4月18日，創(chuàng)立八年的城市觀點論壇首次走進常州，共同找尋二三線城市房企2012應(yīng)對及發(fā)展之道，共議“自新大陸二三線的房地產(chǎn)”。

　　4月18日，創(chuàng)立八年的城市觀點論壇首次走進常州，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一，住建部政策研究中心副主任王玨林，著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康，山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長曲波，以及金融、銀行嘉賓與常州、江蘇房地產(chǎn)精英齊聚與此，共同找尋二三線城市房企2012應(yīng)對及發(fā)展之道，共議“自新大陸二三線的房地產(chǎn)”。

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　　進入專題：2012城市觀點論壇常州行 

　　現(xiàn)場直播：2012城市觀點論壇常州行（二）

 

　　主持人：親愛的各位來賓：大家早上好！

　　四月初夏，新的季節(jié)將要來臨。在此時節(jié)，歡迎大家來到常州，來到2012城市觀點論壇常州行現(xiàn)場。

　　城市觀點論壇依托于觀點新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)年度盛會——博鰲房地產(chǎn)論壇。自2005年啟動以來，城市觀點論壇遍歷青島、南京、濟南、西安、三亞、大連、深圳、長沙、沈陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、杭州等全國眾多著名城市，推動中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)，共同找尋城市與地產(chǎn)的動力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　調(diào)控經(jīng)年累月，資本與大鱷早已從一二線城市不斷涌入二三線城市，常州也不例外。當房產(chǎn)稅成了街談巷議的話題，制度的挑戰(zhàn)已然成行；當全行業(yè)降價成為市場的主流，行業(yè)的未來是何去何從？面對嚴酷的冬天，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對挑戰(zhàn)？去二三線城市，去新的大陸，一個充滿機會，有著無限發(fā)展空間的地產(chǎn)新世界。

　　因此，今天在常州，2012城市觀點論壇常州行現(xiàn)場，我們齊聚一堂，共同探討“自新大陸二三線的房地產(chǎn)”。

　　最后，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、現(xiàn)代快報，年度品牌協(xié)辦單位萊蒙國際集團有限公司，年度戰(zhàn)略合作伙伴山東省文登市人民政府，戰(zhàn)略合作伙伴華潤置地(常州)有限公司，以及華譽景觀、蘭德咨詢、搜狐焦點等歡迎各界朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　◎中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　◎住建部政策研究中心副主任王玨林先生

　　◎著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生

　　◎山東省文登市房地產(chǎn)協(xié)會會長王書強先生

　　◎常州市建設(shè)局開發(fā)辦主任曹成賢先生

　　◎常州市國土局土地利用處處長徐建平先生

　　◎常州市房管局市場處處長陸金峰先生

　　◎?qū)汖埖禺a(chǎn)控股有限公司副總裁黃永華先生

　　◎常州物管中心主任陳福寶先生

　　◎常州市裝飾材料行業(yè)協(xié)會會長陳康義先生

　　◎常州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長錢錦芳先生

　　◎無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長金榮慶先生

　　◎無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長沈洵先生

　　◎江蘇創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)集團總裁、常州市知名房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人許小平先生

　　◎萊蒙房地產(chǎn)常州公司常務(wù)副總經(jīng)理姜海玲女士

　　◎新城控股集團營銷中心總經(jīng)理闕東岳先生

　　◎南京紅豆置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉建龍先生

　　◎和記黃埔地產(chǎn)（常州）有限公司副總經(jīng)理范仲言先生

　　◎無錫遠東置業(yè)有限公司副總經(jīng)理李勵城先生

　　◎現(xiàn)代快報股份有限公司副總經(jīng)理、常州分公司總經(jīng)理楊壯波先生

　　◎觀點新媒體出品人博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多常州暨江蘇實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2012城市觀點論壇常州行的朋友們。

　　主持人：下面有請現(xiàn)代快報股份有限公司副總經(jīng)理、常州分公司總經(jīng)理楊壯波先生為我們致辭。掌聲有請。

　　楊壯波：尊敬的中國房地產(chǎn)協(xié)會朱中一先生，尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)各位來賓，女士們先生們，大家上午好。

 

　　在這個陽光明媚的春天里，我們相聚在常州，參加由觀點新媒體和現(xiàn)代快報共同舉辦的2012城市觀點論壇，看到那么多來自國內(nèi)頂級的專家學(xué)者、研究機構(gòu)以及房地產(chǎn)上下游的企業(yè)代表，聚集一堂，相聚在2012城市觀點論壇，作為論壇共同主辦方之一的現(xiàn)代快報，我感到由衷的欣慰和感動。在這里，請允許我代表現(xiàn)代快報編務(wù)委員會、現(xiàn)代快報經(jīng)營委員會以及現(xiàn)代快報股份有限公司的名義，對在座各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓的光臨表示最熱烈的歡迎。

　　一年前的4月27日，我們現(xiàn)代快報也曾經(jīng)與觀點新媒體合作，在無錫舉辦了2011年城市觀點論壇，當時我們選定的主題是樓市調(diào)控后的江南”，一年后的今天，我們再度與觀點新媒體合作，再次在常州舉辦2012城市觀點論壇，時隔一年，各行各業(yè)都發(fā)生很大的變化前后兩個論壇主題的差異，反映的是開發(fā)商在開發(fā)領(lǐng)域更積極的戰(zhàn)略思考，回顧過去的十年，那是中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。但是，隨著史上最嚴厲、持續(xù)時間最長的宏觀調(diào)控政策出臺，中國的地產(chǎn)開發(fā)商從去年至今，再次面臨著嚴重的考驗。我想，行業(yè)對房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂不無道理。進入2012年，伴隨著宏觀經(jīng)濟從高速發(fā)展到穩(wěn)速前行，中國房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)進行。而一直處于二三線城市領(lǐng)先發(fā)展的常州房地產(chǎn)，同樣受到了政策的制約和影響，而中央政府一再提高對房地產(chǎn)泡沫的警示，使得整個行業(yè)不得不作出更為艱難的戰(zhàn)略選擇，在不久之前結(jié)束的全國兩會上，國務(wù)院總理溫家寶再次明確指出，一線城市的房價遠遠沒有降到合理的水平。因此，我們必須意識到，今年的房地產(chǎn)形勢依然嚴峻，調(diào)控不會放松。而中央促進房價合理回歸的舉措必將使得房地產(chǎn)業(yè)陷入到新的境遇?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)在減緩開發(fā)速度，很多企業(yè)面對2012茫然，甚至不知道未來政策和形勢如何發(fā)展，企業(yè)如何應(yīng)對。正是在這樣的大背景和大形勢下，現(xiàn)代快報為了盡到一個媒體的責(zé)任，我們攜手觀點新媒體在這里舉辦2012城市觀點論壇，希望通過這個論壇搭建起一個開放交流的平臺，傾聽各位專家學(xué)者的真知灼見，同時融匯大家的力量和智慧，為促進行業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和發(fā)展獻計獻策。

　　我相信，這不但是我們作為一個主辦者的愿望，同時也是在座各位共同的愿望。在此，我要再一次感謝在座每一位來賓對我們本次論壇的支持，最后，預(yù)祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家。

　　主持人：謝謝楊壯波先生。接下來，有請觀點新媒體出品人，博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭。有請。

　　陳詩濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓：

　　上午好！城市觀點論壇自2005年開始舉辦以來，今天是第一次走進常州，一個實力房企全力進軍之城。

　　今天我們論壇的主題“自新大陸二三線的房地產(chǎn)了”，相對于北京、上海、廣州深圳，常州是中國房地產(chǎn)的新大陸，生機與希望，即使是調(diào)控之下，依然持續(xù)健康向前。今天的現(xiàn)場，基本上常州、江蘇本地知名房企及外地房企都出席，這就是一明。

　　前幾日，一個上市企業(yè)總裁告訴我不遠的幾個月將是中國房地產(chǎn)比較悲觀的日子，兩天后另外一家上市房企老總告訴我他們比較偏低的負債率使得他們可以在6、7月份出擊了！看來，無論調(diào)控與否，無論市場怎樣反復(fù)，只要產(chǎn)品對路，企業(yè)管理有序，資金鏈穩(wěn)定，企業(yè)有的是機會，最多腳步放慢得更穩(wěn)一點。

