王玨林：大家好，剛才朱會(huì)長(zhǎng)把情況介紹了，對(duì)我們企業(yè)提出了很多的期望和建議，非常好。朱會(huì)長(zhǎng)是老專家，也是我們協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)。我題目叫“市場(chǎng)哲學(xué)”，不知道這個(gè)題目誰出的。確實(shí)是，因?yàn)槲沂且恢眻?jiān)信唯物主義的，所以談?wù)軐W(xué)，我們不愛聽，因?yàn)槲覀兿Ｍ牭氖菍?shí)際情況。結(jié)合這個(gè)方面，我談一點(diǎn)自己的看法。

　　主要三個(gè)方面。主題是機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　你要看今年的市場(chǎng)以及我們企業(yè)的發(fā)展，首先要知道去年的情況和今年一季度的情況，季度的情況，剛才朱會(huì)長(zhǎng)已經(jīng)整個(gè)都說了，我就不說了。一季度的情況應(yīng)當(dāng)是什么呢？去年第四季度全國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，延伸到今年的一月份的春節(jié)，實(shí)際上整個(gè)今年一季度前半部分市場(chǎng)和去年的第四季度一樣，都是不景氣。但是后一個(gè)半季度，市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖，應(yīng)該是這樣的。所以這個(gè)數(shù)據(jù)還是有原因的。

　　第一個(gè)方面，我談一下對(duì)去年形勢(shì)特點(diǎn)做一個(gè)分析。去年呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：第一是市場(chǎng)從高漲到平緩，大家清楚，09年10年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最高潮的時(shí)期，也就是高漲時(shí)期，所以地王、房?jī)r(jià)這些大家看的非常熱鬧。去年這些地王看不見了，價(jià)格漲幅也沒那么大了，出現(xiàn)有升有降各種不同的情況。很多地方出現(xiàn)了房?jī)r(jià)城里漲、城外降，比如北京，四環(huán)以內(nèi)漲，四環(huán)到五環(huán)基本平穩(wěn)，變化不大，五環(huán)以外降，上海也是這樣的情況。所以我們地王去年就沒有了。第二個(gè)特點(diǎn)，各地差異性比較大，這也是我們這次調(diào)控大家說的一刀切，這個(gè)一刀切，就是政策是一刀切的，但是各地差異性還是非常大的，說明我們的政策雖然是一個(gè)，但是下面執(zhí)行方面還是有度的。從我們各個(gè)市場(chǎng)反映來看，二三線城市好于一線，中西部的市場(chǎng)好于東部。我說幾個(gè)數(shù)據(jù)就清楚了，商品房銷售面積，東部去年增長(zhǎng)是0.1%，中部增長(zhǎng)11.3%，西部增長(zhǎng)8%。從城市來看，去年降副比較大的有北京，下降30%多，上海41.5%，浙江下降15.3%，江蘇下降0.7%，福建下降7.7%。漲幅較快的城市地區(qū)，河北漲幅64.9%，吉林增長(zhǎng)39%，湖北增長(zhǎng)17.5%，內(nèi)蒙古增長(zhǎng)12.7%。所以從這些數(shù)據(jù)看出，各地的變化不一樣。因?yàn)橛羞@樣一個(gè)東西部變化的情況，所以可以說出我們第三個(gè)問題，全國(guó)商品房銷售是歷年最好。整個(gè)市場(chǎng)情況還是不錯(cuò)的。因?yàn)槿ツ耆珖?guó)商品房銷售是10.99一平米，高于最好的年頭，也就是10年，這是可能大家在這么嚴(yán)酷的政策下想不到的結(jié)果。所以這么來看，在全國(guó)的市場(chǎng)層面上來看，應(yīng)當(dāng)說，我國(guó)的房地產(chǎn)保持平穩(wěn)發(fā)展。

