陽光城依靠大規(guī)模信托和基金融資的擴張方式，在房地產(chǎn)整體受打壓的環(huán)境下，依然伴隨著質(zhì)疑。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 由于近年來大規(guī)模采用信托融資擴張，起家于福建的陽光城受到了外界諸多質(zhì)疑。

　　據(jù)陽光城早前披露的信息顯示，今年其信托計劃到期償還金額為8億元，而2013年將迎來信托償還高峰期，到期償還金額20.17億元，2014年信托計劃到期償還金額還有7.5億。

　　對此，曾有分析指出，由于信托融資不能夠在稅前列支融資成本，進行信托融資的房企還需多繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，而信托債務(wù)融資的利息扣除也要損失土地增值稅部分稅收利益。

　　故此，外界曾普遍認為信托償付高峰期的到來，將在很大程度上侵蝕陽光城的利潤，從而導(dǎo)致其資金鏈緊張、負債高企，而這種高桿杠運作能否渡過行業(yè)周期低點，也存在很大風險。

　　面對這些質(zhì)疑，陽光城董事長林騰蛟則顯得相當平靜，“我想外界的疑問，還是源于對陽光城的不了解，實際上我們是一個很穩(wěn)健的公司。”

　　11月2日，林騰蛟與陽光城董秘廖劍鋒、營銷總經(jīng)理王峰一道向外界介紹了陽光城在信托融資、銷售、以及拿地等方面的情況。

　　融資：風險可控

　　外界質(zhì)疑的信托融資風險，其實在陽光城自身看來還是屬于可控范圍。

　　“雖然陽光城的信托、基金融資占比量確實比較大，但我們針對每一個項目都進行過測算，我們的管理能力也完全能夠勝任與信托、基金的合作，在這種背景下，每個項目在測算之后盈利還是不錯的。”林騰蛟表示。

　　林騰蛟介紹，陽光城選擇與基金公司和信托公司合作，會基于兩方面考慮，一是針對地塊，如果地塊不錯，能夠盈利就做；另一方面會考慮合作公司的管理系統(tǒng)是否健全，在符合這兩個背景的情況下，陽光城就會選擇合作。

　　“當然，做得越大、越好，主動要求合作的公司就越多，我們的主動性也更強，就會選擇成本更低的信托、基金公司作為我們的合作伙伴。”

　　林騰蛟還進一步介紹到，陽光城除了7月底引人歌斐基金9億元的合作外，后續(xù)還會引入一些好的基金繼續(xù)合作。

　　同時，陽光城董秘廖劍鋒也透露，今年至三季度，陽光城剔除預(yù)售賬款實際的有效負債率只有48%到49%，資產(chǎn)負債率也沒有超過70%，這在行業(yè)內(nèi)實際是較低的水平。

　　此外，截至三季度，陽光城已經(jīng)實現(xiàn)合理的銷售，再加上其他的資金來源，包括開發(fā)貸和基金，公司的資金結(jié)構(gòu)愈加趨于合理。

　　國金證券10月底也曾指出，陽光城目前持有現(xiàn)金10.2億元，是短期借款與一年內(nèi)到期長期借款的30%，而年初該比例為92%，雖然短期償債壓力較大，但公司扣除預(yù)收賬款外的資產(chǎn)負債率為57%，其中有息負債率39.6%，凈負債率為128%，長期財務(wù)相對穩(wěn)健。

　　擴張：目標500億

　　在通過信托和基金融資后，陽光城今年在土地市場的表現(xiàn)也較為積極。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年至今，陽光城累計新增項目面積超108萬平米，合計金額33.7億元，主要分布在福州、廈門，蘭州和太原等地。

　　林騰蛟表示，陽光城將于今年底將公司總部遷往上海，接下來重點進入的城市可能是沿海地區(qū)，特別是江蘇和山東，而在管理層搬到上海之后，也會在上海積極爭取項目。

　　林騰蛟更稱，除了公司正常的開支和工程支付外，今年回籠的資金大部分都用于獲取土地方面。

　　而據(jù)透露，陽光城今年前三季度的銷售額僅約40億左右。但這并不影響陽光城的拿地熱情。

　　陽光城營銷總經(jīng)理王峰介紹，目前陽光城土地儲備達600多萬平方米，按1萬元/平的售價計算，預(yù)計整體貨值約600億，其中福州和廈門約有300多億，而福州今年全年的認購額可能會達到50多億。

　　“我們已經(jīng)進入的太原、西安、蘭州等地的項目，銷售許可證大多已經(jīng)拿到，但今年不會有銷售額產(chǎn)生，從明年開始，這幾個項目會進入全面的增長期。”王峰稱。

　　王峰表示，未來陽光城會堅持快速周轉(zhuǎn)，公司要求在任何城市拿地后，一年之內(nèi)必須開盤。

　　目前陽光城正處于“有限度擴張”逐步向“高速擴張”的過渡階段，而陽光城的戰(zhàn)略目標則是，2015年要實現(xiàn)年產(chǎn)值500億元，并追求高周轉(zhuǎn)與高溢價。

　　不過，陽光城依靠大規(guī)模信托和基金融資的擴張方式，在房地產(chǎn)整體受打壓的環(huán)境下，依然伴隨著質(zhì)疑。

　　相關(guān)分析認為，陽光城以信托融資來實現(xiàn)全國布局，雖然其管理層認為風險可控，但實際上信托融資的成本并不低，如果項目進展較慢或銷售滯后，公司將會面臨一系列問題。

　　同時，大規(guī)模異地擴張需要有成熟的管理團隊，因為項目分布分散，對于團隊的要求會更高，這將會考驗陽光城的能力。