　　觀點新媒體一直專注于房地產(chǎn)大行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)注每一個區(qū)域的成長與潛力。我們請來特別請來朱會長、王主任、賈所長及各企業(yè)嘉賓，他們將分別從經(jīng)濟、制度、企業(yè)、土地各方面為我們一個全面的解讀。最后再次感謝一直支持我們的文登市政府、萊蒙國際、感謝我們多年的好朋友現(xiàn)代快報，感謝出席論壇的所有企業(yè)來賓及媒體朋友。因為你們的支持，城點論壇將繼續(xù)努力前行。

　　主持人：謝謝陳詩濤女士。今天的嘉賓致辭就到這里，接下來將進行各位來賓、朋友們，2012城市觀點論壇常州行的議程主題是：自新大陸二三線的房地產(chǎn)。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請到：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　住建部政策研究中心副主任王玨林先生

　　著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生

　　山東省文登市房地產(chǎn)協(xié)會會長王書強先生

　　萊蒙房地產(chǎn)常州公司常務(wù)副總經(jīng)理姜海玲女士

　　接下來，我很榮幸地請出今天論壇的第一位演講嘉賓，有請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生，朱中一先生的演講題目是：機遇邊界，中小房企的如何應(yīng)對調(diào)控。

　　朱中一：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，房地產(chǎn)界的各位同仁，新聞界的各位朋友，大家上午好。

　　很高興來到常州參加由現(xiàn)代快報和觀點共同主辦的以二三線城市為主題的2012城市觀點論壇常州行。這個主題是中小企業(yè)非常關(guān)心的問題，也是和當前房地產(chǎn)形勢和調(diào)控政策密不可分的問題，我在講中小企業(yè)如何面對這個問題之前，必須要講一下當前的房地產(chǎn)形勢以及如何理解和把握當前的調(diào)控政策問題。

　　當前的房地產(chǎn)市場形勢，確實處于量價齊跌，市場觀望，企業(yè)資金普遍緊張，不少企業(yè)負債上升。國家統(tǒng)計局在前幾天發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)當中實際上也提到了這個問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速回落。今年一至三月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資一共是10927億元，同比增長23.5%。如果扣除價格因素，實際增長20.7%，增速比2011年全年回落了4.4%，比上年同期回落了4.6%。其中，住宅投資7443億元，同比增長19%，增速比上年全年和上年同期分別回落了11.2%和18.4%。房屋新開工面積39946萬平米，同比增長0.3%，增速比上年全年和上年同期分別回落了15.9%和23.1%。其中住宅新開工面積29427萬平米，下降5.2%，這些主要指標里面，江蘇也是這樣。比如，江蘇的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長19.3%，全國同比增長23.5%。住宅投資，全國同比增長19%，江蘇同比增長11.5%。房屋新開工面積全國同比增長0.3%，江蘇同比增長2.9%。住宅新開工面積全國同比下降5.2%，江蘇同比下降6.3%。這個數(shù)字基本上跟全國差不多多少。

　　第二，商品房的銷售面積明顯下降，待售面積顯著提高。一到三月份，全國共銷售商品房是15239萬平米，同比下降13.6%，住宅銷售面積13387萬平米，同比下降15.5%。這兩個數(shù)字江蘇也差不多多少。江蘇的商品房銷售同比下降15.2%，住宅的銷售面積全國同比下降15.5%，江蘇同比下降15.2%，基本和全國差不多。商品住房待售面積全國現(xiàn)在還有30122.2萬平米，同比增長35.5%。一到三月，全國土地的購置面積是7859萬平米，同比下降53.9%，這個數(shù)字在江蘇更加突出一點，江蘇的一到三月份的土地購置面積是同比下降23%，這個是同比下降比較大的數(shù)字。這是我講的第一個觀點。

　　但是從國家宏觀調(diào)控政策的預(yù)期這一點來看，我們覺得應(yīng)該是這樣看。全國大多數(shù)城市的房價環(huán)比總體下降，這是中央調(diào)控政策所期望的。土地的購置面積、住宅新開工面積房屋銷售面積的同比下降和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落，也是意料之中的，國家的宏觀調(diào)控政策來分析，目前的房地產(chǎn)市場運行應(yīng)該說整體是平穩(wěn)的。我自己這樣判斷，估計2012年的房地產(chǎn)市場的形勢，由于政府對居民自住的首套購房的政策支持，由于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化還在快速推進，由于戶籍制度的改革，就全國來說，2012年的市場可能跟2011年的市場大體是相差不遠的，就是差不多的。應(yīng)該說，2011年的市場，我們?nèi)ツ赀@個時候，也認為是非常嚴峻，但是實際下來以后，總體覺得2012年的市場比我們想象的要好。具體的呢，當時我們覺得有三個表現(xiàn)。第一個表現(xiàn)，就是投機投資性的購房明顯的減少，大部分城市的新建住宅價格同比增幅放緩，環(huán)比下降。第二，保障性安居工程推進順利，當時計劃開工一千萬套，實際開工是1043萬套，基本建成432萬套。第三，市場的運行總體平穩(wěn)，這里包括了房地產(chǎn)投資同比增長27.9%，包括商品房銷售面積將近11億，住宅銷售面積90732萬平米，商品房的銷售面積和住宅的銷售面積都是歷史新高的，去年我們都說市場如何如何，實際上這些指標是歷史新高。當然市場由于預(yù)期的不平衡，我們現(xiàn)在之所以感覺到天氣冷也好，市場冬天也好，一個重要的原因就是我們有一批限購城市，特別是東部地區(qū)的一些限購城市，確實在銷售量也好、銷售額也好，或者房價的下降幅度是比較大的。去年全國實際上住宅銷售面積同比下降的是22個城市，商品房銷售面積同比下降的是20個城市。也就是說，22個城市量和價是下的，全國大多數(shù)城市來說是平穩(wěn)的，特別是銷售量是歷史新高的。這是去年的市場形勢。從目前政策的慣性來看，今年2012年的市場，是不是像大家想的那么嚴峻，我看也不見得，這是我的總體判斷。

　　當然我們說實在話，對于目前市場當中大家反映的問題和企業(yè)遇到的難處，作為我們協(xié)會，因為是聯(lián)系政府和企業(yè)之間的橋梁，我們還是經(jīng)常給政府有關(guān)部門反映的。我們也是如實反映的，這一點請大家放心。但是我們也坦率說，我們給政府反映的時候，往往政府是聽的多，表態(tài)的少，這也是一個基本事實。為什么聽的多表態(tài)少，我自己判斷，作為中央政府來說，感覺到目前對調(diào)控政策的導(dǎo)向是正確的，正因為基本的導(dǎo)向是正確的，所以中央政府反復(fù)表態(tài)，對調(diào)控政策是不動搖不放松的。那么怎么樣理解這個問題？我個人理解，中央的政策導(dǎo)向是正確的，首先我們理解的是打壓，實際上客觀來看，中央的調(diào)控政策打壓的是什么呢？僅僅抑制的是投資投機性需求，僅僅抑制的是這個東西。不管是限購也好，還是什么也好，主要是對這一塊。而且在抑制投機投資需求的同時，加大了住房的有效供應(yīng)，包括了兩塊，一個是大力加大保障性住房的供應(yīng)，一個是要求采取有效措施，加大普遍商品房的供應(yīng)，當然加大普通商品房的供應(yīng)有點難處。但是作為政策導(dǎo)向來說，有壓的一點，也有保的一點，是雙向調(diào)整的。而且調(diào)控的目標非常清晰，對一些房價過高的地區(qū)要求房價合理回歸，同時也提出，要構(gòu)建一個長期的規(guī)范的健康有序的房地產(chǎn)市場體系，解決老百姓住有所居的問題。這兩個目標很清楚，是為了促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，解決老百姓住有所居的問題。所以我認為這一點是無可非議的，這一點從中央調(diào)控的本質(zhì)要求、導(dǎo)向、目標來說是絕對正確的。

