如果廣州差別化調(diào)控出發(fā)點(diǎn)是基于擔(dān)心樓市崩盤，那么調(diào)整政策也必然面臨著兩方面的壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李寧 2012年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，大多數(shù)人的普遍共識(shí)就是房地產(chǎn)調(diào)控難以放松。然而，春節(jié)假期剛剛結(jié)束，一則中山限價(jià)暗中放松的消息引起了業(yè)內(nèi)的更多關(guān)注。

　　2月1日，據(jù)媒體消息，廣東中山樓市限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)暗中由5800元/平方米升至6590元/平方米，從1月23日起網(wǎng)簽系統(tǒng)已開(kāi)始執(zhí)行6590元每平方米的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，相比之前的標(biāo)準(zhǔn)5800元每平方米，提高了790元，成為全國(guó)首個(gè)限價(jià)松口城市。

　　中山限價(jià)“明緊暗松”

　　相關(guān)報(bào)道稱，中山市國(guó)土局此前接到市政府的通知執(zhí)行該新標(biāo)準(zhǔn)，低于該價(jià)格的商品房均可進(jìn)行網(wǎng)簽和備案，但新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施到何時(shí)并不清楚。

　　對(duì)于為何將限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由5800元/平方米升至6590元/平方米？據(jù)中山市住建局工作人員稱，主要原因是2011年中山住宅成交均價(jià)為5936元每平方米，而2012年政府工作報(bào)告提出，今年中山GDP增幅預(yù)計(jì)為11%，由此計(jì)算今年樓價(jià)應(yīng)控制在6589元每平方米，與6590元每平方米的新標(biāo)準(zhǔn)基本一致。

　　事實(shí)上，關(guān)于限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與GDP的增長(zhǎng)目標(biāo)，中山市住建局局長(zhǎng)陸德華早在去年12月份就有所暗示。陸德華當(dāng)時(shí)表示，2012年如果中山市繼續(xù)限價(jià)，其限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是在2011年全年樓市均價(jià)基數(shù)再加上11%的增幅。

　　而就目前已成事實(shí)的6590元/平方米限價(jià)實(shí)施情況，陸德華在2月1日接受媒體采訪時(shí)也坦言，“新標(biāo)準(zhǔn)已開(kāi)始執(zhí)行，但限價(jià)的具體操作細(xì)則，市政府仍在研究制定中。”

　　眾所周知，2012年相對(duì)于持續(xù)已久的房地產(chǎn)調(diào)控，無(wú)論是國(guó)務(wù)院、住建部以及各地方政府的多次表態(tài)，都頗為一致的強(qiáng)調(diào)調(diào)控不會(huì)放松，也正如此，中山此次“明緊暗松”的做法，引起了更多的議論。

　　在合富輝煌首席分析師黎文江看來(lái)，中山選擇此時(shí)放松限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)氐某山涣砍霈F(xiàn)了比較明顯的萎縮，對(duì)政府的土地稅收等方面起到了非常大的影響。

　　黎文江解釋，中山去年用限價(jià)手段進(jìn)行調(diào)控，從2011年全年來(lái)看完成了預(yù)期目標(biāo)，然而限價(jià)同樣使一部分價(jià)格偏高的樓盤不能入市，因此成交量出現(xiàn)了急劇下滑。今年中山把限價(jià)目標(biāo)繼續(xù)與GDP相掛鉤，一方面能控制房?jī)r(jià)的上漲空間，同時(shí)又能適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行微調(diào)，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)并不能算放松。

　　黎文江同時(shí)強(qiáng)調(diào)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)進(jìn)行，不僅是中山，許多地方政府的壓力將逐漸呈現(xiàn)，因此對(duì)調(diào)控做適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，將是地方政府主要考慮的解決之道。

　　“差別化限購(gòu)”猜想

　　的確如此，在中山暗自放松限價(jià)幅度的同時(shí)，與之相鄰較近的廣州也有聲音傳出。

　　1月18日，廣州國(guó)土局在其舉辦的工作座談會(huì)上明確表示，“目前廣州國(guó)土局在積極研究、科學(xué)謀劃2012年調(diào)控思路和調(diào)控目標(biāo)，現(xiàn)已提出主要思路報(bào)市政府審定。”

