“開(kāi)發(fā)商想維持目前銷售量，就要以賣得動(dòng)的價(jià)格去庫(kù)存，換成現(xiàn)金部署未來(lái)?！?/h3>

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開(kāi)，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 武瑾瑩 7月之后，籌備了近兩年的全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入實(shí)施倒計(jì)時(shí)。在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是調(diào)控的最新手段之一，其重要作用是為行政限購(gòu)的推出做鋪墊。

　　雖政府方面并未明確表示這是調(diào)控的最新手段，但不可否認(rèn)的是，這似乎為已經(jīng)松動(dòng)的調(diào)控增添了新的“利器”，而且功效可能更為長(zhǎng)久。

　　至于這會(huì)不會(huì)成為最后的一個(gè)調(diào)控手段，無(wú)人能肯定，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人還在關(guān)注討論已久的房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)到底會(huì)不會(huì)在年內(nèi)推出。

　　很多消息皆言，深圳、廣州今年將成為下一批試行房產(chǎn)稅的城市。而現(xiàn)在看來(lái)，此舉可能放緩，中原集團(tuán)主席黎明楷也持此看法。

　　在接受觀點(diǎn)新媒體采訪的時(shí)候，黎明楷表示，從房?jī)r(jià)來(lái)看，調(diào)控已經(jīng)取得了一定的效果，所以繼續(xù)推行房產(chǎn)稅的必要性、緊迫性已經(jīng)減弱。

　　不過(guò)，黎明楷同時(shí)也言明，房產(chǎn)稅在中國(guó)遲早都是會(huì)推廣的，因?yàn)閷?duì)于政府而言，房產(chǎn)稅將是最好的管理樓市的工具，只需調(diào)動(dòng)稅率高低即可。

　　黎明楷在采訪中還表示，房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)在谷底了，但不會(huì)太快反彈上升。

　　黎明楷稱，這一次調(diào)控之后樓價(jià)確實(shí)有下降，雖然不同城市下降的幅度不一樣，但是不能說(shuō)政府的做法沒(méi)有效果。

　　但另一方面，黎明楷認(rèn)為開(kāi)發(fā)商度過(guò)了最為艱難的階段，資金壓力有所緩解，并不代表開(kāi)發(fā)商會(huì)立即漲價(jià)惜售，其稱：“開(kāi)發(fā)商想維持目前銷售量，就要以賣得動(dòng)的價(jià)格去庫(kù)存，換成現(xiàn)金部署未來(lái)?！?/p>

　　在黎明楷的預(yù)期中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的時(shí)間將出現(xiàn)在2013年底，尤其是2014年。黎明楷認(rèn)為，以此前開(kāi)發(fā)商放緩開(kāi)工有同時(shí)加大銷售的舉動(dòng)結(jié)果，就是造成一兩年后市場(chǎng)供應(yīng)緊張、價(jià)格上升。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)中原集團(tuán)主席黎明楷的采訪整理實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：最近業(yè)內(nèi)關(guān)于調(diào)控是否會(huì)放松的爭(zhēng)論是比較多，市場(chǎng)也確實(shí)出現(xiàn)了熱銷的情況，您怎么看未來(lái)的調(diào)控趨勢(shì)呢？

　　黎明楷：中央政府一直強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松，估計(jì)也是在限購(gòu)方面的措施不放松，要讓政府給出很明顯的說(shuō)法不容易，至少對(duì)于首次置業(yè)的推動(dòng)是很明顯的。

　　這從兩方面體現(xiàn)。一方面，現(xiàn)在銀行利息比較低，而且審批有所松動(dòng)，額度也比以前多了，現(xiàn)在首次貸款很容易能夠貸到。

　　另外地方政府的一些微調(diào)，如果牽扯到首次置業(yè)，中央政府基本上沒(méi)有很明顯的反對(duì)，這也跟去年不同。

　　去年各種放松政策一出來(lái)，快的幾個(gè)小時(shí)，慢的一周就被叫停，現(xiàn)在地方政府也已經(jīng)摸到中央的底線在哪里。

　　限購(gòu)方面不準(zhǔn)碰，但在其他方面的措施提出來(lái)，取得了一定的效果。所以，目前一些重點(diǎn)城市一手市場(chǎng)成交方面有好轉(zhuǎn)。雖然全國(guó)統(tǒng)計(jì)出來(lái)與去年比還是降低了，但是從中原有物業(yè)經(jīng)營(yíng)的城市來(lái)講，今年的一手市場(chǎng)銷售明顯比去年好。

