私募基金是襁褓嬰兒。比如說(shuō)LEP，這些人投資人也會(huì)市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境的影響。現(xiàn)在我們還沒(méi)有能力拯救開(kāi)發(fā)商。

　　主持人：下面有請(qǐng)我們今天下午最后一位奉獻(xiàn)年度演講的嘉賓，河山資本創(chuàng)始人曹少山先生，他演講的題目是地產(chǎn)基金視野中的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

　　曹少山：最后一位，你講的觀點(diǎn)前面的嘉賓都講了，可能不太吸引大家關(guān)注。但我還是想跟大家分享一下我自己作為房地產(chǎn)行業(yè)中的一員的觀點(diǎn)和心得。今年的地產(chǎn)論壇跟以往地產(chǎn)論壇的差異，除了地產(chǎn)商、政府官員，又出現(xiàn)新的人物，就是地產(chǎn)私募基金的代表人物，我也算地產(chǎn)基金行業(yè)里的人。地產(chǎn)基金大家談了很多，媒體也抓住新鮮事物，我覺(jué)得做了很多的宣傳，有什么樣都有，地產(chǎn)基金在融資嚴(yán)冬環(huán)境下地產(chǎn)商是最后一根稻草等，好像把地產(chǎn)基金說(shuō)成要讓中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生天翻地覆一樣。

曹少山 河山資本創(chuàng)始人

　　關(guān)于房地產(chǎn)基金是曇花一現(xiàn)？燎原？我對(duì)這個(gè)前景毫無(wú)疑問(wèn)，我們這些人這么有熱情、這么有激情做這個(gè)事情，也是因?yàn)橄嘈胚@個(gè)行業(yè)的前景。因?yàn)閺倪@個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)講，我要糾正一下視聽(tīng)，我算是局內(nèi)人，對(duì)這個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀和事實(shí)還是看得比較清楚的。所以必須跟大家講講。

　　第一，從現(xiàn)狀來(lái)講，中國(guó)私募地產(chǎn)基金遠(yuǎn)沒(méi)有媒體和大家想象中的那么大，也沒(méi)有想象中的重要，至少?gòu)哪壳皝?lái)講。應(yīng)該說(shuō)對(duì)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，尤其是小開(kāi)發(fā)商來(lái)講，地產(chǎn)基金目前還只是一個(gè)水中花井中月，你勾不到它，它也幫不了你。前一段時(shí)間和建設(shè)部進(jìn)行過(guò)一個(gè)調(diào)查，現(xiàn)在的私募基金的規(guī)模大概500億左右，中國(guó)的房地產(chǎn)投資5萬(wàn)億，500億資金中我估計(jì)還有四分之三是大的地產(chǎn)公司把自己的項(xiàng)目進(jìn)行包裝一下，融一點(diǎn)錢(qián)。真正的，獨(dú)立的可以為第三方地產(chǎn)公司做融資的地產(chǎn)基金少之又少，我覺(jué)得有200億就頂風(fēng)了。開(kāi)發(fā)商朋友們花時(shí)間聽(tīng)聽(tīng)地產(chǎn)基金經(jīng)理人來(lái)聽(tīng)聽(tīng)行業(yè)的大勢(shì)，今天講的都是有道理的，但是還是花時(shí)間琢磨自己自己的業(yè)務(wù)模式和盈利模式。

　　第二，地產(chǎn)基金的出現(xiàn)和發(fā)展致中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投融資模式和行業(yè)格局發(fā)生重大調(diào)整中一個(gè)局部的局部表現(xiàn)，因此而已，如果開(kāi)發(fā)商把它當(dāng)成新的資金來(lái)源的話會(huì)誤入歧途。

　　第三，私募基金在中國(guó)目前的狀態(tài)是襁褓嬰兒，我們業(yè)面臨向市場(chǎng)融資的困難，比如說(shuō)LP這些投資人也會(huì)市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境的影響?，F(xiàn)在我們還沒(méi)有能力去拯救開(kāi)發(fā)商。

　　第四，地產(chǎn)基金作為新生力量，只會(huì)和市場(chǎng)當(dāng)中優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)勢(shì)力量結(jié)合，強(qiáng)者更強(qiáng)，促進(jìn)房地產(chǎn)格局的變化，對(duì)絕大多數(shù)可能處在這次大調(diào)整被調(diào)整的對(duì)象來(lái)講，地產(chǎn)基金的出現(xiàn)不見(jiàn)得是一個(gè)福音。我一開(kāi)場(chǎng)就給大家潑一點(diǎn)涼水，因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)地產(chǎn)基金的關(guān)注有點(diǎn)過(guò)度亢奮，我們需要理性一點(diǎn)。

