我們基本的策略就是在不限購(gòu)的區(qū)域、城市加快布局，在不限購(gòu)的區(qū)域加快推盤，打造不限購(gòu)的產(chǎn)品線。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李欣鞠 8月15日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布2011年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。今年上半年，龍湖地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額182.6億元，較2010年同期增長(zhǎng)74.1%，實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)400億元的45.65%。

　　上半年，龍湖地產(chǎn)銷售總建筑面積146.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)99.1%；營(yíng)業(yè)額78.5億元，上升113.8%；歸屬于股東的溢利25.2億元，增長(zhǎng)14.5%。

　　上半年龍湖在成都和寧波新增兩幅土地，規(guī)劃建筑面積約239萬(wàn)平方米，土地單價(jià)僅為908元/平方米。截至6月30日，龍湖整體土地儲(chǔ)備為3325萬(wàn)平方米，而土地單價(jià)由年初的1935元/平方米進(jìn)一步下降至1778元/平方米，土地單價(jià)在簽約銷售單價(jià)的占比僅為14.3%。

　　在債務(wù)融資方面，龍湖地產(chǎn)在境外完成了7.5億美元債券融資及2.5億美元銀團(tuán)貸款，上半年整體平均債務(wù)成本為6.04%，較同期央行基準(zhǔn)利率為低。截至6月30日，集團(tuán)在手現(xiàn)金超過人民幣126.3億元，凈負(fù)債率為56.6%。

　　龍湖地產(chǎn)認(rèn)為，下半年的市場(chǎng)將繼續(xù)受宏觀調(diào)控影響，限購(gòu)政策將推廣到更多二三線城市，而改善型自住需求仍然強(qiáng)勁，因此公司將積極安排多元化的產(chǎn)品布局，適當(dāng)增加商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目的銷售，以減少限購(gòu)政策影響。

　　同日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司董事長(zhǎng)吳亞軍辭任CEO一職，該職位將由公司執(zhí)行董事邵明曉先生接任。對(duì)此，吳亞軍表示，董事長(zhǎng)與CEO的分工是為了使公司更機(jī)構(gòu)化、職業(yè)化和專業(yè)化。分工后，董事長(zhǎng)將專注于六大職責(zé)板塊，CEO將聚焦具體運(yùn)營(yíng)。

　　以下為龍湖地產(chǎn)2011年中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：龍湖上半年在北京的銷售取得比較好的成績(jī)，這是什么原因？你們預(yù)計(jì)下半年政府調(diào)控措施將會(huì)持續(xù)，在這樣的情況下公司能保持一定的增長(zhǎng)嗎？

　　邵明曉（龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官）：今天上半年其實(shí)我們?cè)诒本┦袌?chǎng)的表現(xiàn)還是非常不錯(cuò)的，主要原因有幾個(gè)：

　　第一，對(duì)節(jié)奏把握還是非常清晰，因?yàn)槲覀冊(cè)?月份就銷售了將近20億，在1月份最重要的窗口期，在調(diào)控之前。

　　第二，在北京我們無(wú)論是區(qū)域和產(chǎn)品的布局，這兩個(gè)緯度都還不錯(cuò)，我們?cè)陧樍x、通州、海淀，包括在朝陽(yáng)區(qū)都有項(xiàng)目在銷售，區(qū)域匹配比較合理，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也非常合理。我們的產(chǎn)品線比較長(zhǎng)，有花園洋房，也有一些低密度產(chǎn)品。

　　第三，在北京龍湖還是有相當(dāng)?shù)钠放频挠绊懥Α?/p>

　　所以綜合幾個(gè)方面，盡管上半年北京調(diào)控非常嚴(yán)厲，但是我們?cè)诒本┑膱F(tuán)隊(duì)還是取得了非常好的成績(jī)。

　　吳亞軍（龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)）：北京上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全年銷售的60%，我們認(rèn)為，下半年的調(diào)控政策不會(huì)放松，只會(huì)更緊，可能大家也知道了，調(diào)控限購(gòu)政策已經(jīng)向二三線城市蔓延，我們也充分估計(jì)了對(duì)未來的困難，會(huì)有應(yīng)對(duì)措施。

