張良軍：20%已經(jīng)是算低的了，還有更高的。那個(gè)是慢性自殺，茍延殘喘。20%多要賺多少錢你才可以賺回來。

　　觀點(diǎn)新媒體：那照目前這種情況來看，到下個(gè)十年行業(yè)將會(huì)是什么樣的？

　　張良軍：我相信不用十年，就見到結(jié)果，在開發(fā)商層面上已經(jīng)在發(fā)生，而且發(fā)生以很高的頻率在發(fā)生。去年，清華的某研究機(jī)構(gòu)做過一個(gè)統(tǒng)計(jì)，目前中國最活躍的企業(yè)并購領(lǐng)域是房地產(chǎn)，占整個(gè)并購市場的25%左右。

　　還有一個(gè)，你去看看萬科去年的銷售，去年萬科的銷售，萬科自己入賬的銷售就是500多個(gè)億，其他的500多個(gè)億是合營公司/伙伴的收入。你給我地，我給你錢，我?guī)湍憬ǎㄍ晡覀兎仲~。

　　觀點(diǎn)新媒體：經(jīng)過這些大大小小，從企業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)之類的變化以后，截止到2010年。從2011年到下一個(gè)十年，在您看來，整個(gè)行業(yè)應(yīng)該會(huì)有個(gè)什么樣的發(fā)展?fàn)顩r？

　　張良軍：我覺得市場應(yīng)該會(huì)更多元化的發(fā)展。全民都投資房地產(chǎn)的時(shí)代一去不復(fù)返。產(chǎn)品會(huì)變得更多元化，開發(fā)商不會(huì)一窩蜂地都去做住宅。可能會(huì)有其他更有特點(diǎn)，更有持續(xù)發(fā)展模式的產(chǎn)品模式和經(jīng)營模式。比如真正的產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)，不是以產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為借口，作為噱頭去做的房地產(chǎn)開發(fā)。真正找到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)的定位，然后再以這個(gè)為依托去進(jìn)行的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和相應(yīng)的配套住宅開發(fā)，都是有市場的。

　　中國的經(jīng)濟(jì)還在工業(yè)化的過程中，還會(huì)有大量的生產(chǎn)、研發(fā)、工業(yè)的需求，這個(gè)還會(huì)持續(xù)。在不同的城市、不同的地區(qū)，可能會(huì)有不同附加值的產(chǎn)業(yè)存在，像沿海城市可能原來那種附加值低的加工業(yè)，將會(huì)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，會(huì)有最新的附加值更高的產(chǎn)業(yè)來取代，所以我覺得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將會(huì)是中國工業(yè)化的主旋律。我們希望通過我們的行業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以走向理性，不要盲目跟風(fēng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2010-2020年是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展黃金10年，他們的判斷標(biāo)準(zhǔn)是，從去年第一季度開始，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)增長、租金增長跟空置率的降低同時(shí)發(fā)生，您怎么看？

　　張良軍：五大城市不能一概而論。廣州其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)有一些供過于求的局面，空置率在20%以上，天津的空置率算上濱海的供應(yīng)量，非常龐大。但北京空置率處于非常低的水平，在5%左右，處于一個(gè)供不應(yīng)求的局面。上?，F(xiàn)在處于10%不到的水平，也是相對(duì)比較健康的一個(gè)水平，但是在其他的城市，除個(gè)別的城市如武漢的空置率很低外，空置率都在兩位數(shù)字以上，20%以上的空置率是相當(dāng)高的，而且還會(huì)有不斷的新供應(yīng)進(jìn)入市場。

　　有人說，成都80個(gè)商業(yè)綜合體，80個(gè)商業(yè)綜合體在建，我簡單算一下帳，一個(gè)商業(yè)綜合體，就算它三種用途，每種用途5萬平米，就是十五萬平米，十五萬平米乘以八十就是一千二百萬平米，相當(dāng)于北京目前CBD整個(gè)已經(jīng)完成和再建項(xiàng)目的總量。

　　觀點(diǎn)新媒體：但是他們有那么大的消費(fèi)能力嗎？

　　張良軍：沒有，所以我們一再呼吁，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比住宅風(fēng)險(xiǎn)要大的多。

　　所以我們現(xiàn)在的顧問團(tuán)隊(duì)非常忙，是因?yàn)槭袌錾嫌旋嫶蟮男枨?，我們可以盡可能幫助我們的客戶所從事的項(xiàng)目少犯一些錯(cuò)誤，盡量找到自己的位置，但是其他眾多的項(xiàng)目能否成功，將會(huì)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)售價(jià)增長，租金增長、空置率降低的同時(shí)，一般地產(chǎn)商都認(rèn)為這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的變化，那么這個(gè)10年會(huì)不會(huì)是發(fā)展的黃金10年？

