2011年10月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦的“2011城市觀點(diǎn)論壇文登行”在山東省文登市開幕，本次論壇主題為“走進(jìn)國家戰(zhàn)略中的濱海養(yǎng)生之都”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)論壇進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播。

　　進(jìn)入專題：2011城市觀點(diǎn)論壇文登行

　　下午2點(diǎn)，2011城市觀點(diǎn)論壇文登行正式開幕，以下論壇現(xiàn)場圖文直播。

　　主持人：親愛的各位來賓，大家好！歡迎大家來到2011城市觀點(diǎn)論壇文登行。城市觀點(diǎn)論壇是由觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立，并依托于中國房地產(chǎn)界最重要盛典“博鰲房地產(chǎn)論壇” 的著名房地產(chǎn)論壇。

　　自2005年啟動(dòng)以來，城市觀點(diǎn)論壇走遍青島、南京、濟(jì)南、西安、三亞、大連、深圳、長沙、沈陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、文登、無錫等全國眾多著名城市，讓中國房地產(chǎn)新的思想精髓席卷全國。

　　今天，城市觀點(diǎn)論壇邀請(qǐng)大家再一次走進(jìn)山東文登，感受國家戰(zhàn)略中的“養(yǎng)生之都”的魅力與商機(jī)。

　　這是一個(gè)坐落在黃海之濱，昆崳山之側(cè)，擁有稀缺海濱資源的宜居城市；這里正努力推進(jìn)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，并蘊(yùn)藏著無數(shù)的機(jī)會(huì)。

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)大環(huán)境下，旅游地產(chǎn)興盛已成必然，也是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)重要的發(fā)展方向，而文登則擁有著先天的優(yōu)勢。

　　因此，我們今天這里聚集了來自全國各地的開發(fā)企業(yè)，共同討論國家戰(zhàn)略中的濱海養(yǎng)生之都。我們希望，通過這次盛會(huì)，會(huì)可以使您聽到全新的理念，也可以使您發(fā)現(xiàn)一個(gè)最美麗和最有價(jià)值的文登。

　　最后，請(qǐng)?jiān)试S我再一次代表本次論壇主辦方山東省文登市人民政府、觀點(diǎn)新媒體歡迎各位朋友的到來！

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士，文登市人民政府副市長譚遠(yuǎn)國先生，北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師總裁張華先生，蘭德咨詢（中國）有限公司董事長宋延慶先生，山東中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理王鑫先生，觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。

　　同樣我們也要感謝媒體朋友的支持，他們有中新社、文匯報(bào)、人民日?qǐng)?bào)、人民論壇雜志社、齊魯晚報(bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)。

　　本次論壇獲得眾多全國眾多實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與和支持，我代表主辦方再一次感謝文登市委市政府以及所有的嘉賓和朋友們。

　　下面有請(qǐng)今天會(huì)議的致詞嘉賓為我們致詞，首先我們右傾文登市人民政府副市長譚遠(yuǎn)國先生為我們致詞，有請(qǐng)。

　　譚遠(yuǎn)國：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們、朋友們，今天2011城市觀點(diǎn)論壇文登行活動(dòng)在這里隆重開幕了，我代表文登市人民政府對(duì)出席的各位朋友們表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。

文登市人民政府副市長譚遠(yuǎn)國

　　近年來，文登以打造中國長壽之鄉(xiāng)、濱海養(yǎng)生之都為目標(biāo)，大力拓展旅游市場、生態(tài)養(yǎng)生、休閑養(yǎng)生等旅游產(chǎn)品，取得了長足發(fā)展，正在成為海內(nèi)外朋友們信賴的休閑度假養(yǎng)生目的地。

　　這里擁有165公里的黃金海岸線，是最適宜人類居住的地方和養(yǎng)生長壽健康的福地。在今年國務(wù)院批復(fù)的山東半島規(guī)劃中，文登的南海新區(qū)被規(guī)劃為三大海洋新區(qū)，隨著人才、資金、信息不斷發(fā)展，文登將成為富裕安定、人民和諧的濱海政治典范和國際知名的旅游目的地。

　　文登行活動(dòng)，旨在加強(qiáng)對(duì)外交流合作，全面展示文登優(yōu)美的自然環(huán)境，獨(dú)特的自由優(yōu)勢和濱海養(yǎng)生之都城市品牌的知名度、美譽(yù)度。同時(shí)，也吸引文登各產(chǎn)業(yè)部門進(jìn)一步整合招商引資做出新的、更大的貢獻(xiàn)。

　　最后，祝2011城市觀點(diǎn)論壇行文登行活動(dòng)圓滿成功，祝各位來賓在文登期間心情愉快，萬事如意，謝謝。

　　主持人：謝謝譚遠(yuǎn)國市長，接下來我們有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致詞，有請(qǐng)。

　　陳詩濤：尊敬的譚市長、秦主任、各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓：

觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤

　　城市觀點(diǎn)論壇在當(dāng)下房地產(chǎn)處于一個(gè)盤桓調(diào)整的時(shí)期之際第二次走進(jìn)文登，并邀請(qǐng)到全國各地的開發(fā)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)來實(shí)地考察，我想這正是文登的魅力所在，正如我們本次論壇的主題一樣：走進(jìn)國家戰(zhàn)略中的濱海養(yǎng)生之都。

　　大家在這里欣賞到了文登獨(dú)特的美好資源，對(duì)于土地規(guī)劃與城市建設(shè)有全新的了解，接下來的半天時(shí)間里將盡情暢談文登及中國當(dāng)下欣欣向榮的城市建設(shè)，分析文登養(yǎng)生與旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀與未來，我們都相信中國地產(chǎn)與城市未來將在三四線城市，我們更祝愿文登這座魅力之城將有一個(gè)長期可持續(xù)發(fā)展的健康新未來！

　　預(yù)祝論壇圓滿成功！

　　謝謝大家！

　　主持人：好的，咱們嘉賓致詞就到這里。接下來我們將進(jìn)行論壇的議程。

　　2011城市觀點(diǎn)論壇文登行的主題是“走進(jìn)國家戰(zhàn)略中的濱海養(yǎng)生之都”。我們今天邀請(qǐng)到的演講嘉賓有：建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士，北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師張華先生，蘭德咨詢（中國）有限公司董事長宋延慶先生，山東中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理王鑫先生。

　　首先進(jìn)行今天論壇的第一場主題演講，有請(qǐng)演講嘉賓建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士。她的演講題目是《改變的策略，旅游地未來十年》。秦虹女士，您的演講時(shí)間為25分鐘。有請(qǐng)。

　　秦虹：大家下午好，非常感謝文登市政府和觀點(diǎn)新媒體對(duì)我的邀請(qǐng)，我再次有機(jī)會(huì)和大家交流一下有關(guān)房地產(chǎn)的問題。

建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

　　應(yīng)該說關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大家都很關(guān)注，為什么關(guān)注？我覺得中國房地產(chǎn)目前正在處于一個(gè)轉(zhuǎn)折的時(shí)期，因?yàn)槲覀儎倓傔^去的十年，應(yīng)該說是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金十年。

　　大家想一想，2010年全國商品住房的銷售額是2000年的十倍，開發(fā)企業(yè)的融資額是十年前的十倍，一年等于過去十年的規(guī)模。所以房地產(chǎn)市場快速的增長，在過去的十年得益于我們非常良好的外部環(huán)境。一個(gè)是中國經(jīng)濟(jì)高速增長，應(yīng)該說過去十年是中國經(jīng)濟(jì)增長最快的時(shí)期，質(zhì)量最好的一段時(shí)間.

　　我們過去十年有六年GDP增長速度在10%以上，有三年在9%以上，只有一年的GDP增長速度8%。這么高的經(jīng)濟(jì)增長速度上，在我們中國經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展史上是沒有的。中國經(jīng)濟(jì)增長直接帶來財(cái)富增加，我們對(duì)收入的提高，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)投資和消費(fèi)的需求影響是非常的大。

　　因?yàn)樽》烤褪且粋€(gè)家庭最大的財(cái)產(chǎn)，如果沒有錢，我們不可能支撐這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)的購置，這是第一個(gè)，經(jīng)濟(jì)增長這個(gè)大好的環(huán)境，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。

　　第二個(gè)，制度紅利在過去十年釋放的非常充分。中國建國六十多年，有五十年里面是計(jì)劃分房時(shí)代，我們住房制度改革一下釋放人民在自由市場上選擇住房的機(jī)會(huì)，所以住房市場快速增長，制度給我們帶來紅利。

　　第三個(gè)原因，過去十年中國的城鎮(zhèn)化，中國這些年來增長速度最快最有質(zhì)量的十年。實(shí)際上，過去的十年，中國實(shí)際的城鎮(zhèn)化速度比我們想象的要快，我們?cè)趺粗辣任覀兿胂蟮目欤咳ツ昴甑祝袊隽说诹稳丝谄詹?，我們第六次人口普查的結(jié)果告訴我們，中國的城鎮(zhèn)化率到去年年底已經(jīng)達(dá)到49.68%。因?yàn)槲覀儼凑諊医y(tǒng)計(jì)局每年給我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)結(jié)果，我們?nèi)ツ昴甑字袊某擎?zhèn)化率是47.6%。實(shí)際上，中國的城鎮(zhèn)化率不是47.6%，人口普查的結(jié)果告訴我們是49.68%。我們?cè)瓉眍A(yù)計(jì)在“十二五”末的時(shí)候，中國的城市化是50%，城鄉(xiāng)人口各一半。實(shí)際上中國城鄉(xiāng)人口格局各一半的格局在十二五初，今年就實(shí)現(xiàn)了。城市化的快速增長，對(duì)房地產(chǎn)的確是有了很大的推動(dòng)作用，大量的人進(jìn)到城市里來，要工作、居住，需要各種各樣的工作和生活的條件，對(duì)房地產(chǎn)帶來很大的需求。

　　農(nóng)民到城市里來，能支撐住嗎？房地產(chǎn)有多大的貢獻(xiàn)，我們注意到，不僅僅是農(nóng)民到城市里來工作、居住這一件事情，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，實(shí)際上，我們這幾年來伴隨著大中小城市之間的人口流動(dòng)，小城市人到大城市去，大城市人到省會(huì)去，省會(huì)人到一線城市去，這樣一個(gè)定居和流動(dòng)的過程，規(guī)模是非常的大，這個(gè)過程和城鎮(zhèn)化的過程是同步進(jìn)行的，這個(gè)因素也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)必不可少的支撐因素。

　　第四個(gè)因素，就是我們過去十年，中國整體上貨幣環(huán)境是比較寬裕的。我們多數(shù)年份是一個(gè)富裕的情況下。中國，特別是2009年之后，這兩年貨幣增發(fā)的速度特別得快，2009年我們?yōu)榱吮Ｔ鲩L，一年發(fā)了三年的錢，也就是貨幣寬松一下刺激了價(jià)格上的上漲，也帶來了房地產(chǎn)快速價(jià)格成交量的猛漲。

