒙作為已經(jīng)在香港上市兩年的一個(gè)上市公司，我們是今天這個(gè)板塊的一個(gè)主體，講去香港上市，我們已經(jīng)上了，上市公司面對(duì)香港和內(nèi)地市場這兩個(gè)市場甜酸苦辣我們都有承受。我在香港16年做了三間香港主板上市的上市公司，其中兩間是地產(chǎn)，是內(nèi)房股，有很多在香港上市公司的經(jīng)歷，是看到香港和內(nèi)地兩地市市場的不同。今天我主要想介紹一下我們公司，另外想結(jié)合這兩個(gè)市場面對(duì)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，和大家進(jìn)行一些分享。

　　首先簡單介紹一下萊蒙國際集團(tuán)。我們公司在香港成立了20年，2001年進(jìn)入國內(nèi)的市場開始布局，現(xiàn)在我們以珠三角和長三角為主的10個(gè)城市有17個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作，兩年前我們在香港主板上市，主要的經(jīng)營模式，我們叫做雙輪驅(qū)動(dòng)，一方面就是在住宅市場，在高端市場，我們在深圳的水榭品牌還是有一定的知名度。另外就是爭取做中國的高端城市綜合體優(yōu)秀的開發(fā)和運(yùn)營商。我們做城市綜合體也好，商業(yè)地產(chǎn)也好，不是進(jìn)行最近住房市場出現(xiàn)政策打壓以后才做的，我們很早就開始做了，到目前為止，我們這17個(gè)項(xiàng)目里面有大概一半是城市綜合體的項(xiàng)目。土地儲(chǔ)備在一二線城市超過500萬平方米，戰(zhàn)略模式還是堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模，另外在一二線城市布局。

　　幾大業(yè)務(wù)板塊，從房地產(chǎn)開發(fā)角度來講，一個(gè)是高端住宅開發(fā)，一個(gè)是城市綜合體的開發(fā)。剛才我已經(jīng)簡單做了一些介紹，另外一個(gè)就是在商業(yè)地產(chǎn)，或者是投資性的持有物業(yè)方面，我們也已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、酒店等等領(lǐng)域，目前我們持有經(jīng)營的面積大概在23萬平方米左右，加上商業(yè)的租金收入、酒店的經(jīng)營收入、物業(yè)的收入，大概是在3億左右。另外，我們在三年前開始嘗試建立房地產(chǎn)基金，我們也是和專業(yè)的基金公司合作、合資，以我們?yōu)橹鳎闪⒘朔康禺a(chǎn)基金。到目前為止，我們也已經(jīng)做了3個(gè)項(xiàng)目，我們所管理的資產(chǎn)和融資額在15億左右。最后一個(gè)板塊就是一些新的拓展業(yè)務(wù)，我們現(xiàn)在也已經(jīng)開始進(jìn)入旅游地產(chǎn)。另外，我們也研究關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)。因?yàn)槲覀冏约旱暮献骰锇椋覀兊墓蓶|有很多，包括英國的房地產(chǎn)基金，包括新加坡的房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，這都是我們的股東和合作者，所以我們也關(guān)注一些海外市場。還有一個(gè)就是我們也在做一些房地產(chǎn)的資產(chǎn)買賣交易的活動(dòng)?？纯次迥甑脑鲩L，實(shí)際上我和我們的同行都是一樣的，也是蠻健康和快的，我們的復(fù)合增長都在50%左右，毛利潤和凈利潤的增長幅度更大，復(fù)合增長這幾年是70%左右，去年我們的毛利率在50%以上。

