調(diào)控對(duì)萊蒙的影響肯定還是有，會(huì)犧牲我們一部分的利潤(rùn)，但是從企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，還是在可控之中。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李寧 自去年10月份到現(xiàn)在，作為為數(shù)不多成功登陸港交所的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，萊蒙國(guó)際顯然是引人矚目的。

　　對(duì)于上市的過(guò)程、上市后公司的發(fā)展戰(zhàn)略以及房地產(chǎn)調(diào)控的看法，觀點(diǎn)新媒體于7月15日專訪了萊蒙國(guó)際執(zhí)行總裁、首席營(yíng)運(yùn)官陳風(fēng)楊。

　　陳風(fēng)楊表示，原計(jì)劃準(zhǔn)備是去年12月份上市，但當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況不好，從時(shí)間上看，3月份上市是最后的時(shí)機(jī)，如果上不去，一切又要從頭開(kāi)始。

　　陳風(fēng)楊認(rèn)為，上市除了資本市場(chǎng)的放大效應(yīng)以外，還多了一條融資渠道，這也是企業(yè)實(shí)際方面的需要。

　　對(duì)于萊蒙的發(fā)展戰(zhàn)略，陳風(fēng)楊表示公司的戰(zhàn)略分為三個(gè)部分，既核心業(yè)務(wù)、增長(zhǎng)業(yè)務(wù)和遠(yuǎn)期業(yè)務(wù)。核心業(yè)務(wù)，主要是中高端住宅業(yè)務(wù)。增長(zhǎng)業(yè)務(wù)，主要是持有的商業(yè)部分綜合體項(xiàng)目。遠(yuǎn)期業(yè)務(wù)，則是目前還處于混沌狀態(tài)，公司提前布局的項(xiàng)目。

　　針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控，陳風(fēng)楊指出，未來(lái)一兩年，政策不會(huì)有大的松動(dòng)，所以要有思想準(zhǔn)備，所有的地產(chǎn)公司都要有所準(zhǔn)備。

　　以下為采訪整理節(jié)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：萊蒙為什么選擇在今年3月這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上市，其實(shí)當(dāng)時(shí)整體市場(chǎng)都不算好？

　　陳風(fēng)楊：實(shí)際上，我們?cè)緶?zhǔn)備是去年12月份上市，但當(dāng)時(shí)市場(chǎng)很不好，政策很嚴(yán)，然后就延遲了。因?yàn)槊看紊鲜?，根?jù)要求申報(bào)以后，財(cái)務(wù)審計(jì)都會(huì)有一個(gè)時(shí)間，等于說(shuō)這個(gè)時(shí)間不上市的話，我們又要從頭開(kāi)始做了。從時(shí)間上，這也是啟動(dòng)上市的最后一個(gè)機(jī)會(huì)了。這是技術(shù)方面。

　　第二、從公司發(fā)展需要方面，因?yàn)槿R蒙的創(chuàng)始人黃俊康董事長(zhǎng)一直想把企業(yè)做成公眾公司，這是他多年的愿望，他一直強(qiáng)調(diào)隨著企業(yè)的發(fā)展越來(lái)越變大，公眾以及企業(yè)的主要管理層應(yīng)該慢慢地增加，實(shí)行職業(yè)經(jīng)理人制度。

　　第三、企業(yè)在慢慢做大，除了賺錢以外還要承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，這個(gè)更多的社會(huì)責(zé)任也需要資本市場(chǎng)提升公司的透明度、公信力，提升企業(yè)的知名度。因?yàn)楫吘挂粋€(gè)上市公司，它的公信力在市場(chǎng)陽(yáng)光的監(jiān)管下會(huì)更強(qiáng)。

　　第四、在企業(yè)里，我們有若干個(gè)國(guó)際性的機(jī)構(gòu)，有多個(gè)股東參與，還有香港的其他一些投資基金，這些投資合伙人，也希望尋求一條退出機(jī)制。

　　最后，萊蒙作為地產(chǎn)企業(yè)，上市除了資本市場(chǎng)的放大效應(yīng)以外，還多了一條融資渠道，這也是企業(yè)實(shí)際方面的需要。因?yàn)橐郧暗馁Y金，更多的是國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目貸款或進(jìn)行一些物業(yè)貸款，這樣的話，我們上市以后，除了可以增發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)行債券，還可以有多渠道和國(guó)際資本進(jìn)行接軌。

