　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。　　

　　觀點網(wǎng) 楊曉敏 從香港到內(nèi)地發(fā)展，美聯(lián)也曾經(jīng)歷過不少波折，然而，在漸漸熟悉并把握住市場的方向后便慢慢鞏固了其在內(nèi)地的地位。

　　對于美聯(lián)未來的發(fā)展，美聯(lián)集團執(zhí)行董事兼中國部行政總裁張錦成表示，“如果我有100元的話，會將50元繼續(xù)發(fā)展大城市，另50元就會發(fā)展小一點的城市”。

　　他認為，小城市更有利于美聯(lián)的發(fā)展，在競爭力方面美聯(lián)會較為強一點，以及在競爭對手的質(zhì)量方面、效益方面以及成本方面都較為理想。

　　當然，企業(yè)的發(fā)展總離不開市場大環(huán)境的影響，政策的指向更是發(fā)展的指示燈。

　　在談及當前調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響時，張錦成認為房產(chǎn)稅對市場的影響是最大的。

　　張錦成的觀點是，如果房產(chǎn)稅稅點按20%征收的話，很多之前低價買入的，就都會賣出去。特別對于二手市場的影響，在未來成交價會下跌，雖然目前還沒有看到有下降的趨勢，但是上升的力度就會停止了。

　　展望深圳下半年市場，張錦成表示，未來一手市場仍是主導(dǎo)深圳的住宅市場的。二手市場來說，維持一個正常的成交率。樓價方面，未來下半年都會有5%到10%的升幅。

　　以下為觀點新媒體對美聯(lián)集團執(zhí)行董事兼中國部行政總裁張錦成先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實錄：

　　觀點新媒體：新一屆政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控，對市場有沒有產(chǎn)生一定的影響？

　　張錦成：整體上說是有效的，如果政府沒有在今年的第一季度推出這樣的調(diào)整措施，相信過去這半年的時間里，熱點城市的房地產(chǎn)價格升幅將會失控，也沒有一個持續(xù)的發(fā)展，所以這些措施從整體上來說，在秩序方面以及房價的升幅方面都產(chǎn)生作用，雖然房價還在繼續(xù)上升，但升幅沒有預(yù)期那么大了。

　　觀點新媒體：從各個城市房價數(shù)據(jù)來看，都說不斷在上升。

　　張錦成：簡單說，如果不出這些措施的話，房價將會比現(xiàn)在的上升幅度增加一倍。

　　觀點新媒體：除了房價方面，其他方面有沒有受到影響？

　　張錦成：在市民購買的秩序方面，會因為其他的限購、限外、限貸或者是限價的情況，讓整體一二手市場的秩序會好一點。

　　觀點新媒體：也就是說現(xiàn)在二手房市場沒有那么好了？

　　張錦成：對。成交量方面大部分都是傾向于在一手市場為主，尤其是一些大的城市，現(xiàn)在的情況是一手房大部分都可以賣得很好。

　　有兩個原因，一是一手房的貸款或者是其他的流程較為簡單，最重要的是一般的開發(fā)商都會安排一手房按揭給客戶，但在二手市場來說，選擇性就較為低一點。二手業(yè)主方面要求的價錢都是高于市場，所以，現(xiàn)在一般的一手房大部分都是接近二手市場的價錢，甚至更低。通常一手房都在一些新的開發(fā)區(qū)，無論配套各方面都會比二手市場優(yōu)勝。

　　另外，現(xiàn)在大陸樓房的質(zhì)量，與在過去十年相比有一個很明顯的改善和改變。在質(zhì)量、配套設(shè)施或者是周圍的環(huán)境方面都是現(xiàn)在在一手房的質(zhì)量方面遠超了二手房的質(zhì)量，所以一般的買家都會傾向去買一手樓多一點。

　　觀點新媒體：二手房購房者少了，美聯(lián)會不會相應(yīng)增加一些一手代理的業(yè)務(wù)？

　　張錦成：會的。三年前，美聯(lián)一手市場份額占了兩成左右，去年大概是四成左右，但是到今年上半年，一手房的成交量占我們成交的比例達到五成。有個別的城市甚至超過五成，例如說在成都、重慶、珠海，一手成交最高去到七成甚至八成。