　　那么為什么不放松，包括最近的溫總理在國務(wù)院會議上的講話，包括3月14日的記者招待會上，他講的很清楚，目前一些地方的房價還很高，還沒有回落到合理價位，如果放松，調(diào)控會出現(xiàn)反復(fù)，房價會出現(xiàn)反彈，這個講的也很清楚。至于大家議論的比較多的一個限購的問題，這里有一個采取行政調(diào)節(jié)還是市場調(diào)節(jié)的問題，但是目前來說，限購的措施也是對的，因為限購有一個前提條件，就是在房價上漲過快、房價過高的部分地區(qū)限購，當然有些地方現(xiàn)在的條件變了，采取什么措施問題，中央也要研究。但是這個導(dǎo)向是正確的，這個我們講的限購并不是像一些人認為的，限購是有了房就不能買房子了，不是這個意思，城市里的人有了房還可以再買一套房子，這個還是比較人性化的。現(xiàn)在社會上一些人認為限購就是有了房就不能買房子了，這個是對中央政策理解的片面性。而且限購還有一個重要的前提是考慮了人口制約和環(huán)境承載能力，比如北京這樣的城市，本來2020年城市規(guī)劃是1800萬人，但是現(xiàn)在已經(jīng)超過兩千萬人了，如果不限購，人口無限膨脹，無法承載。所以限購既是一個政策措施，更重要的是考慮了人口資源環(huán)境的承受能力，而且是和戶籍制度改革配套的。這個問題現(xiàn)在也有人在研究，我們和上面溝通的時候，我們感覺上面的思路是很清晰的，不會給你這一段時間的房地產(chǎn)數(shù)字下來，或者經(jīng)濟的放慢而改變政策，這是不可能的。就房地產(chǎn)這一塊來講，我們雖然新開工的面積有所下降，但是由于前兩年較大規(guī)模的開發(fā)，現(xiàn)在仍在施工，以及今年新開工的700萬套的保障性工程，這個工程基本上都是在二三季度以后大量上來的。這個能夠在很大程度上沖抵商品住宅投資的下降。這個是問題不大的。目前全國的施工面積是40億平米，這個是很大的，這個施工面積再加上700萬套的保障性工程陸續(xù)開工，所以給相關(guān)的下游建材、裝配產(chǎn)業(yè)是不會有太大影響的。我們講房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟，一頭連著民生，經(jīng)濟這塊主要是考慮對這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響，對這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響是不大的。第二，調(diào)控擠掉的是泡沫。第三，調(diào)控主要是有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這個中央已經(jīng)講的很清楚了，這里已經(jīng)包括了中央政府主動將GDP增長定在7.5%，這里面已經(jīng)充分考慮了，如果外貿(mào)的下降，如果房地產(chǎn)投資的下降，這些因素都是充分考慮了。同時，我覺得，也必須要給大家說清楚的，GDP的放慢和我們現(xiàn)在講的不要過多的依賴房地產(chǎn)，也是借鑒了國際上的經(jīng)驗教訓(xùn)，這是很重要的。因為2008年爆發(fā)的世界金融危機和現(xiàn)在還在延續(xù)的歐債危機，一個重要的原因是西方國家長期以來重消費、輕生產(chǎn)，虛擬經(jīng)濟過度膨脹，脫離了以工業(yè)制造業(yè)為主的實體經(jīng)濟發(fā)展。這個實際上就是借鑒了國外的經(jīng)驗教訓(xùn)。我們總結(jié)了這些經(jīng)驗教訓(xùn)以后，我們主動把GDP增長速度放慢一點，而且要盡量克服整個經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，這個從國家層面來講，既是為了整個經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本身是要對相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的，如果過度的發(fā)展，就會造成資源的浪費。這些道理現(xiàn)在是越來越清晰了。

　　所以我想，如果理解了這些問題以后，就可以很容易的理解為什么中央政府反復(fù)強調(diào)調(diào)控政策不動搖不放松的理由。

　　下面我在講中小企業(yè)如何應(yīng)對的問題。我總的感覺，不管怎么說，不管是中小企業(yè)也好，所有企業(yè)也好，首先還是要有一個順應(yīng)政府調(diào)控政策，根據(jù)企業(yè)自身的特點決定自己的生存發(fā)展。這里又有幾個問題，一個是要理解中央調(diào)控政策的方向目標是正確的，而且我們要理解這個問題，必須跳出行業(yè)看行業(yè)，尤其不能以前前年快速發(fā)展為參照物，前幾年那樣的時代肯定已經(jīng)過去了，不能以那個為參照物，以后要適應(yīng)的是這兩年調(diào)控政策描繪的市場規(guī)則，抑制投機投資，促進房價合理回歸為主要內(nèi)容的政策制度，我認為這個大家必須要適應(yīng)，就是前面的參照物我們不行了，我們現(xiàn)在要參照的是現(xiàn)在制訂的規(guī)則，而現(xiàn)在制訂的規(guī)則就是今后的方向。如果我們這個調(diào)整過來了，我們什么問題都可以想通了。要做到這一點，企業(yè)要按照現(xiàn)在的市場規(guī)則來謀劃下一步的發(fā)展。作為中小企業(yè)來說，我覺得還有幾個問題要認識清楚。

　　第一個，價格有漲有落，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是市場規(guī)律。前幾年那樣房價只漲不落、搞房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，這個是一個不正常的現(xiàn)象，而正常的現(xiàn)象就是市場的規(guī)則，就是房價有漲有落，企業(yè)優(yōu)勝劣汰。這才是市場經(jīng)濟。當然，從市場的發(fā)展來看，我就不多說了，從2010年對五百強的測評，一個很大的特點，就是企業(yè)的集中度明顯提高，包括前一百強的，前五十強的，前十強的，集中度都在提高。這是一個總的趨勢。但同時，即使一些強的企業(yè)，如果你不按現(xiàn)行的政策來走，他也遇到的困境。比如說像綠城，他現(xiàn)在由原來的前十名到了二十多名。如果政策適應(yīng)快的，比如以前的40名到了十多名。

　　第二個，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也好，兼并重組也好，不會像一些媒體宣傳的那么可怕，為什么？我覺得道理有這么幾點，第一，我們的房地產(chǎn)是一個不動產(chǎn)，而全國地區(qū)發(fā)展很不平衡，中小企業(yè)的特點是貼近市場，本地化，定價比較低，成本比較低，如果把項目做好了，你價格比較低，他就有優(yōu)勢。第二，我們現(xiàn)在號稱有六千萬個企業(yè)，但是這里面大量的是項目公司，項目公司就是船小好掉頭，你做好一個項目可以見好就收，有的可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)，與大型骨干企業(yè)的兼并重組解決生存和發(fā)展問題。當然，還有的，你實在不行可以見好就收。所以不會像工業(yè)企業(yè)那樣，在兼并重組破產(chǎn)當中有那么一堆問題，不會有那么多的問題。當然現(xiàn)在有些問題，我們在防止著，我們要防止的是個別企業(yè)不負責(zé)任，你干了一段就跑路了，這個要防止。這個政府機關(guān)也在密切關(guān)注，中小企業(yè)對政府機關(guān)來說，一個是政策管理規(guī)定的修改，要提高門檻，另一個，包括對項目的實施要加強監(jiān)控，第三，對商品房的預(yù)售款加強監(jiān)管。通過這些措施我們來防范這些問題。對中小企業(yè)，跟大企業(yè)一樣面臨著幾個問題，這是共性的。比如說在市場經(jīng)濟調(diào)整越是規(guī)范的情況下，我們要更加重視誠信品牌社會責(zé)任的理念，把產(chǎn)品做好，提高產(chǎn)品的性價比加強企業(yè)的管理。第二，我們要找好區(qū)域定位，包括一些小城鎮(zhèn)，甚至有些地方是新農(nóng)村的建設(shè)。還有一個問題，業(yè)態(tài)的問題和產(chǎn)品的定位問題。業(yè)態(tài)的定位我們覺得在城鎮(zhèn)化發(fā)展中住宅還是主業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，如果有實力的，包括資金能力、人才能力，包括管理水平有實力的，也可以探索，但是如果你沒有這個實力，不要盲目進入。