　　第一，我們會(huì)加大布局力度，比如像剛剛開盤的煙臺(tái)這種新城市的項(xiàng)目，開盤成功，正好處在不限購(gòu)的城市。

　　第二，在不限購(gòu)的區(qū)域加快銷售，比如像在沈陽(yáng)的郊區(qū)是不限購(gòu)的。

　　第三，做一些不限購(gòu)的產(chǎn)品。比如我們馬上要在成都開盤的時(shí)代天街項(xiàng)目，是商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，所以銷售也不會(huì)受太大的影響。

　　我們基本的策略就是在不限購(gòu)的區(qū)域、城市加快布局，在不限購(gòu)的區(qū)域加快推盤，打造不限購(gòu)的產(chǎn)品線。所以，對(duì)于下半年的推盤量和去化量，我們還是有信心的。

　　在2008年行業(yè)最低谷的時(shí)候，龍湖的去化率是65%，而我們估算今年下半年的去化是按照60%來計(jì)算的。在60%去化率的情況下，完成全年的銷售是沒有問題的，所以我們不需要下調(diào)任何銷售的預(yù)期。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：邵總新上任，俗話說新官上任三把火，邵總的三把火是怎么樣的，目標(biāo)和計(jì)劃是怎樣的？

　　邵明曉：我以前是負(fù)責(zé)龍湖北京地區(qū)業(yè)務(wù)的，今年年初調(diào)到集團(tuán)工作，已經(jīng)開始協(xié)助吳總做一些集團(tuán)的業(yè)務(wù)，還有負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然也參與了今年3月份的發(fā)債。

　　對(duì)于“新官上任三把火”，應(yīng)該這樣說，龍湖很有特點(diǎn)，我們的戰(zhàn)略是比較持續(xù)和清晰的，不會(huì)在一些時(shí)點(diǎn)上過分強(qiáng)調(diào)一些動(dòng)作。當(dāng)然這我和吳總之間有一個(gè)分工，我除了參與戰(zhàn)略制訂之外，更多還是在于執(zhí)行。龍湖能發(fā)展到今天，除了戰(zhàn)略清晰之外，還得益于非常強(qiáng)的執(zhí)行力。

　　所以未來我們一定還要堅(jiān)守貨如輪轉(zhuǎn)的高周轉(zhuǎn)策略，同時(shí)還要管控好土地成本和資金成本；另外適度的發(fā)展一些投資性物業(yè)，堅(jiān)定不移地做好產(chǎn)品和服務(wù)，把我們客戶的滿意度進(jìn)一步提升。這些都是龍湖一貫的戰(zhàn)略，我們會(huì)在這些緯度上進(jìn)一步把執(zhí)行做得更堅(jiān)決。

　　從我自己來講，還是非常有信心的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下半年龍湖會(huì)不會(huì)有一些大規(guī)模推盤的計(jì)劃？上半年公司的住宅項(xiàng)目比較少，商業(yè)、度假產(chǎn)品比較多，下半年公司推出的產(chǎn)品會(huì)以什么業(yè)態(tài)為主？

　　韋華寧（龍湖地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官）：我們?nèi)甑耐票P總量是600多億，今年上半年推出260億，賣掉了183億，剩下的加上下半年新推的340億，整個(gè)下半年約有400億可供推售。當(dāng)中差不多63%是新盤或者是老盤新推，我們整個(gè)銷售的彈性是非常大的、有保障的。

　　第二個(gè)問題是業(yè)態(tài)，實(shí)際上今年整個(gè)含量里面對(duì)于旅游和商業(yè)項(xiàng)目這部分的業(yè)態(tài)，在整體中大約是占10%-15%，差不多有60-80億的貨量是屬于商業(yè)業(yè)態(tài)的形式。值得注意的是，在今年上半年183億的銷售里面，我們其實(shí)是有53%是來自于受限購(gòu)的項(xiàng)目，這得益于龍湖的品質(zhì)、口碑、品牌。