　　過去十年，為什么說我們現(xiàn)在正在處在房地產(chǎn)處于一個(gè)轉(zhuǎn)折時(shí)期，我覺得，我們未來十年，中國房地產(chǎn)業(yè)不具備前十年發(fā)展的四大環(huán)境。一個(gè)環(huán)境不具備了，大家想一想，您還認(rèn)為今后的十年，中國經(jīng)濟(jì)的增長速度還會(huì)有六年10%以上的速度、三年9%以上的速度增加嗎？不太可能的。“十二五”確定了整個(gè)國家增長速度是7%。雖然今年我們有望實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長速度是9%的速度，但是國家在主動(dòng)的調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長的速度，所以我們?cè)诟呓?jīng)濟(jì)增長的速度下所帶來的這種經(jīng)濟(jì)的繁榮情況下，我們今后的十年可能不太具備，這是第一點(diǎn)。

　　第二點(diǎn)，我們住房制度改革所釋放的制度紅利雖然還在釋放。比如說現(xiàn)在仍然有很多人需要改善性住房，住在過去房改房子里面，但是過去十年改善程度已經(jīng)非常大了。剩下的主要是靠我們的一些新增的年輕人的剛性需求，新到城市里來定居的剛性需求，而不是過去住房改、換房，也存在不是沒有了，但是那個(gè)在過去十年已經(jīng)釋放很多了，社會(huì)紅利不存在紅利的繼續(xù)放大。

　　第三點(diǎn)，我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化我們還有空間，至少還有二十個(gè)點(diǎn)的空間，但是今后的城鎮(zhèn)化的空間最有質(zhì)量，最有活力，年輕力壯，富有創(chuàng)造能力，最有創(chuàng)新能力的年輕人大部分進(jìn)城了，我們看現(xiàn)在的農(nóng)村、婦女、老人、小孩空城農(nóng)村現(xiàn)象非常嚴(yán)重，下一步的城鎮(zhèn)化會(huì)不會(huì)還會(huì)進(jìn)城，一定還會(huì)進(jìn)程，但是最年輕勞動(dòng)力的進(jìn)城的速度我覺得會(huì)下降。

　　另外貨幣增長，我們可以判斷，今后的十年，中國不可能再持續(xù)的超發(fā)貨幣來制造一些非常非常寬松的貨幣環(huán)境，這是也不可替代的，中國的貨幣政策逐步要回歸一個(gè)正?；⒅袊娜司杖胧敲绹氖种?，中國的貨幣發(fā)行量超過了美國，你覺得這種持續(xù)性也是非常難以持續(xù)的，所以我們說中國的房地產(chǎn)目前正處于一個(gè)轉(zhuǎn)型時(shí)期。

　　所以，我們房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)來講，轉(zhuǎn)型也是個(gè)必然的選擇，我們形勢變了，外圍環(huán)境變了，開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型也是一個(gè)必然的選擇。開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型向哪里轉(zhuǎn)？我覺得開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型除了原有的開發(fā)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級(jí)，產(chǎn)品的升級(jí)換代，提高產(chǎn)品的本身的適應(yīng)性以外，我們向更廣闊的一些房地產(chǎn)領(lǐng)域深度的開發(fā)和我們的一個(gè)投資和市場的挖掘確實(shí)是非常關(guān)鍵。

　　我們剛才說過去十年房地產(chǎn)發(fā)展，其實(shí)發(fā)展速度最快，支撐著市場主要的推動(dòng)力還是住宅物業(yè)?，F(xiàn)在開發(fā)物業(yè)開始主動(dòng)的轉(zhuǎn)型，大家說這個(gè)選擇是暫時(shí)性，國家現(xiàn)在在住房市場上限購，調(diào)控政策，所以我們才選擇其他的非住宅領(lǐng)域。但是我覺得，這個(gè)選擇不是一個(gè)暫時(shí)性的，就是一個(gè)長遠(yuǎn)的發(fā)展的，那方面的空間還是比較大。

　　大家都說，我們今后的發(fā)展方向是旅游地產(chǎn)，未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個(gè)什么樣的格局？總體上來講，我們今后旅游發(fā)展，是我們國家在大力推動(dòng)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個(gè)核心內(nèi)容，這是一個(gè)非常確定的問題，沒有存在含糊疑問的問題。大家知道，關(guān)于“十二五”的發(fā)展，國家的發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)公布了，國家制定的“十二五”發(fā)展規(guī)劃，國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃脈絡(luò)實(shí)際上是非常清晰。怎么個(gè)清晰法？

　　第一，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，總書記提出來的。怎么堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀？就是要加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，因?yàn)檫^去發(fā)展方式不可持續(xù)了，怎么加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，核心問題和主攻方向是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。

　　經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整不是指的我們過去第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，主要是指的消費(fèi)國內(nèi)內(nèi)需和外需結(jié)構(gòu)的調(diào)整。也就是說“十二五”規(guī)劃希望通過發(fā)展擴(kuò)大內(nèi)需啟動(dòng)國內(nèi)的消費(fèi)來帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，把中國打造成世界最大的消費(fèi)市場，這樣中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展才不看外國人的臉色，我們有自身內(nèi)升的動(dòng)力，這樣的條件我們實(shí)際上還是具備的。

　　中國的旅游在內(nèi)的服務(wù)業(yè)，和我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比還是非常的滯后。我們的消費(fèi)潛力非常大，別看我們現(xiàn)在中國人有錢了，富裕的人多了，但是能夠滿足這些收入水平提高之后，它的消費(fèi)服務(wù)型的品種我們還是非常欠缺，包括商品，包括我們的服務(wù)都非常的欠缺，我們還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。所以從發(fā)展趨勢上來說，我們旅游產(chǎn)業(yè)是我們“十二五”規(guī)劃大力發(fā)展的國內(nèi)消費(fèi)是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，非常重要的一個(gè)領(lǐng)域，這是確定無疑的事情。

　　其次，中國消費(fèi)旅游市場應(yīng)該是非常的龐大，大家如果注意到一個(gè)數(shù)字，上海的世博會(huì)。上海的世博會(huì)一共開了184天，184天吸引了多少人來參觀？吸引了7300萬人，一共凈盈利10.億。全世界開了這么多世博會(huì)，沒有一個(gè)國家的世博會(huì)開成像中國這樣一個(gè)旅游的世博會(huì)，我們的世博會(huì)變成一個(gè)旅游產(chǎn)品了，各個(gè)單位組織，家庭扶老攜幼大家當(dāng)成旅游項(xiàng)目去參觀。所以我們184天凈收益10.5億，帶動(dòng)了7300萬人龐大的世博會(huì)變成了一個(gè)以旅游為主題消費(fèi)的一個(gè)場所，一次機(jī)會(huì)。我們覺得中國現(xiàn)在人們?cè)谙M(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)之后，收入提高之后，這樣一個(gè)需求帶動(dòng)的下，我覺得我們服務(wù)的產(chǎn)品，所能滿足消費(fèi)需求的一些場所還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　第三點(diǎn)，發(fā)展旅游業(yè)的確是我們中小城市實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)有特色發(fā)展，實(shí)現(xiàn)比較優(yōu)勢發(fā)展，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化利用資源發(fā)展的一個(gè)必然選擇。中小城市在住宅領(lǐng)域里，房地產(chǎn)住宅領(lǐng)域空間非常小。別看中國現(xiàn)在大城市限購成交量下降了，但是我們的非限購城市中小城市成交量怎么還很好，這個(gè)持續(xù)是有限的。中國人口流動(dòng)是網(wǎng)上流動(dòng)的，小城市到大城市，中城市到大城市，人口向上流動(dòng)，我們很多中國城市人口是進(jìn)流出的。

　　一般的住宅物業(yè)空間是非常有限，可能是在短暫的幾年時(shí)間里面有機(jī)會(huì)、有增長，但是再往上有很難，就不可能像大城市一樣，有非?；钴S的二手房市場，有非常繁榮的租賃市場，不存在。所以，我覺得在中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走特色，走優(yōu)化利用資源是最根本的一個(gè)出路。你是不要把外邊的人吸引過來，不可能在定居，但是會(huì)在你這里消費(fèi)、旅游、體驗(yàn)、休閑，每年能夠吸引這些人，我覺得這是很好的服務(wù)業(yè)。所以我們說，從三個(gè)角度說，一個(gè)是國家十二五大的發(fā)展，第二，中國人民消費(fèi)…趨勢。中小城市恰恰是我們很多旅游型的資源都在中小城市相對(duì)來說還是比較豐富的，我們的挖掘還是很不夠。發(fā)展旅游業(yè)，特別是中小城市，也有很大的風(fēng)險(xiǎn)、挑戰(zhàn)，這是我認(rèn)為的。

　　旅游開發(fā)發(fā)展，目前來說，我們大家認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，投資也關(guān)注到這一個(gè)領(lǐng)域，但是現(xiàn)在有一點(diǎn)出現(xiàn)一哄而上的跡象。大家看一看，我最近一兩個(gè)月跑了幾個(gè)大，在長白山萬達(dá)前頭搞了世界的化學(xué)度假的基地，在大連金石灘也搞一個(gè)非常大的，各個(gè)地方都是休閑旅游，度假一些旅游項(xiàng)目。但是，我們說有沒有需求，值不值得發(fā)展，他們聽了好像都非常好，但是我覺得旅游地產(chǎn)能否取得成功不在于地產(chǎn)，關(guān)鍵在于旅游，旅游業(yè)的發(fā)展，才能為我們旅游地產(chǎn)帶來機(jī)會(huì)。

　　所以，這就對(duì)當(dāng)?shù)氐穆糜我?guī)劃，旅游產(chǎn)業(yè)的定位，旅游產(chǎn)業(yè)的扶持就非常關(guān)鍵。離開旅游業(yè)，離開服務(wù)業(yè)、離開商業(yè)我們?cè)偃ゴ蛟焐虡I(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)就比較大，確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，這需要我們很多的配套，一個(gè)是地方政府整體長遠(yuǎn)的規(guī)劃。第二，如何把開發(fā)和保護(hù)旅游資源相結(jié)合。第三，如何把產(chǎn)業(yè)的特色和旅游產(chǎn)品的多樣性進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合。還有關(guān)鍵是我們的旅游的服務(wù)本身如何能夠提高。我們經(jīng)常到一個(gè)旅游城市，下了出租車一片混亂，這個(gè)人來拉你坐車，那個(gè)人拉你坐車，誰敢坐你的出租車，那種旅游城市打造旅游環(huán)境都是不可能的，我們的旅游服務(wù)業(yè)本身也制約著我們的地產(chǎn)是否在旅游方面能夠得到發(fā)展。取決于商業(yè)低產(chǎn)在于旅游業(yè)，這是我們需要認(rèn)真思考的。

