中國現(xiàn)在的大周期，是在一個下行過程中，因為我們過去30年改革的優(yōu)勢現(xiàn)在基本體現(xiàn)完了，下一階段可能需要做產(chǎn)業(yè)結構的升級，因為我們制造業(yè)處于一個水深火熱之中。

　　編者按：2013年1月9日，于廣州的寒冬之中，城市觀點論壇中國行2012年度論壇再次激情啟幕，思想綻放。

　　9日下午，寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同作為嘉賓主持，開啟了主題為"不確定的周期與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱"的年度討論。

　　深圳美佳華實業(yè)有限公司董事長洪小佳、德信資本董事長陳義楓、金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹、及5+1洲聯(lián)集團-五合國際董事、副總經(jīng)理盧求參與對話。

　　以下為該場對話的現(xiàn)場實錄：

　　韓世同：對未來的房地產(chǎn)周期和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱這兩個話題，分開來討論。其實我們今天談論周期這個話題也挺多，的的確確從數(shù)據(jù)指標，甚至英國金融時報專家非?？春弥袊?，認為中國各項指標都是觸底回升態(tài)勢。

　　我也看到發(fā)改委說，中國經(jīng)濟前些年一直在上坡，2008年以后下坡，但是由于托了一下，實際上現(xiàn)在經(jīng)濟整體還是處于下坡，下到半山腰。

　　各位對未來周期怎樣判斷會更好一點？從縱觀也好、微觀也好、宏觀來看都好。我一直認為，如果要是能看準未來趨勢和方向，就能進澳門賭場，我比較贊同大的方面是下行方向到了半山腰。但是未來會怎么樣呢，樓市好像還是比較熱，股市是在中間，實體經(jīng)濟或者第二產(chǎn)業(yè)制造業(yè)恐怕還在水深火熱之中，除非跟房地產(chǎn)關聯(lián)比較大的。

　　洪小佳：對周期和熱的問題，我認為這兩個問題關系比較密切。對商業(yè)地產(chǎn)來說，現(xiàn)在有商業(yè)地產(chǎn)熱，包括我們今天各個三線城市當?shù)匦〉拈_發(fā)商，大家都蜂擁進入商業(yè)地產(chǎn)。

　　作為其中從業(yè)者，我們認為商業(yè)地產(chǎn)做得好收益更大，做得不好風險更大。商業(yè)地產(chǎn)最終實現(xiàn)收益是商業(yè)設施收租金的時候，周期遠遠大于住宅開發(fā)，所以累積泡沫時間會更長。

　　第二個，這幾年電商的發(fā)展突飛猛進，銷售額成倍增長，相對2012年各個零售企業(yè)增長率在下降，這個給我們一個啟示，千萬不要忽視電商的力量。

　　未來商業(yè)地產(chǎn)，我們的購物中心、綜合體業(yè)態(tài)面臨一個重大的轉型，是不是能夠適應這股浪潮，將決定企業(yè)的成敗。

　　第三個，我們現(xiàn)在到很多城市去，城市新城開發(fā)熱火朝天，政府推動新城商業(yè)建設動力很強，這里也面臨怎么把握周期的問題，如果周期把握不好，這也是巨大的陷阱。把握得好，是一個巨大機會。

　　韓世同：美佳華比較致力于在三四線城市發(fā)展中等規(guī)模的商業(yè)綜合體，我接觸過你們在珠三角的項目，發(fā)展得非常好。你覺得現(xiàn)在算是周期的底部還是高位？

　　洪小佳：從商業(yè)地產(chǎn)供應總量來說，現(xiàn)在應該是底部?，F(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠遠落后第一、二產(chǎn)業(yè)，商業(yè)設施服務總量還需要增長，從這個角度來說是處于起步階段，但是問題在于我們行業(yè)情況，大家都進來的話，會有一個快速發(fā)展，面臨著總量在短期內迅速增加。