　　吳亞軍：下半年仍然是以住宅為主，而且限購(gòu)的剛需產(chǎn)品也是龍湖推售的主力品種。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在下半年400億的推售當(dāng)中，有多少是不限購(gòu)的產(chǎn)品，能不能說一下大概的比例嗎？現(xiàn)金流的管控情況如何？

　　韋華寧：在今年整體的產(chǎn)品里面，限購(gòu)和非限購(gòu)的產(chǎn)品都是差不多6：4左右。有60%左右的限購(gòu)，40%會(huì)在一些不限購(gòu)的區(qū)位或者城市，還有一些以不限購(gòu)的形態(tài)，比如商業(yè)項(xiàng)目這部分的產(chǎn)品。

　　整體的現(xiàn)金流管控我還是希望大家關(guān)注兩個(gè)事情：第一個(gè)就是，實(shí)際上我們低成本資金的獲得跟現(xiàn)金流充沛是多少是有密切關(guān)系的。因?yàn)橹灰卞X就會(huì)求銀行借錢，一旦求銀行借錢就不可能低成本，這之間是有必然的聯(lián)系。

　　在公司經(jīng)營(yíng)的這么多年，我們一直都把現(xiàn)金流的安全當(dāng)做財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)里面重要的基本策略，一旦我們預(yù)測(cè)到未來24個(gè)月-36個(gè)月，在任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)上某個(gè)新的投資，會(huì)壓跨我們最低的現(xiàn)金投算，我們就會(huì)停止投資，所以我們整個(gè)現(xiàn)金流的水平是非常健康的。今年上半年大家看到我們的銷售同比增長(zhǎng)了74%，再加上完成發(fā)債，所以實(shí)際上我們現(xiàn)在的現(xiàn)金余額比去年年底又增長(zhǎng)了將近20%。

　　在這樣波動(dòng)的市場(chǎng)里面，我們覺得應(yīng)該保持比較充分的現(xiàn)金，控制好成本。實(shí)際上房地產(chǎn)長(zhǎng)期來看是一個(gè)資金成本的問題，所以這是堅(jiān)持的最基本的底線。越是波動(dòng)的時(shí)候，越容易讓人感到困惑，但是一定有一些最基本的策略是值得堅(jiān)持的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下半年龍湖會(huì)不會(huì)大規(guī)模買地，大約投入多少錢？

　　吳亞軍：目前拿地的機(jī)會(huì)比較多，比如說很多地方政府邀請(qǐng)我們進(jìn)入該地，而且公司在各個(gè)地方也有很好的口碑，客戶也有，所以很多機(jī)會(huì)。但是我們會(huì)嚴(yán)守幾個(gè)重要的策略底線：第一是我們的占比；第二是現(xiàn)金流是否承受得起；第三就是市場(chǎng)的波動(dòng)，對(duì)我們收入的影響，或者融資狀況。

　　我們的投資團(tuán)隊(duì)做到了在買一塊地的時(shí)候給我們準(zhǔn)備三塊地，這就讓我們?cè)谇‘?dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)去拿最想拿的地。因?yàn)辇埡恋貎?chǔ)備足夠開發(fā)，公司的目標(biāo)就是保證3-7年的開發(fā)量就夠了，再多可能難以把握，但是太少也會(huì)影響公司的發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下半年會(huì)去哪里拿地呢？

　　吳亞軍：沒有一個(gè)特別要去的地方，其實(shí)一線跟二線都可以，只要符合我們的戰(zhàn)略。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：上個(gè)月的配股沒有成功，為什么會(huì)趨向配股的方法去融資，是不是因?yàn)楝F(xiàn)在覺得股價(jià)已經(jīng)很高了，還是因?yàn)橛衅渌脑颍?/strong>