　　我們文登也是我的老家，我對(duì)文登還是很有感情的。因?yàn)槲矣X得這個(gè)地方，首先它得益于我們山東本土的這種非常純樸，非常講誠信，以及人們非常具有傳統(tǒng)文化的民俗文風(fēng)，這個(gè)地方大家來了以后會(huì)感覺非常舒服。第二個(gè)，我覺得我們文登的資源開發(fā)的比較晚，資源保護(hù)比較豐富，比較好。但是怎么把這塊寶地做好，實(shí)際上需要政府和企業(yè)共同努力策劃，而且要有長遠(yuǎn)的眼光，這個(gè)非常關(guān)鍵。

　　總而言之，我是覺得我們中國的服務(wù)業(yè)，包括旅游在的服務(wù)業(yè)大有前景，我們?cè)趺茨軌蜃屩袊瞬坏絿馊ハM(fèi)、購物、旅游，而首先享受國內(nèi)的大市場，這個(gè)是我們?cè)诖蛟旆?wù)業(yè)的時(shí)候，我們需要最關(guān)鍵的一個(gè)方面。我們現(xiàn)在相應(yīng)的服務(wù)支撐是不夠的，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的層級(jí)是不能夠滿足這個(gè)需求的。所以我覺得這個(gè)時(shí)候，在這個(gè)階段優(yōu)秀的一些開發(fā)企業(yè)和這些政府高瞻遠(yuǎn)矚的規(guī)劃就非常的關(guān)鍵。

　　我最后再說一點(diǎn)，關(guān)于房產(chǎn)的形式和政策，當(dāng)前的房產(chǎn)形式和政策，說政策會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)向，你現(xiàn)在調(diào)控，到了今天是不是會(huì)出現(xiàn)一些大的變化，我總的看，當(dāng)前的住宅市場的發(fā)展，政府在住房市場上要去投資化，這個(gè)決心是非常的大，是不會(huì)輕易改變的。當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場的是兩類政策，第一類政策是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場的政策，限貸、限購、限價(jià)。第二類是日益偏緊的貨幣政策，現(xiàn)在這兩類政策從目前來看，都不存在轉(zhuǎn)向的條件。

　　第一，我們大家說現(xiàn)在房產(chǎn)市場上觀望情緒很重，大城市成交量明顯下降，價(jià)格也開始跳水了，也開始講價(jià)了。但是跟大家說，今年一到八月份，全國總的商品住房的消費(fèi)需求達(dá)到了13%，比去年8%的速度還要高。今年我們一到八月份，全國商品住房的銷售額增長了24%。雖然結(jié)構(gòu)性有些調(diào)整，但是全國總的數(shù)字增長還是非常的高。所以市場上雖然有一些局部的調(diào)整，但是沒有形成一致性的趨勢性的變化，當(dāng)沒有市場形成一致性趨勢性的變化的時(shí)候，政策的轉(zhuǎn)向是不太可能的，我個(gè)人認(rèn)為是不太可能的。中國房地產(chǎn)曾經(jīng)有過幾次一致性的趨勢性的轉(zhuǎn)化。

　　2008年，全國趨勢性的一致性下跌，但是中國目前的房地產(chǎn)是一致結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有的城市成交量下降，有的城市成交量漲得還非常高，有的城市里面有的項(xiàng)目調(diào)整了，價(jià)格下跌了，有的項(xiàng)目價(jià)格還在上漲，并沒有形成一致性的，有些企業(yè)資金非常困難，被堅(jiān)定資金量非常緊張，不得不去高成本融資，但是還有相當(dāng)一部分企業(yè)，手中資金非常的充裕，他們一點(diǎn)都不缺錢。

　　所以房地產(chǎn)市場目前的格局不可能影響房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，我們看到貨幣政策，目前市場上流動(dòng)性依然充裕。一個(gè)是銀行間的利率現(xiàn)在處于一個(gè)下降的趨勢，目前已經(jīng)開始出現(xiàn)下降，說明了總體的財(cái)政部缺。

　　第二，我們八月份，銀行信貸超出了大家的預(yù)期，銀行信貸還有所上漲，銀行表外業(yè)務(wù)增長速度更快，所以整體全國社會(huì)并不是很缺乏資金。所以我們說目前貨幣政策的轉(zhuǎn)向調(diào)整也不太可能，也不具備外部的條件。所以在這樣的情況下，我覺得我們房地產(chǎn)企業(yè)看清楚我們當(dāng)前的市場環(huán)境，客觀的市場環(huán)境變化，和我們今后政策的一個(gè)走勢的變化是非常的關(guān)鍵，這樣才能確定好我們自身的企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，才能夠?qū)ζ髽I(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展做好預(yù)先的，或者是提前的一些準(zhǔn)備。

　　以上有關(guān)情況和大家做一些交流，我個(gè)人的思考看法僅供大家參考，謝謝大家。

　　主持人：好，謝謝秦虹女士的精彩演講。下面有請(qǐng)大家欣賞文化城市宣傳片，通過這15分鐘的宣傳片，了解一下文登的精華。

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　　主持人：文登市與清華大學(xué)規(guī)劃研究院等過個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴一起挖掘提煉，將文登市的城市品牌，定位為中國長壽之鄉(xiāng)，濱海養(yǎng)生之都，并制訂了戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，并打造了養(yǎng)生之都，列入文登市“十二五”規(guī)劃進(jìn)行重點(diǎn)實(shí)施，近年文登進(jìn)入國家戰(zhàn)略，山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，這為文登養(yǎng)生之都的打造又提出了新的要求。文登市又聘請(qǐng)深圳雷傲公司制定了行動(dòng)規(guī)劃。確定“十二五”中，文登市養(yǎng)生之都戰(zhàn)略應(yīng)該做些什么，做哪些重點(diǎn)工程，接下來就請(qǐng)雷奧車城市規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢有限公司總共…做行動(dòng)規(guī)劃，不過蔣由于特殊原因不能來到現(xiàn)場，下面我們通過視頻和各位手中的資料進(jìn)行了解。

　　主持人：以上就是文登市朝陽產(chǎn)業(yè)文化概述，因?yàn)槭浅醪椒桨?，或者有不完善的地方，或者更好的建議請(qǐng)各位提正。更有利于養(yǎng)生之都的打造，再次非常感謝，接下來，有請(qǐng)文登市南海新區(qū)管委會(huì)副主任王喜東先生。

　　王喜東：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓下午好。首先代表文登市南海新區(qū)管委會(huì)對(duì)各位參加2011城市觀點(diǎn)論壇文登行表示熱烈歡迎，對(duì)長期以來關(guān)心支持南海新區(qū)建設(shè)的各位朋友表示衷心的感謝。下面我把國家重點(diǎn)建設(shè)的南海新區(qū)介紹給大家，給大家提供一個(gè)新的發(fā)展的地方，長壽的地方，跨越發(fā)展的地方。

文登市南海新區(qū)管委會(huì)副主任王喜東

　　今年是“十二五”開局的第一年，2011年1月，國務(wù)院頒發(fā)的第一個(gè)國家戰(zhàn)略規(guī)劃就是山東半島南海經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，在這個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域就是三個(gè)海洋經(jīng)濟(jì)區(qū)，其中有青島的西海岸、濰坊濱區(qū)，再就是威海南海新區(qū)。先已投入50多個(gè)億進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，配套建設(shè)，如水、電等配套設(shè)施基本完備，學(xué)校、高檔醫(yī)院統(tǒng)一使用，正在建設(shè)的南海新港正在投以運(yùn)營。遠(yuǎn)期建設(shè)的30億噸大港，構(gòu)建起了連通城區(qū)和南海的大海岸蘭，啟動(dòng)了疏港鐵路的規(guī)劃建設(shè)，形成了完善的產(chǎn)業(yè)承載能力，在此基礎(chǔ)上，南海新區(qū)東部以港口為依托發(fā)展68平方公里的林崗產(chǎn)業(yè)去，重點(diǎn)發(fā)展海洋新能源，海洋先進(jìn)設(shè)備制造，海洋生物制藥等六大海洋建設(shè)。著重建設(shè)南海新區(qū)，科技城，南海新醫(yī)藥科技城，目的已有11家，中國五百強(qiáng)企業(yè)上市公司，50多個(gè)投資過億元的藍(lán)色高端產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地開工。西部以12公里金色沙灘，萬畝松林以及濱海，濱河及三項(xiàng)生態(tài)，以管帶為依托建設(shè)92平方公里的旅游度假區(qū)，落地了很多大型企業(yè)集團(tuán)，養(yǎng)生指明品牌，比如說卓達(dá)集團(tuán)創(chuàng)建的…，確定養(yǎng)老社區(qū)，中國建設(shè)的江南城，江北第一個(gè)江南水鄉(xiāng)。所有這40多個(gè)度假項(xiàng)目均為水系環(huán)繞，品位高端，風(fēng)格迥異，極大提高了南海新區(qū)的整體生活環(huán)境和生活瓶頸。在此生活能夠全身地勇于碧水藍(lán)天森林沙灘中，可以說生活在陽光下，躺在…中。

　　南海新區(qū)預(yù)計(jì)期望壽命80歲，是沿海發(fā)達(dá)區(qū)唯一的長壽之鄉(xiāng)。去年，一位老太太，她跟這位領(lǐng)導(dǎo)說，最近得了一個(gè)怪病，就是不死的怪病，能活到一百多歲。南海為什么喜歡養(yǎng)生度假。第一，這里有一個(gè)好的氣候，溫潤宜人，適合定居，地區(qū)50度，北緯30度，屬溫帶海洋氣候，二十四個(gè)節(jié)氣分明于此，中國二十四個(gè)節(jié)氣發(fā)源于此，以前很多大城市只有冬天和夏天，南海有春夏秋冬四個(gè)季節(jié)，春秋季節(jié)尤其漫長，冬天氣候零度左右，夏天氣候25度左右。從中醫(yī)、西醫(yī)角度來講，這種氣候最有利于健康長壽，這里冬天有很好設(shè)計(jì)，最適合夏季避暑，四季養(yǎng)生。

　　第二，這里有座名山、昆崳山山，是道教發(fā)源于，有“仙山之祖”的美譽(yù)，去年山東半島地區(qū)遇到了百年不遇的罕見冰雪地和沿海、渤海、黃海北部海面幾乎完全封凍，文登南海海面則沒有出現(xiàn)冰凍，這關(guān)鍵在于昆崳山阻隔了北部的寒冷和地氣。同時(shí)大海恒溫的調(diào)節(jié)作用使南海晝夜溫差極少。每當(dāng)其他地區(qū)飽受嚴(yán)寒時(shí)，南海地區(qū)有少量降溫，是真正意義上的東部嚴(yán)寒。

　　這里有金色的海岸、陽光、沙灘、海浪、松濤，周邊有156平方公里的海岸線，蜿蜒取景，坡平水淺，是一條中國北方唯一可于三亞相媲美的沙灘，郁郁蔥蔥，被稱為“天然氧吧”。在這樣的環(huán)境里居住不長壽都難。

　　第四，這里有5處高品質(zhì)的溫泉、養(yǎng)生康料，富含納、鈣平均水文在52度到73度，并能治療多中疾病，尤其是對(duì)神經(jīng)消化，皮膚病療養(yǎng)，療效明顯，在當(dāng)?shù)厝巳嘶旧隙寂轀厝⑶覂r(jià)格實(shí)惠，女人泡溫泉能泡出滑嫩的肌膚。