　　只要根據(jù)自己的實際謀劃好，我們的企業(yè)也不會像大家想象的那么嚴峻。但是不管怎么說，我們要面對現(xiàn)實，根據(jù)自己的特點，來尋找自己的生存和發(fā)展之路。謝謝大家。

　　主持人：謝謝朱中一先生的精彩演講，請您回坐，稍事休息。

　　下面，我們請出今天論壇的第二位演講嘉賓，他是：住建部政策研究中心副主任王玨林先生。

　　王玨林先生的演講題目是：市場哲學(xué)：當全行業(yè)降價來臨之際。王玨林先生，您的演講時間為25分鐘，有請！

　　王玨林：大家好，剛才朱會長把情況介紹了，對我們企業(yè)提出了很多的期望和建議，非常好。朱會長是老專家，也是我們協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)。我題目叫“市場哲學(xué)”，不知道這個題目誰出的。確實是，因為我是一直堅信唯物主義的，所以談?wù)軐W(xué)，我們不愛聽，因為我們希望聽的是實際情況。結(jié)合這個方面，我談一點自己的看法。

 

　　主要三個方面。主題是機遇與挑戰(zhàn)。

　　你要看今年的市場以及我們企業(yè)的發(fā)展，首先要知道去年的情況和今年一季度的情況，季度的情況，剛才朱會長已經(jīng)整個都說了，我就不說了。一季度的情況應(yīng)當是什么呢？去年第四季度全國市場出現(xiàn)低迷，延伸到今年的一月份的春節(jié)，實際上整個今年一季度前半部分市場和去年的第四季度一樣，都是不景氣。但是后一個半季度，市場出現(xiàn)了回暖，應(yīng)該是這樣的。所以這個數(shù)據(jù)還是有原因的。

　　第一個方面，我談一下對去年形勢特點做一個分析。去年呈現(xiàn)出三個特點：第一是市場從高漲到平緩，大家清楚，09年10年是我國房地產(chǎn)市場最高潮的時期，也就是高漲時期，所以地王、房價這些大家看的非常熱鬧。去年這些地王看不見了，價格漲幅也沒那么大了，出現(xiàn)有升有降各種不同的情況。很多地方出現(xiàn)了房價城里漲、城外降，比如北京，四環(huán)以內(nèi)漲，四環(huán)到五環(huán)基本平穩(wěn)，變化不大，五環(huán)以外降，上海也是這樣的情況。所以我們地王去年就沒有了。第二個特點，各地差異性比較大，這也是我們這次調(diào)控大家說的一刀切，這個一刀切，就是政策是一刀切的，但是各地差異性還是非常大的，說明我們的政策雖然是一個，但是下面執(zhí)行方面還是有度的。從我們各個市場反映來看，二三線城市好于一線，中西部的市場好于東部。我說幾個數(shù)據(jù)就清楚了，商品房銷售面積，東部去年增長是0.1%，中部增長11.3%，西部增長8%。從城市來看，去年降副比較大的有北京，下降30%多，上海41.5%，浙江下降15.3%，江蘇下降0.7%，福建下降7.7%。漲幅較快的城市地區(qū)，河北漲幅64.9%，吉林增長39%，湖北增長17.5%，內(nèi)蒙古增長12.7%。所以從這些數(shù)據(jù)看出，各地的變化不一樣。因為有這樣一個東西部變化的情況，所以可以說出我們第三個問題，全國商品房銷售是歷年最好。整個市場情況還是不錯的。因為去年全國商品房銷售是10.99一平米，高于最好的年頭，也就是10年，這是可能大家在這么嚴酷的政策下想不到的結(jié)果。所以這么來看，在全國的市場層面上來看，應(yīng)當說，我國的房地產(chǎn)保持平穩(wěn)發(fā)展。

　　第二個方面，對今年的政策形勢做一下分析。首先談一下政策。我們今天有很多的開發(fā)企業(yè)，包括新聞單位，都在問一個問題，中國為什么行政管理市場，這就是我們國家發(fā)展階段，尤其是我國房地產(chǎn)發(fā)展階段所決定的。我只能告訴大家一個道理，什么道理呢？如果我們市場成熟了以后，我們的行政手段是干預(yù)不了市場的。反而說明我們市場現(xiàn)在處于發(fā)展時機，行政能干預(yù)，就證明了我們的市場不成熟。所以我們還沒有市場管理的手段來代替行政手段?，F(xiàn)在要想市場保持穩(wěn)定，使我們的需求平衡，我們必須有行政手段來解決目前的矛盾和問題。所以談一下今年的政策趨勢，調(diào)控政策需要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，為什么需要？因為我們以往的失敗，調(diào)控的失敗，就是因為我們沒有保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。所以出臺一個政策以后很好，執(zhí)行不到位，或者出新間斷性的。所以我們市場永遠就保持調(diào)一次漲一次，越調(diào)越漲，前幾年就是這樣的情況。而且政策和法律的效果完全不一樣，法律是對管理非常硬的手段，但是我們的政策沒有一個連續(xù)性或跟蹤性進行，就會出現(xiàn)問題，在執(zhí)行的時候就會打折扣。另外松綁的條件尚不存在，所以大家考慮，我們是不是可能在今年，比如兩會期間，比如十月份的十八大，或者我們的經(jīng)濟指標7.5GDP，這種要求，是不是我們政策會有所變化呢？我告訴大家，現(xiàn)在不具備，不具備的原因有這么幾個。第一個，我們?nèi)ツ甑腉DP不錯，經(jīng)濟發(fā)展還保持較快速度，第二，我們的物價CPI還在高位運行，壓力還很大，第三，我們的市場還不錯。所以說，我們從各方面的原因來看，我們現(xiàn)在不具備，也沒有理由松綁。另外房價的反彈可能性隨時存在，原因是什么？因為我們現(xiàn)在市場是因為城鎮(zhèn)化和城市規(guī)模不斷擴大和舊城不斷改造帶來的巨大需求，需要建筑，需要房地產(chǎn)。

