從目前情況來(lái)看，方興地產(chǎn)的負(fù)債水平相對(duì)來(lái)說(shuō)已經(jīng)處于比較高位。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 作為國(guó)資委直屬國(guó)有企業(yè)中化集團(tuán)旗下的地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)上市平臺(tái)，方興地產(chǎn)較高的現(xiàn)金保有量一直令人艷羨。

　　不過(guò)近期，其頻繁的融資動(dòng)作依然使其成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　子公司項(xiàng)目抽水

　　11月12日，方興地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，其非全資附屬公司上海銀匯與方興地產(chǎn)及上港集團(tuán)訂立框架協(xié)議。

　　據(jù)協(xié)議，上海銀匯將按照方興地產(chǎn)及上港集團(tuán)所持上海銀匯的股權(quán)比例，向上述兩家公司提供委托貸款，最高上限將為6.5億元人民幣，有效期為3年。

　　公告披露，上海銀匯由方興地產(chǎn)及上港集團(tuán)分別持有50%的權(quán)益，據(jù)此計(jì)算，方興地產(chǎn)協(xié)議項(xiàng)下可獲最高上限為3.25億元委托貸款。

　　方興地產(chǎn)指出，上海銀匯因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售收入資金充裕，且按其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃銷售規(guī)模來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)有更多銷售資金收入。“由上海銀匯向其股東提供貸款，可減少該公司現(xiàn)金結(jié)余的閑置狀況，同時(shí)也可以滿足方興地產(chǎn)于其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展及財(cái)政需要。”

　　據(jù)公告，上港集團(tuán)主要從事集裝箱裝卸業(yè)務(wù)、散雜貨裝卸業(yè)務(wù)、港口服務(wù)業(yè)務(wù)和港口物流業(yè)務(wù)。

　　而上海銀匯，則是一家在上海從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，主要在上海虹口區(qū)匯山碼頭西塊內(nèi)進(jìn)行商業(yè)及辦公房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

　　事實(shí)上，此類形式的融資在資本市場(chǎng)的并不常見(jiàn)。有分析人士指出，這種通過(guò)旗下項(xiàng)目公司獲取貸款是較為新鮮的融資手段。

　　不過(guò)，標(biāo)普分析師陸楓則認(rèn)為，這種形式之前也有，也并非罕見(jiàn)。

　　陸楓表示，上海銀匯是一家合營(yíng)公司，由于其項(xiàng)目賣得不錯(cuò)，因而項(xiàng)目公司賬上有不少現(xiàn)金。

　　“一般情況下，合營(yíng)公司將現(xiàn)金返回給母公司都會(huì)通過(guò)支付股息的形式，然而股息支付無(wú)法快速實(shí)現(xiàn)，而且在時(shí)間上也不夠靈活。而現(xiàn)金放在賬上，對(duì)于項(xiàng)目公司也沒(méi)有其他用處。因此，多余的現(xiàn)金通過(guò)這種股東貸款的形式，貸給母公司，從而得到更好地利用。”陸楓如此表示。

　　另外，在融資成本方面，據(jù)公告，每筆委托貸款的實(shí)際利率可以央行不時(shí)公布的金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)在上下50%的范圍內(nèi)浮動(dòng)。

　　不過(guò)在陸楓看來(lái)，是次貸款主要是方興地產(chǎn)內(nèi)部的操作，所以在融資成本方面，跟向外界貸款不一樣。“其實(shí)，只是從自己左口袋到右口袋的操作。”

　　另有研究人士與上述觀點(diǎn)不謀而合，該人士明確指出，上海銀匯的貸款其實(shí)就是方興地產(chǎn)對(duì)旗下子公司/合營(yíng)公司的資金進(jìn)行轉(zhuǎn)移的操作，也可以理解為方興地產(chǎn)從子公司“抽水”，獲得合營(yíng)公司輸血。