　　第五，這里有一份深厚的文化底蘊(yùn)，文登是千年古縣，距今1400多年的歷史，史學(xué)文化源遠(yuǎn)流長，道家文化法院與此，李龍王誕生于此，還有紅色文化，為共產(chǎn)黨培養(yǎng)了120多位將軍。

　　最后，這里有著堅(jiān)強(qiáng)的發(fā)展后盾，國家戰(zhàn)略，政策支持。威海、文登舉全市之力發(fā)展南海，按照現(xiàn)代化、國務(wù)院、生態(tài)化的副中心城區(qū)的整體定位進(jìn)行造，良好的資源加上高效的服務(wù)，天時(shí)地利人和，必能聚集到更多的項(xiàng)目、資金、人才更各類經(jīng)濟(jì)要素，將會(huì)成為越來越多目光關(guān)注焦點(diǎn)。

　　在座的各位有的可能錯(cuò)過了深圳開發(fā)，有的可能錯(cuò)過了浦東開發(fā)，現(xiàn)在一定不能錯(cuò)過藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)，一定不能錯(cuò)過文登南海新區(qū)的開發(fā)，該出手時(shí)就出手，只要有規(guī)模好，拉動(dòng)大的工業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目、服務(wù)項(xiàng)目咱們都可以談。

　　不過前提必須是環(huán)保無污染，南海新區(qū)將建成一座生態(tài)之城節(jié)能之城、環(huán)保之城；在各類政策上，可以意識(shí)意義，原始股優(yōu)惠，

　　好客山東，養(yǎng)生文登。旅游觀光，養(yǎng)生安居，投資置業(yè)共同發(fā)展，我們靜候各位老總光臨，謝謝大家。

　　主持人：下面我們?cè)賮砹私夂完P(guān)注山東文登一些非常優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有請(qǐng)文登市人民畢建超先生演講文登市房地產(chǎn)項(xiàng)目推介。有請(qǐng)。

　　畢建超：各位嘉賓今天來主要是解決兩個(gè)問題，第一是為什么要投資開發(fā)建設(shè)，都可以在哪些區(qū)域開發(fā)建設(shè)，為什么來文登投資開發(fā)建設(shè)，大家剛才也通過宣傳片還有一些PPT包括南海新區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)的介紹，相信大家都比較了解。下面我簡單介紹一下到文登開發(fā)哪些項(xiàng)目。

文登市國土資源局土地開發(fā)運(yùn)營辦公室主任畢建超

　　開發(fā)項(xiàng)目以前我簡單說一下，為什么還要來文登開發(fā)。

　　第一，有兩個(gè)概念，現(xiàn)在國家政府也在轉(zhuǎn)形勢調(diào)結(jié)構(gòu)，在座的開發(fā)商在轉(zhuǎn)形過程中，不光要關(guān)心一二線城市，也要關(guān)心三四線城市，特別像文登，中國百強(qiáng)開發(fā)商已經(jīng)有很多進(jìn)入文登了，相信在座的開發(fā)商今天上午也參觀到，明天應(yīng)該也還有些可以上城市新區(qū)觀摩一下。包括新的大型開發(fā)商，通過此能帶動(dòng)大家能盡早地進(jìn)入文登。

　　第二，國家有一個(gè)概念叫限購。限購房產(chǎn)，但是我們限購也是選擇，大家說樓房選擇購房人，我們政府限購是選擇開發(fā)商，不是說所有的開發(fā)商想來就能來。必須要有一些大的開發(fā)商，或者是有先進(jìn)理念，或者是適合文登的開發(fā)商才能進(jìn)入到文登，并且符合文登的養(yǎng)生之都的概念。

　　下面我就簡單介紹一些咱的哪些項(xiàng)目，前面因?yàn)槎冀榻B過，我就簡單跳過。

　　咱主要是文登濱海養(yǎng)生之都的戰(zhàn)略，有兩年的機(jī)動(dòng)期，有十年的成熟期。它是通過十年，分三個(gè)階段進(jìn)行一個(gè)分段開發(fā)。下面我介紹一下，目前我們城市文化商務(wù)區(qū)，現(xiàn)在是一個(gè)服務(wù)業(yè)務(wù)的建設(shè)區(qū)，相信明天大家咱都可以到現(xiàn)場觀摩到這些景象。目前，我們文化商務(wù)區(qū)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本上目前是飽和，目前我們正在進(jìn)行儲(chǔ)備，前期的策劃，應(yīng)該在明年、后年市場進(jìn)行投放。咱可以明天，各位嘉賓去考察一下。

　　咱主要是今天南海大家也都去看了，現(xiàn)在目前南海在控制性的開發(fā)，目前推廣的地塊只有一個(gè)五百畝的地塊，今天咱們看的項(xiàng)目寶安區(qū)的地塊，距離南海中學(xué)很近，還有一個(gè)億元離金灘只有五百米，容積率是1.2，現(xiàn)在每畝是80萬，樓面積是一千萬，它的土地現(xiàn)狀是比較平整，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，可以直接進(jìn)行開發(fā)。包括咱周邊競品寶安江南城的價(jià)格，別墅、花園洋房高端的都在一萬以上，在它旁邊，價(jià)格肯定也會(huì)比它高很多。經(jīng)過我們前期的一個(gè)投資，可行性簡單的分析，樓面六千元的銷售價(jià)格來算，保守估計(jì)，所得稅后的利潤率在1.8%。第二，咱今天提到的南湖地塊，主要是南海利用打造一個(gè)五百畝的南湖CBD商業(yè)中心區(qū)，周邊主要是一些商業(yè)，外加一些旅游、度假、休閑產(chǎn)業(yè)。目前想尋求一些好的商業(yè)、休閑配套，目前政府投資兩個(gè)億進(jìn)行南海南湖項(xiàng)目的打造周邊環(huán)境。目前只是沒有完全對(duì)外推廣，主要是看有意向的客戶可以單獨(dú)找領(lǐng)導(dǎo)洽談。

　　昆崳山的項(xiàng)目，目前昆崳山規(guī)劃已經(jīng)報(bào)批完成，也正在進(jìn)入一個(gè)前期的打造。目前，里面還有一些進(jìn)行基礎(chǔ)性配套的項(xiàng)目正在招商，昆崳山是咱膠東的最高山，也是全真派的發(fā)祥地。

　　圣經(jīng)山在五源湖旁邊，目前指標(biāo)是7.5左右的，離海爾溫泉不到五公里，可以進(jìn)行酒店度假的項(xiàng)目，山林養(yǎng)生的度假產(chǎn)品。

　　我再重點(diǎn)介紹一下黿山湖，咱現(xiàn)在住的天沐旁邊的湖。目的在鹽湖周邊，現(xiàn)在我們正在進(jìn)行簡單的規(guī)劃，前期的探討，目前項(xiàng)目總面積在約六千畝，其中水面差不多有兩千多畝。目前以有的用水質(zhì)標(biāo)有五百畝，后期指標(biāo)也差不多在五百畝，其他指標(biāo)每年解決一部分。該項(xiàng)目距文東城區(qū)只有11公里，距南海地區(qū)也只有12公里，深海路交通比較方便，到機(jī)場、鐵路，或者到前面港口交通十分發(fā)達(dá)。

　　該地塊是北高南低，東西也有兩個(gè)高地，總體的高地起伏比較適合于高端的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，這是它的一個(gè)水系，咱可以看到旁邊的路，加水系不僅有原來的水道204，現(xiàn)在高端的打造，交通比較方便。目前的功能定位主要是以水庫的景觀跟生態(tài)為核心，生態(tài)農(nóng)業(yè)、森林氧吧、商務(wù)會(huì)議、主題休閑公園等度假，復(fù)合型城郊旅游度假區(qū)。商務(wù)會(huì)議、旅游地產(chǎn)，它的主要是這幾個(gè)功能分區(qū)。溫泉西域作為核心，不但有溫泉洗浴。商務(wù)會(huì)議可以引進(jìn)一些高端的年會(huì)，高端會(huì)可以進(jìn)來，再加上旅游會(huì)場加上效益的平衡。

　　目前主要功能是五大主題布局。第一，濱海度假板塊，位置比較優(yōu)越，交通便利，地勢平緩。溫泉養(yǎng)生板塊，結(jié)合天沐溫泉結(jié)合一些魚塘水面的板塊。山地運(yùn)動(dòng)板塊，擴(kuò)地進(jìn)行體育運(yùn)動(dòng)的項(xiàng)目，生態(tài)體育，現(xiàn)在新農(nóng)村建設(shè)果林，還有水產(chǎn)這一塊的建設(shè)。商務(wù)休閑板塊，它主要建在大面積坡項(xiàng)的比較不錯(cuò)的位置。這是五個(gè)區(qū)域大體的意向圖。

　　這個(gè)規(guī)劃不是太完善，只是做一個(gè)意向性，給大家有一個(gè)參考的作用，能想到周邊區(qū)域是個(gè)什么樣的情況，包括山地這一塊，這是濱水地區(qū)的度假圖，這是體育運(yùn)動(dòng)圖，這是森林氧吧生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，還有商務(wù)休閑區(qū)的。總體，文登目前大體有這幾個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目，當(dāng)然還有更好的，還有需要各位嘉賓去關(guān)注開發(fā)，我們?nèi)ツ瓿鋈ネ茝V文登的時(shí)候，提出了方向要比努力更重要，各位開發(fā)商嘉賓首先定好自己的方向，如果方向定錯(cuò)，再怎么努力也不太可能。希望大家盡最大的能力關(guān)注藍(lán)色經(jīng)濟(jì)的國家戰(zhàn)略，養(yǎng)生之都的寶貴經(jīng)驗(yàn)，抓緊時(shí)間盡可能到文登進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)，謝謝大家。（掌聲）

　　主持人：好的，通過文登城市宣傳片，文登朝陽產(chǎn)業(yè)行動(dòng)規(guī)劃概述，南海新區(qū)的推介，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目推介，我們可以看到，隨著國家戰(zhàn)略的推介迅速發(fā)展，文登市擁有著越來越多和越來越好的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，接下來我們繼續(xù)今天論壇的第二場主題演講。下面我們請(qǐng)出今天第二場演講的嘉賓。北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師總裁張華先生，他的演講題目是《文登濱海旅游城市的個(gè)性塑造》。張華先生您的演講時(shí)間為15分鐘。有請(qǐng)。

　　張華：尊敬的譚市長、秦主任，各位同行嘉賓大家下午好。我想大家都已經(jīng)比較累了，前面內(nèi)容相當(dāng)?shù)亩?，相?dāng)?shù)娘枬M。其實(shí)我對(duì)文登不怎么了解，這是實(shí)在話。受觀點(diǎn)新媒體的邀請(qǐng)，有幸和大家在這里做一個(gè)交流，事先我們也做了一點(diǎn)功課，前面各位都已經(jīng)把文登的情況做一個(gè)介紹了，我對(duì)這兒也加深了了解。

