目前佳兆業(yè)的債務(wù)主要分兩大塊，一塊是高息債，一塊是國(guó)內(nèi)的債務(wù)，我們最想做的就是通過香港銀行貸款，這個(gè)是我們此前一直無法實(shí)現(xiàn)突破的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 降價(jià)促銷似乎還未能緩解佳兆業(yè)緊張的現(xiàn)金流，為求集資，佳兆業(yè)不斷地尋求拓寬不同的融資渠道。“我們最想做的就是通過香港銀行貸款，這個(gè)是我們此前一直無法實(shí)現(xiàn)突破的，我們希望爭(zhēng)取在下半年通過香港銀行貸款發(fā)展一兩個(gè)項(xiàng)目。”在8月23日召開的業(yè)績(jī)會(huì)上，佳兆業(yè)集團(tuán)副主席譚禮寧如此表示。

　　剛剛公布的佳兆業(yè)中期業(yè)績(jī)似乎有有點(diǎn)差強(qiáng)人意。中報(bào)顯示，佳兆業(yè)期內(nèi)合約銷售按年增長(zhǎng)41.2%至3,426.2百萬(wàn)元，合約銷售面積約321,960平方米。但上半年?duì)I業(yè)額為21.22億元，同比減少14%；凈利潤(rùn)為2.47億元，同比下降33%。此外，資產(chǎn)負(fù)債率也達(dá)到了67%。

　　但佳兆業(yè)并沒有因此停息拿地的欲望，經(jīng)濟(jì)狀況良好的二三線城市成為了其購(gòu)地的首選。副主席兼總裁黃傳奇表示，目前拿地的時(shí)機(jī)已逐步顯現(xiàn)，未來會(huì)加大拿地力度，在已有項(xiàng)目的區(qū)域繼續(xù)向周邊二三線城市發(fā)展。

　　以下為佳兆業(yè)集團(tuán)中期業(yè)績(jī)會(huì)問答實(shí)錄，副主席譚禮寧、副主席兼總裁黃傳奇、首席財(cái)務(wù)官?gòu)堷櫣饩兔襟w提問進(jìn)行回答：

　　媒體提問：最近不少內(nèi)房股都通過不同的方法進(jìn)行集資，如私募、信托等，佳兆業(yè)是否也有類似的融資計(jì)劃？

　　譚禮寧：其實(shí)我們也想通過不同的融資渠道集資，因?yàn)閲?guó)內(nèi)貸款有一定的限制，所以早前我們也做了個(gè)發(fā)債融資，第一是希望可以開通融資渠道，其次發(fā)債的話，可以讓債券到期的結(jié)構(gòu)更為完善，我們希望可以在香港做融資。目前佳兆業(yè)的債務(wù)主要分兩大塊，一塊是高息債，一塊是國(guó)內(nèi)的債務(wù)，在香港，我們最想做的就是通過香港銀行貸款，這個(gè)是我們此前一直無法實(shí)現(xiàn)突破的，我們希望爭(zhēng)取在下半年通過香港銀行與國(guó)內(nèi)銀行聯(lián)手發(fā)展一兩個(gè)項(xiàng)目。

　　至于其他的融資渠道像信托等，由于額度較小，目前也有很多的限制，所以目前最主要想做的就是通過項(xiàng)目公司而不是母公司開拓一些融資渠道。

　　至于香港發(fā)債與國(guó)內(nèi)發(fā)債的成本相比，我們通過計(jì)算認(rèn)為成本相差不大，當(dāng)然，由于香港成本以港元或美元進(jìn)行結(jié)算，因此發(fā)債都會(huì)稍微比貸款便宜。整體來看，發(fā)行人民幣債券需要經(jīng)過審批程序，過程會(huì)較長(zhǎng)，暫時(shí)我們不會(huì)考慮在香港發(fā)行人民幣債券，但我們也有探討過審批程序。

　　媒體提問：上半年佳兆業(yè)的負(fù)債有所上升，是否希望通過下半年大量資金的回籠使之有所降低？目前佳兆業(yè)與長(zhǎng)實(shí)在深圳龍崗合作的項(xiàng)目進(jìn)展如何？跟海航項(xiàng)目的合作是否也有新進(jìn)展？

　　黃鴻光：去年年底我們的負(fù)債比率大概在40%，當(dāng)時(shí)由于我們急于上市，沒有合適的合作企業(yè)，但這六個(gè)月里因?yàn)橘?gòu)入了土地，所以比率有所回升，但目前67%的比率仍處于一個(gè)合理范圍，未來我們會(huì)視乎資金等情況決定負(fù)債比率該到達(dá)怎樣的水平。

