保險資金進軍商業(yè)地產(chǎn)，無疑是給開發(fā)商增加了一條融資渠道和退出渠道。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 曹萍 正如高和投資董事長蘇鑫所談到的那樣，在樓市調(diào)控頻出的氛圍下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為開發(fā)商努力實現(xiàn)年度目標的不二選擇。

　　事實上，認識到商業(yè)地產(chǎn)價值的，不只是高和投資，在過去的一年里，險資也在暗暗涉足商業(yè)地產(chǎn)。

　　險資暗流 地產(chǎn)入市風生水起

　　在2010年年底，中財險突然宣布，公司擬與大股東人保集團及其旗下子公司組成聯(lián)合體，以32.88億元聯(lián)合受讓首都時代廣場，其中中財險出資10億元。

　　而在去年12月2號北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出轉(zhuǎn)讓公告時，就有業(yè)內(nèi)人士指出，這是為某險資企業(yè)量身定制的。

　　轉(zhuǎn)讓公告要求，受讓方注冊資本不低于人民幣300億元，同時，受讓方還必須承諾將該物業(yè)用作總部辦公用房，且需一年內(nèi)將總部遷至此。

　　而就有好事者發(fā)現(xiàn)人保集團注冊資本剛好為306億元。

　　現(xiàn)在就有據(jù)接近人保集團的某銀行高管稱，幾個月前，人保和西城區(qū)在此項目上就有合作意向，當時就打算自用。

　　據(jù)他稱，人保在北京的辦公地比較分散，也不夠用，而這里距離金融街比較近，作為總部還是不錯。但這跟險資涉足不動產(chǎn)似乎沒有直接的關(guān)聯(lián)。

　　但北京另一業(yè)內(nèi)人士就稱，人保完成此次收購，均價僅有2.5萬元/每平米，而附近的商業(yè)地產(chǎn)項目少說也有5萬元/平方米，其投資意向非常明顯。

　　事實上，早在2010年，險資進入房地產(chǎn)已是非常很明顯的現(xiàn)象。

　　據(jù)了解，僅中國人壽而言，在升級為遠洋地產(chǎn)第一股東后，就開始在房地產(chǎn)行業(yè)展開手腳。除了成功收購一上海地產(chǎn)公司外，中國人壽還以25.9億在杭州拿下一商業(yè)地塊。

　　而去年炒得沸沸揚揚的中服地塊，在這方面表現(xiàn)得更為突出。在政府對金融業(yè)的支持下，相繼有泰康人壽、陽光保險集團和陽光財險、民生銀行等摘得寶地歸。

　　另外，值得注意的是，目前一些保險公司已經(jīng)打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”的旗幟在各地紛紛儲地。據(jù)知情人士稱，泰康人壽已在海南、云南和上海等地均有投資。

　　中國人壽董事長楊超曾透露，初步計劃構(gòu)建“一南一北”養(yǎng)老社區(qū)格局，并稱已在廊坊拿地逾萬畝，計劃總投資約100億元，而南部則可能落戶海南。

　　在住宅市場調(diào)控頻出的緊張氛圍下，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值被普遍看好。

　　未來風險 市場需求與邊界

　　保險資金進軍商業(yè)地產(chǎn)，無疑是給開發(fā)商增加了一條融資渠道和退出渠道。

　　現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)未來保值、持續(xù)性收益剛好符合保險資金保值增值的要求。而商業(yè)性地產(chǎn)目前還是個價值洼地。險資目前介入，顯然是一個比較好的時機。

　　而《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》就規(guī)定，保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等，保險機構(gòu)能不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進行房地產(chǎn)的炒作。

　　雖有此規(guī)定，但面對眾險資紛紛踏入地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。

　　對此，高側(cè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長李國平就表示，目前住宅市場短期而言太熱，會透支未來需求與空間。

　　河山資本董事長曹少山在接受采訪時也稱，“實際上，現(xiàn)在一些保險公司通過股權(quán)投資的方式投資房地產(chǎn)，這樣大量的資金就會流入這個行業(yè)，這是一種變相的投資。”

　　同時，他續(xù)指，險資如果是進入住宅市場的話，短期內(nèi)忽然多出來的資金肯定會推高房價。但他也指出，險資若是持有已建成物業(yè)，從長遠配置來看，對商業(yè)地產(chǎn)應該是件好事。

　　而廣州天信首席分析師李松巖從另外一個角度給出了自己的見解。

　　他認為，目前在通貨膨脹背景下，商業(yè)地產(chǎn)租金隨通貨膨脹率的上升而上升，且租金波動的幅度要明顯小于房價波動幅度，因此可以取得比較穩(wěn)定的收益來源。

　　最為重要的是，目前商業(yè)地產(chǎn)給保險資金帶來的投資回報預測值在8%左右，遠遠大于傳統(tǒng)領(lǐng)域的債券、票據(jù)投資收益，并且隨著商業(yè)地產(chǎn)升值預期而不斷提高。

　　李松巖指出，險資可以通過整棟收購或參股方式從開發(fā)商手中接盤商業(yè)項目，還可能采取開發(fā)定制的模式，即開發(fā)商根據(jù)保險公司要求開發(fā)地產(chǎn)項目，然后轉(zhuǎn)售給保險公司。

　　同時，他也從風險角度對險資入市表示了一定的擔憂。某些房地產(chǎn)公司可能跟保險公司會突破險資管理辦法規(guī)定的比例和投資方向而違規(guī)操作，從而有悖于險資的安全性原則。

　　所以險資投資商業(yè)地產(chǎn)下一步最大的風險就是保監(jiān)會能不能不折不扣的去執(zhí)行條例的規(guī)定。