北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師、總裁張華

　　塑造濱海養(yǎng)生之都，說一千道一萬，最后都得落實(shí)到建筑的層面上，如果只是一個(gè)自然環(huán)境，可能帶來的經(jīng)濟(jì)效益是不夠大。但是，一旦要建設(shè)，我們實(shí)際上是冒著風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗粌H僅是一個(gè)住宅區(qū)，把人住進(jìn)去就完事了，這里面是養(yǎng)生之都。因?yàn)橐话愕娜诉x擇一個(gè)城市居住，可能是被迫的，比如說我選擇北京，可能因?yàn)槟莾鹤鲈O(shè)計(jì)比較好，有的人選擇一個(gè)地方是源于他出生在這個(gè)地方。但是要選擇一個(gè)旅游目的地，就完全取決于這個(gè)地方對(duì)我有多大的吸引力。吸引力當(dāng)然包含了自然的因素、不可或缺自然的資源、美景。咱們這還有沿海地區(qū)非常少的資源——溫泉。但是這個(gè)還不是很夠，咱們現(xiàn)在要打造養(yǎng)生之都幾百平方公里的建設(shè)量，同時(shí)還有各種各樣的產(chǎn)業(yè)，所以養(yǎng)生之都實(shí)際上是跟人發(fā)生了很大的關(guān)系。所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)一定是要以人為本，一定是沖著人的需求來出發(fā)，才能真正達(dá)到我們養(yǎng)生之都的目標(biāo)。所以，我有些案例想跟大家一下，其實(shí)這些應(yīng)該在規(guī)劃之前就應(yīng)該說，現(xiàn)在可能晚了，但是我覺得不晚，因?yàn)樗茉靷€(gè)性，永遠(yuǎn)是我們塑造旅游地產(chǎn)的一個(gè)最中心的話題。

　　我們看文登的區(qū)位優(yōu)勢，剛才已經(jīng)講了，如果我們把韓國、日本也劃到這個(gè)圈里頭的話，它正好再一個(gè)五百公里范圍內(nèi)幾何的位置。具有區(qū)域的優(yōu)勢，同時(shí)這個(gè)地方四通八達(dá)，可選擇、飛機(jī)、道路交通、海港，這也是為數(shù)不多的好地方，它的客觀條件。同時(shí)，剛才也講了，以千年傳承的文化、道家文化，同時(shí)文登學(xué)，跟咱們的地名相關(guān)聯(lián)的，歷史的厚蘊(yùn)。但是這只是傳說，所以需要建筑的東西，把這些傳說文化變成看得見、摸得著的東西，這些又是我們要面臨的建設(shè)的課題。同時(shí)在這個(gè)地方可以登山望靜海的一個(gè)條件，溫泉。同時(shí)我們現(xiàn)在有藍(lán)色經(jīng)濟(jì)實(shí)踐區(qū)，剛才推薦新的濱海特區(qū)。

　　接下來，我看到我們招商手冊(cè)，那個(gè)封面也是把文登跟同緯度的幾個(gè)城市做了一些比較，雅典這些，我也選了一個(gè)，我選了一個(gè)地中海海灣區(qū)，波斯灣的，還有東亞的，北美的，東海岸、西海岸，在我們同緯度的城市里面，看看它們的一些城市是什么樣的，為什么這些地方那么吸引人去。

　　先說一個(gè)大家有可能比較陌生的，以色列海法。我昨天剛從這兒回來，沒去過以色列的不知道這個(gè)地方有多么美好，一看到這個(gè)地方確實(shí)是比我們想象的要好。以色列有三個(gè)著名的城市，耶路撒冷、特拉維夫、海法。他們說這特拉維夫是起道的地方，三到宗教的發(fā)祥地。耶路撒冷是玩的地方，號(hào)稱是不夜城，宗教氣氛特別淡薄。海法是居住的地方，用他們的英文就是特別押韻plare、play、stay就是悠閑養(yǎng)生，大家愿意在這個(gè)地方停留下來，有山丘，同時(shí)又很多的文化，同時(shí)是很安靜的地方，也有它的海港，這是它的谷狗的平面圖。在這些地方還有它的老城，也有現(xiàn)代創(chuàng)造的奇跡，2000年才建完，并且列入世界文化遺產(chǎn)的巴哈伊的巨大產(chǎn)業(yè)。有一個(gè)十幾公里的軸線，這些東西都給這個(gè)城市增添了很多的文化上的品格，同時(shí)這個(gè)城市很細(xì)膩，我跟我們中國快速發(fā)展的城市來比。實(shí)際上海法原來是英國托管的，我們的深圳建設(shè)了三十年，海法差不多從以色列建國也建設(shè)了這么多年，我對(duì)比這兩個(gè)城市會(huì)發(fā)現(xiàn)很多一致的地方和不一致的地方。因?yàn)榻裉煳业臅r(shí)間有限，我以后可以跟大家多分享，但是我最大的感覺不同是這個(gè)城市特別適于人，它的尺度適宜人，街道不寬但是街道很密，道路是隨著地形走的。當(dāng)然我們現(xiàn)在的大規(guī)劃也做完了，但是我們別忘了還有二級(jí)的開發(fā)設(shè)計(jì)，我們的開發(fā)商很有錢的話，買這么大一塊地，可以在這個(gè)局部里面做更細(xì)膩的研究，使它更適于人的居住。

　　還有以色列的埃拉特港，從這個(gè)平面上看，一半是居住區(qū)，一半是酒店區(qū)，中間一個(gè)特別長的地方是飛機(jī)的跑道。因?yàn)檫@樣最方便一落下來就住酒店、旅游，前面就是沙灘，把酒店區(qū)和住宅區(qū)由飛機(jī)跑道就分開了。這個(gè)建筑并不是我們所崇尚的高樓大廈，就是越高越好。因?yàn)槲覀冏罱谇鄭u新區(qū)做一些設(shè)計(jì)，其實(shí)地方很大，但是讓我們蓋很高的樓，我認(rèn)為應(yīng)該是跟這個(gè)環(huán)境、土地相關(guān)聯(lián)的。所以他們酒店的天街線都是互相退讓，你旁邊蓋個(gè)酒店是這樣的，我旁邊蓋個(gè)酒店是呼應(yīng)上的，我們的規(guī)劃是好的，但是往下城市設(shè)計(jì)是非常重要，城市設(shè)計(jì)是把我們的二維的東西變成三維的東西，這個(gè)確實(shí)需要我們的政府來主導(dǎo)，只有政府一級(jí)開發(fā)控制住整個(gè)城市面貌。其他大家都比較熟悉了，就是水上城市——威尼斯。每一個(gè)城市都有很鮮明的讓人記住的鮮明的主題特色。還有西班牙的瓦倫西亞，都是跟我們要建設(shè)的差不多的城市的尺度。所以這個(gè)城市你就看出它是既老又新，中間的歷史，左邊的新的科學(xué)院是非?，F(xiàn)代的東西，最著名的就是它的F1賽事，城市的汽車，城市的賽道。新加坡也是城市賽道，這些城市賽道就為這個(gè)城市增加的旅游的話題，增加了很多的城市亮點(diǎn)。我特別推介剛才那個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說的話“我們需要有品質(zhì)的開發(fā)商，方向得找對(duì)了，光有錢還沒有用。”，一定要在統(tǒng)一的構(gòu)思下面找到這樣的一些事件、主題。還包括像戛納，以電影節(jié)來著稱的，電影節(jié)和這個(gè)城市緊密地聯(lián)系在一起。尼斯的黃金海岸，它有它的狂歡節(jié)。還有多哈，多哈有很多的人工島，我知道我們這個(gè)項(xiàng)目也有一些田海，一些人工島，這些人工的島嶼也增加了很多的城市趣味性。韓國的西歸浦市。但是我放的這些，都會(huì)發(fā)現(xiàn)有一個(gè)共同點(diǎn)，他們除了海之外，海后邊有很多別的，像這個(gè)有太極熊博物館，瀑布等。我們這個(gè)也是海后邊有溫泉、道教文化，這個(gè)必須把它捏成一個(gè)整體，捏成一個(gè)完完整整的整體。這個(gè)是島鏈兵庫神戶，這個(gè)規(guī)劃的特點(diǎn)，形成一系列的人工島鏈，這樣的好處是臨水面特別多，實(shí)際上我們覺得內(nèi)陸的開發(fā)商，如果選擇到文登這兒，特別選擇南海區(qū)的話，我估計(jì)他們最喜歡的就是臨水的，所以這個(gè)規(guī)劃變得非常重要。也就是說，怎么能夠把這個(gè)臨水面的土地最大化，提升土地的價(jià)值，同時(shí)跟我們養(yǎng)生之都臨水背山形成了一個(gè)很好的機(jī)理。

　　兵庫神戶后面也有很多，像草原、假山，神戶中華街肯定沒有很多年。近鄰青島市。

　　所以我們大概總結(jié)了八條經(jīng)驗(yàn)。濱海港口是城市公共活動(dòng)的中心，因?yàn)槟阌羞@個(gè)海又是休閑之都。我說的不是工業(yè)港口，工業(yè)港口應(yīng)該在邊邊的地方，但是說生活的港口，包括渡人的，或者是游艇的，這樣的碼頭一定是這個(gè)城市的活動(dòng)中心，這個(gè)是多哈港灣，這個(gè)是瓦倫西亞的港灘，在港口的中心點(diǎn)形成了，這個(gè)是戛納的港灣，以游輪為主，是它城市的核心重點(diǎn)所在，也是城市公共空間重點(diǎn)打造的區(qū)域。

　　海岸線不同的形式也帶來了不同的城市風(fēng)貌，有各種各項(xiàng)的。像美國圣迭戈的，有一個(gè)倒在中間形成了雙面的臨海面，兵庫剛才講是幾何島面，這是圣地哥的城市街景，海邊的景岸。這是兵庫神戶人工島鏈的夜景。

　　第三個(gè)經(jīng)驗(yàn)，功能的混合為濱海城市注入活力。在城市里邊要多樣化，避免單一的功能。多樣化，會(huì)使城市活動(dòng)和空間更加的豐富。多樣化包含了很多的城市公共措施和城市開放空間的多樣性。很鮮明的例子，都是非常多樣性。

　　再一個(gè)，自然與城市相融合，一定跟養(yǎng)生之都必備的特點(diǎn)，我們的建筑，我們的街道，要跟自然融為一體，跟自然，就是你中有我，我中有你。包括人工的自然，同時(shí)舉辦一些重大的文化時(shí)節(jié)，文化的節(jié)事，能夠成就一個(gè)城市的名片，增加這個(gè)城市的關(guān)注度。比如說，我們?yōu)I海養(yǎng)生之都，通過國際會(huì)議，甚至于招工業(yè)產(chǎn)品，比如招生產(chǎn)養(yǎng)生產(chǎn)生這一類的公司，比如旅游度假的人到你這個(gè)地方來，以養(yǎng)生為目的的度假，一定會(huì)買你這方面養(yǎng)生的產(chǎn)品，即便養(yǎng)生的產(chǎn)品材料不是你這兒的，是在你這生產(chǎn)的，他也會(huì)為了圖便宜在你這兒買，所以這個(gè)是整個(gè)鏈條串聯(lián)起來的一個(gè)整體的事。