　　觀點(diǎn)新媒體：我們看到，萊蒙上市當(dāng)時(shí)獲得的認(rèn)購(gòu)還是很不錯(cuò)的，據(jù)您與投資者交談，他們主要都看重公司的哪些能力呢？

　　陳風(fēng)楊：從去年11月份到現(xiàn)在，就我們一家上市成功。也說(shuō)明我們企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路、盈利模式得到了國(guó)際資本的認(rèn)同，這主要有三個(gè)方面。

　　第一、萊蒙的規(guī)模不大，但是盈利能力比較強(qiáng)，我們的毛利率比較高。毛利率比較高，緣于我們?cè)缙诘囊恍┩恋貎?chǔ)備，還有就是投資人的眼光。

　　第二、我們走的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，也得到了很多投資人的認(rèn)可，因?yàn)樵谙愀蹆?nèi)房股上市的企業(yè)中，帶有商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容的，基本沒(méi)有，這方面我們還是有一定的競(jìng)爭(zhēng)力的。

　　第三、投資者應(yīng)該是基于對(duì)黃俊康先生的認(rèn)可，因?yàn)辄S總這么多年在商海的經(jīng)歷，讓投資人的比較放心。盡管我們當(dāng)時(shí)的發(fā)行價(jià)是6.23元，現(xiàn)在市場(chǎng)因?yàn)檎咦兓瑢?dǎo)致股價(jià)有所波動(dòng)，但投資人一直很堅(jiān)定，對(duì)黃總個(gè)人是非常有信心的。我們現(xiàn)在這一段時(shí)間，準(zhǔn)備投資的幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也受到股東們的青睞。

　　觀點(diǎn)新媒體：上市后公司的發(fā)展策略是怎樣的？有沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)劃？

　　陳風(fēng)楊：我們現(xiàn)在的業(yè)務(wù)主要有三塊，核心業(yè)務(wù)、增長(zhǎng)業(yè)務(wù)和遠(yuǎn)期業(yè)務(wù)。核心業(yè)務(wù)，就是能產(chǎn)生短期現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)，目前主要是中高端住宅業(yè)務(wù)，這是產(chǎn)生短期利潤(rùn)和短期現(xiàn)金流的。

　　增長(zhǎng)業(yè)務(wù)，是指城市綜合體的商業(yè)部分，以前我們賣掉了一部分商業(yè)，和早期萬(wàn)達(dá)模式一樣，賣一部分周圍的臨街商鋪，然后留一部分，現(xiàn)在我們基本上都不賣了。我們的增長(zhǎng)業(yè)務(wù)，它在未來(lái)的若干年、三五年或更長(zhǎng)時(shí)間，隨著這個(gè)區(qū)域的不斷成熟，對(duì)內(nèi)需消費(fèi)的不斷拉升，它的價(jià)值會(huì)不斷顯現(xiàn)。

　　遠(yuǎn)期業(yè)務(wù)，是指我們規(guī)劃一些，不被人看好的，但是地價(jià)確實(shí)很便宜的一些土地。甚至有些土地還處于混沌狀態(tài)的，隨著城市化的進(jìn)程，它可能會(huì)把工業(yè)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。遠(yuǎn)期業(yè)務(wù)最大的一點(diǎn)就是城市化進(jìn)程導(dǎo)致這種地差的階梯性發(fā)展，加以規(guī)劃調(diào)整，而我們現(xiàn)在就是進(jìn)行有效資源整合。

　　核心業(yè)務(wù)、增長(zhǎng)業(yè)務(wù)、遠(yuǎn)期業(yè)務(wù)就是我們短期的利潤(rùn)、中長(zhǎng)期的利潤(rùn)、和未來(lái)的利潤(rùn)。所以萊蒙跟別人談自身的戰(zhàn)略思想，我們都是非常清楚的。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司也談到了住宅和商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展。其實(shí)我們看到去年很多的房企都逐漸轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，萊蒙做商業(yè)地產(chǎn)的主要優(yōu)勢(shì)有哪些？