        從我們經(jīng)營的區(qū)域和土地儲(chǔ)備的情況來看，大概40%左右在珠三角，30%左右在長三角，另外我們這兩年進(jìn)入了中部城市，我們進(jìn)入了南昌，所以我們在中部的土地儲(chǔ)備也達(dá)到了15%左右的規(guī)模，另外在天津和成都也有我們的樓盤和項(xiàng)目。今年上半年我們的合同銷售同比增長了11%，在業(yè)界來講，我們這個(gè)不算優(yōu)秀的，但是我們完成了全年設(shè)定目標(biāo)，做到了時(shí)間過半、任務(wù)過半，特別提醒大家留意的就是，房價(jià)還是漲得不錯(cuò)，我們的銷售合同均價(jià)上升了40%。關(guān)于投資型的物業(yè)，就是我們的商業(yè)地產(chǎn)方面，這幾年的租金收入復(fù)合增長大概在30%左右。從總的資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的規(guī)模來講，也是在35%左右的復(fù)合增長，現(xiàn)在公司的總資產(chǎn)大概在250億左右，凈資產(chǎn)大概在45億左右。商業(yè)地產(chǎn)剛才我已經(jīng)講過了，23萬平方米的持有量，租金收入是大概1.3億左右，加上酒店，還有其它的物業(yè)管理收入23億左右，出租率比較高，都已經(jīng)接近百分之百。我們的地產(chǎn)基金是在2010年成立的，管理的資金額有15億，已經(jīng)做了3個(gè)項(xiàng)目，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，終究還是在房地產(chǎn)方面是我們的專業(yè)，在基金方面涉及到有點(diǎn)準(zhǔn)金融的狀態(tài)，我們就和深圳的一家比較優(yōu)秀的基金公司合作，做我們的房地產(chǎn)基金，深圳的合作方是創(chuàng)東方。

　　下面重點(diǎn)談?wù)?，作為一家香港的房地產(chǎn)上市企業(yè)，我們面臨的問題和挑戰(zhàn)，和大家做一個(gè)分享。

　　一個(gè)是在地產(chǎn)開發(fā)方面，總的問題實(shí)際上是大家都面對(duì)的，我認(rèn)為最大的問題還是以政策為主導(dǎo)市場的行政干預(yù)，非市場的調(diào)控，包括目前的限購、限價(jià)、限貸等等，對(duì)我們房地產(chǎn)開發(fā)商有非常大的影響。因?yàn)榻裉煳覀冋劦闹饕巧鲜衅髽I(yè)融資的問題，所以我重點(diǎn)談的是在房地產(chǎn)融資方面的問題，主要還是渠道過于狹窄、單一。實(shí)際上我們還是過于依賴于銀行，一旦銀行有政策性的變動(dòng)，或者成本的變動(dòng)，比如說第一套房怎么樣，第二套房怎么樣，利率增加多少，這對(duì)我們就有很大的影響。另外我們看整體的融資面，現(xiàn)在確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還是相當(dāng)被動(dòng)的。我們雖然大家說都不缺錢，發(fā)展得還是不錯(cuò)的，但實(shí)際上我們是在非常惡劣的環(huán)境下在努力成長的。首先看資本市場，在我們國內(nèi)A股市場，除了很早以前上市的那批企業(yè)，最近這么多年的上市，實(shí)際上對(duì)我們房地產(chǎn)企業(yè)是關(guān)門的。已經(jīng)上市的企業(yè)的再融資也是難上加難。你說銀行不好走，我們走信托，實(shí)際上信托這幾年也是比較緊。私募基金本來是國家鼓勵(lì)的，從政策上來講越來越鼓勵(lì)搞基金，但是在這方面的渠道也是比較難的。在貸款方面也是受到很多管理方面的限制，如果說我們不符合的信貸原則，如果你在我們測算你的IRR，或者你的市場方面，我們認(rèn)為你不夠條件，那么我們銀行不給你提供貸款，我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)無話可說，但是最怕聽到的說，你的條件還可以，但是現(xiàn)在沒指標(biāo)，現(xiàn)在不能給你貸款，這就是有些行政的東西，能不能市場的多一點(diǎn)，行政的少一點(diǎn)。

　　第二個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)方面，最近幾年電商對(duì)線下的商業(yè)造成了一定的沖擊，這對(duì)我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也是有影響的。

