編者按：2010年8月11-14日，中國房地產界最重要盛典“2010博鰲房地產論壇”將在博鰲綻放。觀點新媒體正式推出“新政：2010 博鰲房地產論壇特稿”系列報道。2010年，是博鰲房地產論壇的第十年，也是房地產面臨最嚴厲調控的一年，在新政下，誰是預言者？誰又能獨善其身？

　　在揣測政府暫緩地王出讓的真正原因的同時，不少業(yè)內人士認為這是新政下政府的一種推地策略。

　　觀點網(wǎng) 博鰲特稿 梁嘉欣 廣州金沙洲前地王的入市突生變卦，原定于6月29日出讓的白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊已被確定將暫緩出讓。

　　前地王還要補“差價”

　　6月21日，廣州市國土房管局網(wǎng)站上一條補充公告稱，“現(xiàn)因故暫緩出讓白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊，其他兩宗地的出讓照常進行”。

　　資料顯示，金沙洲地塊用地面積94519平方米，建筑面積高達26.4653萬平方米，于2007年被深圳鴻榮源以21億元競得，但鴻榮源并未繳清地價，今年地塊被收回，并沒收4億元土地出讓金。

　　該地塊原定于6月29日與荔灣區(qū)舊龍溪路高爾夫球場用地兩塊一同掛牌出讓，掛牌起始價約為11.1億元，折合樓面地價4200元/平方米。

　　廣州市國土房管局表示，這次暫緩金沙洲“地王的重新出讓，主要是希望要將收回的“地王”統(tǒng)一出讓。相關負責人指出，如果金沙洲地王現(xiàn)在出讓，其市場環(huán)境肯定會與10月份出讓的其他收回的原地王的市場環(huán)境不同，這樣賣出的地價也會不一樣。

　　此外，相關負責人表示，目前仍保留追收原“地王”重新出讓差價的權利。根據(jù)廣州市國有土地出讓合同規(guī)定，如果原金沙洲地王重新出讓沒有賣到21億元，鴻榮源則要補齊相應的差價。

　　至于金沙洲地塊的再次出讓時間，相關人士表示目前仍未能確定。而同時掛牌出讓的兩幅荔灣原高爾夫球場住宅地塊則照常推出。

　　此次金沙洲地王的暫緩出讓，普遍業(yè)內人士認為是政府擔心成交價太低，而補差價的規(guī)定更突顯了該意識。

　　廣州地產專家韓世同表示，新政出臺后，市場環(huán)境不好，現(xiàn)時出讓的地塊地價也不會很高，難以回到當初地王的水平。“如果是在旺季推出的話，樓面價達到5、6000/平方米還是有可能的。”

　　但韓世同認為，即使低價出讓，對廣州市政府的財政收入影響并不大。“廣州2004年才開始招拍掛，以前基本是協(xié)議用地，由于供應量不大，06、07年的土地收益才100億左右，09年下半年由于亞運城地塊的原因才有400多億的收益，因此廣州針對對土地出讓金的依賴不是太強，不像杭州、北京每年都1000多億的收入。”

　　而補差價的規(guī)定更被業(yè)內人士直指有點像霸王條款，韓世同指出，補差價的規(guī)定不一定實行得了，而廣州雖有這規(guī)定，但也從來沒有執(zhí)行過。

　　“之前開發(fā)商就是因為拿地價太高以致無法開發(fā)。如果真的按這樣的規(guī)定執(zhí)行，企業(yè)拿地將非常審慎，因為退地后不止沒有地，還要拿錢出來承擔政府的虧損。”韓世同如此表示。

　　“流拍潮”與推地策略

　　業(yè)界一度猜測，地王暫緩出讓與當前土地市場出現(xiàn)的“流拍潮”有關。中央連出調控重拳，樓市成交一片萎靡，土地市場的情況也好不到哪去，近期蘇州、福建拍地接連有地塊遭遇流拍。

　　但有業(yè)內人士稱，流拍的影響并不會太大，如果因擔心流拍而暫緩拍賣或不拍，將難以保證廣州今年的土地供應目標。

　　根據(jù)今年廣州市經(jīng)營性用地出讓計劃，商品住房用地供應總量控制為5平方公里，該計劃供應總量是歷年最多的。上述人士稱，目前的供應還是剛好，未來可能還要加大供應才能保證5平方公里的供應。

　　在揣測政府暫緩地王出讓的真正原因的同時，不少業(yè)內人士認為這是新政下政府的一種推地策略。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認為，雖然在目前的市場情況下，前地王的推出肯定拍不回原來的價格，但如果價格太低則會對目前的市場產生較大的影響，因此不會拿出來打頭炮。

　　由于金沙洲地王附近編號為05和09的地塊已收入保利的手中，因此業(yè)內一致認為保利拿下該地塊的可能性極高。黎文江指出，如果如果保利要拿該地塊，肯定不想地價太高，因為要考慮到拉低原來兩地塊的均價。

　　另一名業(yè)內人士直言，市場不好的話，政府不可能廉價去賣“龍蝦”，而是推一些其它的地塊以保證供應。

　　黎文江亦稱，政府也考慮到自己的利益，如果成交價過低，收益也會相應減少，此外，該些地王地塊都是成熟地塊，隨時都可以拿出來參與拍賣。所以政府會先推一些其它地塊，“因為新地拿出來肯定無從比較，像芳村那兩塊地根本無法做價格上的比較。”

　　他指出，由于今年政府供地計劃達5平方公里，其中計劃出讓的36宗地塊有部分并非成熟地塊，不一定能全部成功出讓，而前地王地塊都是成熟地塊，可不夠5平方公里數(shù)或其它原因無法交地的時候才推出，“這些地塊肯定都能成功推出的。”

　　鑒于近期廣州政府所推的地塊，黎文江則認為該些地塊都比較好，相信應該能順利推出。政府推地也講求策略，“什么都要打頭炮、開門紅，考慮到這點好地塊就先放著。這也是一種推地的技術，因應市場情況推地，前地王拿出來肯定有人要，只是價錢問題。”