　　張良軍：我覺得商業(yè)地產(chǎn)的確是剛剛開始，剛剛起步，但是是不是對(duì)所有的城市都是黃金10年，這個(gè)說法有點(diǎn)簡單并過于樂觀，現(xiàn)在有很多城市已經(jīng)供過于求。

　　從龐大的在建項(xiàng)目體量和規(guī)模上看，例如濱海新區(qū)的供應(yīng)量一千萬平米，相當(dāng)于北京發(fā)展20年的CBD的總量，這樣的項(xiàng)目需要商業(yè)、需要服務(wù)業(yè)，需要第三產(chǎn)業(yè)，但第三產(chǎn)業(yè)需要發(fā)展到一個(gè)高水平水平才能產(chǎn)生足夠的需求。

　　現(xiàn)在很多說城市化會(huì)產(chǎn)生剛性需求，但這個(gè)說法很值得懷疑。新進(jìn)入城市的人群融入城市有一個(gè)過程。首先需要解決的是居住的需求，然后在城市里面去逐漸找到自己的位置、逐漸建立自己的位置、逐漸提高收入的同時(shí)，才會(huì)產(chǎn)生更大的零售需求，更大的居住需求，更大的產(chǎn)業(yè)和辦公室服務(wù)的需求，這些都是需要一個(gè)過程。

　　就第三產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成而言，中國只有兩個(gè)城市，已經(jīng)進(jìn)入這一個(gè)相對(duì)比較成熟的階段，就是北京和上海，其他的城市包括廣州、深圳都還沒有，他的第三產(chǎn)業(yè)，占整個(gè)城市的GDP的比重還都在50%左右，所以寫字樓的需求都還十分有限。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于一個(gè)城市的發(fā)展與消費(fèi)需求和政府關(guān)系，你是怎么看待的？

　　張良軍：對(duì)于城市高樓建設(shè)問題，我們并不是說高樓不能建，一定要因地制宜，一定要研究當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與市場需求，能不能支持項(xiàng)目的這種定位。開發(fā)商應(yīng)因地制宜，不要只迎合政府官員喜好或要求。

　　觀點(diǎn)新媒體：按照商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段，應(yīng)該是，第一階段是開發(fā)，第二階段是運(yùn)營，第三階段是資金，但目前國內(nèi)做的好像除了萬達(dá)沒有幾個(gè)，您是怎么看待這個(gè)企業(yè)的發(fā)展？

　　張良軍：只能說有一些公司找到了一些規(guī)律，或者有一些競爭的優(yōu)勢，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)積累一些經(jīng)驗(yàn)，但在目前全國的商業(yè)地產(chǎn)市場，還沒有一個(gè)全國性的品牌。

　　在我看來，萬達(dá)根本不算真正的商業(yè)地產(chǎn)。但是，萬達(dá)的模式是好的，拿到土地以后，里面有相當(dāng)多的住宅，你會(huì)賣掉以后，商業(yè)部分的持有成本就很低甚至是零成本的。其實(shí)是用住宅的錢，來支持商業(yè)地產(chǎn)。然而，在商業(yè)地產(chǎn)上，他賭的是未來，當(dāng)市場好轉(zhuǎn)以后，商業(yè)地產(chǎn)可以進(jìn)入穩(wěn)定期以后，有一個(gè)不錯(cuò)的現(xiàn)金流，他們可以通過評(píng)估、通過抵押貸款，這是萬達(dá)的模式。

　　每個(gè)開發(fā)商都必須建立自己獨(dú)特的優(yōu)勢，必須有自己獨(dú)到的一個(gè)定位，他才可以在市場上立足，從而獲得競爭上的優(yōu)勢。

　　觀點(diǎn)新媒體：在商業(yè)地產(chǎn)上，很多人懷疑散售模式，您是怎樣看待這個(gè)問題的？

　　張良軍：其實(shí)我之前也懷疑過、批評(píng)過，但是現(xiàn)在認(rèn)為，這個(gè)模式的存在有其必要性。因?yàn)橹袊氖袌霈F(xiàn)在屬于一個(gè)快速的發(fā)展期。中國的產(chǎn)品、市場需求是多種多樣的，

　　唯一要做的也是一直強(qiáng)調(diào)的，就是開發(fā)商一定要因地制宜。

　　知道這個(gè)市場中你在為誰來做這個(gè)產(chǎn)品，同時(shí)去發(fā)揮這個(gè)土地的價(jià)值。我們現(xiàn)在工作上的一個(gè)重點(diǎn)是幫我們的客戶找到每一塊土地最高最佳的價(jià)值和用途。

　　還有一個(gè)就是選擇區(qū)域，不是每一塊土地有適合像做國貿(mào)這樣的CBD或是超高層建筑。產(chǎn)品的定位要根據(jù)地塊的地點(diǎn)面積功能而定。例如，有的可以以產(chǎn)業(yè)為主；有的是商業(yè)整合為主；有的是居住用地為主，也有以創(chuàng)意創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主。