　　剛才講了F1的賽事，還有城市軸線與大海整體的對(duì)話，這個(gè)城市規(guī)劃里面，這個(gè)方面也很強(qiáng)調(diào)的。再一個(gè)，就是小街坊和宜人的尺度，不管它是幾何的還是自由的，還是辦幾何自由的，街道都是很窄很密的。我知道中國一座居住區(qū)都喜歡做很大，把圍墻一封，別人不許進(jìn)，當(dāng)然物業(yè)管理好像是方便，但是這個(gè)都不是一個(gè)旅游目的地城市應(yīng)該必備的素質(zhì)，實(shí)際上生活街道生活本身也是一個(gè)觀光的重點(diǎn)。如果我們說有一個(gè)十年的宏偉計(jì)劃的話，我是建議要有一個(gè)雄心，把城市的尺度降下來。這是多哈的步行街。

　　濱海開放的城市空間和城市肌理對(duì)比也很明顯，這里邊黑的部分是建房子，白的部分是公共空間，所以可以看到我們?yōu)I海的部分有很多開放的不建房的公共空間會(huì)聚人氣，增加城市的活力。我們可以上下對(duì)比一下，瓦倫西亞，城市里邊和濱海兩個(gè)片區(qū)的城市建筑的密度，這個(gè)是尼斯濱海城市里面的城市密度，里面有很多開放空間。

　　所以，他山之石可以作為我們的借鑒。我覺得作為養(yǎng)生之都，當(dāng)我們落實(shí)到城市設(shè)計(jì)和建筑這個(gè)層面的時(shí)候，一定要注意自然與城市相融合，建設(shè)山海文登，借助慶典和策劃一些活動(dòng)。當(dāng)然我們今天的論壇也是活動(dòng)之一，媒體宣傳慢慢增加了這個(gè)地方的知名度?；旌瞎δ艿拈_發(fā)濱海的功能設(shè)計(jì)，打造文登濱海觀光特色獨(dú)特的景點(diǎn)，挖掘我們?cè)械奈幕?，把它用建筑的方法固化下來?/p>

　　所以我們簡單地做了一下這個(gè)圖，藍(lán)色下邊是我們藍(lán)海的藍(lán)色區(qū)，中部是我們的養(yǎng)生山區(qū)，應(yīng)該讓它編織在一起，形成一個(gè)大文登整體的概念，這樣我們有海有山有溫泉，形成這樣一個(gè)旅游目的地，形成山海泉城的概念。我們總結(jié)六個(gè)字“山海泉城灘灣”，用這六個(gè)字把它空間的特征能夠概括下來，謝謝大家。

　　主持人：謝謝張華先生的精彩演講。接下來我們請(qǐng)出第三場主題演講的嘉賓，有請(qǐng)?zhí)m德咨詢（中國）有限公司董事長宋延慶先生，他的演講題目是城市運(yùn)營與企業(yè)使命，有請(qǐng)。

　　宋延慶：來之前，讓我做了一個(gè)主題演講叫“城市運(yùn)營”。我說城市運(yùn)營主題是政府，副主角是企業(yè)，我就給加了四個(gè)字，城市運(yùn)營和企業(yè)使命。和秦主任的話一樣，回到山東感覺比較親切，因?yàn)槲依霞乙彩巧綎|的，山東濟(jì)南，籍貫是德州。我們蘭德咨詢（中國）有限公司1999年開始簽訂，簽的第一份合同是濰坊…置業(yè)。目前主要的業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢和產(chǎn)品線研究與咨詢。

　　現(xiàn)在公司經(jīng)過十幾年的發(fā)展，現(xiàn)在有六家企業(yè)，其中有三家咨詢公司，兩家控股的開發(fā)公司，還有一家數(shù)字城市公司。9月份我們通過換股的形成，參股了我們著名的非上市的地產(chǎn)公司，我們是他們公司的第二股東，我個(gè)人也兼任這家公司的總裁和蘭德咨詢的總裁，因此比較累。昨天中午剛剛回到北京，下午到了總后勤部做了一個(gè)演講，為總部后和中國新興置業(yè)做了一個(gè)演講，因?yàn)槭苡嘘P(guān)部門委托，10月份，一直持續(xù)到11月上旬，國資委下屬的20多家集團(tuán)公司，我得給他們做一遍培訓(xùn)。培訓(xùn)的主題是“使命、創(chuàng)新與可持續(xù)發(fā)展”。這周六還要趕到中國航天集團(tuán)，就是國貿(mào)東南角的公司。

蘭德咨詢（中國）有限公司董事長宋延慶 

　　城市運(yùn)營與企業(yè)使命，先說城市運(yùn)營。運(yùn)營什么？我們大家一定要思考基本的命題，我認(rèn)為一個(gè)企業(yè)的運(yùn)營圍繞著兩個(gè)字做文章——資源。圍繞著資源，你們展開去想象，我不是做城市運(yùn)營商，我可能現(xiàn)在做研究，做咨詢，做開發(fā)，把這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈打通了，但是對(duì)城市運(yùn)營我思考的不是太多。今天在飛機(jī)上我列了這么一張小條。就這個(gè)小條的內(nèi)容和大家分享一下，首先你們一定要想明白城市運(yùn)營，運(yùn)營什么？是資源。我認(rèn)為包括三句話。第一，資源的市場化。特別是要素資源的市場化。一定要確保土地資源，我們政府的一些公共配套設(shè)施等等，這些要素資源要組合好，然后市場化是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)，一定要讓資源價(jià)值最大化，不能夠浪費(fèi)我們珍惜的資源。剛才我接到一個(gè)短信，南京市，這么大的南京市，短信消息說2020年，南京市沒有地可以出讓了，指標(biāo)用完了。大家知道深圳、溫州、昆山有很大一部分比例的城市沒地可以出讓了，這多少平方公里，我們大家一定要想一想，不能夠太大，一定要節(jié)約利用土地。就是一句話，增強(qiáng)土地的強(qiáng)度，“土地強(qiáng)度”四個(gè)字非常重要。

　　第三，資源配置最優(yōu)化，我們有了地了，有了那么富饒的土地，有了勤勞善良的人民，你還需要什么，我需要你的思想，你的文化。這個(gè)我們運(yùn)營什么，圍繞著資源，回答我剛才說的三個(gè)問題。

　　第二個(gè)問題，誰來運(yùn)營？兩個(gè)主題。

　　第一，政府，以我們譚市長為代表的政府。

　　第二，開發(fā)商。你政府在城市運(yùn)營的定位又是什么？我認(rèn)為有三點(diǎn)。首先，你一定要立足于整合和配置資源。你所擁有的核心資源就是生態(tài)東西，如何把廣州、北京、烏魯木齊的開發(fā)商、運(yùn)營商吸引過來，一句話，你給我一個(gè)理由好嗎。我今年6、7月份，我們威海、煙臺(tái)也有一個(gè)咨詢客戶，煙臺(tái)的開發(fā)商請(qǐng)我去了，我教了咱們業(yè)內(nèi)兩個(gè)比較有名的企業(yè)家去長島拍野生海豹去了。這個(gè)開發(fā)商告訴我，我們這個(gè)島上有2300畝地，準(zhǔn)備做成海景房賣，我說很好，因?yàn)槲覀兪强蛻?，我肯定有什么說什么。我說怎么國內(nèi)的海景房大概有幾代的演化。第一代，1992、1993年海南北海，泡沫破滅以后，我們溫總理幾次去海南，直到2003年，最后劃句號(hào)是2007年，才處理好。第二陣風(fēng)刮到大連、秦皇島，很多北京、東北人在大連秦皇島買房子，現(xiàn)在這陣風(fēng)刮到咱們山東了，從日照的交樹（音）花園，青島、威海。我2003年搬到北京去，你讓我來到文登買房子——給我個(gè)理由好嗎。把這個(gè)問題回答了，一切就通了。所以我們政府一定要立足于把現(xiàn)有的資源和可以整合的資源有話好，配置好。

　　第二，一定要做好市場服務(wù)和管理。我現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)服務(wù)放在管理前面，我們企業(yè)引進(jìn)來了，一定要做好服務(wù)，招商是“商”，不是殺傷的“傷”是傷人的“傷”。我在任何場合講話都不是太客氣的。這個(gè)一定要立足于服務(wù)和管理。轉(zhuǎn)變政府服務(wù)職能。

　　第三，“可持續(xù)”三個(gè)字。一定要做好可持續(xù)。現(xiàn)在我們土地資源是非常有限的。如何集約化利用土地，如果提高土地的強(qiáng)度，這個(gè)問題一定要想明白，立足于可持續(xù)，我們不能太松散了。

　　企業(yè)是主體，無論我們做普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是做城市運(yùn)營項(xiàng)目，我們是投資主體，當(dāng)然是利益主體。但是我個(gè)人認(rèn)為，更是責(zé)任主體。2008年之前，每年“3.15”公布各行業(yè)投訴名單的時(shí)候，2008年之前我們房地產(chǎn)業(yè)始終是前十名，非常令人欣喜的是2008年以后，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)投訴量十名以外，這說明市場的力量在起作用，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深化，市場競爭越來越激烈，開發(fā)商的利潤越來越薄，那么會(huì)有越來越多的企業(yè)會(huì)不斷提高自己的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。我們責(zé)任心自然而然也上來了，我們簡單總結(jié)，誰來運(yùn)營，一個(gè)是政府，一個(gè)是企業(yè)。這兩個(gè)主體一定要立足于可持續(xù)。

　　剛才各位介紹的這些問題，我就有一種沖動(dòng)，是不是我五年以后來文登買套房子，有一個(gè)前提，我可能五年以后來文登買套房子。還是說你們挖掘賣點(diǎn)不夠，因?yàn)楣ぷ鞯年P(guān)系，個(gè)人愛好的原因，我這些年大概去了有兩三百個(gè)城市，從北京個(gè)便利度，你想周末去漠河，你晚上七八點(diǎn)鐘坐飛機(jī)就去了漠河，漠河的房價(jià)大概是四五千塊錢的樣子，人們?yōu)槭裁慈ツ?，因?yàn)橛欣^光，所以說每年黃金季節(jié)，你想找個(gè)酒店都非常難，這是漠河的一個(gè)賣點(diǎn)，中國最北邊的一個(gè)縣城。再舉一個(gè)例子，大家知道青海河邊有一個(gè)小縣叫共和縣，這個(gè)縣房價(jià)是3500元/平方米。人們?nèi)デ嗪：ǔ?huì)去到這個(gè)縣，因?yàn)橛辛饲嗪：?，所以把這個(gè)縣帶活了，旅游地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)。第三個(gè)例子，瀘定橋飛奪瀘定橋的那個(gè)鐵鏈子旁邊有二十米，旁邊有一個(gè)商品房，這個(gè)房子賣3500元/平方米到4000元/平方米的樣子。