　　韓世同：下面請陳總從資本運營角度談談房地產(chǎn)周期。

　　陳義楓：看周期，我們基金更加嚴肅認真，因為看錯就虧大錢了，是拿真金白銀在印證自己的看法。

　　宏觀來看，我們認為房地產(chǎn)市場具有很強的政策性，離開政策看周期，我覺得不可取。政策無非是政策制定者的主觀愿望和調控的能力，主觀愿望是什么呢？是不要像以前那樣瘋漲，但是也不要出大的下跌，免得影響經(jīng)濟平穩(wěn)。

　　不漲或者說平穩(wěn)應該是政策制定者主觀愿望，最近這段時間也許是政策制定者對地產(chǎn)行業(yè)最滿意的一段時間。價格穩(wěn)定、溫和放量，對經(jīng)濟也有所支撐，它的調控能力有沒有呢？我們認為是有的。過去這兩年大家領教過了，既然有愿望，有能力，它的愿望就能實現(xiàn)。

　　從周期的角度來看，有長中短不同的周期，中期可能5、6年，我們看是橫盤震蕩，震蕩意味著很短的周期內還會起起落落，有嘉賓講精確到一個季度的判斷，這個實在沒有辦法看清楚，也是很正常的震蕩，但是幾年時間來看，應該是比較平穩(wěn)的。

　　平穩(wěn)之后意味著什么？意味著從行業(yè)角度，政策所催生的土地紅利沒有了，企業(yè)需要靠能力和優(yōu)勢獲得利潤，沒有自然而然增值的土地利潤，這樣的話，資金成本就是一個大問題，土地紅利不能消化資金成本，行業(yè)就進入一個更加激烈競爭的、優(yōu)勝劣汰的一個新周期，從無序的比較多元化競爭過渡到更加激烈的寡頭競爭階段。

　　我總結幾句話：大的會更大、有能力的、強者可以做大，弱小的基本上要退出。一個巨大的優(yōu)勢就是融資成本低，融資成本可以低好幾倍，從8%到25%，可以有這樣的差距。

　　大的企業(yè)，尤其是國資背景的，上市公司第一梯隊優(yōu)勢很明顯，強的主要指區(qū)域品牌產(chǎn)品可以賣更高價錢，市場平穩(wěn)、競爭加劇、融資成本成為很重要的一個優(yōu)勢。

　　韓世同：剛才杜女士已經(jīng)講過輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)這方面的轉變，從整個形勢和格局來看，我們房地產(chǎn)周期應該怎么看？

　　杜麗虹：大家現(xiàn)在最近熱議一個詞：城鎮(zhèn)化，我這個觀點可能有一點不同，我覺得城鎮(zhèn)化這個提法是很奇怪的提法，城鎮(zhèn)化是一個結果，它不是一個原因，不是經(jīng)濟發(fā)展的原因。就像當年深圳是因為鄧小平說要把深圳建成改革的一個試點地方，而不是說目標要把深圳建成一個一線城市、千萬人口的城市。

　　中國過去十來年的地產(chǎn)發(fā)展，實際上是因為我們有了30年經(jīng)濟改革的成果，才有了十多年地產(chǎn)的發(fā)展。如果說一個國家單純靠地產(chǎn)來帶動整個經(jīng)濟，從歷史證明如果靠以地產(chǎn)起點的經(jīng)濟發(fā)展都是在吹泡泡。

　　從這個角度來說，我覺得中國現(xiàn)在的大周期，是在一個下行過程中，因為我們過去30年改革的優(yōu)勢現(xiàn)在基本體現(xiàn)完了，下一階段可能需要做產(chǎn)業(yè)結構的升級，因為我們制造業(yè)處于一個水深火熱之中。沒有制造業(yè)的升級或者第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國整體的經(jīng)濟都還沒有完成從低谷中崛起到再次快速增長的過程。

　　所以從長周期來看，整個經(jīng)濟周期也包括地產(chǎn)周期實際上是處于一個下行過程中，還沒有完成產(chǎn)業(yè)結構的轉型和升級。但是你要從小周期來說，確實跟政策相關，政策托一把，可能又會起來一兩年、兩三年，但是政策力量并不是萬能的和無窮大的。

