時(shí)間：2011年3月8日

　　出席人員：華僑城總裁劉春平，副總裁王曉雯，證代李珂輝等

　　一．華僑城2010年年報(bào)情況介紹（全部為公司年報(bào)內(nèi)容）

　　2010年收入：旅游綜合加地產(chǎn)和紙包裝業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入173億元，比上年增長(zhǎng)58%，其中旅游綜合收入95億元。公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)30億元，同比增長(zhǎng)78%，基本每股收益0.978元，同比增長(zhǎng)77.5%，2010年收入按業(yè)務(wù)分類(lèi)，旅游綜合收入占55%，地產(chǎn)占41%，紙包裝占4%，按區(qū)域分類(lèi)，華南地區(qū)占69%，其他地區(qū)占31%。公司整體上市完成后，資產(chǎn)規(guī)模大幅度提升，凈資產(chǎn)收益率25.71%。泰州華僑城于4月份建成開(kāi)業(yè)，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)盈利。年中獲取天津華僑城項(xiàng)目，年底青島華僑城項(xiàng)目正式成立。

　　2011年規(guī)劃：現(xiàn)階段公司希望實(shí)現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)全國(guó)最強(qiáng)，文化演藝全國(guó)第一，城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成片綜合開(kāi)發(fā)全國(guó)領(lǐng)先。地產(chǎn)方面，公司將積極順應(yīng)國(guó)家的政策變化，按照銷(xiāo)售為先，以變應(yīng)變，以快制勝的方式進(jìn)行，重點(diǎn)提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。充分挖掘境內(nèi)外融資平臺(tái)，

　　土地儲(chǔ)備：截止2010年末，公司旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)儲(chǔ)備面積662.80萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)儲(chǔ)備面積233.76萬(wàn)平方米。

　　開(kāi)工計(jì)劃：2011年度，公司旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)劃開(kāi)工面積為143萬(wàn)平方，預(yù)計(jì)可售面積為151萬(wàn)平米。2011年上海蘇河灣項(xiàng)目將按照上海城市地標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，部分產(chǎn)品將在年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)，武漢華僑城歡樂(lè)谷將在2012年5月開(kāi)業(yè)，云南華僑城將在今年部分產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，深圳歡樂(lè)海岸目前招商工作正在積極推進(jìn)，2011年7月份開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，天津華僑城配套地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)取2011年進(jìn)入銷(xiāo)售。

　　二、提問(wèn)環(huán)節(jié)：

　　Q1：年報(bào)中提到的旅游行業(yè)收入倍增計(jì)劃將如何展開(kāi)？

　　A1：第一個(gè)問(wèn)題提旅游讓我們很寬心，因?yàn)槁糜蔚墓乐颠h(yuǎn)高于地產(chǎn)。我們認(rèn)為中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)具有階段性的特點(diǎn)，目前并沒(méi)有現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化的運(yùn)作，最根本的原因是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平。根據(jù)國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，人均GDP為3000-5000美元階段，為旅游產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)性增長(zhǎng)期。我國(guó)在98年達(dá)到3000美元，10年接近4000美元，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，3000-4000美元期間為快速增長(zhǎng)期，4000-5000美元間為爆發(fā)增長(zhǎng)期。近些年，高速公路修建，帶薪休假，合家出游的出現(xiàn)，將為旅游行業(yè)爆發(fā)提供條件，旅游產(chǎn)業(yè)將發(fā)生變化，迪斯尼進(jìn)入中國(guó)，也說(shuō)明他們通過(guò)調(diào)查后對(duì)中國(guó)旅游市場(chǎng)的認(rèn)可，因此公司進(jìn)入旅游業(yè)。公司從錦繡中華和世界之窗開(kāi)始，98年從歡樂(lè)谷開(kāi)始把旅游當(dāng)做產(chǎn)業(yè)，公司全國(guó)布局，占領(lǐng)市場(chǎng)高地的中心城市，根據(jù)市場(chǎng)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，到今天已在中心城市完成基本布點(diǎn)。

　　具體倍增計(jì)劃背景：1、目前旅游市場(chǎng)容量龐大，上海歡樂(lè)谷收入可觀，北京如果剔除冬季過(guò)于寒冷的4個(gè)月，收入超過(guò)上海，現(xiàn)有市場(chǎng)容量很大。