　　另一方面，我們?nèi)旮母镩_放的成果，家庭投資無渠道，現(xiàn)在銀行存款80萬億，居民存款34萬億，往哪兒走，大家知道水往低處流，錢往好處走。所以一旦稍微有點風(fēng)吹草動，市場就會迅速反彈，消費者不等你，他擔(dān)心房價還會漲，就趕緊搶，這一搶就把價格搶上去了。限購應(yīng)該是長期的任務(wù)，需要外部環(huán)境支持。雖然我們限購在市場的影響不是最重的，第一個，我們現(xiàn)在不是全國各個城市都在限購，第二個，即使北京最嚴格的限購措施也是允許你買兩套房的，第三，現(xiàn)在有房的都是歲數(shù)大的，四十歲以上的，需求房子的都是40歲以下的，40歲以下的不差房票，主要是抑制了投資性和異地購房的行為。所以在這個階段，應(yīng)該是這個辦法非常有效和可取的。所以我說需要外部環(huán)境的支持，什么是外部環(huán)境，就是現(xiàn)在的供求矛盾怎么解決，你市場講供求矛盾，現(xiàn)在的供求矛盾怎么解決？一旦放開，消費馬上集中，而且投資馬上就上來了，怎么解決供求？這是我們發(fā)展過程中必然要遇到的問題，也就是我們城市建設(shè)的差別太大，有錢肯定愿意買北京上海的房子，到省會搶房子，等北京人都說到石家莊買房子的時候，說明我們城市建設(shè)的更好了。限會跟隨CPI的變化而變化，存在微調(diào)的可能性，現(xiàn)在我們限貸主要是因為我們的通貨膨脹壓力太大，一出現(xiàn)通貨膨脹國家采取的辦法是提高存款準備金率和提高利息，實際上就是吸納社會流動資金，反過來說就是我們的社會資金過剩，實際上我們國家頭等大事，包括去年，包括今年，我們國務(wù)院的頭等大事應(yīng)該是物價問題，因為經(jīng)濟問題雖然有難度，但是畢竟我們定在一個合理的區(qū)間，也就是7.5。但是我們通貨膨脹的壓力始終在影響著我們，圍繞著這個要調(diào)整，尤其是金融政策。所以現(xiàn)在看，為什么現(xiàn)在一季度后一個半月形勢變轉(zhuǎn)，就是經(jīng)濟政策有所變化。根據(jù)現(xiàn)在政策，也就是看CPI的變化，如果物價還繼續(xù)走高，那存款準備金率不會放。我們?nèi)ツ晔钦{(diào)控，加息。但是今年來看，現(xiàn)在比去年要相對好的多。房地產(chǎn)稅增加試點，我們搞試點的目的是向全國推廣，總結(jié)經(jīng)驗，而不是說你長期的搞試點，那有什么意義？這個要解決市場管理的重要問題，稅收是重要手段。對市場的影響，現(xiàn)在對市場的影響，房產(chǎn)稅實際上是影響我們的預(yù)期，也就是我們開發(fā)什么樣的房子，做什么樣的房子，另外我們的消費，現(xiàn)在買房不買房，未來會不會增加成本，這是我們消費者肯定要考慮的因素。所以這個對預(yù)期是有影響的。保障房進入精細化管理階段，以前是以建為住，現(xiàn)在是建管并行，尤其是做好分配工作，不多說了，這是政策趨勢，市場趨勢。我們這一次市場調(diào)整屬于主動調(diào)整，為什么主動調(diào)整呢？因為我們和歐洲的市場，和美國的市場完全不一樣，他們是被動調(diào)整，沒有辦法，我們國家是因為市場過快，所以我們調(diào)整到穩(wěn)定的一個發(fā)展階段，既然是主動調(diào)整，就有把控的能力，所以大家不要擔(dān)心。其實很簡單，不要把房地產(chǎn)說的那么復(fù)雜，只要想管就能管住，尤其政府的能力那么強。所以他就有把能力，就不會出現(xiàn)大的起伏。原因就是我們的發(fā)展基礎(chǔ)、動力、投資、消費的需求存在，為什么是發(fā)展基礎(chǔ)存在呢，就是我們主要看經(jīng)濟，因為房地產(chǎn)就是錢，不管開發(fā)和消費，就是錢。我們經(jīng)濟好，就帶來我們的發(fā)展基礎(chǔ)，給我們房地產(chǎn)增加基礎(chǔ)了。動力就是我們現(xiàn)在買房的熱情和積極性以及對這個市場開發(fā)的熱情和積極性并不減。但是同時，我們確實建好了，現(xiàn)在大量的資金在等待，都想選擇最好的項目，不過還是出在這個土地上，這個土地還是存在房地產(chǎn)上，我們現(xiàn)在處于大建設(shè)、大開發(fā)、大發(fā)展時期。所以我們的市場是什么階段呢？我們學(xué)過外語的知道，我定義為正在發(fā)展的進行時，不是完成時。這時候還需要我們房地產(chǎn)業(yè)，需要這個市場，在我們城鎮(zhèn)化過程中，城市建設(shè)發(fā)展中，承擔(dān)更多的任務(wù)和責(zé)任。二是房價起伏趨穩(wěn)，要保持平穩(wěn)，區(qū)域間不會發(fā)生重大變化。所以說，二三線城市在未來支撐的市場比例會更大一些。

　　資金仍然是制約開發(fā)企業(yè)發(fā)展的主要因素，現(xiàn)在我們的市場和以前的市場發(fā)生了明顯變化，現(xiàn)在決定勝敗的，對企業(yè)來說決定勝敗主要是實力，實力關(guān)鍵在資金，大家知道去年的困難，我們的政策對行業(yè)影響最大的是什么？限貸，限購、房地產(chǎn)稅、加息和限貸四個政策中應(yīng)該是限貸，因為我們?nèi)ツ昶髽I(yè)貸款非常之難，成本增加非常之大，以前是銀行追著我們跑，現(xiàn)在反過來我們追著銀行跑，人家不理你，而對消費貸款和首套房貸款，沒有八個月一年根本下不來。首套都貸不了。所以影響最大的是限貸問題，資金問題。這個是決定我們的企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　第三個，對開發(fā)企業(yè)提點建議。

　　市場哲學(xué)，我有三個觀點，理性看市場，主動調(diào)目標，發(fā)展靠創(chuàng)新。

　　因為，新形勢下要懂得競爭，學(xué)會競爭，過去市場從一開始的起不到中間的快速，到現(xiàn)在的平穩(wěn)，可以分為三個階段。尤其對中間快速階段，我們的市場是什么房都可以賣出去，現(xiàn)在才靠我們企業(yè)競爭。戰(zhàn)略上發(fā)展思路要轉(zhuǎn)變，戰(zhàn)略上作出調(diào)整，以質(zhì)量、品質(zhì)贏得市場，以數(shù)量擴大市場，以管理服務(wù)占領(lǐng)市場。第二，發(fā)展區(qū)域下移，二三線城市可成為布局重點。三是資金決定發(fā)展，要多方面籌措，我們那些大企業(yè)都有合作方式，不是和政府合作，就是和大型國有企業(yè)合作，對中小企業(yè)來說，還靠自身這么發(fā)展，什么時間變強大啊。第四，城市綜合體是當前的投資熱門，因為這里面有尋求政策的機會，不多解釋了，大家都清楚，有其潛在的原因。但是對我們企業(yè)來說，介入要謹慎，要進，要有實力，經(jīng)驗和精力都要注意，因為進了以后，對你企業(yè)影響太大了。但企業(yè)對產(chǎn)品項目要多樣化，現(xiàn)在單靠住宅不行，大型企業(yè)可以進軍商業(yè)地產(chǎn)，中小企業(yè)可以選擇和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的旅游、養(yǎng)老等其他的市場。

　　就講這么多，時間到了，謝謝大家。

　　主持人：謝謝王玨林先生的精彩演講，請您就坐休息。

　　接下來進行今天第三場演講，有請演講嘉賓：山東省文登市房地產(chǎn)協(xié)會會長王書強先生，王書強先生的演講題目是：搶抓藍色機遇關(guān)注區(qū)域龍頭，共建濱海新城。

　　王書強先生，您的演講時間為10分鐘，有請！

　　王書強：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，女士們先生們，大家上午好，十分高興與各位相會在美麗的常州，我希望通過此次論壇，開啟我們更深層次的交流與合作。

　　今天論壇的主題是“自新大陸二三線的房地產(chǎn)”，我認為這個題目才是對開發(fā)商有利的，從目前全國政策形勢和去年大型開發(fā)商銷售來看，開發(fā)商在重視一二線城市的同時，布局三四線城市是比較理智的，在一二線城市樓市低迷的時候，三四線城市樓市反而可以給予很大的補充和資金流，對整個企業(yè)的發(fā)展是十分有利的，也會在全國整體房地產(chǎn)市場中站穩(wěn)腳跟。方向決定未來，開發(fā)企業(yè)目前更要重視現(xiàn)在，順應(yīng)形勢，積極的進行轉(zhuǎn)型，積極的進行改變，才能長遠發(fā)展。首先，要轉(zhuǎn)變投資方向，全面布局，從重點關(guān)注一二線城市到關(guān)注三四線城市，特別是關(guān)注三四線城市中的區(qū)域龍頭、優(yōu)質(zhì)城市。從整體市場形勢來看，目前一二線城市地產(chǎn)市場整體壓力偏大，而文登房地產(chǎn)市場首位形成泡沫，隨著城市化進程加快，基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能配套的逐步完善，住宅本身內(nèi)在價值的不斷上升，本地剛需以及外來購買需求的上升，保證了房價與銷量穩(wěn)健提升。2011年，文登市成交商品房套數(shù)、成交面積、成交金額同比分別增長10%、6.7%和32%。全市商品房評價房價4110元，房價年增長率一直保持在10%左右。從國家發(fā)展戰(zhàn)略來看，從深圳特區(qū)、浦東新區(qū)，再到濱海新區(qū)，都是進入國家建設(shè)戰(zhàn)略重點后才促進了經(jīng)濟的快速發(fā)展。而在國務(wù)院批復(fù)的《山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，文登被確定為山東省重點建設(shè)的三大海洋經(jīng)濟新區(qū)之一，成為國家戰(zhàn)略重要組成部分。從資金投資回報來看，文登地價相對很低，土地市場競爭程度較小，城市發(fā)展空間較大，未來還有足夠大的利潤空間和上漲幅度。同時占用的資金較少，城市本身購買力很強，銷售和資金的周轉(zhuǎn)速度很快，保證了較高的利潤率。所以無論是對于全國性發(fā)展的大開發(fā)上，還是在行業(yè)整合中尋求生存空間的中小開發(fā)商，都具有很大的機會。