　　激進(jìn)的海外發(fā)債

　　不過(guò)從近期的觀察來(lái)看，從子公司“抽水”并不能完全滿足方興地產(chǎn)近來(lái)對(duì)于資金的渴求。就在其披露上述貸款前不久，方興地產(chǎn)亦才剛剛完成了一筆5億美元擔(dān)保票據(jù)的發(fā)售。

　　資料顯示，方興地產(chǎn)此次發(fā)行海外債券由方興投資有限公司僅向?qū)I(yè)投資者發(fā)行，并由方興地產(chǎn)作出擔(dān)保，票據(jù)發(fā)售價(jià)為票據(jù)本金額的100%，將于2017年10月26日到期，年息僅為4.7%。

　　據(jù)稱，該筆票據(jù)已于10月22日展開(kāi)認(rèn)購(gòu)，并獲得14.4倍超額認(rèn)購(gòu)，方興地產(chǎn)與蘇格蘭皇家銀行有限公司、德意志銀行新加坡分行、摩根大通及渣打銀行均訂立購(gòu)買協(xié)議。

　　香港京華山一分析師何偉富表示，認(rèn)購(gòu)熱烈反應(yīng)投資者對(duì)內(nèi)房股的財(cái)務(wù)狀況信心提高。今年以來(lái)，高息債券頗受投資者歡迎，主要由于全球處于低息環(huán)境，加上經(jīng)濟(jì)不明朗，大型基金和機(jī)構(gòu)投資者對(duì)高息投資工具熱情加大。

　　“此外，內(nèi)房今年銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)超預(yù)期，增強(qiáng)投資者信心。低收益率對(duì)發(fā)行者有利，意味借貸成本低。”何偉富如是說(shuō)。

　　不過(guò)，另?yè)?jù)外媒11月7日的消息，上述債券卻已跌破面值，其4.7%的收益率創(chuàng)下今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商債券發(fā)行收益率的最低水平。

　　有交易員對(duì)此表示，這種態(tài)勢(shì)反映出該債券的定價(jià)太過(guò)激進(jìn)，發(fā)行量太大。

　　同時(shí)亦有業(yè)內(nèi)人士指出，前期不少外國(guó)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)警示房企存在風(fēng)險(xiǎn)，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債仍受熱捧，有一部分原因就是熱錢涌入，同時(shí)也拉低了房企收益率。

　　對(duì)于是次海外發(fā)債，方興地產(chǎn)方面表示，該筆票據(jù)發(fā)行的估計(jì)所得款項(xiàng)凈(經(jīng)扣除承銷傭金及其他估計(jì)開(kāi)支后)約為4.98億美元，計(jì)劃將所得款凈額用作尚未償還債項(xiàng)的再融資、營(yíng)運(yùn)資金及其他一般公司用途。

　　標(biāo)普分析師陸楓表示，其實(shí)這次發(fā)債并不是因?yàn)榉脚d最近缺錢。

　　“方興地產(chǎn)的現(xiàn)金保有量是很高的。同時(shí)，他們的融資渠道比較靈活，方興擁有央企背景，國(guó)內(nèi)國(guó)外融資都不錯(cuò)。而且集團(tuán)內(nèi)的財(cái)務(wù)公司也會(huì)為其提供貸款。”

　　陸楓認(rèn)為，方興地產(chǎn)發(fā)行美元債券主要是因?yàn)橥饷娴拿涝獋谫Y利率比較低，低過(guò)該公司在國(guó)內(nèi)借款的利率。

　　“所以這次融資主要是為了再融資，把國(guó)外低融資利率的錢借進(jìn)來(lái)，還掉國(guó)內(nèi)稍高一些利率的貸款，從而降低自己的財(cái)務(wù)費(fèi)用。”陸楓如此表示。

　　另?yè)?jù)何偉富觀察，長(zhǎng)久以來(lái)，方興地產(chǎn)主要以銀行貸款為主，2010年發(fā)行過(guò)可換股證券。

　　“從其中期業(yè)績(jī)來(lái)看，75%為境內(nèi)貸款，25%為境外貸款。境內(nèi)貸款比境外貸款利息成本高，平均利息成本為6.1%。”何偉富如此表示。