　　第二個(gè)方面，對(duì)今年的政策形勢(shì)做一下分析。首先談一下政策。我們今天有很多的開發(fā)企業(yè)，包括新聞單位，都在問一個(gè)問題，中國(guó)為什么行政管理市場(chǎng)，這就是我們國(guó)家發(fā)展階段，尤其是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段所決定的。我只能告訴大家一個(gè)道理，什么道理呢？如果我們市場(chǎng)成熟了以后，我們的行政手段是干預(yù)不了市場(chǎng)的。反而說明我們市場(chǎng)現(xiàn)在處于發(fā)展時(shí)機(jī)，行政能干預(yù)，就證明了我們的市場(chǎng)不成熟。所以我們還沒有市場(chǎng)管理的手段來代替行政手段?，F(xiàn)在要想市場(chǎng)保持穩(wěn)定，使我們的需求平衡，我們必須有行政手段來解決目前的矛盾和問題。所以談一下今年的政策趨勢(shì)，調(diào)控政策需要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，為什么需要？因?yàn)槲覀円酝氖?，調(diào)控的失敗，就是因?yàn)槲覀儧]有保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。所以出臺(tái)一個(gè)政策以后很好，執(zhí)行不到位，或者出新間斷性的。所以我們市場(chǎng)永遠(yuǎn)就保持調(diào)一次漲一次，越調(diào)越漲，前幾年就是這樣的情況。而且政策和法律的效果完全不一樣，法律是對(duì)管理非常硬的手段，但是我們的政策沒有一個(gè)連續(xù)性或跟蹤性進(jìn)行，就會(huì)出現(xiàn)問題，在執(zhí)行的時(shí)候就會(huì)打折扣。另外松綁的條件尚不存在，所以大家考慮，我們是不是可能在今年，比如兩會(huì)期間，比如十月份的十八大，或者我們的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7.5GDP，這種要求，是不是我們政策會(huì)有所變化呢？我告訴大家，現(xiàn)在不具備，不具備的原因有這么幾個(gè)。第一個(gè)，我們?nèi)ツ甑腉DP不錯(cuò)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展還保持較快速度，第二，我們的物價(jià)CPI還在高位運(yùn)行，壓力還很大，第三，我們的市場(chǎng)還不錯(cuò)。所以說，我們從各方面的原因來看，我們現(xiàn)在不具備，也沒有理由松綁。另外房?jī)r(jià)的反彈可能性隨時(shí)存在，原因是什么？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在市場(chǎng)是因?yàn)槌擎?zhèn)化和城市規(guī)模不斷擴(kuò)大和舊城不斷改造帶來的巨大需求，需要建筑，需要房地產(chǎn)。

