在對整體形勢不樂觀的背景下，公司將依然積極完成50億銷售目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 由于土地過分的集中，且位于調(diào)控的重災(zāi)區(qū)長三角區(qū)域，眾安房產(chǎn)受到此輪調(diào)控的影響尤為嚴(yán)重。

　　根據(jù)眾安房產(chǎn)8月31日公布的2011年中期業(yè)績報(bào)告，截至2011年6月30日止六個(gè)月的未經(jīng)審核綜合收入為人民幣2.47億元，同比增加18..6%；毛利潤為1.29億人民幣，同比增長45.7%；母公司擁有人應(yīng)占盈利為人民幣4637.8萬元，較2010年同期的應(yīng)占盈利人民幣8287萬元，減少44.0%。

　　此外，上半年，眾安實(shí)現(xiàn)合同銷售面積9.45萬平方米，合同銷售金額為10.985億元，完成全年50億銷售目標(biāo)的26%。整體銷售均價(jià)跌11%，至每平米約8650元。

　　去化率15%

　　眾安房產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官施侃成于9月1日中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上坦承，截至目前，公司僅完成銷售金額約13億元，距離50億的目標(biāo)還有一大截距離。

　　施侃成指出，上半年業(yè)績不理想，主要是因?yàn)樵?jì)劃推出的杭州國際辦公中心并未如期推售，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售約15億元。

　　推遲銷售是公司基于自住項(xiàng)目要體現(xiàn)價(jià)值不能低價(jià)銷售。“如果沒有價(jià)值，沒有盈利，我不會(huì)去賣。”施侃成表示。

　　他表示，杭州國際辦公中心項(xiàng)目預(yù)計(jì)于下半年開盤，而其它項(xiàng)目仍正按照計(jì)劃進(jìn)行，在對整體形勢不樂觀的背景下，公司將依然積極完成50億銷售目標(biāo)。

　　施侃成表示，首8個(gè)月公司鎖定可今年入帳銷售34.8億元。財(cái)務(wù)總監(jiān)林友耀預(yù)計(jì)，今年下半年公司的核心業(yè)務(wù)將扭虧為盈。

　　施侃成透露，下半年公司的推貨量相當(dāng)可觀，預(yù)計(jì)可銷售面積達(dá)到287萬平方米，預(yù)計(jì)可售金額達(dá)到150億。

　　其中，寧波悅龍灣三期、杭州金海灣、隱龍灣、安徽綠色港灣、杭州溫哥華城等項(xiàng)目是下半年銷售的主要貢獻(xiàn)來源，眾安預(yù)計(jì)可以完成余下37億的銷售目標(biāo)。

　　但從上半年的業(yè)績來看，盡管眾安下半年的推貨量較大，但去化率卻未必太好。

　　施侃成坦言，上半年公司的平均去化率只有15%左右，而年初制定的去化率目標(biāo)是65%。“因?yàn)槭袌霾缓?，去化率肯定有所下降，預(yù)計(jì)今年的去化率會(huì)降到45%左右。”

　　為了更好地實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，施侃成表示，公司會(huì)根據(jù)市場情況積極應(yīng)對，并會(huì)采取降價(jià)促銷手段，但現(xiàn)在降價(jià)也未必能促銷，因?yàn)橛绣X也不能買到房子。

　　對于日漸趨緊的調(diào)控環(huán)境，施侃成認(rèn)為，這次調(diào)控其實(shí)是雙重效應(yīng)的調(diào)控，而限購只是短期手段，只是在某個(gè)特定時(shí)期針對市場情況作出的一種反應(yīng)，因此限購不會(huì)持久，預(yù)計(jì)調(diào)控或到2012年底至2013年。

　　負(fù)債上升

　　早前曾有分析機(jī)構(gòu)指出，如果眾安銷售持續(xù)疲軟，那么公司信用狀況(包括現(xiàn)金流適當(dāng)性和目前適當(dāng)?shù)牧鲃?dòng)性)將遭到實(shí)質(zhì)性削弱。

　　施侃成則表示，公司的財(cái)務(wù)狀況仍處于健康水平，負(fù)債比率將會(huì)維持在50%以內(nèi)。

　　但根據(jù)中報(bào)所示，上半年眾安的凈負(fù)債率已由去年底的38.1%升至60.9%。

　　執(zhí)行董事及副總裁沈條絹指，凈負(fù)債率上升主要因?yàn)楣緸橘I地進(jìn)行了融資，但即使這樣，公司目前的凈負(fù)債率在業(yè)內(nèi)仍屬于較低水平，仍有舉債空間，有關(guān)融資利率6.3%，凈負(fù)債率控制在80%以下。

　　問及是否會(huì)赴港發(fā)行人民幣債券，施侃成表示，公司感興趣，但能不能發(fā)還很難說，目前該種融資方式還是一種試點(diǎn)型想法，但公司會(huì)密切關(guān)注市場反應(yīng)。

　　據(jù)透露，今年上半年，眾安支付土地款9.5億元，當(dāng)前公司手頭現(xiàn)金約7.52億元，未動(dòng)用貸款20億元，下半年可取用貸款約35億元，公司下半年用于工程費(fèi)及土地款的金額約20.8億元。

　　“如果下半年或者明年上半年市場合適，土地成本又比較低，我們就會(huì)有所準(zhǔn)備，繼續(xù)拿地。”施侃成稱。

　　施侃成透露，目前眾安的土地儲(chǔ)備有660萬平方米，能滿足未來2-3年的開發(fā)需要，因此公司補(bǔ)充土地的需要不是很緊迫。

　　他續(xù)稱，年初計(jì)劃斥資50億買地，但上半年只花了不到10億，在目前的市場背景下，公司或不用50億拿地，但還是會(huì)繼續(xù)尋找收購機(jī)會(huì)，當(dāng)然前提是現(xiàn)金流理想。

　　雖然住宅物業(yè)的業(yè)績受到的沖擊較大，但施侃成透露，公司的商業(yè)地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)卻表現(xiàn)不俗，日后還會(huì)給公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流和盈利。

　　他介紹，目前眾安已經(jīng)擁有約145萬平方米的商業(yè)體量，旗下?lián)碛械木C合體項(xiàng)目出租率高達(dá)100%，租賃業(yè)務(wù)的增幅也達(dá)到42%，年租金收益約4000萬元。

　　施侃成透露，公司未來將致力于長三角三四線城市拓展生活綜合體。預(yù)計(jì)在目前的基礎(chǔ)上，再增加100萬平方米的商業(yè)體量，預(yù)計(jì)五年內(nèi)擁有的商業(yè)體量達(dá)到250萬平方米。

　　他另指，公司目前還大力經(jīng)營商業(yè)合作伙伴，與超市、辦公室、電影院等連鎖經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的合作，參股聯(lián)營，從而大力推進(jìn)公司擁有的核心經(jīng)營能力。