　　原因是開(kāi)發(fā)商的價(jià)格降了下來(lái)，之前開(kāi)發(fā)商把價(jià)格挺住了，但是現(xiàn)在也配合政府降價(jià)，大家已經(jīng)朝著同一個(gè)方向。

　　觀點(diǎn)新媒體：從市場(chǎng)第一線的銷售情況來(lái)看，在降息前后成交量有沒(méi)有明顯的變化？

　　黎明楷：降息額度對(duì)購(gòu)房者的影響并不明顯，但這是很重要的方向轉(zhuǎn)變的預(yù)兆。

　　去年首套房貸款按基準(zhǔn)利率計(jì)算，或者還是按1.1倍，現(xiàn)在降到8.5折，這個(gè)影響是比較明顯的。

　　降息0.25%對(duì)購(gòu)房者沒(méi)有很大的觸動(dòng)作用，因?yàn)橘?gòu)房者不一定是投資者。而投資者可能會(huì)看到方向的轉(zhuǎn)變，覺(jué)得未來(lái)市場(chǎng)會(huì)好，樓價(jià)有可能會(huì)上漲。而且，首次買房的人本來(lái)就是自己用，買的時(shí)候不在乎未來(lái)樓價(jià)上漲，自己還是有一定的負(fù)擔(dān)能力。

　　降息這個(gè)信息對(duì)投資者的促進(jìn)作用比首次購(gòu)房者更大。但是，我們的政策還以限購(gòu)為主，把大部分的投資需求限制了，就算降息對(duì)投資者有利好的推動(dòng)，但是投資行為還是比較難。

　　降息以后有消息說(shuō)廣州的成交量下降了，我覺(jué)得不能看短時(shí)間內(nèi)的情況。因?yàn)?，一手房還牽扯到有多少房在推，最近推什么類型的盤。如果推的盤最近并不是很熱銷，或者一些重點(diǎn)項(xiàng)目剛好不在這個(gè)時(shí)間段推出來(lái)，肯定會(huì)看到不升反降的現(xiàn)象。

　　降息對(duì)市場(chǎng)還是有一點(diǎn)點(diǎn)不利好的因素，雖然從對(duì)投資者的影響不是很大，但是對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響還是有的。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講，如果看到未來(lái)的樓市趨于平穩(wěn)，或者樓價(jià)有希望回升，那么推盤的速度和愿意降價(jià)的力度有可能會(huì)減慢。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近市場(chǎng)上傳央行下了緊急通知房貸利率可以到七折的程度，對(duì)于這個(gè)信息業(yè)內(nèi)認(rèn)為有真有假。您從中原一手銷售的情況中了解到七折利率現(xiàn)在是否在很多城市使用？

　　黎明楷：我也不知道有沒(méi)有銀行能夠做到七折，就算有也只是一小部分的銀行，大的銀行好像還沒(méi)有到七折的地步。

　　觀點(diǎn)新媒體：從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)大中型城市5月房?jī)r(jià)來(lái)看，大部分城市的價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降的狀態(tài)，同比下降的幅度則出現(xiàn)了放緩或停止下降的態(tài)勢(shì)。這個(gè)是不是和四、五月份市場(chǎng)逐漸回暖的情況有關(guān)？

　　現(xiàn)在有很多人討論說(shuō)這個(gè)情況是短暫的，是壓抑了很久的剛需突然性的釋放，還有人說(shuō)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商現(xiàn)在都降價(jià)了，是開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量得出來(lái)的市場(chǎng)情況，你認(rèn)為呢？

　　黎明楷：我覺(jué)得還是以開(kāi)發(fā)商的行為為主。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商去年很缺錢，從去年第四季度開(kāi)始，很多開(kāi)發(fā)商都在全面降價(jià)。

　　現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金應(yīng)該比以前松了一點(diǎn)，沒(méi)有那么緊迫了，之前為了保命價(jià)格下降的幅度就比較大一點(diǎn)。但是現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)過(guò)了生存線，他們就會(huì)考慮未來(lái)能不能賺更多，心態(tài)沒(méi)有以前急，也當(dāng)然不會(huì)一直降價(jià)。當(dāng)降到一定的水平，覺(jué)得這個(gè)價(jià)格在市場(chǎng)上能夠賣得動(dòng)，就不會(huì)再降。