　　另一方面，我們?nèi)旮母镩_放的成果，家庭投資無渠道，現(xiàn)在銀行存款80萬億，居民存款34萬億，往哪兒走，大家知道水往低處流，錢往好處走。所以一旦稍微有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，市場(chǎng)就會(huì)迅速反彈，消費(fèi)者不等你，他擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)漲，就趕緊搶，這一搶就把價(jià)格搶上去了。限購(gòu)應(yīng)該是長(zhǎng)期的任務(wù)，需要外部環(huán)境支持。雖然我們限購(gòu)在市場(chǎng)的影響不是最重的，第一個(gè)，我們現(xiàn)在不是全國(guó)各個(gè)城市都在限購(gòu)，第二個(gè)，即使北京最嚴(yán)格的限購(gòu)措施也是允許你買兩套房的，第三，現(xiàn)在有房的都是歲數(shù)大的，四十歲以上的，需求房子的都是40歲以下的，40歲以下的不差房票，主要是抑制了投資性和異地購(gòu)房的行為。所以在這個(gè)階段，應(yīng)該是這個(gè)辦法非常有效和可取的。所以我說需要外部環(huán)境的支持，什么是外部環(huán)境，就是現(xiàn)在的供求矛盾怎么解決，你市場(chǎng)講供求矛盾，現(xiàn)在的供求矛盾怎么解決？一旦放開，消費(fèi)馬上集中，而且投資馬上就上來了，怎么解決供求？這是我們發(fā)展過程中必然要遇到的問題，也就是我們城市建設(shè)的差別太大，有錢肯定愿意買北京上海的房子，到省會(huì)搶房子，等北京人都說到石家莊買房子的時(shí)候，說明我們城市建設(shè)的更好了。限會(huì)跟隨CPI的變化而變化，存在微調(diào)的可能性，現(xiàn)在我們限貸主要是因?yàn)槲覀兊耐ㄘ浥蛎泬毫μ?，一出現(xiàn)通貨膨脹國(guó)家采取的辦法是提高存款準(zhǔn)備金率和提高利息，實(shí)際上就是吸納社會(huì)流動(dòng)資金，反過來說就是我們的社會(huì)資金過剩，實(shí)際上我們國(guó)家頭等大事，包括去年，包括今年，我們國(guó)務(wù)院的頭等大事應(yīng)該是物價(jià)問題，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)問題雖然有難度，但是畢竟我們定在一個(gè)合理的區(qū)間，也就是7.5。但是我們通貨膨脹的壓力始終在影響著我們，圍繞著這個(gè)要調(diào)整，尤其是金融政策。所以現(xiàn)在看，為什么現(xiàn)在一季度后一個(gè)半月形勢(shì)變轉(zhuǎn)，就是經(jīng)濟(jì)政策有所變化。根據(jù)現(xiàn)在政策，也就是看CPI的變化，如果物價(jià)還繼續(xù)走高，那存款準(zhǔn)備金率不會(huì)放。我們?nèi)ツ晔钦{(diào)控，加息。但是今年來看，現(xiàn)在比去年要相對(duì)好的多。房地產(chǎn)稅增加試點(diǎn)，我們搞試點(diǎn)的目的是向全國(guó)推廣，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，而不是說你長(zhǎng)期的搞試點(diǎn)，那有什么意義？這個(gè)要解決市場(chǎng)管理的重要問題，稅收是重要手段。對(duì)市場(chǎng)的影響，現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)的影響，房產(chǎn)稅實(shí)際上是影響我們的預(yù)期，也就是我們開發(fā)什么樣的房子，做什么樣的房子，另外我們的消費(fèi)，現(xiàn)在買房不買房，未來會(huì)不會(huì)增加成本，這是我們消費(fèi)者肯定要考慮的因素。所以這個(gè)對(duì)預(yù)期是有影響的。保障房進(jìn)入精細(xì)化管理階段，以前是以建為住，現(xiàn)在是建管并行，尤其是做好分配工作，不多說了，這是政策趨勢(shì)，市場(chǎng)趨勢(shì)。我們這一次市場(chǎng)調(diào)整屬于主動(dòng)調(diào)整，為什么主動(dòng)調(diào)整呢？因?yàn)槲覀兒蜌W洲的市場(chǎng)，和美國(guó)的市場(chǎng)完全不一樣，他們是被動(dòng)調(diào)整，沒有辦法，我們國(guó)家是因?yàn)槭袌?chǎng)過快，所以我們調(diào)整到穩(wěn)定的一個(gè)發(fā)展階段，既然是主動(dòng)調(diào)整，就有把控的能力，所以大家不要擔(dān)心。其實(shí)很簡(jiǎn)單，不要把房地產(chǎn)說的那么復(fù)雜，只要想管就能管住，尤其政府的能力那么強(qiáng)。所以他就有把能力，就不會(huì)出現(xiàn)大的起伏。原因就是我們的發(fā)展基礎(chǔ)、動(dòng)力、投資、消費(fèi)的需求存在，為什么是發(fā)展基礎(chǔ)存在呢，就是我們主要看經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)就是錢，不管開發(fā)和消費(fèi)，就是錢。我們經(jīng)濟(jì)好，就帶來我們的發(fā)展基礎(chǔ)，給我們房地產(chǎn)增加基礎(chǔ)了。動(dòng)力就是我們現(xiàn)在買房的熱情和積極性以及對(duì)這個(gè)市場(chǎng)開發(fā)的熱情和積極性并不減。但是同時(shí)，我們確實(shí)建好了，現(xiàn)在大量的資金在等待，都想選擇最好的項(xiàng)目，不過還是出在這個(gè)土地上，這個(gè)土地還是存在房地產(chǎn)上，我們現(xiàn)在處于大建設(shè)、大開發(fā)、大發(fā)展時(shí)期。所以我們的市場(chǎng)是什么階段呢？我們學(xué)過外語的知道，我定義為正在發(fā)展的進(jìn)行時(shí)，不是完成時(shí)。這時(shí)候還需要我們房地產(chǎn)業(yè)，需要這個(gè)市場(chǎng)，在我們城鎮(zhèn)化過程中，城市建設(shè)發(fā)展中，承擔(dān)更多的任務(wù)和責(zé)任。二是房?jī)r(jià)起伏趨穩(wěn)，要保持平穩(wěn)，區(qū)域間不會(huì)發(fā)生重大變化。所以說，二三線城市在未來支撐的市場(chǎng)比例會(huì)更大一些。

