“我們對手不斷在發(fā)展壯大，我們需要危機感，所以才需要冬天模式來運營，我們非常歡迎危機?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 根據(jù)萬科最新中報數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入413.9億元，凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。

　　不過，與此同時，上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務的結(jié)算均價卻同比下降8.7%，為10461元/平方米；此外，上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務的結(jié)算凈利率也較2012年同期下降0.1個百分點，為14.1%。

　　“現(xiàn)在主要發(fā)展商利潤率都在下降，我相信這是市場樂于見到的，這也是發(fā)展商競爭的結(jié)果”。8月7日，于深圳中期業(yè)績會上，萬科總裁郁亮就目前行業(yè)盈利普遍下降做出如此表態(tài)。

　　郁亮認為，隨著調(diào)控的深入，各開發(fā)商利潤率普遍下降，對行業(yè)、對社會是好事?！叭绱艘粊?，市場上更多的房子可以得以供應，銷售價格也將更為合理”。

　　利潤率下降，那么作為企業(yè)背后的股東權(quán)益如何保障？對此，郁亮認為，對股東來說，最重要的指標是凈資產(chǎn)收益率而非利潤率。

　　郁亮同時指出，為讓股東回報率得到提升，企業(yè)就必需要走內(nèi)涵發(fā)展道路，如快速周轉(zhuǎn)、以更低成本、更低費用、性價比更高產(chǎn)品取勝等。

　　另外，隨著行業(yè)利潤率的逐漸趨穩(wěn)，郁亮認為，目前的房地產(chǎn)行業(yè)也終于到了一個精細化的階段，而標志就是利潤水平長期來看是一個下降或者趨穩(wěn)的趨勢，像過去那樣暴利時代已經(jīng)過去。

　　此外，在中期業(yè)績會上，萬科董秘譚華杰也再次重申了萬科不拿地王策略，譚華杰稱，萬科不拿地王策略，過去沒變過，現(xiàn)在沒變過，未來也不會變。

　　而或是巧合，或也是有意為之，于當日，萬科董事會主席王石也發(fā)博客重申萬科對地王概念的理解。

　　王石稱，萬科“不拿地王”的原則針對的是“單價地王”，因為過高的單價意味著，只有房價在短時間內(nèi)大幅上漲才能實現(xiàn)盈利，這不僅會給公司經(jīng)營帶來風險，還可能為“高地價-高房價”的惡性循環(huán)推波助瀾，帶來社會問題，這是萬科必須堅決回避的。

　　在強調(diào)萬科不拿單價地王的同時，王石進一步表態(tài)，有的地塊因為規(guī)模大，即使單價較低，總價也會很高，甚至成為“總價地王”。如果僅僅是“總價地王”，對經(jīng)營安全和穩(wěn)定房價的影響不大。

　　以下為萬科企業(yè)股份有限公司2013年中期業(yè)績會文字實錄：

　　現(xiàn)場提問：針對近期市場傳再融資有條件放開消息，對此，萬科方面有沒有再融資計劃？

　　郁亮：萬科目前沒有融資計劃。萬科最近五年都沒有從資本市場再融資，且完全可以按照萬科發(fā)展模式來發(fā)展，萬科能夠從合作渠道解決發(fā)展所需資金；此外，海外融資也是解決資金問題的一種渠道。

　　現(xiàn)場提問：萬科海外的發(fā)展有無新的計劃？下一步萬科會否繼續(xù)加大海外融資計劃力度？

　　郁亮：關(guān)于海外發(fā)展，我們會在中國人多一些的地方開展業(yè)務，在類似于紐約、波士頓這樣的中國留學生、移民非常多、商貿(mào)往來非常頻繁的華人聚集區(qū)做一些投資和安排，但絕對不會建新的唐人街，也不會建全是中國人的社區(qū)。不過，這也僅是國際化嘗試，不會一下鋪開。

　　剛才我說到的沒有融資計劃，是指沒有國內(nèi)股票市場融資計劃。海外融資計劃當然是有，海外資金相對比較便宜，如果開拓更多融資渠道，對萬科發(fā)展是有利的，我們今年在這方面已經(jīng)有一些突破，目前也還在做進一步的探索。

　　現(xiàn)場提問：萬科目前B轉(zhuǎn)H進程發(fā)展到了哪一步？市場傳聞麗珠集團B轉(zhuǎn)H進程將趕超萬科，對此，萬科管理層是如何考慮的？

　　郁亮：目前方案還在審理之中。由于萬科規(guī)模比較大，情況比較復雜，所以時間比較長一點，我們都能理解。再者，萬科也沒考慮那么多，我們只能夠耐心等待，我們也不去揣測決策部門。萬一失敗了就失敗了，萬科也沒有辦法。

　　現(xiàn)場提問：萬科在廣州下半年有兩三個比較高端的產(chǎn)品入市，出于廣州限價政策因素考慮，萬科在這方面會否受影響？就廣州市場中出現(xiàn)的雙合同現(xiàn)象，您怎么看？

