雖然國家給了廣東省很好的政策，但是在實(shí)施國家中我們要有所創(chuàng)新也需要我們?cè)谶@里面不斷地摸索才能給全國其他最后制定整個(gè)國家的三舊改造提供依據(jù)。

　　黃鵬：各位來賓下午好！非常感謝觀點(diǎn)給我這個(gè)機(jī)會(huì)能向在座的各位專家交流，非常難得的機(jī)會(huì)跟大家對(duì)廣東省的三舊改造做探討。今天我跟大家探討的題目是廣東省城鎮(zhèn)三舊改造之土地探索。主要是從以下幾個(gè)方面進(jìn)行不管是時(shí)間上的交流還是理論上的交流。

　　廣東省三舊改造的歷程和典型案例進(jìn)行分析，對(duì)廣東省目前經(jīng)過國家給廣東省特殊的三舊改造政策，實(shí)施三兩年的時(shí)間內(nèi)摸索出來的經(jīng)驗(yàn)，分享一些政策經(jīng)驗(yàn)。我們?nèi)f改造提出的背景是城市更新的主動(dòng)的需求，在這個(gè)主動(dòng)的需求下，由于受到土地空間、能源、資源環(huán)境、人口方面的制約，城市需要更新對(duì)城市宏觀發(fā)展而言，舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居等等三舊改造，未能發(fā)揮其最大的效應(yīng)，形成最好的良性循環(huán)。另外對(duì)我們國家目前土地的嚴(yán)控，土地政策的嚴(yán)格政策，使我們不得不例如三舊改造來去發(fā)展我們的城市。簡單地訴諸就是全國的土地規(guī)劃綱要，規(guī)劃期間下達(dá)給廣東463萬畝，這里包括基礎(chǔ)設(shè)施、交通等等只有29萬畝年均增長，而我們實(shí)際用了有40萬畝左右，這之間有相近11萬畝的差距。但是按照目前2009年廣東省建設(shè)用地總規(guī)模減去全國給的用地規(guī)模，更小了。目前國家廣東省提出了轉(zhuǎn)變提出歷史方式上的政策訴求上面也需要對(duì)三舊改造進(jìn)行很好的探索。另外各個(gè)地方都在進(jìn)行三舊改造，雖然國家給了廣東省很好的政策，但是在實(shí)施國家中我們要有所創(chuàng)新也需要我們?cè)谶@里面不斷地摸索才能給全國其他最后制定整個(gè)國家的三舊改造提供依據(jù)。

　　在這個(gè)基礎(chǔ)上2008年12月20號(hào)廣東省簽訂了協(xié)議三舊的重要文件?；仡檹V東省的三舊改造的歷程分為三個(gè)階段：第一上世紀(jì)90年代是自發(fā)無緒地改造，主要表現(xiàn)民營企業(yè)自主開發(fā)進(jìn)行的，改造是自發(fā)進(jìn)行的。這個(gè)就不涉及到也不敢違反過程的土地政策，改造完了仍然以單純的土地出租為主。第二段階段21世紀(jì)政府主導(dǎo)的探索階段，這個(gè)階段也是為2008年出臺(tái)的文件做鋪墊。特點(diǎn)是由村集體參與的，這里面村民自主投資社會(huì)資本各種方式都有。到了第三階段從2007年到現(xiàn)在，政府和村集體改造鋪開的階段。這就是三舊改造不光是以前的村辦企業(yè)的廠房的改造，已經(jīng)擴(kuò)展到舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居等等。

　　在這個(gè)基礎(chǔ)上回顧整個(gè)的三舊改造的階段性。由此國家和廣東省在這個(gè)階段過程當(dāng)中，出臺(tái)了各種關(guān)于配套三舊改造的意見，最重要的是廣東省人民政府2009年78號(hào)文三舊改造的意見里面對(duì)今后的三舊改造起了宏觀的指導(dǎo)作用。在這個(gè)文里面實(shí)際上簡單來講，突破原來的土地政策有以下幾個(gè)方面：

　　第一、允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在村民同意的基礎(chǔ)上可以轉(zhuǎn)為國有。如果進(jìn)入了三舊改造的項(xiàng)目里面不需要通過以前的一級(jí)市場(chǎng)國家統(tǒng)一，在這個(gè)政策里面是可以農(nóng)村基地建設(shè)用地改為國有。給廣大農(nóng)村保障了利益，改善了整地不滿意的現(xiàn)狀，把這個(gè)利益盡可能還給農(nóng)民。