　　至于是不是被剛需的釋放，我覺(jué)得剛需還是存在，這個(gè)量不會(huì)減少。如果維持現(xiàn)在這個(gè)水平，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該還是能夠賣得不錯(cuò)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得前幾個(gè)月銷售回暖的跡象在接下來(lái)的時(shí)間，甚至下半年會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間嗎？

　　黎明楷：現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商都是大型的為主，大型開(kāi)發(fā)商在戰(zhàn)略部署方面也會(huì)有一些改變，并不一定會(huì)考慮利益最大化。樓價(jià)有機(jī)會(huì)回升，開(kāi)發(fā)商推盤的速度會(huì)減慢，但其實(shí)也不會(huì)放得太慢，因?yàn)檫@段時(shí)間對(duì)大型開(kāi)發(fā)商來(lái)講還是很好的買地機(jī)會(huì)。

　　一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)過(guò)了生存線，流動(dòng)資金問(wèn)題解決了之后就不動(dòng)了，慢慢等樓價(jià)上漲。但是，有一些大型的開(kāi)發(fā)商還會(huì)考慮土地儲(chǔ)備的問(wèn)題，并不只是考慮生存的問(wèn)題。他們需要考慮未來(lái)的市場(chǎng)占有率不會(huì)被別人比下去，所以也會(huì)保持一定的銷盤量，不會(huì)像以前一樣捂盤不賣。

　　從推盤的速度來(lái)講，下半年不一定會(huì)比上半年要慢，應(yīng)該也會(huì)保持。即使有很大量的貨源，也因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商看好未來(lái)市場(chǎng)，不會(huì)出現(xiàn)瘋狂的賣樓行為了，這種行為應(yīng)該也不會(huì)出現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么在價(jià)格方面，開(kāi)發(fā)商會(huì)繼續(xù)以價(jià)換量的策略嗎？

　　黎明楷：再降的可能性不大，但也不會(huì)馬上把房?jī)r(jià)提上去，要把握現(xiàn)在的銷售量，就不能把價(jià)格直接抬上去，企業(yè)還要看周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行為。

　　我認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)到底了，但是距離反彈還有一段時(shí)間。開(kāi)發(fā)商想維持目前銷售量，就要以賣得動(dòng)的價(jià)格去庫(kù)存，換成現(xiàn)金部署未來(lái)。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，畢竟過(guò)去的一段時(shí)間里很多開(kāi)發(fā)商施工進(jìn)度放緩了，而且購(gòu)地行為也減少了，房?jī)r(jià)在未來(lái)確實(shí)有機(jī)會(huì)上漲?；蛟S在2013年不會(huì)很明顯，在2014年左右應(yīng)該會(huì)有階段性的供應(yīng)短缺，接著會(huì)導(dǎo)致樓價(jià)反彈，保守估計(jì)會(huì)在明年往后一點(diǎn)看到樓價(jià)重新開(kāi)始上升。

　　我認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)到谷底了。中原最近在幾個(gè)大城市監(jiān)測(cè)了一些二手房的價(jià)格，在過(guò)去的幾個(gè)月，已經(jīng)看到二手房?jī)r(jià)有輕微往上的趨勢(shì)。當(dāng)然，我們做的二手房都是在一線城市，尤其是市中心，并沒(méi)有大量一手房供應(yīng)，而二手房的樓價(jià)這幾個(gè)月確實(shí)出現(xiàn)輕微上升。

　　房?jī)r(jià)跌入谷底應(yīng)該是確定的，除非有很大型的、不可預(yù)測(cè)的國(guó)內(nèi)國(guó)際事件出現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：6月全國(guó)有很多地方都在賣地，比較明顯的是廣州珠江新城恒大新拿的地王。此外，我們?cè)谶@段時(shí)間的拍地中也看見(jiàn)很多久違的大房企出現(xiàn)，這些是不是都在證明土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖，而且開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷已經(jīng)出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)變？

　　黎明楷：開(kāi)發(fā)商對(duì)后市都是看好，沒(méi)有看差的。這段時(shí)間是迫于現(xiàn)實(shí)和現(xiàn)金流壓力，不得不以降價(jià)來(lái)回籠資金，當(dāng)這些生存問(wèn)題解決以后，開(kāi)發(fā)商就要開(kāi)始考慮發(fā)展。

　　解決了現(xiàn)金流問(wèn)題以后要考慮以后的長(zhǎng)遠(yuǎn)部署，怎么在市場(chǎng)上搶到份額？現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商購(gòu)地的積極性比以前強(qiáng)很多，如果過(guò)去回籠現(xiàn)金比較多，資金壓力比較松，購(gòu)地就會(huì)更投入一些。