　　資金仍然是制約開發(fā)企業(yè)發(fā)展的主要因素，現(xiàn)在我們的市場(chǎng)和以前的市場(chǎng)發(fā)生了明顯變化，現(xiàn)在決定勝敗的，對(duì)企業(yè)來說決定勝敗主要是實(shí)力，實(shí)力關(guān)鍵在資金，大家知道去年的困難，我們的政策對(duì)行業(yè)影響最大的是什么？限貸，限購(gòu)、房地產(chǎn)稅、加息和限貸四個(gè)政策中應(yīng)該是限貸，因?yàn)槲覀內(nèi)ツ昶髽I(yè)貸款非常之難，成本增加非常之大，以前是銀行追著我們跑，現(xiàn)在反過來我們追著銀行跑，人家不理你，而對(duì)消費(fèi)貸款和首套房貸款，沒有八個(gè)月一年根本下不來。首套都貸不了。所以影響最大的是限貸問題，資金問題。這個(gè)是決定我們的企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　第三個(gè)，對(duì)開發(fā)企業(yè)提點(diǎn)建議。

　　市場(chǎng)哲學(xué)，我有三個(gè)觀點(diǎn)，理性看市場(chǎng)，主動(dòng)調(diào)目標(biāo)，發(fā)展靠創(chuàng)新。

　　因?yàn)?，新形?shì)下要懂得競(jìng)爭(zhēng)，學(xué)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，過去市場(chǎng)從一開始的起不到中間的快速，到現(xiàn)在的平穩(wěn)，可以分為三個(gè)階段。尤其對(duì)中間快速階段，我們的市場(chǎng)是什么房都可以賣出去，現(xiàn)在才靠我們企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。戰(zhàn)略上發(fā)展思路要轉(zhuǎn)變，戰(zhàn)略上作出調(diào)整，以質(zhì)量、品質(zhì)贏得市場(chǎng)，以數(shù)量擴(kuò)大市場(chǎng)，以管理服務(wù)占領(lǐng)市場(chǎng)。第二，發(fā)展區(qū)域下移，二三線城市可成為布局重點(diǎn)。三是資金決定發(fā)展，要多方面籌措，我們那些大企業(yè)都有合作方式，不是和政府合作，就是和大型國(guó)有企業(yè)合作，對(duì)中小企業(yè)來說，還靠自身這么發(fā)展，什么時(shí)間變強(qiáng)大啊。第四，城市綜合體是當(dāng)前的投資熱門，因?yàn)檫@里面有尋求政策的機(jī)會(huì)，不多解釋了，大家都清楚，有其潛在的原因。但是對(duì)我們企業(yè)來說，介入要謹(jǐn)慎，要進(jìn)，要有實(shí)力，經(jīng)驗(yàn)和精力都要注意，因?yàn)檫M(jìn)了以后，對(duì)你企業(yè)影響太大了。但企業(yè)對(duì)產(chǎn)品項(xiàng)目要多樣化，現(xiàn)在單靠住宅不行，大型企業(yè)可以進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，中小企業(yè)可以選擇和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的旅游、養(yǎng)老等其他的市場(chǎng)。

　　就講這么多，時(shí)間到了，謝謝大家。