　　地產(chǎn)基金扮演什么樣的角色？我們作為專(zhuān)業(yè)投資人要成功要順勢(shì)而為，認(rèn)清大形勢(shì)，看清大環(huán)境，才不會(huì)犯方向性的錯(cuò)誤。今天的論壇非常好，今天請(qǐng)到了真正有實(shí)力的專(zhuān)家，今天聽(tīng)下來(lái)的感覺(jué)，我覺(jué)得大部分的專(zhuān)家的觀點(diǎn)基調(diào)一致，以開(kāi)發(fā)商代表，大家對(duì)大局勢(shì)的分析有很多共同點(diǎn)。

　　我也來(lái)談?wù)劊爬▉?lái)說(shuō)就是“變局”兩個(gè)字。“變”，就是中原黎總講到中國(guó)今后十年外部環(huán)境惡劣，要面臨全球經(jīng)濟(jì)大失衡的狀況，調(diào)整過(guò)來(lái)很難。另外中國(guó)本身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨重大的挑戰(zhàn)，繼續(xù)改革的共識(shí)和政治動(dòng)力不足，社會(huì)階層固化造成深層次的社會(huì)矛盾日益尖銳等等問(wèn)題，大大增加中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

　　變局的第二層含義，中國(guó)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式在未來(lái)十年開(kāi)始不可逆轉(zhuǎn)的大調(diào)整，以前就是廉價(jià)現(xiàn)代、追求規(guī)模、享受資源，土地增值的模式，今后要向精細(xì)、差異、特色化轉(zhuǎn)變。在很多場(chǎng)合我都談到房地產(chǎn)十年不會(huì)那么有錢(qián)了，錢(qián)也不會(huì)那么便宜了，價(jià)格去泡沫化宏觀政策組合，現(xiàn)在是限購(gòu)、限貸，以后就是房產(chǎn)稅長(zhǎng)期存在，不要存有任何的幻想。行業(yè)利潤(rùn)率一定會(huì)下降，集中度會(huì)提高，沒(méi)有能耐的公司越來(lái)越難過(guò)。過(guò)去形成的重資產(chǎn)形式，對(duì)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)講重資產(chǎn)形式是難以為繼的，在這個(gè)大形勢(shì)之下，我感覺(jué)中國(guó)的私募地產(chǎn)基金，廣義的地產(chǎn)基金，看待中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有三趨勢(shì)性、系統(tǒng)性機(jī)會(huì)值得地產(chǎn)基金關(guān)注的：第一，行業(yè)格局調(diào)整產(chǎn)生的整合、并購(gòu)、還有不良資產(chǎn)處置機(jī)會(huì)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這次真正意義上的調(diào)整，不是行業(yè)不是周期性的調(diào)整，還是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，直接針對(duì)目標(biāo)就是過(guò)高的房?jī)r(jià)，過(guò)多的投資、投機(jī)行為。政府的政策可以抑制房地產(chǎn)泡沫的作用，之外還可以促進(jìn)行業(yè)的整合，資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集，淘汰落后產(chǎn)能。這次行業(yè)的調(diào)整，另外一個(gè)特征市場(chǎng)和市場(chǎng)主體的分化，不同地理市場(chǎng)，不同產(chǎn)品的細(xì)分領(lǐng)域都會(huì)出現(xiàn)比較大的差異。開(kāi)發(fā)商群體過(guò)去幾年由于執(zhí)行不同的投資策略和財(cái)務(wù)策略，分化非常嚴(yán)重。今年以來(lái)我們看到行業(yè)內(nèi)的資產(chǎn)并購(gòu)宗數(shù)和金額比往年有大幅度提升。說(shuō)明行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀企業(yè)在加快行業(yè)兼并整合的步伐。一方面基金，有一些企業(yè)緊張叫苦不迭，但是有一些企業(yè)尋求積極的通過(guò)兼并、收購(gòu)來(lái)擴(kuò)大業(yè)務(wù)。成交量持續(xù)低迷，在銀根不可能實(shí)質(zhì)松動(dòng)的情況下，資金鏈對(duì)開(kāi)發(fā)來(lái)講是很現(xiàn)實(shí)的。我上午講了這次行業(yè)調(diào)整一定有人流血的，不會(huì)大家都好了。金融資本、包括銀行信托、資產(chǎn)管理公司，還有私募地產(chǎn)基金都在密切關(guān)注行業(yè)調(diào)整產(chǎn)生的市場(chǎng)機(jī)遇，明年一定會(huì)看到行業(yè)并購(gòu)、整合出現(xiàn)，銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)活動(dòng)的支持。地產(chǎn)基金在這論的行業(yè)洗牌當(dāng)中是積極的參與。如果你們?cè)谑袌?chǎng)看到并購(gòu)、整合的地產(chǎn)基金，包括很多李嘉誠(chéng)概念做的地產(chǎn)基金，其實(shí)他的作用都是在強(qiáng)勢(shì)的金融資本在行業(yè)下行的渠道中，加速行業(yè)洗牌和整合的一種投資行為。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商的啟示是，你們考慮的問(wèn)題也很簡(jiǎn)單，在這論行業(yè)調(diào)整當(dāng)中你屬于調(diào)整別人的陣營(yíng)還是可能被別人調(diào)整的陣營(yíng)？今天在座的，你們是屬于主動(dòng)地位的。還有一個(gè)可能，你覺(jué)得現(xiàn)在日子過(guò)得去，但是很有可能被未來(lái)邊緣化的過(guò)程比較長(zhǎng)遠(yuǎn)。你們的對(duì)策也很簡(jiǎn)單，一定要放下自己的面子和身段，用理性去考慮未來(lái)的趨向。如果覺(jué)得是被調(diào)整，就要賣(mài)掉一些項(xiàng)目、被人收購(gòu)，或者逐步被人收購(gòu)，退出實(shí)業(yè)家的身份，你可以當(dāng)資本家、投資家。如果你對(duì)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力有信心，你的路越走越寬，因?yàn)楹玫拈_(kāi)發(fā)商受到各種類(lèi)型的資本青睞的，無(wú)論是銀行還是私募基金，如果他們找上門(mén)來(lái)你就是市場(chǎng)的贏家，如果不是你要慎重的考慮一下。如果這次調(diào)整中你自己不是剩下的人，不是贏家的話，又不想離開(kāi)這個(gè)行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)有錢(qián)可賺，逐步套現(xiàn)，你把資本的錢(qián)投給你認(rèn)為可以成為贏家的，十年以后剩下來(lái)的開(kāi)發(fā)商、企業(yè)家們。可以投給地產(chǎn)基金，當(dāng)一個(gè)專(zhuān)業(yè)委員。如果資金兩三億的開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中沒(méi)有市場(chǎng)地位。如果出資兩三億的LP，會(huì)是所有地產(chǎn)基金趨之若鶩的對(duì)象。