　　重點(diǎn)我講講融資的情況。如果講地產(chǎn)開發(fā)的融資困難的話，商業(yè)地產(chǎn)的融資是更難的。作為香港上市公司，從香港的市場看我們境內(nèi)的市場，我感覺有兩個(gè)方面的問題，一個(gè)是商業(yè)銀行的貸款在期限上不匹配，剛才專家們都已經(jīng)講過這個(gè)問題，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，銷售還是按照我們目前的銷售規(guī)律，考慮你的開發(fā)周期、銷售周期就可以了，但是如果你是持有型的商業(yè)物業(yè)，你一定要有相關(guān)的貸款品種，現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)有很多了，但是還不夠多，你一個(gè)兩三年的貸款去應(yīng)付長期的資產(chǎn)，這顯然是不匹配的。另外一個(gè)就是從基金、股權(quán)投資方面，在國外對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，包括酒店、養(yǎng)老地產(chǎn)有很多相應(yīng)基金的支持，在這方面，現(xiàn)在因?yàn)檎w的市場發(fā)展不成熟，所以進(jìn)步很慢。在地產(chǎn)基金方面遇到的問題還有就是競爭越來越激烈，另外大量的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)來，搞的多了，當(dāng)然從風(fēng)險(xiǎn)控制上面來講，我們也要留意。但是從我們親身參與做房地產(chǎn)基金，有兩個(gè)切身感觸的問題，一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)商無論和誰合作，你去搞基金，你投資幾個(gè)項(xiàng)目沒問題，但你在投第三方項(xiàng)目的時(shí)候都會(huì)顯得有一點(diǎn)點(diǎn)尷尬?；鹪谕顿Y其它項(xiàng)目的時(shí)候，有一點(diǎn)這樣的問題。另外從資金來源角度講，房地產(chǎn)企業(yè)在你的領(lǐng)域里你做得不錯(cuò)，但是對(duì)于社會(huì)，對(duì)于融資，你還是不行的。在這樣的情況下，我們的融資難度還是比較大。高素質(zhì)的LP沒有那么多的資源，這是我們做房地產(chǎn)基金的一個(gè)感觸。

　　第三個(gè)，我們作為香港上市的房企，怎么看兩地市場的比較。有哪些可以給我們帶來好的解決問題的方法？我們看到香港房地產(chǎn)市場各種產(chǎn)品有著豐富的工具。我們做了雙邊的私募貸款，我們也做了永續(xù)的可轉(zhuǎn)債，我們也做了送紅股這樣的活動(dòng)。應(yīng)該說過去這些年，房地產(chǎn)企業(yè)在香港資本市場應(yīng)該是出盡了風(fēng)頭，特別是前些年IPO做得很火爆，很多投行替我們做，他們有這個(gè)感觸，很有錢賺。這些年IPO淡下來的，緊接著就是高收益?zhèn)质且恢Κ?dú)秀。今年上半年發(fā)債的金額已經(jīng)超過去年全年了，你這個(gè)窗口不好了，那個(gè)出口又來了，所以我們覺得香港市場的這些工具可以為我們所使用。另外還有一點(diǎn)就是市場的有效性，這種感覺特別深刻，它這種比較成熟、完善的法規(guī)帶來的市場的有效性。什么概念呢？給大家舉個(gè)例子，就是當(dāng)我們上市企業(yè)做融資的一個(gè)重大的活動(dòng)，比如說你要配股了，你要做公股了，或者以票發(fā)債了，在內(nèi)地和香港，我們作為企業(yè)，我們感覺到最大的區(qū)別是什么呢？就是內(nèi)地要先解決可批性，跟政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的報(bào)批等等。我們房地產(chǎn)現(xiàn)在的政策在資本市場上已經(jīng)不允許融資了，這是一個(gè)不太成熟性。而在香港市場有一個(gè)好處，它沒那么多監(jiān)管你，你按照法規(guī)去做就可以了。實(shí)際上我們每年上市公司一次股東大會(huì)，這個(gè)股東大會(huì)對(duì)你增發(fā)20%以內(nèi)的，回購10%以內(nèi)的，已經(jīng)給管理層和董事會(huì)一個(gè)授權(quán)了，我們要做一個(gè)配股，我們更多的是商業(yè)考量，就是我找誰做承包商，我怎么跟他討價(jià)還價(jià)，成本是多少，期限是多少，在條件上怎么對(duì)我有利，我是一個(gè)企業(yè)，我更多的考慮微觀的東西，我最好別考慮那么多政策宏觀的東西，但是這個(gè)政策不同，它迫使你必須要考量。我們在香港融資的時(shí)候，我們也看到內(nèi)地融資也有它的好處，比如說我們所說的基金，我們在內(nèi)地成立的是人民幣基金，就是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地融資的時(shí)候，特別是用于項(xiàng)目開發(fā)，有一個(gè)最大的好處，你有一部分的利息是稅前列支的，當(dāng)然你的利率太高了，是國家有規(guī)定的，你要按照貸款利率可以稅前列支，這一點(diǎn)和境外是有區(qū)別的。另外一個(gè)，如果是用于項(xiàng)目開發(fā)，我們的全部本金是在稅前可以直接用銷售收入還款的，這個(gè)是非常好的。但是現(xiàn)在香港這個(gè)情況不一樣在哪里呢？這7年了，我們的上市企業(yè)在境外的融資，無論是股權(quán)融資還是債務(wù)融資，只有一個(gè)渠道進(jìn)入國內(nèi)，就是以資本金的形式進(jìn)入國內(nèi)，過去的雙邊貸款、跨境貸款，一律已經(jīng)沒有了，希望哪天再有?，F(xiàn)在只能以資本金的形式進(jìn)入國內(nèi)，你如果是股權(quán)融資還好，如果是大量房企發(fā)的3年期、5年期的債券，你是要還本付息的，你必須以股本的形式進(jìn)入國內(nèi)，但是還的時(shí)候怎么辦呢？我們?nèi)渴且梦覀兊亩惡罄麧櫲w還，不僅是利息，還有全部的本金，這一點(diǎn)我們感觸也是蠻難的。這是關(guān)于市場的一個(gè)情況。