　　陳風(fēng)楊：其實(shí)萊蒙做商業(yè)地產(chǎn)是比較早的。因?yàn)槌巳R蒙外，我們還有天虹商場(chǎng)，它是黃總作為個(gè)人投資的一個(gè)項(xiàng)目，是與深圳中航集團(tuán)合作的，這已經(jīng)有二十多年了。

　　第二、黃總在早期，擁有深國(guó)投商業(yè)咨詢有限公司10%的沃爾瑪股權(quán)，包括我們企業(yè)也有24%的股權(quán)。很早我們就參股到深國(guó)投的商業(yè)發(fā)展。所以，在全國(guó)我們尋找商業(yè)廣場(chǎng)，會(huì)以沃爾瑪為主力店。我們?cè)诔Ｖ莸娜R蒙都會(huì)引進(jìn)了沃爾瑪，在杭州也引進(jìn)了沃爾瑪，而且是第一家把沃爾瑪引進(jìn)杭州的。

　　第三、因?yàn)辄S總以及公司的很多董事，他們是香港過(guò)來(lái)的，他們親身感受到香港的商業(yè)地產(chǎn)，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)增值的空間有多大，它給一個(gè)企業(yè)帶來(lái)了多大的現(xiàn)金流，或持有物業(yè)的租金收益。

　　他們把對(duì)商業(yè)的這種認(rèn)識(shí)，灌輸?shù)狡髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)思想里面。隨著中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需，中國(guó)人的消費(fèi)水平不斷提高，這個(gè)行業(yè)其實(shí)是朝陽(yáng)行業(yè)，只不過(guò)是不斷走向高端，不斷從各個(gè)環(huán)節(jié)、產(chǎn)品等方面提升，我們認(rèn)為商業(yè)市場(chǎng)會(huì)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)而蓬勃發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近我們看到國(guó)務(wù)院的表態(tài)，指出要對(duì)二三線城市限購(gòu)，可能會(huì)擴(kuò)大范圍。政策的不確定性對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略方面會(huì)不會(huì)產(chǎn)生一定影響？

　　陳風(fēng)楊：我感覺(jué)未來(lái)一兩年，最起碼今年到明年，政策不會(huì)有大的松動(dòng)，所以要有思想準(zhǔn)備，不光是我們，所有的地產(chǎn)公司都要有所準(zhǔn)備。

　　其實(shí)限貸的影響并不是太大，但限購(gòu)有很大影響。如果限貸而不限購(gòu)，大不了就是一次性付款。到時(shí)候開(kāi)發(fā)商也可以給你分期付款。限購(gòu)的話，我認(rèn)為應(yīng)該做剛需產(chǎn)品，如果你做的是剛需產(chǎn)品，伴隨國(guó)家城市化進(jìn)程，剛性需求還是很大的。

　　我個(gè)人感覺(jué)到，中國(guó)的城市化進(jìn)程，路還是很長(zhǎng)的，只不過(guò)是這種高速的增長(zhǎng)一下子來(lái)的太快以后，讓國(guó)家和老百姓感到一種措手不及，這個(gè)發(fā)展的趨勢(shì)應(yīng)該是慢慢的增長(zhǎng)，大家希望它穩(wěn)定一點(diǎn)，一步一步慢慢地漲，不要幾天就把未來(lái)多年的空間都給漲完了。

　　在價(jià)格上，我們更注重的是高性價(jià)比，高性價(jià)就是比較高的品質(zhì)，給價(jià)格的溢價(jià)留了空間，比如，本來(lái)準(zhǔn)備賣兩萬(wàn)五的，當(dāng)你給客戶留的空間到兩萬(wàn)一的時(shí)候，實(shí)際上，你就給它未來(lái)升值預(yù)留了空間。

　　另外，萊蒙不全部經(jīng)營(yíng)一線城市，我們有好多兩三線城市的項(xiàng)目。比如像常州，現(xiàn)在沒(méi)有限購(gòu)，杭州市的富陽(yáng)，也沒(méi)有限購(gòu)，它是杭州的郊縣，成都沒(méi)有限購(gòu)。而且我們做的是商業(yè)地產(chǎn)，而這里面也有一部分是商業(yè)公寓，所以，受政策的影響不大。

　　但調(diào)控對(duì)萊蒙的影響肯定還是有，會(huì)犧牲我們一部分的利潤(rùn)，但是從企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，還是在可控之中。