雖然世茂房地產(chǎn)是以合作開發(fā)的模式進入華南市場，但其涉入的均為“巨無霸項目”，難免令外界擔憂。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 陶鯉，見習(xí)編輯 周茉 雖然溫總理說“左一個(國)十條，右一個(國)五條，但房價就是壓不下來”，但大大小小的開發(fā)商們卻似乎都已在探尋調(diào)控與資金壓力下的“出逃之路”。

　　合作開發(fā)無疑成為了首選之一。無論是王石所言的“2010年萬科75%的銷售收入來自合作項目”，還是綠城追尋的“代建模式”，都顯示開發(fā)商逐漸放棄單打獨斗的傳統(tǒng)。

　　而在2010胡潤地產(chǎn)富豪榜名列第三的許榮茂也攜旗下世茂房地產(chǎn)，精心選擇了“華南五虎”之一富力地產(chǎn)開展合作。

　　11月8日，世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)位于惠州的富茂威尼斯灣項目奠基，這是繼亞運城及天津項目之后，世茂房地產(chǎn)第三次與富力地產(chǎn)聯(lián)手，合作開發(fā)超大型項目。

　　同時，這也是世茂房地產(chǎn)在完成長三角和環(huán)渤海布局后，再次穩(wěn)固華南市場。

　　富茂威尼斯灣

　　富茂威尼斯灣項目定位為集濱海度假休閑為主要特色的超大型綜合項目，由世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)聯(lián)手組建的惠州富茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)。

　　該項目位于廣東省惠州市東部巽寮灣區(qū)的稔山鎮(zhèn)范和港跨海大橋旁，距廣州約180公里，距深圳約70公里，距惠州市中心約80公里。

　　富茂威尼斯灣項目建筑產(chǎn)品類型主要由獨棟、雙拼、聯(lián)排、濱海公寓、高層住宅等組成，而公建配套方面包括：超五星級酒店、主題購物中心、高端會所、尊貴游艇會、國際會議中心、社區(qū)教育機構(gòu)及綜合性醫(yī)療機構(gòu)等。

　　據(jù)世茂相關(guān)人士透露，富力與世茂聯(lián)合組建的惠州富茂公司的股權(quán)架構(gòu)的股權(quán)各占50%。

　　對于與富力的合作開發(fā)，世茂房地產(chǎn)董事局副主席許世壇在奠基儀式上表示，世茂未來將借著與華南優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)合作的機會，重點布局華南市場。

　　資料顯示，目前世茂房地產(chǎn)在華南的項目僅有廣州亞運城項目及惠州威尼斯灣項目，而且均以合作開發(fā)的模式進入。

　　有接受觀點新媒體采訪的標準普爾分析師認為，考慮到市場的波動性、國家宏觀調(diào)控的影響以及企業(yè)周轉(zhuǎn)資金等方面，地產(chǎn)開發(fā)商今后會更加普遍地采取“強強聯(lián)合”的模式。

　　對于此前專注于長三角及環(huán)渤海發(fā)展的世茂房地產(chǎn)在近年來大舉涉足海西及華南市場的問題，該位標普分析師表示，世茂不會把華南當作主力市場，畢竟世茂在全國市場上都有很多項目，布局華南是處于均衡發(fā)展考慮。

　　他強調(diào)：“廣州和惠東項目只是世茂在華南市場的逐漸深入，不能就此判定世茂今后就會把華南市場當作主力市場。”

　　400億的猜疑

　　雖然世茂房地產(chǎn)是以合作開發(fā)的模式進入華南市場，但其涉入的均為“巨無霸項目”，難免令外界擔憂。

　　事實上，除去地價就已255億的亞運城不說，世茂及富力聯(lián)合拿下的7000畝富茂威尼斯灣項目的總投資就將達到400億元。

　　在資金方面，世茂房地產(chǎn)目前手持現(xiàn)金約人民幣120億元，前十月銷售額累計已達236.57億元。此外，世茂房地產(chǎn)人士也表示，富茂威尼斯灣項目400億的資金投入，不會影響世茂的資金鏈。因為這個項目規(guī)劃是分很多年完成，也是分期建設(shè)，世茂房地產(chǎn)不可能一下投入400億資金，同時，在富茂威尼斯灣項目開發(fā)過程中會有其他項目的資金回籠。

　　但一個顯而易見的事實是，在調(diào)控日漸深入的市場環(huán)境下，已經(jīng)難于從銀行及資本市場獲取現(xiàn)金的大型房企，很大一部分資金來源依靠于銷售回款。

　　瑞銀最新發(fā)布的一項研究報告顯示，受政策收緊影響，世茂房地產(chǎn)整體銷售勢頭可能在2010年11月、12月放緩，預(yù)計其凈杠桿比率將在2010年年底前升至86%。

　　在融資方面，世茂房地產(chǎn)最近的一筆融資是在7月，計劃發(fā)行于2017年到期本金總額5億美元的優(yōu)先票據(jù)，此項5億美元的融資首先對2010年到期借款和2011年11月到期的2.5億美元浮動利率債券進行再融資，剩余募集資金將主要用于支付土地出讓金。

　　可見，世茂房地產(chǎn)該次融資是以新債還舊債，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。此外，世房在5月份也完成了一筆為期3年的4.6億美元銀團貸款。

　　標準普爾發(fā)布研究報告認為，世茂房地產(chǎn)的負債總額可能將在2010年大幅上升。而世茂房地產(chǎn)主席許榮茂也曾在8月份表示，世房之前兩度集資，負債率增加到了70%。許榮茂稱：“我們覺得現(xiàn)在一個買相對便宜的地的好機會，上半年也買了很多地。”

　　面對日益高企的負債率以及可能進一步萎縮的樓市，世茂房地產(chǎn)或許應(yīng)該早做打算。