　　另外一個(gè)，由于香港市場的商業(yè)原則性和相對(duì)于內(nèi)地的政策主導(dǎo)性的區(qū)別，香港市場最近一兩年有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)在香港借殼，在香港收購與合并。我在這里了一些表，是最近一些企業(yè)做的這些事情。實(shí)際上房地產(chǎn)未來的競爭越來越激烈，收購與合并一定是一個(gè)趨勢。另外一個(gè)，如果我們內(nèi)地有些很優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，感覺到融資環(huán)境比較沉悶、比較單一，也不排除在香港取得融資平臺(tái)，為國內(nèi)增加融資的渠道。

　　另外一個(gè)就是不同的產(chǎn)品的適應(yīng)性。這個(gè)我就回到剛才的那個(gè)話題，我們講商業(yè)地產(chǎn)，它在海外是很多年了，不是十年八年的事情，對(duì)一個(gè)長期持有的融資渠道，在國外是比較清楚的，比如說有一些退休基金、教師資金，還有一些保險(xiǎn)公司基金，他可以承受比較低的收益率，但他強(qiáng)調(diào)是長期的穩(wěn)定的投資回報(bào)，像這樣的一個(gè)投資的工具，在我們境內(nèi)現(xiàn)在還做不到，因?yàn)槲覀儽旧碜隽嘶穑覀円沧隽艘恍┠技?，比如說有一些少量的私人投資者，更多的比如說一些基金通過理財(cái)發(fā)行。我們國內(nèi)的投資人現(xiàn)在都是很浮躁的，就投一兩年，但是回報(bào)你得給我10%左右，影子銀行的就更高了，15%乃至20%。他的投資期很短，但是他要求的回報(bào)很高。大家都知道，投資和回報(bào)是一個(gè)平衡的關(guān)系，我們投入商業(yè)地產(chǎn)的為什么國內(nèi)的少，境外的多呢？特別是國內(nèi)一線的優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，有時(shí)候他不投入你的項(xiàng)目，但是他投入你境外的公司層面，就是當(dāng)他持有一個(gè)物業(yè)，或者投入這個(gè)物業(yè)的時(shí)候，他可以要求的回報(bào)不是那么高，但是時(shí)間長，穩(wěn)定的現(xiàn)金流、資產(chǎn)質(zhì)量好，它也是可以的。這一方面在我們境內(nèi)是有一個(gè)未來的發(fā)展空間的。

　　最后一個(gè)就是盡量切合我們主辦方提出的題目，我們現(xiàn)在也在講新力量，我們也時(shí)髦一下，說一下我們理解的新力量。一個(gè)是關(guān)于培育新市場的問題。最近談得比較多的，一個(gè)就是城鎮(zhèn)化帶來的機(jī)遇，另外就是有些企業(yè)走到海外，去開發(fā)境外的市場。我們是堅(jiān)持一二線市場，以及鐵路沿線的中心城市，這是我們的策略。但是我認(rèn)為未來三四線城市是有前景的，但是無論是一二線還是三四線，最重要的是看經(jīng)濟(jì)增長和消費(fèi)增長。前幾天我也和朋友們在聊天，現(xiàn)在的海南、廣東惠州、北海等等，那時(shí)候都出現(xiàn)過爛尾的現(xiàn)象，海南的生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)還是沒有的，還是旅游的城市，為什么那時(shí)候有爛尾樓，現(xiàn)在就沒有了？還是因?yàn)橄M(fèi)能力的增強(qiáng)了，現(xiàn)在的海南不是一個(gè)全中國的海南，甚至是世界的海南，這個(gè)情況就不一樣了。我們還是堅(jiān)持了一個(gè)區(qū)域重點(diǎn)布局，但是我們對(duì)于未來在一二和三四線城市的考量，更多的是考慮城鎮(zhèn)化的支撐因素，是我們看這個(gè)區(qū)域的重點(diǎn)。另外，對(duì)海外市場我們也是采取開放的態(tài)度。最近有人說要投美國了，過幾天歐洲起來的時(shí)候，他是不是又要投歐洲？這是一個(gè)大的經(jīng)濟(jì)周期，和我們的環(huán)境有關(guān)系，確實(shí)有很多房地產(chǎn)企業(yè)覺得，我們對(duì)于房地產(chǎn)的各種限制、規(guī)管，是不是行政化多了一點(diǎn)。市場是應(yīng)該管，我們的市場是不成熟的，當(dāng)然應(yīng)該管，但是更多的是不是應(yīng)該用一些市場的力量？因?yàn)槿R蒙，本身我們的股東結(jié)構(gòu)有英國的房地產(chǎn)基金，有新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)，所以我們也是對(duì)未來的海外市場不排斥的。

