今年面臨的狀態(tài)，從整體上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)，錢要少一些。但是我的判斷不會(huì)少得太多，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還不可能快速地收縮，這樣就造成經(jīng)濟(jì)沖突非常大。

　　蘇鑫：各位觀點(diǎn)的朋友大家好！

　　我跟各位分享的其實(shí)就兩個(gè)問(wèn)題，第一從基金的角度來(lái)看一下2011年人民幣基金到底是什么樣的發(fā)展，給各位帶來(lái)什么樣的幫助。

　　2010年有人說(shuō)是房地產(chǎn)調(diào)控年，對(duì)基金呢很多的媒體都做了各方面的報(bào)告。地產(chǎn)基金的原由，財(cái)經(jīng)雜志、中國(guó)企業(yè)家、新地產(chǎn)、主流的房地產(chǎn)都做了人民幣與房地產(chǎn)基金的大幅的報(bào)告。媒體非常熱門，為什么會(huì)這么熱呢？這個(gè)基金在國(guó)內(nèi)發(fā)展的狀況怎么樣？大家看一看，首先看一下從事房地產(chǎn)基金的有哪些人，一類是開發(fā)商直接做，今天上午頒獎(jiǎng)的30人里面我估計(jì)有一半是自己做。第二是外資，現(xiàn)在有一部分機(jī)構(gòu)也要做背景是因?yàn)橥鈳胚M(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。第三類是創(chuàng)業(yè)，包括我。創(chuàng)業(yè)類要么是做金融或者是開發(fā)商的，包括經(jīng)濟(jì)出來(lái)一些高管。

　　對(duì)于基金來(lái)說(shuō)實(shí)際上我們要回答三個(gè)問(wèn)題：第一是錢從哪里來(lái)。從去年的一年的實(shí)踐里看，目前有三個(gè)方面：1、要求基金經(jīng)理人有良好的背景，有成功的案例，難度非常大。2、通過(guò)私人銀行來(lái)融資；3、通過(guò)銀行。錢從哪里去，基金從國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)分類1、核心基金；2、增殖基金；3、特殊機(jī)會(huì)資金，聽起來(lái)比較繞口。怎么樣賺錢我手里有一個(gè)小冊(cè)子，這是北京的一些做基金的企業(yè)我們搞的基金沙龍，把有些人從而行業(yè)什么樣的行業(yè)模式做了介紹。這一年多的實(shí)踐，不同的人走的路不一樣，到底那種模式適合中國(guó)發(fā)展不好講。但是有一點(diǎn)如果完全照搬國(guó)外的模式到中國(guó)肯定是有問(wèn)題的。比如國(guó)外的資金是先把錢拿過(guò)來(lái)，投資人不需要放在哪里，具體什么樣的項(xiàng)目，也不能直接參與管理。起步的時(shí)候難，到底怎么去變通，未來(lái)怎么出手，怎么賺錢這樣來(lái)估計(jì)。有了樣本間之后在國(guó)外的模式擴(kuò)展規(guī)模。媒體把2010年冠為人民幣地產(chǎn)基金元年，我們看到的現(xiàn)象不僅僅是媒體報(bào)道的一片紅、一片好，我們關(guān)注人民幣三個(gè)主要的合作方面，我們看看他們是怎么看的。作為投入人首先你跟他談基金的時(shí)候他要問(wèn)你，你是不是合法公司，如果對(duì)開發(fā)商需要回答的問(wèn)題你為什么要求的收益匯報(bào)超過(guò)，你不就是一個(gè)融資平臺(tái)嗎？我們對(duì)這個(gè)行業(yè)認(rèn)知有很多的偏差。實(shí)際上基金是有老百姓的錢，要有專業(yè)的能力。他不是簡(jiǎn)單地利用這個(gè)平臺(tái)，對(duì)于政策監(jiān)管的層面，在去年底咱們了一個(gè)非常高端的雜志的封閉論壇，將可能地領(lǐng)導(dǎo)之外我、劉總都參加了，開始很興奮后來(lái)感覺實(shí)際上從政府來(lái)說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)基金還是偏于冷淡，甚至可以用漠視來(lái)說(shuō)。因?yàn)榉旁诜康禺a(chǎn)基金是很好的，如果放在房地產(chǎn)融資平臺(tái)也是非常小的支點(diǎn)，而且只要錢和房地產(chǎn)結(jié)合在一起，現(xiàn)在這個(gè)環(huán)境上都是不受支持的。

