不能說回報率高的基金就是好基金，風險與收益永遠是對等的。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 李欣鞠 在銀根收緊、信貸緊縮的大環(huán)境當下，一種新的趨勢是通過設(shè)立房地產(chǎn)基金，或通過出讓股權(quán)引入基金來融資。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，9月份房企與基金的合作就有3例。9月23日，萬通地產(chǎn)宣布，擬與華潤深國投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立萬通核心成長股權(quán)投資基金，基金規(guī)模為3.726億元人民幣。

　　9月21日，上實發(fā)展發(fā)布公告稱，擬引進天津永嘉股權(quán)投資基金和寶宏（天津）股權(quán)投資基金，分別對子公司錦繡置業(yè)、上實青島進行增資，額度分別為3億元和10億元。

　　9月初，遠洋地產(chǎn)宣布與KKR成立地產(chǎn)基金，擬作為公司投資若干中國房地產(chǎn)項目的投資平臺。此外，萬科、金地、華潤置地也已相繼設(shè)立了房地產(chǎn)基金。

　　清科研究中心的統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開始回升，共有10只基金募集到位18.59億美元，截至去年年底總量為500億元。今年1-8月，基金募集量已達12.77億美元，相當于去年全年的70%。

　　地產(chǎn)基金正逐漸成為新的熱門，如何看待這種現(xiàn)象？地產(chǎn)基金快速的發(fā)展會不會產(chǎn)生新的問題？就此，觀點新媒體于近日采訪了金融分析家、中航證券首席研究員杜麗虹，以下為采訪實錄。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在不少房企成立了基金，或是與基金合作，你怎么看這種現(xiàn)象？

　　杜麗虹：首先，從長期來說，地產(chǎn)企業(yè)跟基金的合作，本身在國外也是一個發(fā)展的趨勢。從短期來說，現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈比較緊，尋求基金的融資也很正常。

　　觀點新媒體：就是說實質(zhì)上房企與基金的合作是為了融資？

　　杜麗虹：這肯定有融資的需求。

　　觀點新媒體：清科研究中心的統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)基金的募集活躍度自去年開始回升，全年共有10只基金募集到位18.59億美元，去年底總量為500億元。今年繼續(xù)突進，1-8月12.77億美元（合人民幣82億元）的募集量相當于去年全年的70%。你覺得這個發(fā)展速度會不會太快了一些？

　　杜麗虹：它是從零開始的，所以如果你要算它的同比增速，肯定會很大。但是你要看到，它的絕對額其實并不是不大，12.77億美元也沒到100億人民幣。

　　觀點新媒體：有觀點認為地產(chǎn)基金的快速增長會導致一些問題的出現(xiàn)，你覺得呢？

　　杜麗虹：任何一個事物發(fā)展過程中都會有風險，就像地產(chǎn)信托、投資地產(chǎn)公司的股票一樣，地產(chǎn)基金肯定是有風險的。這些風險肯定是有很多因素的，因為基金的投資有一部分是股權(quán)性質(zhì)的，一部分是債權(quán)性質(zhì)的，債權(quán)性質(zhì)的有可能出現(xiàn)違約的問題，股權(quán)性質(zhì)的就有可能出現(xiàn)與投股票一樣的情況，如業(yè)績、收益不好等，這種風險都是很正常的。

　　高風險跟高收益永遠是對等的，如果20%-30%的回報沒有風險的話，那反倒奇怪了?，F(xiàn)在的基準利率，比如說國債利率，它回報率最多也是6點多，這是一個基準利率，這是真正無風險的。如果說20%-30%收益率的東西，跟國債一樣沒有風險，那國債早就沒人買了。

　　但如何監(jiān)管是個問題，股票市場基金也出現(xiàn)了50%以上的虧損，所以，監(jiān)管并不是消滅虧損，而是使它的風險收益更加透明化，使投資人更加成熟，不能說回報率高的基金就是好基金，風險與收益永遠是對等的。

　　觀點新媒體：剛剛說到，基金的投資有一部分是股權(quán)性質(zhì)的，一部分是債權(quán)性質(zhì)的，那目前的房地產(chǎn)基金有哪些分類？

　　杜麗虹：現(xiàn)在還沒有明確的分類，這個行業(yè)正處于萌芽的一個階段。其實在國外很少有債權(quán)性的地產(chǎn)基金，在國內(nèi)可能是因為股權(quán)性質(zhì)的大家接受度很低，風險大，所以才會出現(xiàn)一些債權(quán)性的，而且是占主導地位。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在的地產(chǎn)基金會不會比較偏向于投資商業(yè)地產(chǎn)項目？

　　杜麗虹：不會。如果去統(tǒng)計的話，大部分還是開發(fā)型的項目，現(xiàn)在投向商業(yè)型的項目的占比還是比較少。

　　觀點新媒體：近日，仲量聯(lián)行旗下的領(lǐng)盛投資通過領(lǐng)盛亞洲機會基金Ⅲ，以4.4億元想瑞安建業(yè)收購一成都項目49%股份，海外的基金也開始覬覦中國的市場。

　　杜麗虹：海外基金早就進入中國市場了，要比中國的基金要早得多，在2007年以前就有海外的基金了，只是由于金融海嘯，他們退出了這個部分，到09、10年，金融海嘯過了以后，他們就又開始回來了。

　　觀點新媒體：與國內(nèi)的基金相比，海外的基金有什么不同？

　　杜麗虹：原則上講，海外基金的期限更長，但是具體的操作過程中，也受國內(nèi)基金的一些影響，實際期限可能比它在國外短。由于對于境外資金投資國內(nèi)的地產(chǎn)項目有很多政策限制，所以實際中美元的基金想投到地產(chǎn)行業(yè)里來也并不是那么容易。

　　觀點新媒體：有人說國內(nèi)基金與海外基金必有一戰(zhàn)，你怎么看待？

　　杜麗虹：現(xiàn)在他們至少不存在相爭的關(guān)系，因為基金行業(yè)才剛剛發(fā)展起來，市場空間很大，所以就不存在說他們彼此之間的競爭關(guān)系。

　　觀點新媒體：目前地產(chǎn)基金的規(guī)模都比較小，大概都在幾億元左右，你覺得地產(chǎn)基金是不是救不了地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資困境？

　　杜麗虹：確實，地產(chǎn)基金的規(guī)模還是很小，今年1-8月總的募集規(guī)模也是不到100個億，所以現(xiàn)在來說還不能指著它來救地產(chǎn)行業(yè)的融資困境。只能說它是一個平臺，一個通道，地產(chǎn)企業(yè)是為自己長期發(fā)展做一些打算。以后地產(chǎn)基金的規(guī)?？隙〞U大，而且應(yīng)該會比信托的規(guī)模更大。在國外來說，這種地產(chǎn)基金其實是占多數(shù)。