　　2、通過(guò)技術(shù)手段，改進(jìn)娛樂(lè)方式和方法，利用多元化和新產(chǎn)品，原有產(chǎn)品升級(jí)換代。例如日本大阪環(huán)球影城，只有公園，面積與北京歡樂(lè)谷相當(dāng)，但一年可接納800萬(wàn)游客，取得55億人民幣收入，而北京歡樂(lè)谷目前只有4億元收入。因此差距很大，需要大幅提升公園旅游的單位面積產(chǎn)出能力。

　　3、產(chǎn)業(yè)規(guī)模。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)主題公園土地可承載翻倍的游客量，由于固定成本不變，業(yè)務(wù)具有平衡點(diǎn)，收入倍增后利潤(rùn)增長(zhǎng)更多，因此倍增計(jì)劃的基點(diǎn)是提價(jià)能力。

　　因此公司提出倍增計(jì)劃的基點(diǎn)是，公司已完成布局布點(diǎn)，占領(lǐng)市場(chǎng)，接下來(lái)將開(kāi)始內(nèi)涵式增長(zhǎng)，提升新投資產(chǎn)品的產(chǎn)出能力。爭(zhēng)取在該領(lǐng)域內(nèi)全國(guó)第一，在國(guó)際品牌進(jìn)入中國(guó)后保持競(jìng)爭(zhēng)力。

　　具體怎么做：

　　1、提升接待能力和容量，中國(guó)市場(chǎng)淡旺季，節(jié)慶市場(chǎng)分明，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行培養(yǎng)和組織

　　2、保持特色和吸引力，尤其是對(duì)家庭游客，使他們接受公司產(chǎn)品

　　3、連鎖，聯(lián)動(dòng)，管理更有序

　　4、與渠道商合作

　　5、改進(jìn)服務(wù)理念和溝通渠道

　　旅游收入倍增計(jì)劃將是公司在十二五期間非常重要的工作。

　　Q2：公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)5年的發(fā)展方向？文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向？海南國(guó)際旅游島公司是否會(huì)參與建設(shè)？

　　A2：公司五年方向就是文化旅游產(chǎn)業(yè)全國(guó)第一，城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全國(guó)領(lǐng)跑，文化演藝打造航空母艦。

　　文化產(chǎn)業(yè)：最近看到宋城股份發(fā)行時(shí)PE70多倍，而我們目前只有15倍，其實(shí)公司文化演藝應(yīng)該為全國(guó)第一，我們目前正準(zhǔn)備把業(yè)務(wù)獨(dú)立運(yùn)作，與市場(chǎng)更好接軌，建立平臺(tái)。

　　海南：海南是個(gè)好地方，我們?cè)?jīng)也有機(jī)會(huì)進(jìn)入，當(dāng)由于種種原因沒(méi)去，公司需要穩(wěn)妥。

　　Q3：公司旅游和文化的收入和利潤(rùn)分別是多少？對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司不開(kāi)放融資，公司對(duì)資本運(yùn)作有什么想法？

　　A3：公司是綜合類(lèi)公司，商業(yè)模式帶來(lái)業(yè)務(wù)的綜合性，你看迪斯尼的報(bào)表，也只有4項(xiàng)業(yè)務(wù)，度假業(yè)務(wù)還包括其他業(yè)務(wù)。投資者需要看商業(yè)模式，投資者都很贊賞我們的商業(yè)模式。如果分來(lái)，地產(chǎn)的收入將遠(yuǎn)大于旅游，因?yàn)檫@是兩種商品，地產(chǎn)銷(xiāo)售的是終端商品，旅游銷(xiāo)售的是服務(wù)，是可以維持40年的收入。深圳歡樂(lè)谷每年有4億元收入，1億元利潤(rùn)。不可能旅游收入超過(guò)地產(chǎn)，但公司將盡可能提高效益，提高文化產(chǎn)業(yè)收入在整體收入中的比例。

　　資本市場(chǎng)的問(wèn)題，我們認(rèn)為不公平，公司會(huì)為了控制風(fēng)險(xiǎn)，控制資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，避免盲目擴(kuò)張。如果政策有松動(dòng)，就利用資本市場(chǎng)。

　　Q4：旅游收入倍增是靠接待人數(shù)還是人均消費(fèi)？目前我們的收入主要是門(mén)票，而迪斯尼是先有文化產(chǎn)業(yè)，再有相關(guān)消費(fèi)公園，公司在文化這塊怎么想？