　　觀點新媒體：深圳一手房的成交情況如何，您認為均價在兩萬多是正常的吧？

　　張錦成：成交挺好的。因為一手房在深圳的關(guān)內(nèi)地區(qū)，例如說在羅湖、南山等等這些地方，供應(yīng)量不是很多，全部都是在關(guān)外，也就是說在龍崗、龍華或者是寶安這一帶，雖然說關(guān)內(nèi)和關(guān)外，但已經(jīng)沒有那個界限了。軌道交通已經(jīng)連通了，所以在一手的供應(yīng)，大部分集中在關(guān)外，受歡迎程度都非常高。我認為現(xiàn)在樓價平均價兩萬多元都是很容易接受的水平，如果在關(guān)內(nèi)的物業(yè)方面，二手房一般都去到3萬元的均價。因此很多買家寧愿遠一點，去到龍崗去購買一手房。

　　觀點新媒體：除了深圳關(guān)外市場比較受歡迎外，到惠州那邊買房的人多不多？

　　張錦成：多。其實惠州本地人購買力就不是太大，但是因為它的價錢平均都是一萬元多元，所以有很多深圳投資的物業(yè)各方面都傾向于買第二套房、第三套房就去那邊，而且惠州的限購也不是那么嚴重。另外，惠州最近這半年以及一年內(nèi)有一個新的購買力，就是香港人會過去買，數(shù)量占了成交量大概5%，由于香港樓市的措施局限等方面原因。

　　觀點新媒體：香港人過去惠州買的是什么房呢？

　　張錦成：一般來說就是度假形式的。大概都是100萬元左右的休閑的旅游地產(chǎn)為主。

　　觀點新媒體：深圳應(yīng)該會更受香港人的歡迎，是不是因為深圳都沒有新盤推了，而且這兩年都沒有地賣了？

　　張錦成：對，深圳現(xiàn)在可以開發(fā)的土地已經(jīng)越來越少，如果依照政府以前說的每個城市開發(fā)量不可以多過總面積5成左右，其實深圳已經(jīng)去到48%，要再開發(fā)的土地的資源就絕對有限。所以形成到現(xiàn)在每個新盤一推出來，就很快賣完，受歡迎程度很好。

　　觀點新媒體：深圳前海那一塊地很多人都看好，您怎么看呢？

　　張錦成：前海的概念要去到數(shù)年后了。但是前海周邊的房價確實在過去一年的升幅已經(jīng)跑贏了羅湖、福田，已經(jīng)反映了這個概念的趨勢。在前?，F(xiàn)在我們說的這個新開發(fā)區(qū)周邊的新樓盤以及各方面的歡迎程度很高，例如招商的伍茲公寓，一般的成交價都去到五至六萬元一平方米，物業(yè)的價格已經(jīng)反映了前海的規(guī)則。

　　觀點新媒體：有很多報道都說香港的很多企業(yè)都想進去。

　　張錦成：現(xiàn)在正在招商階段，但是它的準入門檻都會較為高一點。比如說最近有三塊土地拿出來拍賣，都要幾十億的投資，未必有那么多香港企業(yè)會進入房地產(chǎn)的投資。加上現(xiàn)在已經(jīng)有一些行業(yè)，像律師樓以及會計師樓已經(jīng)紛紛在里面登記了。據(jù)我了解，有超過600家公司已經(jīng)登記了，未來那個住宿需求很大，單是前海里面的住宅供應(yīng)量都未必可以滿足到在里面的人口，好像將來會有30萬還是60萬人口在里面，我想周邊地區(qū)，在前?；蛘呤窃诖竽仙?、深圳灣、蛇口這一帶房地產(chǎn)市場在未來五至十年將會是深圳區(qū)的一個焦點。

　　觀點新媒體：對于下半年深圳市場，銷售方面會不會有什么影響呢？

　　張錦成：二手市場來說，維持一個正常的成交率，而一手市場未來供應(yīng)量不會太多，未來一手市場仍是主導(dǎo)深圳的住宅市場的。

　　集中來說就是一些關(guān)外的地區(qū)，龍崗、龍華、寶安在一手盤的成交方面會主導(dǎo)大勢，而二手市場方面，作為關(guān)內(nèi)的羅湖、福田、南山一帶都是繼續(xù)的。深圳的樓價方面未來下半年都會有5%到10%的升幅。