　　第二、土地出讓收益的處理，政府征收的這一塊土地出讓之后，不高于60%分會(huì)原來企業(yè)。在原來的基礎(chǔ)上有所突破的。

　　第三、相關(guān)手續(xù)補(bǔ)辦的問題。87年1月1號(hào)之前的不用叫土地出讓金。之后要補(bǔ)交部分出讓金，但是這個(gè)是已當(dāng)時(shí)的出讓金來進(jìn)行的。

　　第四、邊角地處理問題。

　　第五、出讓金的優(yōu)惠。在78號(hào)文里面規(guī)定地比較詳細(xì)，在政策上有重大的突破。這是廣東省的。

　　僅接著廣東省出臺(tái)了意見，在這里列名的改造的規(guī)劃，年度實(shí)施計(jì)劃相關(guān)的編制要點(diǎn)等等。包括一些我們?cè)谶M(jìn)行三舊改造應(yīng)該怎么操作的層面上做了方向性的規(guī)定。這是廣東省大的政策層面上的東西。這里重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)廣州事，可以看出政策分為三個(gè)層面：一個(gè)是宏觀層面，配套78號(hào)文省廳的文件精神出臺(tái)了自己三舊改造的工作意見。緊接著出來了一系列的配套政策-包括關(guān)于舊廠房、舊村居的改造等等，按照現(xiàn)在的速度補(bǔ)償指導(dǎo)意見等等，廣州市在政策層面上做得比較完善。包括現(xiàn)在目前做相關(guān)的研究可能馬上出臺(tái)我國容積率和建筑密度應(yīng)該怎么確定的研究。這是廣州市的。深圳市主要三舊改造政策目前是城市更新辦法，就叫做更新。如果再宜城市內(nèi)部城市更新更適合，但是對(duì)于三舊改造有交叉的也有不交叉的。城市的更新可能最多涉及城中村，三舊改造還有農(nóng)村怎么進(jìn)行。這是深圳市的。東莞市的出臺(tái)政策是針對(duì)見面土地出讓金和返還。

　　下面和各位交流的是三舊改造的典型案例，我選取了幾個(gè)大家留意的獵德村改造，沒有改造之前沒有綠化，但是改造后綠色很多。建筑密度由原來的60%降低到28.1%，節(jié)約了247畝，達(dá)到了52%。獵德村現(xiàn)在已經(jīng)改造完成了，我們對(duì)他的改造有初步的評(píng)價(jià)，他的村組織建設(shè)需要完善。不管獵德村成功與否在改造過程中也有他的困難，我們認(rèn)為在村組織一定要反復(fù)向村民宣傳和解讀改造的思路，爭取村民的支持。獵德村能夠順利實(shí)施到現(xiàn)在，關(guān)鍵絕大多數(shù)村民對(duì)他支持。第二要注重歷史文化的延續(xù)，雖然獵德村我個(gè)人情感方面不建議對(duì)歷史文物拆遷換一個(gè)地方建，對(duì)祠堂這一塊沒有什么問題，本身是村內(nèi)的祠堂，對(duì)情感上面可以接受。如果大的深層次的歷史上的寶貴的方面的文化，我個(gè)人不太愿意拆出來重建。另外獵德村的改造模式不可簡單地復(fù)制，因?yàn)樗粌H有政府的支持而且開發(fā)商在土地有出讓金的收益。在獵德村的改造教訓(xùn)里面經(jīng)驗(yàn)里面，獵德政府一直在關(guān)注、指導(dǎo)、監(jiān)控，所以獵德村是在政府的指導(dǎo)協(xié)調(diào)下才能走到今天。另外就是容積率，大家也知道他是整個(gè)利益改造的風(fēng)向標(biāo)，正是獵德村把容積率提到5%，我不是個(gè)人認(rèn)為一提出容積率很高這個(gè)東西很錯(cuò)，但是我的容積率高了建筑密度低下來了沒有。就拿剛才的圖來看，背景這個(gè)建筑密度也相當(dāng)大。

　　林和村是一個(gè)村委自主改造，政府不主導(dǎo)參加，不補(bǔ)償，由村委會(huì)改造確定合作商的模式。在這里要提出一點(diǎn)臨河村的村民百分之百要求原址回遷，導(dǎo)致安置的房延遲很大，開發(fā)商在不斷調(diào)整容積率的時(shí)候還有更多的提升。另外就是荔灣的，在后面具體跟大家講一下，他的主要障礙力要建新的商品房，整個(gè)荔灣區(qū)補(bǔ)償要求非常高。

