為了能將廣州南站的土地順利出讓，廣州市政府此次頗下了一番心機(jī)，從9月就開(kāi)始著手宣傳。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 廣州市政府為叫賣(mài)大量南站地塊費(fèi)盡心思，并成功吸引了所有人的目光，卻在最后關(guān)頭爽約。

　　本應(yīng)在10月24日入市的廣州南站首批9宗地塊，公開(kāi)交易日期被推遲至26日，而且廣州市政府又將其中7塊土地的交易日期推遲至了11月1日，即10月26日當(dāng)天可產(chǎn)生交易的南站地塊只有2宗。

　　推地反復(fù)

　　9月19日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局公告信息顯示，廣州市將于10月24日掛牌出讓11宗土地，總面積達(dá)117.82萬(wàn)平方米，總價(jià)為71.48億元。

　　公告顯示，即將出讓的11宗地塊中，有9宗位于廣州南站，其中1宗為居住用地，4宗為商住用地，4宗為商業(yè)金融用地；宗地面積總共達(dá)100.17萬(wàn)平方米，掛牌起始總價(jià)為61.41億元。

　　10月11日，廣州市國(guó)土局再發(fā)公告稱，將該11宗地塊的出讓時(shí)間推至26日，并宣布四宗廣州南站土地出讓款可分期支付，具體為自出讓之時(shí)的30天內(nèi)只需支付50%，另外50%可在一年之內(nèi)付清。

　　10月22日，廣州市國(guó)土局第三次發(fā)布公告，稱將7宗廣州南站地塊的掛牌截止時(shí)間延長(zhǎng)至11月1日，最終能在26日進(jìn)行土地競(jìng)拍的廣州南站地塊只剩兩宗。

　　實(shí)際上，廣州市政府對(duì)南站土地出讓抱有極大的期望，并專程到香港推介南站土地，希望能召集到更多有經(jīng)驗(yàn)有資金的開(kāi)發(fā)商。因此，廣州市政府應(yīng)港企要求改變投標(biāo)方式，或延期以等待港企完成土地競(jìng)拍準(zhǔn)備也是可能的。

　　10月17日，廣州南站商務(wù)區(qū)香港投資推介會(huì)在香港舉行，為了吸引香港開(kāi)發(fā)商積極加入南站的開(kāi)發(fā)，廣州政府方面當(dāng)場(chǎng)表態(tài)，允許外商在投資房地產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)地可適當(dāng)延長(zhǎng)支付首期的期限4-6個(gè)月。

　　有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，推遲出讓的7宗地塊的另一個(gè)可能性是在報(bào)名競(jìng)拍的人數(shù)上出現(xiàn)了問(wèn)題，所以不能如期推出，廣州政府只有延期，以等待更多房企報(bào)名。但同時(shí)，26日依然放出了一住宅、一商業(yè)兩塊土地試探市場(chǎng)反映。

　　對(duì)于這樣的猜測(cè)，廣州地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為也極有可能，其稱，廣州南站商務(wù)區(qū)的整個(gè)規(guī)劃其實(shí)不甚明晰，加上目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)前景不明朗，房企資金壓力嚴(yán)重，因此企業(yè)比較猶豫是很正常的。

　　事實(shí)上，對(duì)于今年廣州南站的大量土地入市，廣州業(yè)內(nèi)人士還是充滿了各種擔(dān)憂和疑慮。

　　合富輝煌首席分析師黎文江稱，目前可能政府也擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)了怎么辦？于是現(xiàn)在政府才開(kāi)始在土地出讓金的支付條件上進(jìn)行調(diào)整，做出讓步。

　　高調(diào)宣傳

　　為了能將廣州南站的土地順利出讓，廣州市政府此次頗下了一番心機(jī)，從9月就開(kāi)始著手宣傳。

　　9月18日，在土地拍賣(mài)會(huì)結(jié)束之后的記者交流會(huì)上，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)黃文波表示，在未來(lái)三個(gè)月，廣州市國(guó)土局計(jì)劃將推出52宗經(jīng)營(yíng)性用地，用地面積1.2平方公里，其中，居住用地22宗，用地面積約0.4平方公里，商服用地30宗，約0.8平方公里。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在未來(lái)即將推出的52宗地塊中，僅廣州南站商務(wù)區(qū)附近的地塊就有30塊左右。