　　我們談到可持續(xù)發(fā)展，我認(rèn)為，一二線房地產(chǎn)市場就是這樣，未來的幾年內(nèi)，只要政策保持強(qiáng)壓態(tài)勢，不會(huì)有多大的氣色，今后利潤點(diǎn)的三線城市，增長源在四線城市，其實(shí)市場潛力還是蠻大的。昨天我講完了以后，他們總后報(bào)紙我北京的房價(jià)多少錢，一萬美元，我說不信你五年以后看，這個(gè)信息來自于我今年“十一”回老家，今年春節(jié)沒回去，今年十月一回了趟老家，到了德州，我們家是縣城的一個(gè)小干部出身。我了解了一下當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，房子讓誰買了，40%讓農(nóng)民買了。因?yàn)樽罱ぷ鞯脑?，我呆在陜西鄆城待了幾天。我了解鄆城四線城市的房子70%讓農(nóng)民買了。原因何在？我發(fā)現(xiàn)這么一個(gè)規(guī)律，在三年兩年之前，四線城市的房價(jià)通常是2500元/平方米徘徊了很多年，為什么這兩年起來翻番了。原因是居住在農(nóng)村村里的小伙子們，要想娶媳婦兒就得縣城買房子。

　　大家算這么一個(gè)賬，在我們老家，如果給兒子娶媳婦兒蓋瓦房，大概花到八萬塊錢到十萬塊錢，在縣城按照4000塊錢/平方米，首付八到十萬基本夠他的首付，再讓小兩口自己還月供。…原來的城鎮(zhèn)化是自上而下的號(hào)召推動(dòng)，現(xiàn)在這一輪的由四線城市而引發(fā)的城鎮(zhèn)化是自下而上的，剛才我們的秦主任也說了，這是農(nóng)村人口的年輕人，城鎮(zhèn)的小伙子、小姑娘們，他們的置業(yè)這兩年也發(fā)生了很大的變化，變化何處？比如講，我有個(gè)親戚是濟(jì)南的，他的孩子今年考上北京的一個(gè)大學(xué)，他給我打電話，說我女兒的表妹在北京上學(xué)了，早晚要給孩子買房子，你說哪里房子合適，趕緊幫著孩子買，我半個(gè)月之內(nèi)發(fā)動(dòng)同學(xué)在上地北邊幫他買了一套110平方米的房子。每年我能夠干這種好事能干三四件，如果雙職工的孩子到一線城市上大學(xué)，省城通常會(huì)把孩子放到一線城市上大學(xué)，如果上海省城的通常會(huì)放到國外。人口是往上流動(dòng)的，在這個(gè)流動(dòng)的過程中，把所謂的房價(jià)收入概念其實(shí)沒有任何意義，咱們很多年輕人思維，通常東方思維和西方思維來回切換，咱們東方人，要買房肯定是用父母的錢，父母可能積錢二三十年了，就等著給孩子買房，與房價(jià)收入沒有太大關(guān)系。所以我對(duì)三四線城市是保高度樂觀的，樂觀到一線城市可能到一萬美元，四線城市可能到一千美元。大家贊同的鼓掌。（掌聲）

　　我們一定要分析一下，這一輪置業(yè)浪潮和之前不一樣，原來的浪潮是開發(fā)商忽悠起來的，比如說我有溫泉或者什么什么，開發(fā)商忽悠起來的，再加上房改紅利，雖然進(jìn)入了白銀十年，但是這一輪的房地產(chǎn)需求是自下而上的，至少我個(gè)人認(rèn)為是這個(gè)樣子的。所以我們應(yīng)該保持樂觀，至少是謹(jǐn)慎的樂觀。

　　我最后說的一個(gè)問題是，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的主題和政府這個(gè)主題共同做好可持續(xù)這個(gè)問題，我們要做什么，你企業(yè)一定要做好自己的事情，不能給政府填麻煩，你自己的事情做好了，也要做好三件事情。

　　第一，你來不來文登，基于你企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，你有多少錢，你的資金是不是足以在文登做，你一定要想明白。

　　第二，你做什么樣的產(chǎn)品，如果是純粹的商品房的話，至少根據(jù)我的了解，北京經(jīng)常接到兩類電話。第一類電話，買不買保險(xiǎn)，第二類電話是我們是威海海景房，晚上很晚打電話，很討厭。據(jù)業(yè)內(nèi)人士跟我說，交給銷售公司提成20%，形成了一種傳銷的味道，怎么改變？至少我這個(gè)業(yè)內(nèi)人士對(duì)威海、文登、乳山海景房不是太好的認(rèn)識(shí)，希望大家去思考。開發(fā)商也是這樣，你還是按照原來的那種開發(fā)商的營銷思路繼續(xù)做下去，未必能夠成功。所以說，你做什么樣的產(chǎn)品，你怎么賣你要想清楚。

　　第三，管理。我是做管理咨詢的，我很關(guān)心這樣的事情。你公司的管理模式，管理體系，你個(gè)人的風(fēng)格是不是足以在城里異地項(xiàng)目公司，成立一家異地項(xiàng)目公司，你怎么管？招標(biāo)、銷售、規(guī)劃方案，和你在本城市做不一樣。我想表達(dá)什么意思呢？不論你們已經(jīng)進(jìn)入的開發(fā)商，還是已進(jìn)入的開發(fā)商，一定要讓每一個(gè)企業(yè)都要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康，只有你們健康了，這個(gè)市場才會(huì)健康，文登這個(gè)旅游地產(chǎn)才能做下去。我們只有追求可持續(xù)發(fā)展，咱們的政府，我們的企業(yè)，才能夠?qū)崿F(xiàn)高效運(yùn)營，也只有如此，我們可能才能夠?qū)崿F(xiàn)“十二五”政府的發(fā)展目標(biāo)和企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。我們運(yùn)營什么？政府運(yùn)營什么？我們企業(yè)在做什么？在做的是歷史，在做的是心，你們的良心能對(duì)得起企業(yè)，我們的所作所為對(duì)得起這個(gè)城市嗎？我們一定要想清楚這些事情。謝謝。

　　主持人：好，謝謝宋延慶先生的精彩演講。接下來，我們馬上請(qǐng)出本次論壇演講環(huán)節(jié)的最后一位演講嘉賓，有請(qǐng)山東中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理王鑫先生，他的演講題目是《在限購下三四線城市的機(jī)遇》。有請(qǐng)。

　　王鑫：下午時(shí)間比較久，參加過很多次論壇。今天也一直很關(guān)注，在認(rèn)真聽、記，尤其是我們今天的譚市長，一直保持到現(xiàn)在認(rèn)真聽、記，也看到了我們文登市政府的態(tài)度和責(zé)任心。

山東中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理王鑫

　　尊敬的秦主任、譚市長，還有房地產(chǎn)的各位同行大家下午好，也非常感謝觀點(diǎn)集團(tuán)的邀請(qǐng)，我是香港中原物業(yè)顧問有限公司山東地區(qū)的負(fù)責(zé)人王鑫。我今天的演講的主題是在限購下三四線城的機(jī)遇。我這次是來到美麗的文登，受我們文登的著名企業(yè)倪氏的邀請(qǐng)，參觀他們的南海項(xiàng)目，我第一次來到文登印象比較深的，2009年9月份，當(dāng)我們大陸和臺(tái)灣直航的時(shí)候比較有幸，做了首航從山東的濟(jì)南到了臺(tái)灣，在臺(tái)灣呆了11天，11天給我印象比較深的就是墾丁這個(gè)城市，沿海資源以及整個(gè)城市的建設(shè)。當(dāng)我今年5月份來到南海以后，我覺得我們的文登南海一點(diǎn)都不比臺(tái)灣的墾丁差。墾丁是屬于熱帶，我們可能屬于北方城市。

　　下面，我想進(jìn)入今天的演講的主題，一共分為第四部分：第一部分，限購令對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。我們更重要的是從市場的角度去看未來市場的發(fā)展以及預(yù)測。從1月26號(hào)國務(wù)院出現(xiàn)“國八條”政策以后，直到9月份浙江的衢州宣布限購，到現(xiàn)在是45個(gè)城市頒布了限購令。我們?cè)谙拶徚铑C布以后，我們也看到了全國商品房銷售的面積增長趨勢是明顯的放緩。尤其是在宣布以后，從整體看，累計(jì)同比來看稍有一些上升，但是同比有一些下降。全國70大城市住宅指數(shù)，房價(jià)上漲趨勢基本上得到了控制。從8月份數(shù)據(jù)來看，一、二線城市的房價(jià)出現(xiàn)了比較的升動(dòng)跡象。我本人在山東居住的多一些，限購以后，目前在濟(jì)南、青島也有一些一線的品牌話出現(xiàn)一些暗銷的策略。從整個(gè)成交量來說影響不是很大，但是價(jià)格還是受到了一些影響。

　　我們從一、二線城市的一些數(shù)據(jù)來看，成交面積來看，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策由抑制需求變成限制需求，一二線的成交明顯下降。這個(gè)數(shù)據(jù)表是我們集團(tuán)在統(tǒng)計(jì)一線的、北、上、廣、深，可以明顯看出來一線城市還是有一些影響。從一、二線城市的成交價(jià)格上來看，基本成交的態(tài)勢得到了控制，我們從整個(gè)的數(shù)據(jù)，第一個(gè)數(shù)據(jù)表是北京，第三個(gè)是廣州，這個(gè)是深圳，從廣州和深圳基本上是有一些回落的跡象，北京和上海畢竟還是屬于國際化的大都市，尤其是北京，核心城區(qū)的房價(jià)并沒有降。最近北京的價(jià)格主要在昌平、通縣，基本上達(dá)到了30%。我們?cè)趶囊痪€城市的趨勢來看，我們核心區(qū)和擁有資源的區(qū)域房價(jià)，它還有一定的不可撼動(dòng)的地位。相對(duì)于一線城市的量價(jià)萎縮，二線城市不斷松動(dòng)的跡象，三四線城市都是我們?cè)谧拿课槐容^關(guān)心的。從三、四線城市來看，成交量都有所萎縮，未限購的成交量基本上現(xiàn)在還在提升，我們也舉了幾個(gè)例子，包括今天以來也有人問佛山、南陽、肇慶，現(xiàn)在目前價(jià)格也是在一路攀升。山東公司一直在監(jiān)測山東全省的一些數(shù)據(jù)，我們?cè)诳吹綕?jì)寧、菏澤這些城市，雖然它沒有重大的國家戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)區(qū)的扶持，但是這些城市的房價(jià)現(xiàn)在依然在上升階段。所以我們認(rèn)為，首先從全國來看，隨著限購令的實(shí)施，上漲過快的房價(jià)肯定是能夠得到歇止，現(xiàn)在一二線價(jià)格有所下降，三線和四線城市，從目前來看，成交量依然是非?；钴S，價(jià)格也有一定的上漲，其次，從城市來看，三四線城市和一二線城市，城市房價(jià)系數(shù)還是相對(duì)比較低，消費(fèi)水平也略低一些，存在的市場潛力和獲利的空間，部分城市的房價(jià)還出來一個(gè)價(jià)格的洼地。所以我們集團(tuán)的研究判斷，三四線城市必將迎來一輪新的房地產(chǎn)投資的一個(gè)熱潮。

