直到今日，證監(jiān)會未有放松房企上市閘門的跡象，此次萬達商業(yè)地產出現(xiàn)在A股上市輪候名單中著實令人感到意外。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 李雯露 日前，證監(jiān)會的一紙公告，再度引發(fā)市場對于萬達商業(yè)地產上市一事的關注。

　　根據(jù)2月1日證監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)，截至1月底，共有515家公司排隊上市。其中，萬達商業(yè)地產公司和萬達電影院線已經向證監(jiān)會提交上市申請，萬達商業(yè)地產公司的申請仍在接受初審，而萬達電影院線正在落實反饋意見中。

　　萬達商業(yè)地產上市的籌備已經多年，證監(jiān)會雖然于2010年就受理了其上市申請，但一直未有突破性的進展；另一方面，直到今日，證監(jiān)會未有放松房企上市閘門的跡象，此次萬達商業(yè)地產出現(xiàn)在A股上市輪候名單中著實令人感到意外。

　　政策導向下“上市直通車”

　　有業(yè)內人士認為，萬達商業(yè)地產進入A股上市“排隊”程序實則是政策導向的體現(xiàn)。

　　易鋪（中國）控股有限公司總裁陳建明表示，伴隨住宅地產調控的延續(xù)，政府越來越清楚商業(yè)地產和住宅地產的產業(yè)區(qū)別。從銀行信貸上，商業(yè)地產依然可以獲得一定金融支持，演化到商業(yè)地產企業(yè)上市融資得到政府一分為二的關注。這些都將預示萬達商業(yè)地產突破房企上市限制的深層次政策導向。

　　據(jù)萬達商業(yè)地產公司介紹，此次申請上市的商業(yè)地產包括：房地產開發(fā)、商場出租、酒店業(yè)務三大部分；院線，萬千百貨，大歌星等關聯(lián)產業(yè)則不在其中。

　　對此，陳建明認為，這是萬達產業(yè)細分的必然結果，有利于萬達戰(zhàn)略的專業(yè)化延伸，符合資本市場專業(yè)化投資的趨勢。

　　陳建明分析稱，萬達商業(yè)地產和萬達院線分別沖刺IPO，有利于降低萬達上市融資的風險，既強調了主業(yè)上市的戰(zhàn)略思想，也緊跟政府發(fā)展文化產業(yè)的政策導向。“電影院線作為文化產業(yè)的重要內容，本身就是當前政府支持發(fā)展的產業(yè)熱點。”

　　“即使萬達商業(yè)地產上市受房地產調控政策影響，也不會影響萬達院線的上市。”陳建明如是說。

　　萬達集團最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，該集團總資產1950億元，收入1051億元。其中，商業(yè)地產公司2011年收入953億元，其中項目系統(tǒng)收入902億元，現(xiàn)金回款814億元，竣工入伙指標完成500億元。

　　此外，數(shù)據(jù)還披露，2011年該公司不動產租金收入達34.6億元。截至去年年底，萬達商業(yè)地產公司持有營業(yè)物業(yè)面積903萬平方米。

　　商業(yè)地產盈利模式有短板

　　而對于萬達的上市，蘭德咨詢總裁宋延慶則持有不同的看法。

　　“算算去年租金收入與1051億的總收入之比就知道其盈利模式未解決。”宋延慶通過微博表示。

　　他認為，萬達第一代、第二代、第三代產品并沒有從模式上解決盈利問題。“萬達商業(yè)不動產的不盈利比例還是很大的，應該是三分之二左右。存在大面積的不盈利，顯然不可能通過國內A股上市的審核。”

　　宋延慶指出，決定能否上市的根本在于整個企業(yè)是不是盈利。“其實，萬達商場出租收入與支出相比是虧的。”宋如是說。

　　2011年，時任萬達發(fā)言人、總經理的石雪清在接受媒體采訪時曾透露，2011年開業(yè)的萬達廣場，首年租金平均（首年有優(yōu)惠）達到2.53元/天/平米，第二年租金將增加30%左右。如果按使用面積計租，萬達廣場平均租金將超過5元/天/平米。

　　有分析人士指出，萬達處于城市副中心，很多世界頂尖品牌不可能跟進，通過低租金吸引商業(yè)資源，項目租金回報率水平偏低。

　　另一方面，萬達的運營能力低，單位坪效不高。相當部分介于中等、偏低狀態(tài)。

　　另有研究人士指出，目前中國的大多數(shù)商業(yè)地產企業(yè)，包括萬達，面臨的最大問題在于：盈利主要靠公寓和住宅的銷售，租金對整個業(yè)績的貢獻比例較低。

　　早前，一位萬達內部人士在接受媒體采訪時曾透露，萬達建筑綜合體的出售比例高達六成以上，持有的經營性物業(yè)僅三成到四成，萬達是依靠住宅銷售資金反哺持有物業(yè)。

　　上述人士續(xù)指，一旦銷售物業(yè)的利潤攫取完畢，企業(yè)將會經歷一個漫長的資本回收期。“到那時，才是真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)經營管理水平的時候，開業(yè)時的燦爛并不代表永久的輝煌，經營是一場寂寞的長跑。這也對經營人才儲備提出了要求。”