　　另外比較好的就是歷史文物保護(hù)的案例，三舊改造佛山祖廟。對(duì)他這里的改造拆遷遇到的問題很多，由于佛山有很多的戶主搬出去了，怎么拆遷怎么補(bǔ)償。在整個(gè)拆遷安置補(bǔ)償?shù)碾y點(diǎn)就在這里。另外這里原汁原味保持了祖廟古建筑的風(fēng)貌。最后一個(gè)是深圳市改造的，他提出來改造的漁村的改造，政府一線主導(dǎo)開發(fā)商運(yùn)作統(tǒng)一規(guī)劃整體改造的，但是改造花費(fèi)大量的時(shí)間，2004年開始一直到現(xiàn)在有了效果圖，在這個(gè)基礎(chǔ)上初步總結(jié)了三舊改造的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)三舊改造城中村是推動(dòng)的，并不是資金一下子來了，不斷推動(dòng)三舊改造。另外在廣州市的城中村改造絕大多數(shù)村民是回遷舊地安置的。

　　大部分的改造是結(jié)合建設(shè)或者城市更新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來啟動(dòng)的。這是廣州市舊城改造舊廠房的改造都有自己的特點(diǎn)。深圳市跟其他不一樣，他是全部國有，不存在村民要去轉(zhuǎn)的東西。但是他要承受改造深圳目前的三舊改造的整個(gè)的政策，深圳的進(jìn)入的門檻比較高。這個(gè)就是廣東省目前取得的一些成績，通過三舊改造2008年現(xiàn)在到節(jié)約的土地3萬畝，按照這個(gè)來計(jì)算至少我們今后的1/3的土地可以通過三舊來產(chǎn)生。另外他促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型、城市功能的完善，擴(kuò)大的固定資產(chǎn)投資，在某些方面改善的名勝等等，在這個(gè)基礎(chǔ)上整個(gè)廣東省在三舊改造總結(jié)出了自己的模式，在這些模式里就城居政府主導(dǎo)、開發(fā)商主導(dǎo)，整個(gè)三舊改造大方面是政府參加、開發(fā)商參加。到了城鎮(zhèn)改造大的方面仍然是那幾方面，細(xì)分下來有其他模式。對(duì)于舊廠房的改造有自行改造、工藝征收，以及依法流轉(zhuǎn)的模式。

　　以上就是整個(gè)廣東省的進(jìn)程和目前所能提供的參考的經(jīng)驗(yàn)。實(shí)際在廣東省這一年多的三舊改造的過程當(dāng)中，三舊改造的問題不斷涌現(xiàn)。大的方面政策執(zhí)行方針存在一些問題，監(jiān)管方面、政策設(shè)計(jì)等等都有問題。在政策執(zhí)行過程當(dāng)中對(duì)執(zhí)行目的的偏差性。各個(gè)部門那建設(shè)用地指標(biāo)所以做的三舊改造，有很多地方?jīng)]有考慮功能的完善，現(xiàn)在城中村改造，在更大層面了三舊改造真正的目的和城市功能的目的上，就是為了另外一個(gè)改造過程中個(gè)別地方借三舊改造，因?yàn)閺V東省有自己的特點(diǎn)，有很多地方借三舊改造形成違法占地。違法用地納入到歷史遺留問題里面去，如果這樣繼續(xù)下去會(huì)造成大家說反正下來違反了之后，既然國家能給廣東省政策，我想在不遠(yuǎn)的將來也會(huì)對(duì)廣東省這個(gè)政策。在政策執(zhí)行上的偏差，比如土地規(guī)范交易性，自行改造的土地可以協(xié)議出讓，把這個(gè)村和開發(fā)商自己定下來的東西自己簽訂了，存在一些不公平、不公正的現(xiàn)象。另外規(guī)范的指引問題，對(duì)于建設(shè)機(jī)制的問題現(xiàn)在目前要處理好政府和改革單位的關(guān)系，改造單位和業(yè)務(wù)的利益關(guān)系都存在一定的缺乏。利益機(jī)制的完善問題機(jī)制不清晰，現(xiàn)在廣東省78號(hào)文出臺(tái)之后大家都進(jìn)來，一旦改善完了之后何去何從大家都沒有考慮。

　　廣東城中村是為亞運(yùn)村來了，之后該怎么做沒有考慮。監(jiān)管方面土地開發(fā)強(qiáng)度，已經(jīng)開始做的三舊改造過程當(dāng)中我的土地開發(fā)強(qiáng)度，容積率建設(shè)密度等等因素，我們自己還沒有很好地考慮。反正目前成本核算就是容積率為什么那么高呢？就是把成本核算汲取，如果成本升高了，在利潤不變的情況下拆遷水平要提高。唯一我就那么一塊地，我不提高容積率怎么獲得自己利潤。

　　剩下由于時(shí)間關(guān)系在以后的論壇再交流。謝謝！