　　另外一個(gè)就是關(guān)于模式和產(chǎn)品的問題，因?yàn)樽罱@幾年的住宅市場調(diào)控得比較嚴(yán)厲，所以商業(yè)地產(chǎn)、旅游、文化、養(yǎng)老地產(chǎn)，另外一個(gè)代工代建、輸出品牌等等都很多，我覺得這都是很好的。我們講在商言商，如果市場變化了，作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們的經(jīng)營策略當(dāng)然要有所變化。但是做這些產(chǎn)品的時(shí)候，我們的考慮是，它不是一個(gè)主觀能夠決定的，它有很多客觀因素，包括土地性質(zhì)等等其它的要求，有些土地你拿地的時(shí)候就要求你必須做一個(gè)酒店，要求你有多少的商業(yè)，你是沒有辦法的。另外，我們開發(fā)商有自己的意愿，我們還得做財(cái)務(wù)分析，這個(gè)項(xiàng)目到底做什么，能不能算下賬來，這是很關(guān)鍵的一點(diǎn)。所以有很多的考量因素，總而言之，我們覺得產(chǎn)品也好、模式也好，它不是一成不變的，一定是有一個(gè)客觀的考量，另外一個(gè)就是依據(jù)市場調(diào)整我們的策略。

　　借助新力量，我們認(rèn)為要根據(jù)環(huán)境，從幾個(gè)板塊上，我覺得作為我們公司，在傳統(tǒng)住宅方面，我們要堅(jiān)持做品質(zhì)地產(chǎn)，加快周轉(zhuǎn)，在商業(yè)方面，這也是我們一直在做的，包括養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)、海外投資等等，我們密切關(guān)注，有些東西也是在研究的，將適時(shí)進(jìn)入。另外，我們的地產(chǎn)基金雖然也有一些困難，但是我們還是在努力地拓展。

　　最后一個(gè)，我們作為一個(gè)香港上市公司，我們有兩個(gè)市場，這本身是我們的一個(gè)優(yōu)勢。左邊我列了一些近期我們看到的香港市場，因?yàn)槲覀兪枪?，我們不是金融專業(yè)的，更多的東西應(yīng)該由銀行家來講，但是因?yàn)槲覀冊谶@個(gè)市場里游泳，我們也看到了這些，我們覺得，從內(nèi)地來講，我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展，確實(shí)給我們提了一個(gè)要求，我們的融資環(huán)境、金融應(yīng)該更快地去發(fā)展，更快地去調(diào)整、改革，來適應(yīng)我們包括房地產(chǎn)在內(nèi)的企業(yè)的發(fā)展，給我們更多的開放。我們一直說，我們這個(gè)房地產(chǎn)市場有點(diǎn)非市場化，有給多的行政干預(yù)。但是我們換一個(gè)角度看，我們房地產(chǎn)企業(yè)在市場的這個(gè)海洋里，我覺得我們個(gè)個(gè)都是非常好的泳者，因?yàn)槲覀兒推渌男袠I(yè)相比，我們都是在這個(gè)海洋里游泳，但是我們所面對(duì)的風(fēng)更高、浪更急，有很多的調(diào)控，所以我們衷心的希望還我們一個(gè)原本的、健康的房地產(chǎn)市場。如果我們也是在這樣一個(gè)健康的市場的海洋里游泳，那我們這些優(yōu)秀的泳者應(yīng)該游得更好，我的講話完了，謝謝大家。

（審校：勞蓉蓉）