　　但是我開完會(huì)之后我們非常樂(lè)觀，我們相信人民幣基金有非常好的未來(lái)有三點(diǎn)：

　　1、人民幣基金如果發(fā)展得好，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境有改善。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的直接融資非常少，不到10%，大部分是靠銀行貸款，靠預(yù)售。銀行貸款占地比較很高，如果行業(yè)有波動(dòng)最終沖擊就是經(jīng)濟(jì)，把銀行拖下水。如果增加直接融資對(duì)這個(gè)行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)有很大的幫助。

　　2、現(xiàn)在基金的投資方向與目前政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)方向是不矛盾的。目前政府調(diào)控方向是普通住宅保護(hù)，現(xiàn)在基金投的方向有三類：商業(yè)地產(chǎn)、住宅、保障性住房。投到第二類大家有疑問(wèn)了，說(shuō)基金造成了房?jī)r(jià)的商家，因?yàn)檎唤o房地產(chǎn)融資的，他就只能降價(jià)了。現(xiàn)在你給房地產(chǎn)融資你就是幫兇。但是大家想想屬于民間的錢很多，把買房子的錢變成了供給，變成了土地開發(fā)，我們是相當(dāng)于把最終的需求變錢有一部分變成了供給，是抑制了房?jī)r(jià)太是提升了房?jī)r(jià)。

　　3、我們看到這些年房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)雨雨，其實(shí)背后有很多東西跟行業(yè)沒有關(guān)系。比如房地產(chǎn)泡沫化，說(shuō)到底是錢多，流動(dòng)性過(guò)剩造成的?，F(xiàn)在為什么會(huì)出現(xiàn)去年一年投資漲，為什么前幾年比現(xiàn)在流動(dòng)性還大沒有漲呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)程度了吸收流動(dòng)性的海綿，現(xiàn)在政策是不讓房地產(chǎn)做海綿，有沒有一些類海綿的東西呢？比如基金。

　　我們先看看整個(gè)地產(chǎn)金融，今年面臨的狀態(tài)，從整體上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)，錢要少一些。但是我的判斷不會(huì)少得太多，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還不可能快速地收縮，這樣就造成經(jīng)濟(jì)沖突非常大。第二房地產(chǎn)要一個(gè)數(shù)據(jù)，說(shuō)2010年這個(gè)行業(yè)從預(yù)售和融資拿到6萬(wàn)億，投出去4萬(wàn)億，換句話這個(gè)行業(yè)在去年一年凈2萬(wàn)億，但是很多開發(fā)商是沒有錢的。就造成嚴(yán)重分化，一部分是上市公司錢很多，還有一些企業(yè)是急需錢狀態(tài)。對(duì)開發(fā)商我們未來(lái)面臨融資的渠道一個(gè)是銀行，但是難度會(huì)越來(lái)越大。第二是信托，流動(dòng)性很高，但是從去年地政策上受到了一定的限制，監(jiān)管更嚴(yán)格，因?yàn)楫吘故墙鹑诘男袠I(yè)，政府擔(dān)心控制不好有很大的負(fù)面的作用。第二我們能夠想到的就是基金，背后的背景就是現(xiàn)在整體的流動(dòng)性是收，但是不會(huì)很多。整個(gè)社會(huì)流動(dòng)性非常強(qiáng)，老百姓民間資本非常強(qiáng)。我們總歸要有一個(gè)出口，開發(fā)商如果需要錢，我們?yōu)槭裁床豢紤]跟基金結(jié)合呢？我們的預(yù)判前面的假設(shè)都能實(shí)現(xiàn)，2011年議定是地產(chǎn)基金年。謝謝各位。