　　無論長周期還是短周期，地產(chǎn)企業(yè)自己都不能控制。但是如果去判斷這個周期，確實又帶有很大的賭博性成分。

　　我也同意剛才嘉賓講的作為地產(chǎn)企業(yè)只能以不變應萬變，但是這個不變就是不斷地提高自身效率，進行模式創(chuàng)新，包括商業(yè)模式、金融模式各種模式創(chuàng)新，以這種不變來應對整個大周期、小周期的波段。

　　韓世同：下面請盧總，怎么從設計師角度看房地產(chǎn)周期變化？

　　盧求：過去五年，隨著房地產(chǎn)市場波動也非常感受到了整個市場波動對于設計行業(yè)的影響。

　　2012年在上半年特別在十八大召開之前，我們感覺整個房地產(chǎn)行業(yè)特別是開發(fā)企業(yè)處于一種不確定的氣氛和因素，很多項目都擱置、停滯。十八大確定了推動城鎮(zhèn)化主導思想，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)引導還是非常正面的。

　　我們接觸的眾多客戶當中，很明顯在2012年最后一兩個月之內，大量以前接觸的項目、擱置的項目又重新啟動，所以從設計行業(yè)一線企業(yè)來講，很明顯感受到無論從一線城市、二線城市以及三四線城市大的開發(fā)企業(yè)、中小開發(fā)企業(yè)項目推進的動力和意愿非常強大。

　　我們過去參與11個萬達廣場，其中已經(jīng)有5、6個落成開業(yè)，在大型商業(yè)綜合地產(chǎn)開發(fā)上，目前是國內許多開發(fā)商非常關注，真正實際向前推進的。在養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)方面，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)目前還處于概念炒作上，沒有幾家開發(fā)企業(yè)真正探索出養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，更多是炒作概念。

　　從房地產(chǎn)周期來講，中國房地產(chǎn)是一個特別特殊的行業(yè)，用國外數(shù)據(jù)、理論分析中國房地產(chǎn)市場幾乎都不會正確，中國的房地產(chǎn)開發(fā)受政策影響非常巨大，中國是一個強勢的政府，相對弱勢的市場經(jīng)濟，所以不確定因素非常多。

　　韓世同：剛才也提到養(yǎng)老地產(chǎn)，關于地產(chǎn)熱現(xiàn)在也是非常流行，養(yǎng)老、旅游、商業(yè)、工業(yè)這些產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)熱你是怎么看的？

　　盧求：狹義就是工業(yè)、物流這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，近來大家把這個概念更廣義化了，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)也變成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。從英文來講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沒有后面中國人延續(xù)的這些概念。

　　中國城市開發(fā)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地面積、絕對比例似乎比其他發(fā)達國家有比較大的差距，從我們一線設計感覺，中國開發(fā)有特殊性，雖然統(tǒng)計數(shù)據(jù)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比例非常巨大，但是許多開發(fā)企業(yè)拿到產(chǎn)業(yè)用地性質的土地并不是真正開發(fā)產(chǎn)業(yè)用地，所以無形中又彌補了住宅開發(fā)用地或者其他綜合用地土地的欠缺。從實際的現(xiàn)狀來講，我感覺差距與其他發(fā)達國家不會有那么大。

　　另外，我們很明確感覺到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，包括商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，主要是由于政策引導。因為國家政策嚴格限制住宅用地開發(fā)，特別限制住宅用地開發(fā)購買人群的資格，限制了資金流入，也限制了這方面獲利渠道，大量資金必須尋找出路，就進入工業(yè)地產(chǎn)以及其他商業(yè)地產(chǎn)等等方面。

　　而工業(yè)地產(chǎn)方面相應來說比較復雜，我們也和國內最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議，幫助他們在全國范圍內做項目的前期、后期開發(fā)設計，包括產(chǎn)品定位等等，我們感覺到這樣的企業(yè)也在不斷摸索標準化開發(fā)模式，以降低成本，包括綜合服務。

　　很多政府希望引入這樣的企業(yè)，并不是說他們在開發(fā)上能有多強，更多是為他們企業(yè)投入，為該城市招商引資和企業(yè)化整體一條龍企業(yè)的介入經(jīng)濟增長帶來帶來動力。