　　每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的平衡點(diǎn)不同，一些走得比較快、比較理想的開(kāi)發(fā)商，最近應(yīng)該也會(huì)重新加入買地、搶地了。

　　觀點(diǎn)新媒體：整體土地市場(chǎng)是回暖了嗎？

　　黎明楷：土地市場(chǎng)也開(kāi)始回暖。整體上來(lái)講，今年是逐步回暖的一年，現(xiàn)在只是個(gè)開(kāi)端。

　　觀點(diǎn)新媒體：觀察目前的市場(chǎng)情況，您認(rèn)為這一輪中央調(diào)控房地產(chǎn)的目的達(dá)到了嗎？

　　黎明楷：達(dá)到了一定的目的，但是不知道達(dá)沒(méi)達(dá)到溫總理所說(shuō)的合理價(jià)格。這一次調(diào)控之后樓價(jià)確實(shí)有下降，雖然不同城市下降的幅度不一樣，但是不能說(shuō)政府的做法沒(méi)有效果。

　　從政府的角度上來(lái)講，要看到樓價(jià)確實(shí)有下降，這樣才能給老百姓有交代，也不是真的要把開(kāi)發(fā)商逼死。雖然我們沒(méi)看到有多少開(kāi)發(fā)商死了，只有極少個(gè)開(kāi)發(fā)商快不行了，但是大部分大型開(kāi)發(fā)商還是能夠存活下來(lái)。

　　這個(gè)幅度是不是政府想的就很難說(shuō)。因?yàn)橹醒胝南敕ǜ胤秸煌?，中央政府想樓價(jià)降得低一點(diǎn)，但是地方政府不想降得太低，降得太低就會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格也下降。

　　觀點(diǎn)新媒體：雖然政策出現(xiàn)一些明顯的放松，但還有人認(rèn)為可能會(huì)出新的政策，特別是房產(chǎn)稅依然是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，尤其是會(huì)不會(huì)在深圳、廣州這些城市推出。那么您對(duì)今年房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)推出的判斷是怎么樣的？

　　黎明楷：我覺(jué)得推房產(chǎn)稅是一個(gè)起始性的做法，也確實(shí)想引入房產(chǎn)稅這個(gè)工具，讓以后調(diào)控樓價(jià)更方便。

　　最重要的不是房產(chǎn)稅本身，而是房產(chǎn)稅的稅率問(wèn)題。如果政府繼續(xù)想推房產(chǎn)稅，又不想把剛回暖的住宅市場(chǎng)壓下去，那么在定稅率的時(shí)候可以低一點(diǎn)。

　　稅率低一點(diǎn)不影響房產(chǎn)稅實(shí)施的進(jìn)程，當(dāng)房產(chǎn)稅在不同城市施行以后，政府要調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)就比較容易，也不要用什么行政手段，把稅率調(diào)高調(diào)低就可以達(dá)到調(diào)控目的，所以政府不會(huì)因?yàn)檎{(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)成果就不推房產(chǎn)稅。

　　我認(rèn)為政府不會(huì)放棄，房產(chǎn)稅這個(gè)稅種早晚還得要實(shí)現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：年內(nèi)有沒(méi)有機(jī)會(huì)增加推廣的城市？

　　黎明楷：我覺(jué)得沒(méi)有加快的必要性。以前推房產(chǎn)稅是想作為把房?jī)r(jià)壓下去的手段，但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)壓下去了，所以沒(méi)有這種迫切性。

　　政府早晚會(huì)以房產(chǎn)稅取代限購(gòu)這些手段，而房產(chǎn)稅最大的問(wèn)題是需要有一個(gè)機(jī)制來(lái)達(dá)到征收房產(chǎn)稅的條件。

　　政府其實(shí)在試這個(gè)事情，在試這個(gè)機(jī)器能不能動(dòng)，這個(gè)力度可輕可重，但是這個(gè)機(jī)器還是會(huì)運(yùn)行。

　　當(dāng)然，政府會(huì)放慢推房產(chǎn)稅的，因?yàn)楝F(xiàn)在緊迫性已經(jīng)沒(méi)有以前那么嚴(yán)重了。

　　房產(chǎn)稅基本上都是從房地產(chǎn)最成熟的地方開(kāi)始做起，一線城市比較成熟，配套也能夠跟得上，我覺(jué)得首先會(huì)在大城市里面推。