　　其次，開發(fā)企業(yè)要改變產(chǎn)品業(yè)態(tài)，從單一住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多形式的開發(fā)業(yè)態(tài)。一個城市只有包括了住宅地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等多樣產(chǎn)品業(yè)態(tài)，才是一個健康的地產(chǎn)市場，才是一個有活力的地產(chǎn)市場。目前已進入文登的大中型開發(fā)商，如華夏幸福基業(yè)、海爾地產(chǎn)、卓達集團、天山集團，光耀地產(chǎn)、中國寶安等公司，開發(fā)建設(shè)了多種產(chǎn)品，帶動文登房地產(chǎn)業(yè)態(tài)百花齊放，協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　下面我簡單介紹一下文登市在三四線城市中的優(yōu)勢：

　　文登市地處膠東半島東部，是一座最適合人類居住的海濱城市、生態(tài)城市、旅游城市，是中國著名的長壽之鄉(xiāng)、溫泉之都和道教圣地。2011年財政收入26.5億元，綜合經(jīng)濟實力居全國百強縣第14位。

　　文登歷史悠久、人文薈萃。文登因秦始皇東巡至此，召集文人登山而得名，已有1400多年建置史，是膠東半島少數(shù)千年古縣之一。深厚的文化底蘊，孕育出了獨具特色的士學(xué)文化、道教文化、李龍文化、紅色文化，久享“文登學(xué)”的美譽，是山東歷史文化名城。士學(xué)文化燦爛輝煌，隋唐以來有100多名進士榮登金榜。道教文化源遠流長，王重陽率全真七子在此創(chuàng)建了道教全真派。李龍文化聲名遠揚，禿尾巴李龍王的傳說被列為國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。紅色文化影響深遠，締造了四個軍，走出了120多位文登籍將軍。

　　文登依山傍海，氣侯宜人。是中國優(yōu)秀旅游城市、國家環(huán)保模范城市、國家園林城市。國家森林公園、國家級自然保護區(qū)昆崳山，被譽為“海上仙山之祖”，中國道教全真派發(fā)祥地圣經(jīng)山天然老子石像栩栩如生，《太上老子道德經(jīng)》摩崖石刻被列為全國重點文化保護單位；省級森林公園天福山是天然綠色氧吧；李龍故里回籠煽誘270多年的廟會史。擁有156公里的海岸線，12公里長的天然沙灘海水浴場、綿延數(shù)十公里的萬畝松林。五處高品質(zhì)天然溫泉構(gòu)筑成中國的“溫泉之都”，已建成天沐、湯泊兩個五星級溫泉度假村，均被評為國家4A級景區(qū)，海爾國際溫泉旅游小鎮(zhèn)已開工建設(shè)。

　　文登區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達。位于青島、煙臺、威海三市中心，陸?？战煌ㄔO(shè)施完備，高速公路、齊威鐵路、開放港口、國際機場一應(yīng)俱全，2小時車程內(nèi)有5個國家的一類開放港口、3個國際機場。威海國際機場就在文登境內(nèi)，距城區(qū)15公里，已開通韓國、俄羅斯等20多條國內(nèi)外航線。正在建設(shè)的青煙威城際鐵軌2014年通車，30萬噸級南海新港已部分投入使用，疏通鐵路已啟動建設(shè)。是中國北方唯一擁有海陸空立體交通體系的縣級城市。

　　文登產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體完善。城市文化商務(wù)區(qū)建設(shè)面積34平方公里，重點打造文化教育、金融商貿(mào)、綜合服務(wù)、生活居住、生態(tài)休閑五大組團，被確定為山東省發(fā)展服務(wù)業(yè)重點城區(qū)；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)面積40平方公里，進駐企業(yè)總數(shù)達到500多家，躋身山東省級開發(fā)區(qū)前四強，被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織確定為國際項目示范園區(qū)；南海新區(qū)是省級工業(yè)園和高新區(qū)，規(guī)劃控制面積160平方公里，規(guī)劃建設(shè)面積90平方公里，已完成基礎(chǔ)設(shè)施投入50多億元，“十通一平”基本到位，南海新港即將竣工，已進駐15家世界或中國500強企業(yè)及上市公司，90多個投資過億元的藍色產(chǎn)業(yè)項目落地開工。

　　山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，給文登提供了難得的發(fā)展機遇，也為各界有識之士提供了廣闊的投資平臺和良好的盈利空間。我們愿以最真摯的感情、最優(yōu)良的環(huán)境、最完善的服務(wù)，讓廣大投資者得到最豐厚的回報。歡迎大家到文登考察指導(dǎo)、休閑度假、投資興業(yè)！

　　最后，祝各位來賓身體健康、工作順利、合家幸福，謝謝大家。

　　主持人：謝謝王書強先生的精彩演講，請回座休息。

　　好，下面我們有請今天為我們奉獻第四場演講的嘉賓：萊蒙房地產(chǎn)常州公司常務(wù)副總經(jīng)理姜海玲女士，姜海玲女士的演講題目是：選擇常州選擇萊蒙，姜海玲女士，您的演講時間為20分鐘，有請！

　　姜海玲：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家上午好。

　　很榮幸能夠代表萊蒙國際參與此次觀點論壇的常州行活動，并能夠與各位探討和交流在宏觀調(diào)控背景下二三線城市的發(fā)展機遇以及萊蒙國際在二三線城市的開發(fā)經(jīng)驗和思考?；仡欀袊康禺a(chǎn)的發(fā)展歷程，北上廣深吸引了大量資本和人才，在城市化進程的背景下，房地產(chǎn)得以迅猛發(fā)展，但業(yè)帶來了競爭日趨激烈、成本日趨提高，進入門檻越來越高的情況下，資本和人才進入二三線城市，二三線發(fā)展?jié)摿褪袌銮熬霸絹碓奖徽J知。我們從93年關(guān)注中國房地產(chǎn)開發(fā)，自01年在香港聯(lián)交所整體上市，回顧19年的發(fā)展歷程，我們先后在七個城市開發(fā)了14個項目，足跡編輯了珠三角、長三角、京津和成諭地區(qū)。我們早就意識到了二三線城市的發(fā)展?jié)摿?，特別是蘇錫常地區(qū)，常州地理位置優(yōu)越、交通發(fā)達，是新型的三線城市代表，隨著常州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和城市化發(fā)展的需求，近年來，吸引了大量外來開發(fā)商的進入。今年是萊蒙國際正式進入常州發(fā)展的第九個年頭，萊蒙在常州的兩大城市綜合體，萊蒙都會和萊蒙城已經(jīng)成為常州兩個商業(yè)中心和區(qū)域中心最耀眼的明星之一。60萬方的萊蒙都會已經(jīng)成為常州市的新會客廳，是體現(xiàn)常州人都市時尚生活的所在地，而萊蒙時代成為萊蒙都會最后的收官之作，近期即將面世。萊蒙國際在常州的第二個綜合體項目，140萬方的萊蒙城，項目開發(fā)過半，該項目擁有常州市場上單個項目非常強大的配套，五星級酒店、國際雙語幼兒園，八萬方的城市公園，大型超市、主題商業(yè)街等，這些逐漸實現(xiàn)和完善的配套，也兌現(xiàn)了萊蒙國際對客戶的承諾。在我們的開發(fā)經(jīng)營中，我們?nèi)R蒙在常州的市場表現(xiàn)尤其突出，無論是市場形勢好的情況下，還是11年、12年市場低迷，萊蒙城都成為常州市場的成交明星。也為萊蒙國際在2011年成功上市及上市后的表現(xiàn)作出了重要貢獻。