　　到6月底，我們已鎖定能進(jìn)入結(jié)算的收入是52億元，預(yù)計(jì)下半年將有32億元可入賬。

　　譚禮寧：與長(zhǎng)實(shí)的合作是一個(gè)框架協(xié)議，所合作的項(xiàng)目并不包含在此前提到的440萬(wàn)平方米舊改項(xiàng)目?jī)?nèi)，與長(zhǎng)實(shí)的合作會(huì)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，目前也有一定的進(jìn)展，所合作的項(xiàng)目也很有發(fā)展?jié)撡|(zhì)。但今年內(nèi)合作的項(xiàng)目不會(huì)動(dòng)工，不過目前已看好幾宗地塊可做規(guī)劃。

　　與海航合作的項(xiàng)目暫時(shí)來說還沒能落實(shí)，暫時(shí)沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，雙方都曾討論過合作的項(xiàng)目，不過還要視乎價(jià)格是否合理。

　　媒體提問：早前有傳言政府會(huì)出臺(tái)預(yù)售款監(jiān)管辦法，如果該辦法真的出臺(tái)，對(duì)佳兆業(yè)的資金流是否有影響？佳兆業(yè)今年上半年毛利下降達(dá)三成，下半年是否還會(huì)維持在該水平？預(yù)計(jì)今年全年的銷售均價(jià)是多少？

　　譚禮寧：暫時(shí)我們還沒有收到相關(guān)的條例辦法，但由于我們所取得都預(yù)售款主要用于工程建設(shè)，因此該監(jiān)管辦法即使真的出臺(tái)，對(duì)我們的影響也不大。

　　張鴻光：其實(shí)我們的物業(yè)銷售所得款項(xiàng)、凈利、營(yíng)業(yè)額等都有所下降，但從目前已鎖定的收入來看，下半年的毛利水平應(yīng)該相差不大，大概維持在35%左右。至于平均售價(jià)方面，預(yù)計(jì)下半年均價(jià)會(huì)有所上升，大概在1.1萬(wàn)元/平方米。

　　譚禮寧：由于上半年結(jié)算的項(xiàng)目主要集中在東莞區(qū)域，下半年入賬的項(xiàng)目主要集中在深圳地區(qū)，均價(jià)將有所拉高，全年均價(jià)可維持在1萬(wàn)元/平方米。

　　媒體提問：公司下半年預(yù)計(jì)新開售面積是多少？工程支出是多少？下半年是否有在二三線城市買地的計(jì)劃？

　　張鴻光：我們?cè)?月底的開工面積約660萬(wàn)平方米，下半年還有270萬(wàn)的開工計(jì)劃，估計(jì)全年建安成本的支出為30-38億元，上半年支出約12億元。

　　黃傳奇：土地儲(chǔ)備方面，我們會(huì)在目前已有項(xiàng)目的區(qū)域繼續(xù)向周邊二三線城市發(fā)展，購(gòu)入土地，譬如我們會(huì)在江蘇的江陰地區(qū)做進(jìn)一步的開發(fā)。在目前的形勢(shì)下，我們認(rèn)為拿地的時(shí)機(jī)已逐步顯現(xiàn)，未來會(huì)加大拿地力度。

　　譚禮寧：雖然我們發(fā)展二、三線城市，但主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域的較為富裕的二三線城市，珠三角地區(qū)我們則以廣州、珠海等城市為主，在城市的選擇上，主要以省會(huì)城市為主，如長(zhǎng)沙、成都等。

　　媒體提問：下半年會(huì)預(yù)計(jì)用多少資金買地？

　　譚禮寧：我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)具有周期性，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候買地，除了能買到好地塊，成本也相對(duì)較低。最近土地市場(chǎng)曾出現(xiàn)流拍的情況，土地價(jià)格也有下調(diào)的趨勢(shì)，但從我們的角度來看，作為房地產(chǎn)公司，土地是永遠(yuǎn)都買不夠的，當(dāng)這還要看我們的資金狀況，不過在某程度上，我們?cè)谫I地方面還是比較穩(wěn)健的。

　　但如果有機(jī)會(huì)，我們還是會(huì)考慮買地，因?yàn)槲覀兩习肽曩?gòu)入的土地較少，只收購(gòu)了三個(gè)項(xiàng)目。暫時(shí)我們沒有考慮預(yù)留資金用于購(gòu)地，同時(shí)，還要視乎所購(gòu)置的地塊與我們的發(fā)展策略是否相符，此外，還要視乎這幾個(gè)月我們的現(xiàn)金流狀況。當(dāng)然，如果下半年土地市場(chǎng)還出現(xiàn)低迷，我們拿地的機(jī)會(huì)將可能會(huì)增多。

　　媒體提問：對(duì)目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷如何？

　　黃傳奇：自從國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策出來之后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和價(jià)格均有一定回落，但目前來看，下降的勢(shì)頭基本上有穩(wěn)定的趨勢(shì)，部分樓盤的成交量正在上升，我們覺得下半年調(diào)控會(huì)繼續(xù)維持，但深圳房?jī)r(jià)不會(huì)有繼續(xù)大幅下降的可能。