　　觀點(diǎn)新媒體：有的公司，譬如SOHO中國它們?yōu)槭裁床蝗ザ€城市，只選擇北京上海這樣的大城市？商業(yè)地產(chǎn)與市場是一種什么樣的關(guān)系？

　　張良軍：這是他們自己的選擇，但是我覺得這一定要根據(jù)自己的特點(diǎn)，根據(jù)每一個(gè)企業(yè)和每一個(gè)城市的情況來選擇為市場服務(wù)。

　　商業(yè)跟住宅最大的區(qū)別就是租戶的基本需求，商業(yè)地產(chǎn)如果沒有市場需求的話，就沒有任何意義和價(jià)值了。

　　商業(yè)地產(chǎn)不是以持有為目的，而是以這個(gè)房子里面的經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為主，要是不能產(chǎn)生現(xiàn)金流，這個(gè)房子別管你是單一業(yè)主還是多個(gè)業(yè)主，其價(jià)值都是實(shí)現(xiàn)不了的。

　　而且必須找到市場的需求才能體現(xiàn)其最大的價(jià)值，所以我們一直在強(qiáng)調(diào)，一定要先找到市場的需求，誰來用這個(gè)房子，誰會(huì)用這個(gè)產(chǎn)品，可以多少錢來用這個(gè)房子。

　　觀點(diǎn)新媒體：如今商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很迅速，那么，未來商業(yè)地產(chǎn)模式的一個(gè)大的發(fā)展方向應(yīng)該是怎樣的？

　　張良軍：我認(rèn)為要根據(jù)每個(gè)地塊的特點(diǎn)，每個(gè)個(gè)體的情況和需求因地制宜，沒有唯一的模式。有些地方適合做綜合體，有的地方適合做這種單一用途的產(chǎn)品，有些地方適合做這種低密度的寫字樓，有些地方適合做超高層，一定是根據(jù)特定的需求。有的地方適宜持有，有些地方適宜散售。

　　在中國市場的一線城市，像在北京和上海的核心區(qū)，我并不建議再建綜合體，因?yàn)檫@個(gè)城市在商業(yè)配套已經(jīng)比較完善。所以不要再試圖自己建立自己的自己知足的小世界。有些用途之間是有沖突的，商業(yè)和寫字樓就有沖突，這樣使用效率不但大大降低，而且還存在安全隱患。因此要根據(jù)城市的需求去建設(shè)，不要盲目跟風(fēng)建設(shè)很多多余的綜合體。

　　一定要因地制宜。所以我們需要尊重稀缺的土地，找到發(fā)揮這個(gè)地塊最大價(jià)值用途的經(jīng)營模式，這是我們應(yīng)該做的工作。回歸到根本，回歸到最理性的層面。但是這是個(gè)具有挑戰(zhàn)性的事情。所以開發(fā)商態(tài)度上的轉(zhuǎn)變是非常重要的。

　　觀點(diǎn)新媒體：另外有一個(gè)報(bào)告顯示就是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資金問題是非常擔(dān)心，因?yàn)檫@些大的房地產(chǎn)企業(yè)，如萬科、保利都說要做商業(yè)地產(chǎn)，而且還有自己的規(guī)模，口號(hào)都有了。這些房企每一家投資商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模大概都是300到600億，但是他們自己又沒有自己的金融產(chǎn)品去支持，而且在目前這個(gè)情況下，風(fēng)險(xiǎn)肯定是比較大的。您是怎么看待這樣的問題？

　　張良軍：我現(xiàn)在不擔(dān)心資金的問題，反而擔(dān)心泡沫的問題，供過于求的問題。資金方面，每一個(gè)開發(fā)商都會(huì)量力而行，根據(jù)自己的實(shí)際情況去投資，或者通過其他合作尋求資金來源。

　　然而商業(yè)地產(chǎn)泡沫需要漫長的時(shí)間才會(huì)消失。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在就是您認(rèn)為的是哪些城市有泡沫？

　　張良軍：我覺得很多二三線城市都有可能會(huì)遇到這些的問題。

　　由于二三線城市沒有那么大的消費(fèi)力量，再加上限購政策的出臺(tái)，很多地產(chǎn)商都跑到二三線城市做商業(yè)地產(chǎn)。

　　這個(gè)一定程度上也取決于政府的規(guī)劃，在城市的發(fā)展中政府規(guī)劃是非常重要的。但是規(guī)劃一定要以是市場需求為導(dǎo)向的。然而現(xiàn)在很多政府的規(guī)劃卻是是以政府的意愿為導(dǎo)向的。地方政府對(duì)土地財(cái)政是非常依賴的即使土地制度要發(fā)生變化的話，政府對(duì)這種土地財(cái)政的依賴也不會(huì)短期內(nèi)有什么一些大的改變。

　　比如說上海那邊的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，所征收的房產(chǎn)稅的房子是已經(jīng)交過土地出讓金的，那就存在重復(fù)征稅的嫌疑。