　　未來，我們會有水謝系更高端項目，呈現(xiàn)給常州的絕佳自然環(huán)境，給常州人們打造屬于他們自己的度假休閑生活。作為最早進入常州的外來開發(fā)商之一，萊蒙通過多年的摸爬滾打，取得了不俗的業(yè)績，這些業(yè)績可以看出，常州消費者對于萊蒙國際的認可度，也使得萊蒙國際成為外來開發(fā)商最能把握本地消費者需求的企業(yè)。目前，政府出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，目的是保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。展望未來，我們會把中心逐步轉(zhuǎn)移到二三線城市，逐步提升產(chǎn)品品質(zhì)和品牌知名度，為消費者提供更好的產(chǎn)品，更有品質(zhì)的生活，最后，我以今天主題發(fā)言的題目作為結(jié)束語，那就是選擇常州，選擇萊蒙。

　　謝謝大家。

　　主持人：謝謝姜海玲女士的精彩演講，請您回座，稍事休息。

　　時間過得很快，我們馬上就進入今天最后一場演講，有請奉獻第五場演講的嘉賓：著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生，賈康先生的演講題目是：制度挑戰(zhàn)：從擴大房產(chǎn)稅試點說起，賈康先生，您的演講時間為25分鐘，有請！

　　賈康：謝謝主持人，大家好。

　　我按照論壇提出的制度挑戰(zhàn)，從擴大房產(chǎn)稅試點說起這樣一個題目，談一些自己作為研究者的基本認識。

　　我想制度挑戰(zhàn)是我們完成中國經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌，最終實現(xiàn)偉大民主復(fù)興的現(xiàn)代化過程中不可回避的一個實質(zhì)性問題和非常重大的問題。房產(chǎn)稅的改革試點當然是這個制度創(chuàng)新過程中間的一個組成部分。但是要在談?wù)撟约河^點的時候，我覺得可能還不能夠一下單刀直入談?wù)摲慨a(chǎn)稅試點，我們需要先成房產(chǎn)稅調(diào)控新政這樣一個概念說起。

　　中央國務(wù)院在提出房地產(chǎn)調(diào)控，后來被人們稱為房地產(chǎn)調(diào)控新政的這個概念上，一開始的表述是叫做遏制部分城市房價的過快上漲，比較新的表述是這次兩會上，總理上特別強調(diào)的，要促使房價合理回歸。他在表現(xiàn)形式上是圍繞著方方面面特別關(guān)心的商品房房價問題。但是我覺得，如果我們?nèi)娴恼J識這個問題，還要進一步把握房價后面相關(guān)的一系列的和運行、和制度安排不可分割的影響因素。我們現(xiàn)在如果從房價的調(diào)控上面來說，已經(jīng)看到了一系列措施，特別是有廣泛爭議的行政色彩濃重的限購、限價，有的城市管理部門標榜，要逐套的核準價格，這樣的嚴厲措施。行政手段有的地方已經(jīng)表現(xiàn)為一擁而上實施調(diào)控的態(tài)勢。在討論中我們也注意到，去年人大常委會上住建部的領(lǐng)導(dǎo)回應(yīng)人大財經(jīng)委副主任吳小林提出的問題的時候，他比較直接的提到，用這樣的行政手段是不得已的。這個說出了他的苦衷，也說明了他是過渡性質(zhì)的措施。我們必須看到，這些不得已采取的措施要使用的同時，我們還要抓住什么樣的，可以支撐中長期的健康發(fā)展、和諧發(fā)展的措施？從長期來看，我覺得應(yīng)該明確的提出，我們的調(diào)控新政還要體現(xiàn)貫徹應(yīng)對制度挑戰(zhàn)，發(fā)展經(jīng)濟手段為主調(diào)控新機制的高水準。如果沒有這種高水準，無論這個調(diào)控堅持多長時間，再怎么樣強調(diào)重要性，我認為，都是不足以經(jīng)受歷史考驗的。我們在房地產(chǎn)調(diào)控方面前面有若干輪的調(diào)控，這次持續(xù)了兩年的調(diào)控新政，還要進一步努力的正視制度建設(shè)問題，提升高水準，體現(xiàn)他應(yīng)有的高水準。制度建設(shè)的問題，我認為應(yīng)該是大家進一步重視的，我們面對的房地產(chǎn)健康發(fā)展的相關(guān)的全局問題，在中長期時間中的真問題、難點問題、實質(zhì)問題、關(guān)鍵問題。