　　面對(duì)一、二線城市房地產(chǎn)困境，我們販商應(yīng)該如何去面對(duì)，首先我們看中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在轉(zhuǎn)移到三線城市，我一會(huì)兒會(huì)有全國品牌發(fā)展商的戰(zhàn)略布局，尤其我舉了山東的例子，2011年上半年，山東省消費(fèi)市場份額持續(xù)在上漲。一線，我們可以看到從2005年到2011年市場份額差不多要降10%，這也說明有很多的大的品牌發(fā)展商，現(xiàn)在重點(diǎn)是往三線、四線城市去轉(zhuǎn)移。這是一個(gè)標(biāo)桿房企銷售面積的分布。我們可以看得到，標(biāo)桿房企在2006年一線整體的占有率大概在37%。到了2011年目前統(tǒng)計(jì)，占有率只達(dá)到了16%，基本上下降了20%，這也說明從整個(gè)布局上來看，二、三線城市是明顯具有一定的優(yōu)勢。

　　這張表格基本上是主要的販商，我們看到龍頭地產(chǎn)商，上半年的銷售業(yè)績大多數(shù)好過于去年，主要是發(fā)展商一個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尤其是品牌發(fā)展商轉(zhuǎn)到了三、四線城市，把風(fēng)險(xiǎn)逐漸降低，所以與房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略布局的策略是密不可分的。全國范圍內(nèi)的三、四線城市數(shù)量也很多，我們選擇了山東作為一個(gè)重點(diǎn)分析，看看一線品牌發(fā)展商在山東的一個(gè)布局。這個(gè)表可以看到，主要的品牌發(fā)展商還是重點(diǎn)集中在濟(jì)南、青島、煙臺(tái)。在威海，目的金華潤和寶利已經(jīng)進(jìn)駐了威海，華潤做了金線頂項(xiàng)目，基本上看到了煙臺(tái)還是比較集中的品牌發(fā)展商進(jìn)駐，尤其是在說到煙臺(tái)的時(shí)候，也會(huì)說明一些發(fā)展商業(yè)，煙臺(tái)，大家比較關(guān)心的是龍湖的項(xiàng)目，如何在羊馬島做一個(gè)區(qū)域的突破，達(dá)到20個(gè)億，這應(yīng)該是創(chuàng)造了一個(gè)奇跡。

　　一線品牌發(fā)展商，山東的布局，內(nèi)陸區(qū)域主要是以濟(jì)南為主，更多的品牌發(fā)展商還是傾向于三、四線城市，尤其是沿海城市。半島主要是以青島、威海為是一個(gè)外溢的模式，威海是吸引品牌發(fā)展商進(jìn)入的優(yōu)勢。黃河以北這種三、四線城市進(jìn)駐現(xiàn)在目前來講還沒有，魯西南地區(qū)雖然發(fā)展比較滯后，但是據(jù)我個(gè)人的了解，現(xiàn)在目前政府也是在大力的招商引資，包括濟(jì)寧和萬達(dá)已經(jīng)簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，還有臨沂和恒達(dá)集團(tuán)是一個(gè)合作的項(xiàng)目，也會(huì)慢慢進(jìn)駐魯西南片區(qū)。

　　我們看到恒達(dá)，恒達(dá)目前在濟(jì)南有三個(gè)項(xiàng)目，在濰坊、淄博、萊蕪、泰安、東營都有進(jìn)駐。說明山東整個(gè)市場也是備受一線品牌發(fā)展商的青昧。恒達(dá)應(yīng)該能排到第一，它的進(jìn)駐應(yīng)該也是來對(duì)它整個(gè)戰(zhàn)略布局做了一些投資劃了風(fēng)險(xiǎn)的分散，這是中海地產(chǎn)，中海地產(chǎn)目前也進(jìn)入煙臺(tái)，在濟(jì)南、青島分別有三個(gè)項(xiàng)目。

　　剛才講到華潤，華潤目前有幾個(gè)城市全部都有進(jìn)駐。第一個(gè)開盤的項(xiàng)目并不是在青島、濟(jì)南，而是在淄博。第一個(gè)開盤項(xiàng)目在淄博，濟(jì)南的項(xiàng)目目前還沒有啟動(dòng)，跟政府簽了協(xié)議，但是土地的招牌掛還沒有做，土地沒有拿到。

　　寶利進(jìn)駐山東也是比較早，目前在濟(jì)南已經(jīng)有五個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)有三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)推出，還有兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年推出一個(gè)，明年推出一個(gè)。寶利在威海是第一個(gè)項(xiàng)目，在煙臺(tái)也有一個(gè)項(xiàng)目。在威海的項(xiàng)目就是仙姑頂?shù)捻?xiàng)目，后面幾個(gè)發(fā)展商就不重點(diǎn)提了。萬科基本上還是以青島、煙臺(tái)為主，它在濟(jì)南也一直在和政府溝通，但是一直沒有合適的項(xiàng)目去簽訂，但是能看得到萬科作為房地產(chǎn)的一個(gè)龍頭企業(yè)，它能選擇煙臺(tái)、青島進(jìn)駐，應(yīng)該對(duì)我們整個(gè)膠東片區(qū)還是比較看好。

　　結(jié)論一：在限購的影響下，一線品牌的開發(fā)商首先是打破了這種市場格局，逐步轉(zhuǎn)型三四線城市，尤其2011年以來三、四線城市銷售貢獻(xiàn)大于一、二線的城市。它的總體銷售額未必能夠大得過一二線城市，但是它的占有率是逐步提升的。我想講一點(diǎn)，我們有些發(fā)展商可能也做了很多年，包括我昨天到威海以后，我昨天在威海市區(qū)，見了威海市區(qū)的發(fā)展商，做了一些溝通，這些人也做了十多年的發(fā)展商，我們?cè)谟懻撌遣皇沁M(jìn)入了一個(gè)冰凍期，說你問這個(gè)問題的時(shí)候已經(jīng)晚了，因?yàn)楸鶅銎谠缫呀?jīng)開始了，品牌發(fā)展商要比一些地方的發(fā)展商要快，因?yàn)樗萌珖膽?zhàn)略眼光去看，而且它接觸到的層面應(yīng)該會(huì)更高一些，尤其不管是國務(wù)院也好、住建部也好，他們對(duì)信息的把握和反饋能夠有一個(gè)預(yù)見性的，所以我昨天在威海跟幾個(gè)發(fā)展商講，如果你對(duì)政策分析不夠透徹，你看一些龍頭企業(yè)，他們的戰(zhàn)略布局在怎么做，我不能比你快，但是我能跟得上你，這也算是我們贏了。

　　結(jié)論二：以山東為例，較多的山東發(fā)展商，剛才講威海、煙臺(tái)自然景觀資源比較豐富的，包括臨沂、泰安經(jīng)過增長速度比較快的，也是比較受開發(fā)商的青昧的。

　　結(jié)論三：黃河以北，魯西南，相對(duì)來講發(fā)展比較落后一些，還是照我們整個(gè)膠東片區(qū)發(fā)展還要滯后。

　　我們從四個(gè)因素去看房地產(chǎn)，第一個(gè)，“十二五”規(guī)劃明確了區(qū)域發(fā)展積極穩(wěn)妥推進(jìn)城市化發(fā)展的目標(biāo)。貨幣的供應(yīng)量，改革開放以來，我們貨幣的供應(yīng)量一直保持增長，尤其2007年以來一直采用寬松式的貨幣。剛才秦主任講到了目前信貸也是比較嚴(yán)重的，尤其發(fā)展商在資本方面，取得資金越來越受限，不管是你的開發(fā)貸也好，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)比較大，我記得在9月份之前，我在北京參加了一個(gè)活動(dòng)，信托。當(dāng)時(shí)信托國家也要嚴(yán)控，只有四大信托公司可以有一些額度。過節(jié)期間我接了一個(gè)電話，聽說最近信托不會(huì)去嚴(yán)控了，還要打開這個(gè)渠道。還有保障房，保障房政府推出的力度比較大，信息比較堅(jiān)韌，責(zé)任是落實(shí)到地方政府的肩膀上。目前保障房的政策剛剛推出，但是從整個(gè)執(zhí)行上來看，還需要一定的過程去健全，尤其是需要交備和使用的條件。第四個(gè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身是一個(gè)國家宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱性的企業(yè)，涉及到的行業(yè)也比較多，尤其是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響也比較大。所以，我們認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)的房價(jià)下降空間應(yīng)該還是有限的。

　　我們從其他的投資渠道，因?yàn)樽罱绹惨恢闭f中國的貨幣要升值，尤其是國家發(fā)改委發(fā)布的時(shí)候，現(xiàn)在我們比較關(guān)心的是整個(gè)的CPI的指數(shù)，整個(gè)通脹基本上非常明確，尤其到下半年，我們看出來通脹要想一直通脹還比較難，從其他投資渠道，應(yīng)該有很多人去炒股，目前的股市萎靡不振，持續(xù)下行，害了不少人。包括我的同事，平時(shí)大家吃飯的時(shí)候6000多點(diǎn)進(jìn)，現(xiàn)在差不多2000多了，黃金也是下行的趨勢，包括外匯和期貨。我們認(rèn)為很多的渠道也投資，保證不了投資人的回報(bào)率，市場在走一個(gè)通貨膨脹的趨勢，我們認(rèn)為房地產(chǎn)保值性還是比較大的。所以從長期來看，消費(fèi)者購房的消費(fèi)指數(shù)還是呈上升的趨勢。包括從目前中國投資渠道比較狹窄，從整個(gè)的房地產(chǎn)的保值性比較強(qiáng)，尤其現(xiàn)在一、二線城市很多投資客戶認(rèn)為房地產(chǎn)投資壓力比較大，目前未限購的三、四線城市未來會(huì)吸引投資型客戶。

　　三四線城市的投資序幕才剛剛開始，未來將會(huì)達(dá)到一個(gè)高峰。從我們文登作為國家重點(diǎn)的藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)域，我們擁有核心沿海的自然的一些資源，以及我們有政府的魄力和效率。尤其文登這種城市，包括我們整個(gè)的沿海城市，它的需求不單單是內(nèi)需，外銷和外需也是非常大的，尤其我們今天的南海規(guī)劃和市政規(guī)劃也是非常完善的。

　　我們最后一個(gè)結(jié)論，一、二線城市的全面限購?fù)ㄘ浥蛎浀挠邢?，?huì)使得三四線城市資金追逐的新的熱土，國家藍(lán)色經(jīng)濟(jì)發(fā)展的文登我們相信會(huì)迎來更加精彩的展現(xiàn)和無限的夢(mèng)想。謝謝。