　　觀點新媒體：美聯(lián)在內(nèi)地發(fā)展得很快，有什么優(yōu)勢呢？

　　張錦成：最主要是管理模式。美聯(lián)的優(yōu)勢就是不僅僅做地產(chǎn)代理，還有金融、有移民，有按揭等各方面的服務(wù)。美聯(lián)也是除了國內(nèi)這么多個城市之外，還有香港、澳門、環(huán)球的物業(yè)推薦。這個優(yōu)勢方面其他地產(chǎn)公司不是那么多可以做到，我們可以做到一條龍的服務(wù)，比如說要買樓移民的，或者到香港做一些金融的投資或買基金這方面我們也可以幫助。

　　觀點新媒體：美聯(lián)未來在內(nèi)地其他城市發(fā)展的計劃呢？

　　張錦成：7月份在貴陽開十家分行，在惠州也開了分行，都是保持圍著大城市附近的地區(qū)去發(fā)展的。如果說我有100元的話，會將50元繼續(xù)發(fā)展大城市，比如重慶、成都、北京、深圳，另50元就會發(fā)展惠州、貴陽這些的小一點的城市，因為小城市一個好處就是說競爭力方面，我們會較為強一點，以及在競爭對手的質(zhì)量方面、效益方面以及成本方面都較為理想。

　　觀點新媒體：西南區(qū)在美聯(lián)的發(fā)展策略占到什么位置？是看好西南區(qū)它的市場還是怎么樣？

　　張錦成：現(xiàn)在除了華南區(qū)之外，第二大區(qū)域就是西南區(qū)。

　　因為西南區(qū)的發(fā)展速度方面非常快，就剛才所說的一手市場，他們在發(fā)展的幅度和速度方面都是很優(yōu)勝，而且有很多優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商，包括國內(nèi)最大的那三五家，還有大量的香港發(fā)展商都去西南區(qū)發(fā)展，這個都是我們的優(yōu)勢。因為香港的發(fā)展商都跟我們已經(jīng)建立了超過幾十年的關(guān)系，所以在委托各方面的資料，各方面的配合就會更加優(yōu)勝。

　　觀點新媒體：除了自身的優(yōu)勢之外，對于區(qū)域的發(fā)展來說，有什么看法？

　　張錦成：以發(fā)展為第一要求，盈利是第二的要求。當然，第三都是要看國家方面對于房地產(chǎn)政策方面有沒有改動，如果有什么改動或者增加他們抑壓房地產(chǎn)市場的措施推出的話，我們都會放慢投資。但是如果他們國家方面是繼續(xù)來說是保持現(xiàn)在的這個情況的話，我相信我們到年底無論是分行數(shù)目還是人手來說都會增加三成左右。

　　觀點新媒體：重慶現(xiàn)在有執(zhí)行房產(chǎn)稅的，今年其他城市有沒有可能實行房產(chǎn)稅？

　　張錦成：短期內(nèi)有很多報道出來，其實是有一個困難程度的，但是我想長遠的發(fā)展方面，國家都是有需要去征收房產(chǎn)稅，幅度是不是20%，究竟是怎么樣的形式征收？我想每個地區(qū)和每個城市，在那個時間和執(zhí)行力度都不同，我相信市場是有足夠時間去適應(yīng)的。

　　觀點新媒體：如果房產(chǎn)稅真的擴圍了，對于市場和開發(fā)商得到的影響有多大？

　　張錦成：當然大了，其實“國五條”來說，里面所有的細則對于房地產(chǎn)的影響方面都不是太大。全部都是秩序上以及購買上的控制，但是房產(chǎn)稅方面其實就是一個最大的影響，如果稅點去到20%的話，有很多之前低價買入，現(xiàn)在就都會賣出去。我想以20%執(zhí)行，對于二手市場的影響，在三個月至半年內(nèi)成交價會下跌，我沒有看到有下降的趨勢，但是上升的力度方面就會停止了。

　　對開發(fā)商來說，現(xiàn)在都偏向于兩極化。目前國內(nèi)的資金會較為緊張，中小型發(fā)展商都出現(xiàn)了一個資金的問題，那中小型的發(fā)展商來說都傾向于盡快賣樓，但是大型的發(fā)展商，好像前十位的發(fā)展商來說，他們資金沒有出路，你看到在過去半年也在各地、上海、北京等地有大量的地王成交，都是一些十分有實力的發(fā)展商去購買，房產(chǎn)稅這個問題對于他們來說，相反來說不是一個很大的影響。