　　郁亮：對于項目的銷售，萬科總部沒有定價權(quán)，不做決策，但在項目推盤速度上，總部有管理規(guī)定，不管高端與否，項目推盤后一個月的去化要求是60%。

　　至于說開發(fā)商跟消費者簽合同是一份還是兩份的問題，我覺得最關(guān)鍵的問題是如何保護消費者利益的問題。

　　現(xiàn)場提問：萬科目前高端房的占比已經(jīng)滑落到5%，這是不是意味著高端房就沒有市場了？

　　郁亮：我并不覺得高端房就沒有市場，但高端房不是萬科的選擇，我們還是做主流住宅為主。高端房也有做得非常出色、優(yōu)秀的，但這個市場并不是說有錢賺就一定要上的，在戰(zhàn)略上要有取舍。

　　現(xiàn)場提問：上半年地價較高的土地都出現(xiàn)在一二線城市，萬科后期拿地會不會也向一二線靠攏？

　　郁亮：萬科拿地不是按照一、二、三、四線城市來安排的，而是會均衡地投資，根據(jù)人口、就業(yè)情況來決定拿是不拿，當然也考慮地價水平因素。

　　現(xiàn)場提問：萬科會否繼續(xù)參與前海拿地？

　　郁亮：萬科不會缺席前海每一快地。不光是前海，在深圳的每塊土地萬科都會關(guān)注，都會參與。拿地方式上，不排除單獨拿地，也有可能拿地后再找合作方。

　　現(xiàn)場提問：相關(guān)報告提及人口老齡化到來可能給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來更多機會，萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的規(guī)劃是怎樣的？

　　郁亮：萬科對養(yǎng)老這個業(yè)務非常關(guān)注，但須強調(diào)是養(yǎng)老業(yè)務而不是養(yǎng)老地產(chǎn)。如果用養(yǎng)老地產(chǎn)這個思維想養(yǎng)老這個事情，那是錯誤的。養(yǎng)老一定是一個服務，房子只是一個工具，但不是最重要的部分。對養(yǎng)老業(yè)務怎么發(fā)展這件事，萬科還沒有看到一個很清晰的商業(yè)模式，還在花功夫研究。

　　現(xiàn)場提問：萬科目前除提出做城市配套服務商策略外，還有哪些嘗試設(shè)想？

　　郁亮：城市配套服務商概念內(nèi)容非常廣泛，我們還需要持續(xù)的探索，既然是一個未來前瞻性東西，我們在主要城市做一些嘗試總是需要的。參與前海的項目，也屬于嘗試之一。

　　現(xiàn)場提問：您認為政府對未來房地產(chǎn)的調(diào)控態(tài)度是怎樣的？您怎樣看待未來房地產(chǎn)市場的走勢？

　　郁亮：中央的表態(tài)是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。萬科尤其注意到中央政府更注重房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)方面，而這對于行業(yè)的平穩(wěn)、穩(wěn)健發(fā)展當然是有利的，萬科樂于看到這么一個局面。

　　目前主要城市的庫存去化周期在10個月左右，批售比在0.9左右，下半年供應量相對會增加，我想未來房地產(chǎn)市場會平穩(wěn)一點，房地產(chǎn)市場缺乏房價大幅上漲的基礎(chǔ)環(huán)境。

　　現(xiàn)場提問：就目前房地產(chǎn)市場情況來看，萬科有無存在危機感？

　　郁亮：萬科現(xiàn)在面臨很強的危機感，但我們也不怕危機感。萬科為什么要談冬天模式，冬天模式是萬科長期運營的模式，要知道行業(yè)的變化，客戶要求不斷提高，我們對手不斷在發(fā)展壯大，我們需要危機感，所以才需要冬天模式來運營，我們非常歡迎危機。

　　現(xiàn)場提問：萬科對未來資產(chǎn)凈收益率與利潤率兩者之間平衡是怎么考慮的？面對行業(yè)盈利普遍下降趨勢，萬科如何應對？

　　郁亮：現(xiàn)在主要發(fā)展商利潤率都在下降，我相信這是市場樂于見到的，這也是發(fā)展商競爭的結(jié)果。市場上更多的房子可以供應出來，可以以更合理價格銷售，對行業(yè)、對社會是好事。另外，對股東而言，如何提升股東回報率是很關(guān)鍵的，這就使得企業(yè)需要走內(nèi)涵發(fā)展道路，如快速周轉(zhuǎn)、以更低成本、更低費用、性價比更高產(chǎn)品取勝等。

　　應該說我們房地產(chǎn)行業(yè)終于到了一個精細化的階段，標志就是利潤水平長期來看是一個下降或者趨穩(wěn)的趨勢，不再像過去那樣的暴利時代。但是這樣的環(huán)境下，一個經(jīng)營優(yōu)秀的企業(yè)、管理優(yōu)秀的企業(yè)一樣可以滿足股東回報的要求。

（審校：劉滿桃）