　　而為了大力宣傳推廣南站商務(wù)區(qū)土地，在當(dāng)日的土地拍賣(mài)會(huì)之前，廣州市國(guó)土局不但專門(mén)播放了介紹南站商務(wù)區(qū)土地的資料片，還花了一番時(shí)間對(duì)準(zhǔn)備出讓的土地進(jìn)行了情況介紹。

　　根據(jù)介紹，該核心區(qū)范圍內(nèi)目前已有31宗經(jīng)營(yíng)性用地具備了出讓條件，總用地面積達(dá)46萬(wàn)平方米，總建筑面積310萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)總建面為201萬(wàn)平方米，住宅總建面為108萬(wàn)平方米，商住比例約為2：1。

　　9月19日，廣州市國(guó)土局正式掛牌出讓位于南站核心區(qū)東部的9幅商住用地，正式開(kāi)啟南站核心區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。

　　廣州市政府對(duì)外的宣傳稱，廣州南站作為第三代火車站，未來(lái)將依托多條客運(yùn)專線、港澳直通車以及城際軌道，帶動(dòng)以漢溪長(zhǎng)隆為核心的番禺新城地區(qū)，發(fā)展高端商務(wù)、商貿(mào)，形成廣州南部的公共中心，目前被定位為“華南地區(qū)綜合客運(yùn)交通樞紐，現(xiàn)代商務(wù)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)新都會(huì)”。

　　為推動(dòng)南站發(fā)展，其高端服務(wù)項(xiàng)目全球征集活動(dòng)已經(jīng)全面推開(kāi)，項(xiàng)目征集范圍重點(diǎn)是世界頂級(jí)酒店、大型城市綜合體、大型購(gòu)物商城、優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源、高級(jí)寫(xiě)字樓等。未來(lái)南站將按照“統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一出讓”的思路，計(jì)劃今明兩年將核心區(qū)內(nèi)完成儲(chǔ)備的土地全部推向市場(chǎng)，預(yù)計(jì)五年內(nèi)核心區(qū)將基本開(kāi)發(fā)建設(shè)完成，以快速開(kāi)發(fā)滿足未來(lái)市場(chǎng)需求。

　　事實(shí)上，在廣州南站總計(jì)5平方公里的可出讓土地中，有約3平方公里的地塊將在今年完成入市。

　　正因?yàn)槿绱耍瑥V州政府才會(huì)組隊(duì)去香港集中推薦，以期能吸引更多房企參與開(kāi)發(fā)。

　　南豐進(jìn)退

　　最早表露出對(duì)廣州南站地塊有濃厚興趣的其實(shí)是港資企業(yè)南豐中國(guó)。

　　今年6月8日，廣州市政府在花園酒店國(guó)際會(huì)議中心舉辦2011年經(jīng)營(yíng)性土地推介會(huì)，重點(diǎn)推介54宗共2.2平方公里商服用地。

　　當(dāng)天推介會(huì)試行“勾地”的12宗地全部被“勾出”，意向地價(jià)總金額約64億元，南豐中國(guó)就遞交了其中7宗廣州南站土地的勾地意向申請(qǐng)，成為當(dāng)時(shí)“勾地”最多的企業(yè)。

　　上述七塊土地位于廣州番禺區(qū)石洲中路以東，漢溪大道以北，廣州南站東北濱水生活區(qū)，從景觀、區(qū)位和配套來(lái)說(shuō)這7塊地都具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)。

　　而在9月18日廣州南站地塊進(jìn)行推薦之后，多家房企亦表示了對(duì)該區(qū)域的拿地興趣。據(jù)此前報(bào)道稱，富力、奧園、萬(wàn)科、保利、雅居樂(lè)、招商、華潤(rùn)置業(yè)、龍湖、南豐、綠地等數(shù)十家房企皆有意向參與廣州南站地塊的競(jìng)逐。