　　韓世同：杜女士談一談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱。

　　杜麗虹：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國肯定還有非常大發(fā)展空間，但是確實中國很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是真正的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，只是打著旗號的住宅或者商用地產(chǎn)。這也使得實際上大家做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時候還是在博取資產(chǎn)本身的升值收益，但是真正產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是真正通過物業(yè)長期運營獲取長期收益。

　　從這個角度來說，第一需要有一個很強的產(chǎn)業(yè)運營能力，不管文化地產(chǎn)也好、養(yǎng)老地產(chǎn)。文化地產(chǎn)要求有很強的文化產(chǎn)品運營機構，比如劇場運營機構等等。養(yǎng)老地產(chǎn)在國外更多跟醫(yī)療、介護這些產(chǎn)業(yè)相結合，需要有很強的運營能力。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從長期運營角度來說并不是一個暴利行業(yè)，而且投資回收期很長，需要很長期的金融后盾支持。有了很強的運營能力、有了很強的長期資金支持，才有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正意義的發(fā)展。

　　韓世同：陳總從資本角度談談。

　　陳義楓：一方面很可能當噱頭來拿地，我們可以忽略。如果真正想做的話，也可能剛剛開始，能力還不夠，不一定做得好。

　　還有一個重要原因，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個模式相對低收益率，跟目前比較高的融資成本不配套，或者說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融環(huán)境不成熟，所以我們謹慎地來看待它。

　　韓世同：能不能通過引入國際上比較追求穩(wěn)定回報的資金組合來發(fā)展國內的產(chǎn)業(yè)？

　　陳義楓：國內地產(chǎn)行業(yè)從國外引進資金的路徑還不是很暢順，我們公司倒是跟前海在研究，在香港拿境外人民幣，通過前海回流到私募基金里，然后投到項目里。

　　韓世同：國內保險資金能不能進入產(chǎn)業(yè)領域？

　　陳義楓：這是另外一個問題，國內保險資金數(shù)量龐大，從政策上也允許進入地產(chǎn)行業(yè)，但是國內的像我們這個行業(yè)太年輕了，還沒有出現(xiàn)讓保險資金非常放心認可的主流品牌，也就是說管理人還年輕這么一個情況，所以還需要點時間，但是每天都在進步。

　　韓世同：洪總從商業(yè)角度談談產(chǎn)業(yè)熱。

　　洪小佳：從近兩年進入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量跟開發(fā)數(shù)量來說，可以說商業(yè)地產(chǎn)很熱。但是從另外一個角度來說，商業(yè)地產(chǎn)又不熱，因為實際上進入商業(yè)地產(chǎn)的很多企業(yè)，對商業(yè)地產(chǎn)的理解、商業(yè)品牌的整合能力、商業(yè)設施的規(guī)劃能力到商業(yè)的運營能力都沒有真正建立起來，所以在這個行業(yè)里面真正從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)并不多。

　　現(xiàn)在國內非常缺乏真正的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，作為從業(yè)企業(yè)，我覺得關鍵還是練好內功，把核心要素做好，這個行業(yè)并不熱。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)非常需要有長期穩(wěn)定的資金的支持，按照目前的信托基金、房地產(chǎn)基金這種高回報方式，商業(yè)地產(chǎn)根本沒有辦法做。如果做了，是一種殺雞取卵，這個行業(yè)健康發(fā)展需要一個好的資金模式，現(xiàn)在我們沒有辦法跟商業(yè)地產(chǎn)理性開發(fā)模式形成一個銜接，這應該也是一個機會，也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所期待的怎么樣跟金融界朋友共同探討一種模式讓這個行業(yè)健康發(fā)展。

　　韓世同：剛才各位從不同角度，從設計師眼光、從資本運營角度、從商業(yè)運營角度，向各位解讀了產(chǎn)業(yè)熱背后的原因還有目前的狀況，最后我們請嘉賓用一句話概括一下對新的一年房地產(chǎn)的希望和看法。

　　洪小佳：理性思考、立足長遠，構建企業(yè)核心競爭力。

　　陳義楓：希望我們能夠共同迎接新周期新的機會。

　　杜麗虹：地產(chǎn)企業(yè)就是效率和金融并行。

　　盧求：政策平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)能夠延續(xù)我們國民經(jīng)濟主導地位。

（審校：梁嘉欣）