　　第二個(gè)系統(tǒng)性的機(jī)會(huì)，為中國(guó)龐大的潛在的REIS市場(chǎng)最終開(kāi)閘，而構(gòu)建各種物業(yè)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。剛才蘇總談到，REIS是成熟市場(chǎng)當(dāng)中房地產(chǎn)投融資最主要的載體，中國(guó)的REIS討論了十年了，做了一些試點(diǎn)，我想這個(gè)肯定會(huì)出來(lái)。目前沒(méi)有退出渠道，一方面中國(guó)大量的優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)走上逼迫散售的道路，由于產(chǎn)權(quán)分散，這類(lèi)資產(chǎn)基本上喪失了日后整體進(jìn)行資本化操作的機(jī)會(huì)，也破壞了REIS市場(chǎng)日后賴(lài)以發(fā)展繁榮的重要資源。另外一方面，正在開(kāi)發(fā)，或者已經(jīng)持有整體物業(yè)的開(kāi)發(fā)商面臨的物業(yè)價(jià)值，可能被系統(tǒng)性低估的問(wèn)題。大家知道有增值空間，REIS也可以高價(jià)退出。但是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力做這個(gè)事情，未來(lái)得益于REIS市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)呢？哪些人會(huì)受益呢？我覺(jué)得第一類(lèi)是大型的國(guó)企，包括大開(kāi)發(fā)商和持有大量經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)的企業(yè)，比如說(shuō)銀行、不要小看，他們的物業(yè)是非常值錢(qián)的。第二通過(guò)以售養(yǎng)租的方式積累的開(kāi)發(fā)商，比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)，第三在物業(yè)取得成本，主要是土地資金回報(bào)上有很大優(yōu)勢(shì)的特色商業(yè)，賣(mài)場(chǎng)、物流、工業(yè)園，比如說(shuō)紅星美凱龍有代表性。第四有實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)以REIS退出為目的打造的資產(chǎn)式平臺(tái)。

　　所以數(shù)來(lái)數(shù)去，我自己覺(jué)得跟民間一般的企業(yè)，我覺(jué)得能作為的空間不是太大。這是說(shuō)的大使話，你們可以不相信。REIS開(kāi)閘機(jī)會(huì)一定留給國(guó)企還有代表性的民企，一般的民企不知道什么時(shí)候。商業(yè)物業(yè)目前普遍的運(yùn)營(yíng)不高，民企賣(mài)一部分、留一部分物業(yè)一般在資本市場(chǎng)也不那么容易。地產(chǎn)基金肯定關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)，但是也只有某一類(lèi)型的地產(chǎn)基金可以在這里頭有大的作為。比如說(shuō)大型的金融機(jī)構(gòu)、投資集團(tuán)發(fā)起的基金，才有可能在這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中獲得最大的利潤(rùn)。