　　此外，在廣州政府于香港舉行的南站投資推介會(huì)上，包括新世界中國(guó)、新鴻基、和記黃埔等港企巨頭也顯示出了充分的興趣。

　　但出乎意料的是，近期傳出最早投交了明確意向的南豐中國(guó)已決定退出南站地塊競(jìng)爭(zhēng)的消息。

　　據(jù)知情人士向觀點(diǎn)新媒體透露，南豐中國(guó)已經(jīng)明確放棄此前投交意向書(shū)的7宗地塊。主要原因是，之前南豐中國(guó)投交時(shí)和政府談好的土地款均價(jià)約為4000多元/平米，而現(xiàn)在政府有意提價(jià)，欲將土地款提至5000多元/平米，此價(jià)格不在南豐中國(guó)可承受的范圍之內(nèi)。

　　隨后，觀點(diǎn)新媒體就此事向南豐中國(guó)進(jìn)行確證，其相關(guān)人士答復(fù)稱暫時(shí)不做回應(yīng)。

　　資料則顯示，廣州市國(guó)土局公布的即將在26日出讓的幾宗地塊樓面起始價(jià)在6000元/平米以上。

　　規(guī)劃困惑

　　然而，即使有如此多企業(yè)或明或暗的表示出了對(duì)南站地塊的興趣，但真正能進(jìn)入到最后競(jìng)拍程序的能有多少恐怕將是另一番景象。

　　韓世同認(rèn)為，在當(dāng)初建設(shè)廣州火車南站的時(shí)候，對(duì)于周邊配套并沒(méi)有一起考量，因此會(huì)延緩發(fā)展進(jìn)程。其稱，目前進(jìn)入南站商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)對(duì)于房企而言多少將成為“首吃螃蟹”的人，因此出現(xiàn)保守局面也不奇怪。

　　韓世同指出，對(duì)于南站的發(fā)展規(guī)劃，廣州政府制定的方案并不明細(xì)，對(duì)于南站商業(yè)的定位也不確定。

　　韓世同稱，從目前看見(jiàn)的文件，了解的情況廣州政府在南站規(guī)劃方面和市場(chǎng)的結(jié)合程度不高，這會(huì)引發(fā)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)前景的擔(dān)憂。

　　“到現(xiàn)在還沒(méi)有商業(yè)氛圍的南站，真的能如政府所言在三五年之后發(fā)展成熟嗎？”韓世同稱，已經(jīng)有約20年歷史的廣州東站，直到現(xiàn)在周邊還有很多項(xiàng)目處于施工階段，商業(yè)主體都還不夠完全成熟。

　　此外，對(duì)于廣州政府于兩三個(gè)月將南站土地集中推出的做法，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為值得商榷。

　　有分析稱，廣州今年推地不多，所以政府現(xiàn)在對(duì)于土地出讓金的需求極為迫切，因此如此不遺余力的推廣，一方面也是希望能多賣(mài)點(diǎn)錢(qián)。

　　但矛盾的是，按照廣州南站目前周邊還是一片荒蕪的情況來(lái)看，并沒(méi)有已經(jīng)成熟的配套、規(guī)劃來(lái)支撐較高的樓面價(jià)，企業(yè)對(duì)此也自然不會(huì)買(mǎi)賬。

　　按照經(jīng)緯地產(chǎn)研究院分析，預(yù)計(jì)26日出讓的9宗用地中，商業(yè)金融用地的起拍樓面地價(jià)為5000元/㎡，二類居住用地及商住混合用地的起拍樓面地價(jià)就已達(dá)到7000元/㎡，而去年白云新城地王的起拍樓面地價(jià)也只是6900元/㎡。

　　韓世同也表示了類似的觀點(diǎn)，其表示以珠江新城為例，這兩年珠江新城出讓的商業(yè)地塊樓面價(jià)可達(dá)1.5萬(wàn)元/平米以上，都是因?yàn)橹榻鲁且呀?jīng)較為成熟齊全的配套為支撐。而最初開(kāi)發(fā)之時(shí)，珠江新城的商業(yè)用地并不能以高價(jià)出讓。

　　一個(gè)合理的方式仍然是，政府以較低的價(jià)格出讓部分土地，以吸引足夠有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，待其投入大量資金將前期開(kāi)發(fā)、發(fā)展成熟之后，政府可隨后將大量土地逐漸推入市場(chǎng)，屆時(shí)，高價(jià)出讓也是順理成章之事。