　　主要調(diào)控思路建議包括：適當(dāng)調(diào)整新建住房購(gòu)買的行政調(diào)控手段，如針對(duì)住房交易的區(qū)域性、人群結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，研究差別化“限購(gòu)”措施的可行性等。

　　至于具體的差別化做法，據(jù)參加此次會(huì)議的廣州市政協(xié)委員、新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉表示，廣州市市區(qū)144平方米以上的“豪宅”和郊區(qū)別墅，應(yīng)實(shí)行不限購(gòu)不限價(jià)政策，房地產(chǎn)調(diào)控政策真正要控制的是中小戶型。

　　曹志偉稱，144平方米以上的“豪宅”和郊區(qū)別墅契稅比普通商品住宅高，成交可以征收3%的契稅，對(duì)其不實(shí)行限制政策促進(jìn)成交，可以多收契稅為保障房作貢獻(xiàn)。郊區(qū)不限價(jià)不限購(gòu)，也能保證廣州城區(qū)繼續(xù)向周邊擴(kuò)展。

　　對(duì)此觀點(diǎn)，同樣參加該會(huì)議的黎文江也持相同看法。黎文江指出，廣州的房?jī)r(jià)去年增長(zhǎng)幅度是2.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于GDP11%的增速，而且也低于CPI的漲幅近一半，因此從這方面來(lái)看，廣州執(zhí)行“差別化限購(gòu)”具有較大的調(diào)整空間，比如可以考慮對(duì)南沙、增城、從化區(qū)域進(jìn)行不限購(gòu)，這都可以進(jìn)一步探討研究。

　　進(jìn)退兩難的廣州調(diào)控

　　廣州知名房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同則認(rèn)為，如果要實(shí)行差別化限購(gòu)，建議即使是放開(kāi)對(duì)市區(qū)豪宅和郊區(qū)別墅的限制，也要在購(gòu)房數(shù)量上加以約束。應(yīng)該只允許在這些區(qū)域購(gòu)買第3套住房，而對(duì)擁有超過(guò)3套以上住房的購(gòu)房者仍然要實(shí)行限購(gòu)。

　　雖然對(duì)差別化“限購(gòu)”持贊同態(tài)度，但韓世同對(duì)其操作前景也表示了較大擔(dān)憂。

　　他指出，廣州準(zhǔn)備實(shí)施差別化“限購(gòu)”的背景，其實(shí)是擔(dān)心廣州房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅度的回落，主要因素是最近廣州部分樓盤出現(xiàn)了大幅度降價(jià)，這樣很有可能會(huì)起到傳導(dǎo)作用。如果任由其大幅降價(jià)的話，廣州房?jī)r(jià)很有可能將出現(xiàn)崩盤，其結(jié)果是非常嚴(yán)重的。

　　韓世同續(xù)稱，如果廣州差別化調(diào)控出發(fā)點(diǎn)是基于擔(dān)心樓市崩盤，那么調(diào)整政策也必然面臨著兩方面的壓力。第一、如果避免其崩盤，則需要一定的需求來(lái)拉動(dòng)，目前主要是靠剛性需求的力量去維系，但這方面的力量并不算大，而且現(xiàn)在市場(chǎng)普遍的預(yù)期是房?jī)r(jià)仍然要下行，因此需求更加薄弱。

　　第二、如果不能靠剛需的消費(fèi)穩(wěn)住樓市，那一定要靠投資型來(lái)拉動(dòng)，而這又涉及到限購(gòu)的本質(zhì)。鼓勵(lì)投資者購(gòu)房，從當(dāng)前的大局來(lái)看顯然不可能，因?yàn)橹醒氪舜握{(diào)控也最擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)報(bào)復(fù)反彈，與此同時(shí)，投資型購(gòu)房普遍是“買漲不買跌”，當(dāng)房?jī)r(jià)普遍預(yù)期下降的時(shí)候，投資者也未必會(huì)出手。

　　最后，韓世同向觀點(diǎn)新媒體表示，目前廣州區(qū)域的房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)陷入到兩難境地，一方面不微調(diào)的話房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)大幅回落或跳水，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面的影響也最大；另一方面如果微調(diào)的話，掌握力度非常關(guān)鍵，尤其要避免投資性需求死而復(fù)燃。