　　第三個(gè)系統(tǒng)性的機(jī)會(huì)，在今后十年當(dāng)中，去挖掘跟隨支持各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域即將出現(xiàn)新的領(lǐng)軍企業(yè)的投資機(jī)會(huì)。為什么這么說(shuō)，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入精細(xì)化、差異化的時(shí)代了。從房地產(chǎn)純價(jià)值鏈來(lái)看，從現(xiàn)在來(lái)看業(yè)務(wù)模式、營(yíng)運(yùn)模式可以地產(chǎn)、房產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)、純營(yíng)運(yùn)的方式。過(guò)去十年中國(guó)絕大部分開(kāi)發(fā)商干的第一種模式，土地增值和二級(jí)開(kāi)發(fā)獲利，研究其他模式的人不多。今后房地產(chǎn)的投資價(jià)值分布逐步向兩端擴(kuò)散，一個(gè)往前走更高水平土地開(kāi)發(fā)階段。地方政府主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式是落后，隨意性大，千篇一律，整體價(jià)值不夠深的問(wèn)題。今后我認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)一些較高水平的城鎮(zhèn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商和政府聯(lián)合進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，這里面的利潤(rùn)非?？捎^的。不過(guò)我還是這么說(shuō)，這種機(jī)會(huì)可能最后占便宜的是體制內(nèi)的企業(yè)，比如說(shuō)國(guó)開(kāi)行、中信等機(jī)構(gòu)，發(fā)起以城市發(fā)展為主題的基金，這就是行業(yè)趨勢(shì)的實(shí)證。另外走向物業(yè)運(yùn)營(yíng)，無(wú)論是零售、賣(mài)場(chǎng)、物流、工業(yè)園、所有這些細(xì)分領(lǐng)域，甚至每一個(gè)大類(lèi)里頭繼續(xù)細(xì)分這些領(lǐng)域，都會(huì)冒出，一些經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的企業(yè)，我覺(jué)得今后中國(guó)的房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)萬(wàn)科、恒大這種巨無(wú)霸的企業(yè)了，但是有一些專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力比較強(qiáng)的公司涌現(xiàn)出來(lái)，他們會(huì)在各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域成為新的領(lǐng)軍企業(yè)。在這個(gè)方面我覺(jué)得中小規(guī)模的地產(chǎn)基金有很大的空間，挖掘跟隨支持這些企業(yè)的發(fā)展，給地產(chǎn)基金帶來(lái)非?？捎^的回報(bào)。我留給廣大開(kāi)發(fā)商朋友的問(wèn)題也很簡(jiǎn)單，你覺(jué)得在某一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域是否有優(yōu)勢(shì)，如果有，我相信你找到了投資人來(lái)支持你。如果沒(méi)有，我覺(jué)得你可以把你的錢(qián)投給這樣的企業(yè)，或者有能力識(shí)別的地產(chǎn)基金。

　　最后我給開(kāi)發(fā)商朋友幾點(diǎn)建議，在住宅市場(chǎng)走勢(shì)方面一定要提高政治覺(jué)悟，和對(duì)房?jī)r(jià)這個(gè)政治性理解高房?jī)r(jià)是壓在中國(guó)消費(fèi)者頭上的一種稅，最后的錢(qián)都進(jìn)政府，實(shí)際上就是幫政府收稅，所以提振消費(fèi)就是降房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)也是造成社會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定的主要原因。在幾翻博弈中誰(shuí)是最弱的？不要有僥幸的心理。第二，維持好銀行關(guān)系，他們還是你們最好的朋友，地產(chǎn)基金可以救不了你。第三，考慮自己有沒(méi)有獨(dú)特的可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力，如果沒(méi)有就不要進(jìn)去，退出來(lái)，是你們轉(zhuǎn)型的第一個(gè)起點(diǎn)。

　　最后，一定要放棄出獨(dú)食的階段，找同行合作，其實(shí)大家都在這么做，和有錢(qián)的企業(yè)合作，和地產(chǎn)基金合作，讓利共享。我說(shuō)時(shí)代變了，一定要順勢(shì)而為，隨機(jī)應(yīng)變是最高的商業(yè)機(jī)會(huì)。謝謝大家！

　　主持人：謝謝曹少山先生，請(qǐng)您到臺(tái)下稍事休息。

　　各位來(lái)賓，我們今天下午論壇的演講環(huán)節(jié)到這里全部結(jié)束，再次感謝為我們奉獻(xiàn)精彩演講的各位嘉賓。