　　觀點新媒體：大的開發(fā)商都在瘋狂拿地王，是正常的現(xiàn)象？

　　張錦成：對，這都是在國家的房地產(chǎn)的要求方面出現(xiàn)的一個問題。就是說政府既想買地方面累計創(chuàng)新高，但是政府又想房價升幅慢一點，但是面粉都已經(jīng)貴過面包，不可能以后的物業(yè)會便宜現(xiàn)在的二手市場。所以很多買家都知道，未來的樓價不會跌過現(xiàn)在的。所以來說大家都是搶先入市，加多一點。

　　在這半年里，無論是大型的發(fā)展商，一些普羅大眾的老百姓，在銀行利息的收入和投資的工具選擇性都很小，以及股市方面也是低迷，讓民間方面的資金方面都紛紛覺得買房地產(chǎn)是一個長遠的投資方向。所以來說，房價在這么多措施之下都不下跌，這就是其中一個原因。

　　觀點新媒體：有很多開發(fā)商以及投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)方面，比如說投資商鋪，您怎么樣看這個現(xiàn)象呢？

　　張錦成：往多元化方向發(fā)展，也說明那些物業(yè)的質(zhì)量和價錢的有吸引力。因為住宅始終限制多一點，雖然寫字樓的限制也不少，但是在前景方面，有個別城市在寫字樓的供應(yīng)方面有可能是供不應(yīng)求的。比如北京、上海，在寫字樓的需求量方面都是繼續(xù)上升的，都是一個很大的投資空間。其實當一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場成熟了之后，無論是住宅還是寫字樓、商鋪、工業(yè)大廈都有他們的發(fā)展空間。在一個空間和前景方面，投資者就像是一個游牧民族一樣，哪里有草吃就去哪里吃，哪里的好吃就去哪里吃。

　　觀點新媒體：對于那些投資者有沒有什么建議？

　　張錦成：寫字樓最重要是看供應(yīng)量，其實中國大型的供應(yīng)量已經(jīng)很充足，甚至會供應(yīng)很多，但是商鋪的市場方面就還不錯，鋪位的市場來說如果優(yōu)越來說就不怕買，比如說廣州大道，一棟樓可以建到200層高，但是地面的鋪位，那條街100個就100個，所以鋪位的投資升幅是最驚人的。

　　觀點新媒體：鋪位也是比較值得去投資？

　　張錦成：對，要深入是鋪位市場還是商場鋪位，如果是街鋪主要是地理位置方面優(yōu)越的話就不怕，商場方面就要小心了。

　　觀點新媒體：未來政府會不會出臺一些政策限制購買商鋪？

　　張錦成：其實現(xiàn)在的鋪位有限外令以及有限貸令，一般買鋪位和買寫字樓在貸款方面都會較為緊張一點，所以一些有實力的買家才可以買到。擔不擔心政府再去管制，我不排除這個可能，因為我們的房地產(chǎn)市場是一個政策下的房地產(chǎn)市場，我不排除國家哪里出現(xiàn)了什么問題或者秩序不好，他們都會去重視的。

　　觀點新媒體：關(guān)于今年博鰲房地產(chǎn)論壇的主題“改革時代的地產(chǎn)的新力量”，您認為新力量指的什么？

　　張錦成：我覺得是走出世界，現(xiàn)在國內(nèi)的發(fā)展商在資金的能力以及經(jīng)營的能力已經(jīng)可以跟世界接軌了。新力量是二手房市場份額的進一步擴大；地產(chǎn)經(jīng)紀的專業(yè)化規(guī)范化。

　　觀點新媒體：這樣會為中國這個市場帶來什么改變呢？

　　張錦成：會更加專業(yè)以及會領(lǐng)導(dǎo)世界的房地產(chǎn)市場。隨著中國已經(jīng)第二大經(jīng)濟體系了，房地產(chǎn)市場過往都是落后于世界的，在過去十年前或者是二十年前。但是現(xiàn)在這個時代來說，我相信中國的房地產(chǎn)市場將會是世界的影響力方面會舉足輕重的。

（審校：勞蓉蓉）