　　50億“圈地”指標(biāo)

　　由此看來(lái)，方興地產(chǎn)并不缺錢，但為何對(duì)資金如此渴求？

　　有市場(chǎng)分析人士就指出，根據(jù)方興地產(chǎn)管理層于今年年初的明確表態(tài)，可以判明是巨額土地資金需求使然。他指出，據(jù)有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告披露，方興地產(chǎn)下半年有50億的拿地指標(biāo)，而年初該公司管理層也言明，方興地產(chǎn)今年的拿地計(jì)劃龐大。

　　面對(duì)如此龐大的“圈地”計(jì)劃，方興地產(chǎn)近來(lái)頻繁融資大舉負(fù)債的動(dòng)作就顯得合符邏輯。其實(shí)，根據(jù)觀察，僅在今年上半年，方興在土地市場(chǎng)上就已有積極的表現(xiàn)。

　　1月27日，方興地產(chǎn)以底價(jià)9200萬(wàn)元獲得麗江古城區(qū)核心位置200畝土地，計(jì)劃該項(xiàng)目建成西南乃至中國(guó)高端旅游度假綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　緊接著，該公司又在今年2月，以10.2億元的價(jià)格拿下重慶市九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)地塊，擬建成集住宅、商業(yè)為一體的城市綜合體。

　　除此之外，方興地產(chǎn)還在積極布局海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　4月25日，該公司斥資1.5億元收購(gòu)海南蘭海集團(tuán)旗下一項(xiàng)目公司51%股權(quán)，擬通過(guò)項(xiàng)目公司取得海南三亞一幅占地1500畝土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　而后5月，方興又聯(lián)手中國(guó)投資有限責(zé)任公司與重慶市渝北區(qū)簽訂投資協(xié)議，計(jì)劃聯(lián)合投資100億元在空港新城建設(shè)重慶國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目，計(jì)劃建成由五星級(jí)酒店及酒店公寓、商務(wù)寫字樓組成的城市綜合體。

　　6月15日，方興地產(chǎn)旗下億豐置業(yè)有限公司以7.4億元的底價(jià)成功競(jìng)得長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，計(jì)劃投資60億元建設(shè)長(zhǎng)沙大河西區(qū)的新地標(biāo)。

　　不過(guò)，對(duì)于商業(yè)、旅游地產(chǎn)的加速擴(kuò)張，方興地產(chǎn)顯然已承受了沉重的資金壓力，而較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期又將徒增其對(duì)長(zhǎng)年期資金的渴求。

　　據(jù)了解，截至目前，方興地產(chǎn)僅在湖南梅溪湖項(xiàng)目中投資就已達(dá)120億元，而整個(gè)項(xiàng)目的總投資將高達(dá)600億元。

　　早前，方興地產(chǎn)投資關(guān)系部經(jīng)理在接受媒體采訪時(shí)曾透露，方興地產(chǎn)負(fù)責(zé)梅溪湖項(xiàng)目的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，投資額是128億元，分7-8年開(kāi)發(fā)完成。

　　而據(jù)目前不完全統(tǒng)計(jì)，目前，方興地產(chǎn)共有上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心、上海東灘金茂逸墅、北京廣渠金茂府、麗江金茂雪山語(yǔ)、麗江雪山金茂逸墅、青島藍(lán)海新港城、長(zhǎng)沙梅溪湖、重慶職業(yè)技術(shù)學(xué)院、北京來(lái)廣營(yíng)、金茂梅溪湖10個(gè)項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)建設(shè)中，也尚需大筆資金投入。

　　顯然，市場(chǎng)人士擔(dān)憂的是，方興如此大的資金需求以及頻繁的融資動(dòng)作無(wú)疑將會(huì)大大增加其沉重的債務(wù)壓力。

　　標(biāo)普分析師陸楓就指出，從目前情況來(lái)看，方興地產(chǎn)的負(fù)債水平相對(duì)來(lái)說(shuō)已經(jīng)處于比較高位，在目前這個(gè)水平上，該公司額外再增加債務(wù)的空間比較小。