　　我談一下自己的基本理解框架。說到制度挑戰(zhàn)和制度建設(shè)、制度創(chuàng)新，這個大的制度框架其實在中國的房地產(chǎn)調(diào)控中已經(jīng)可以相對清晰的看到，就是必須針對土地這個房地產(chǎn)前提條件，他的自然壟斷性質(zhì)，這個自然壟斷性質(zhì)是任何經(jīng)濟體無法避免的，這是中心區(qū)，從黃金地段開始，以及以后還會發(fā)展的城鄉(xiāng)接合部，越來越多的建成區(qū)，這個中心區(qū)的地皮自然壟斷的性質(zhì)，這個自然壟斷無論配上起來的什么要素，都是客觀存在的。有自然壟斷的問題，同時又要有住有所居的公共服務(wù)均等化的問題，最低收入群體也要住有所居，不能讓他流落街頭，再加上房地產(chǎn)業(yè)，無論你怎么稱呼，他對建筑業(yè)有重合，在一起，必然是國民經(jīng)濟長期發(fā)展不可缺少的支柱，這樣的幾重考慮合在一起，大的制度框架必須強調(diào)我們實施一種合理的雙軌統(tǒng)籌。一個是保障，一個是市場，政府的職責(zé)首先是通盤的管規(guī)劃，任何一個地方政府層面，他的轄區(qū)之內(nèi)的通盤的國土開發(fā)、功能區(qū)匹配的通盤規(guī)劃，整個在一起，形成我們?nèi)珖耐ūP的國土開發(fā)規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃，以及現(xiàn)在努力推進的優(yōu)化中的頂層設(shè)計。在這個政府管規(guī)劃的職責(zé)定位上是責(zé)無旁貸，天經(jīng)地義，必須政府組織各方力量，形成有遠見卓識的規(guī)劃。然后保障，我們政府要管托底，現(xiàn)在的保障性住房的有效供給就是托底，托到低收入階層和收入夾心層住有所居，另外這種廉租房、公租房的運行是需要有比較高的管理成本的，但是政府必須付出這個成本，保證他可持續(xù)。另外，在市場軌上，政府還要管規(guī)則，商品房產(chǎn)權(quán)房的配置主要是一個市場經(jīng)濟環(huán)境中消費者主權(quán)實現(xiàn)過程中的公平競爭問題，大家自己有這種支付能力，他去挑選他中意的住房，政府管規(guī)則，這才能順應(yīng)市場經(jīng)濟。階段性的不得已的管具體的一戶一戶的房價，去限購，只具有過渡限制，把經(jīng)驗穩(wěn)定下來，以后并不能照此運行下去。管規(guī)則以后要處理一個不可回避的問題，就是必須管收稅，不僅交易環(huán)節(jié)收稅，不動產(chǎn)、消費住房，主要是高端部分的保有環(huán)節(jié)也必須有稅收，必須施加稅收的調(diào)節(jié)。這樣一來，我們可以看到保障軌的難點有如何籌資的問題等等。另外又如何收房產(chǎn)稅的問題等。這些挑戰(zhàn)看似形成了這樣一個有沖擊力的概念，一點也不過分，中國現(xiàn)在就面臨著這樣的歷史性的考驗。我們房地產(chǎn)調(diào)控新政運行至今，能不能在市場軌上真正攻堅克難，合理處理這樣一個制度挑戰(zhàn)問題，實施有效的制度創(chuàng)新，這就引出了題目中的房產(chǎn)稅試點，這兩地試點的創(chuàng)新意義，這是在我們面臨著這樣一個歷史任務(wù)的大環(huán)境之下，由部分地區(qū)首先形成了決策上的決心，抓住制度安排、經(jīng)濟手段和法制建設(shè)環(huán)節(jié)，推動現(xiàn)代國家所需要的建設(shè)現(xiàn)代稅制，同時使我們的房地產(chǎn)調(diào)控新政上升到應(yīng)有的制度建設(shè)高水準的過程。這種現(xiàn)代國家所需要的現(xiàn)代稅制必然包括房產(chǎn)稅這種財產(chǎn)稅。是具有多種正面的效應(yīng)，時間關(guān)系，我點到為止，我認為至少有這樣幾點，第一是提供了房地產(chǎn)健康運行的重要相關(guān)制度安排因素，可以使房地產(chǎn)在以后長期發(fā)展中比較沉穩(wěn)，減少泡沫，這是他的健康的追求。第二，他是提供地方稅體系的重要支柱財源，可以促進我們國家省以下分稅制實質(zhì)性的貫徹。第三，這樣一個制度建設(shè)是提供優(yōu)化中國收入分配和財產(chǎn)配置的重要經(jīng)濟杠桿手段，是依法長期穩(wěn)定可預(yù)期運行的一種經(jīng)濟手段。第四，他是提供了打造中國直接稅體系的重要突破口，對于全面的配套改革有至關(guān)重大的影響作用。這樣一些正面效應(yīng)當然值得我們追求和期待，同時我們必須正面的討論，怎么樣在這個改革中，有理有力有節(jié)的推動，合理處理既得利益的關(guān)系，現(xiàn)在說什么是既得利益，現(xiàn)在中國已經(jīng)形成了各種各樣的社會階層，也就是形成了各種既得利益集團，這個詞語并不帶貶義，這種既得利益的協(xié)調(diào)也不能簡單的按照所謂的少數(shù)服從多數(shù)處理，如果在經(jīng)濟問題，財產(chǎn)權(quán)的問題，市場競爭要解決的問題上，你按照少數(shù)服從多數(shù)的聽起來冠冕堂皇的原則處理問題，一定會一步一步引出不可收拾的多數(shù)人的暴政。各個方面的訴求都應(yīng)該在理性的博弈中得到指導(dǎo)，尋求結(jié)果上的共贏，追求社會全體成員的根本利益和長遠利益的實現(xiàn)。就要在充分表達各方訴求，通過實驗，逐步形成可行方案和立法以后，相對可以穩(wěn)定的制度框架，發(fā)揮維護公眾根本利益、長遠利益層面的保障作用。這就是制度建設(shè)的根本利益。如果不訴諸于制度建設(shè)，僅僅靠說大家寄希望某些人的覺悟，靠政策的一些調(diào)整，不足以實現(xiàn)長治久安。改革開放初期，鄧小平提出三步走的時候，就特別強調(diào)黨和國家的制度建設(shè)問題，制度好了，那么最根本的問題才能得到解決，如果沒有一個制度方面的創(chuàng)新和改革，他非常尖銳的說，好人也會最后落到做錯事的狀態(tài)。我們有一個好的制度，就應(yīng)該能夠在基本面上推進共和精神下各個方面的和諧，追求根本利益和長遠利益的實現(xiàn)。

　　所以在房產(chǎn)稅改革試點這方面，我認為，中央和有關(guān)部門已經(jīng)明確表態(tài)，要擴大這樣一個推進方向，是值得我們特別加以深刻認識的重大問題。我們所需要的第一是要認真的總結(jié)試點經(jīng)驗，我們已經(jīng)得到一些信息，兩地的實驗并不像一開始某些聲音說的那樣無足輕重，那么的不起作用，有很多值得肯定之處。第二，我們要認真的傾聽各方的訴求，引導(dǎo)理性的討論，難免有一些情緒化的說法，觸動的是大家實實在在的利益，而各種利益訴求是不一樣的，應(yīng)該盡可能傾聽訴求，引導(dǎo)理性討論，不贊成簡單的以罵人解決問題，有一些情緒的表露是社會的正?，F(xiàn)象，但社會不能靠情緒化的東西引導(dǎo)未來。第三是要更為開明和充分的要求政府管理部門披露信息，必要的信息披露我始終強調(diào)，為什么要在物業(yè)稅試點這么多年以后，仍然作為一個絕密的信息源來處理呢，我認為這是不合理的，應(yīng)該適當?shù)呐缎畔?。在模擬評稅過程中的一些數(shù)據(jù)可以作為保密處理，但是一些改革套路是否可以披露，這個非常值得管理部門考慮，如果更為開明和充分的披露信息，很多大家的恐慌心情，這種對于預(yù)期的不確定性就可以得到有效的消除。第四，我認為，要進一步通過政府對于改革大方向的播放，給社會大眾吃定心丸，比如政府方面給出這樣的信息，房產(chǎn)稅的改革在推進過程中間仍然會按照兩地實驗的基本精神，遵循一種抽肥補瘦的原則，我不認為中國目前可以套搬發(fā)達經(jīng)濟體的模式，中國必須明確的向社會大眾表達，我們這個是針對改革開放先富起來的高端。應(yīng)該明確的是第一套住房，或者說家庭人均一定標準之下的第一單位的住房是不被這個稅所觸動的。另外我認為也可以探討，中國很多的社會成員認為，我自己的第二套房是我自己給自己買的一個商業(yè)性的社會保險，也有一定的道理，中國在城市化的過程中，其實按照未來收益來說，有穩(wěn)定的回報前景的，就是好地段的不動產(chǎn)。那么我在自己先富起來的過程中，或者有一定富裕程度過程中買了第二套房，這種商業(yè)性的社會保險是不是應(yīng)該在政策層面給予一定的回應(yīng)，我認為可以討論。比如第二套房稅率可以從輕，這些都是可以考慮的問題。比如重慶是相對走的比較前一點，他已經(jīng)涉及到存量，花園洋房是要被覆蓋的，但是他劃了180平米的起征點，如果你自己的別墅建筑面積就是180平米，那么你仍然是一分錢不用交，只對180平米以上的部分進行覆蓋。這個我認為是合理的，對以后的擴大是有正面意義的。

　　我認為，我們現(xiàn)在必須堅定的推進房產(chǎn)稅改革擴大過程中，要把這些要點綜合在一起，引導(dǎo)社會的理性討論，讓社會方方面面減少人人自危的惶恐心理，讓大家看到這是一個我們必須一起推進不可回避的問題，應(yīng)對這個制度的挑戰(zhàn)，最后合理的局面就是先富起來的人，有多套房的人，他們適當?shù)膶娯斦杖攵嘧鲆恍┴暙I，符合支付能力原則，不會對他們傷筋動骨。而公共財政收入財力增長以后，可以更好的優(yōu)化稅制，更好的運用這些財力輔助低端的社會成員，共享改革成果，使高端的成員安享他們先富起來的安全感，這個是符合我們?nèi)w成員的根本利益和共同利益。這種根本利益和共同利益的追求，我認為正是我們現(xiàn)在今天所討論的，在進一步的優(yōu)化政策組合，應(yīng)對制度挑戰(zhàn)，擴大房產(chǎn)稅試點改革的方向上，我們應(yīng)該期待的是制度建設(shè)修成正果，這是支撐中國整體的現(xiàn)代化的。

　　這樣一些看法請各位批評指正，謝謝大家。

　　主持人：親愛的各位來賓，我們今天上午論壇的演講環(huán)節(jié)到這里就暫告一段落了，讓我們再一次感謝為我們奉獻精彩演講的五位嘉賓，謝謝大家。

　　接下來，我們將進入常州行論壇的重點環(huán)節(jié)之一--城市觀點論壇中國行常州圓桌。

　　現(xiàn)場直播：2012城市觀點論壇常州行（二）