　　A4：既要靠門(mén)票也要靠接待，核心是增加客量和實(shí)際人次，當(dāng)然也要漲價(jià)，因?yàn)橥浭箚T工工資等支出增加。

　　說(shuō)迪斯尼門(mén)票收入只占總收入的六成，這個(gè)說(shuō)法并不準(zhǔn)確，因?yàn)榭偸杖氚司皡^(qū)外的以及酒店收入。當(dāng)然我們的最大短板是門(mén)票外收入比例太低，缺乏從源頭上構(gòu)建文化，但不是每個(gè)人都可以走迪斯尼的路。我們也可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)和加大研發(fā)投入來(lái)改善。

　　Q5：年報(bào)的兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、地產(chǎn)銷(xiāo)售，可售量增加后的銷(xiāo)售情況，是什么預(yù)期2、11年未支付地價(jià)很高，公司凈負(fù)債率提升，公司現(xiàn)金不是非常充裕，公司有什么應(yīng)對(duì)方式？酒店業(yè)務(wù)09年收入高但利潤(rùn)低，是因?yàn)樵诮ㄔO(shè)周期，10年和11年的趨勢(shì)如何？

　　A5：地產(chǎn)銷(xiāo)售：地產(chǎn)銷(xiāo)售會(huì)受到調(diào)控影響，但預(yù)期政策不是長(zhǎng)期政策，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)將按原定計(jì)劃實(shí)施，商業(yè)模式將使公司相對(duì)更有優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)空間也更大。

　　資金：股份公司10年負(fù)債上升了，合并負(fù)債率在70%，但公司并不憂(yōu)慮，憂(yōu)慮的是11-12年房地產(chǎn)和貨幣政策持續(xù)緊縮。11年負(fù)債率希望將向10年看齊，11-13年按既定節(jié)奏進(jìn)行，公司最關(guān)注的是每個(gè)月銷(xiāo)售否如期進(jìn)行，這是健康現(xiàn)金流的保障，目前的融資安排將更有保障力。目前短債和長(zhǎng)債的比例為25：75，11-12年若政策持續(xù)，將把債務(wù)調(diào)整為15：85。

　　酒店：酒店業(yè)務(wù)是08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后恢復(fù)最快的業(yè)務(wù)，由于深圳的高星級(jí)酒店和以東部華僑城休閑度假酒店群表現(xiàn)最好，因此收入小幅上升，超過(guò)上年同期。但真的高峰會(huì)在13年將有新酒店進(jìn)入，分布在天津、武漢、上海和云南。

　　Q6：二級(jí)市場(chǎng)估值的問(wèn)題，市場(chǎng)對(duì)公司大旅游的預(yù)期很混亂，因?yàn)榈禺a(chǎn)和旅游板塊估值差異很大，公司是否可以分板塊披露，2010年公司純旅游收入到底有多少？

　　A6：無(wú)法分開(kāi)披露，希望投資者看公司的成長(zhǎng)性，公司是以旅游為先導(dǎo)，利用邊際效應(yīng)帶動(dòng)地產(chǎn)。酒店收入大概10億元，旅游收入可以用入園人數(shù)2000萬(wàn)人乘以人均門(mén)票150元計(jì)算，大約30億元，門(mén)票收入占旅游收入的75%，因此旅游收入大致為40億元，大家可以自己算一算。

　　Q7：近10年R0E大致在24%-25%之間，對(duì)于旅游行業(yè)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，為何ROE沒(méi)怎么提升？我自己算了一下，09年純旅游收入增長(zhǎng)100%，10年僅增長(zhǎng)33%，入園人數(shù)增長(zhǎng)，但收入增速回落，是什么原因？

　　A7：應(yīng)該是因?yàn)橘Y本的擴(kuò)張速度造成ROE比較穩(wěn)定，而且沒(méi)有整體上市的時(shí)候公司要小很多。

　　增速下降，但絕對(duì)值還是很可觀的，入園人數(shù)從1500萬(wàn)人增長(zhǎng)到2000萬(wàn)人，也是增長(zhǎng)32%左右。

　　私下調(diào)研：

　　公司2011年計(jì)劃開(kāi)工143萬(wàn)平米，截止3月份已全部開(kāi)工，大部分可進(jìn)入今年推盤(pán)。2011年上下半年推盤(pán)占比3：7.，銷(xiāo)售均價(jià)約為25000元/平方米。推盤(pán)市場(chǎng)主要為深圳，上海和成都，推盤(pán)產(chǎn)品全部為大戶(hù)型產(chǎn)品。